Дело № 2-40/2023
УИД 03RS0040-01-2022-001388-44
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Дюртюли 25 января 2023 года
Дюртюлинский районный суд Республики Башкортостан в составе председательствующего судьи Нуртдиновой А.Ф.,
при секретаре Вахитовой Г.Г.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании стоимости неотделимых улучшений,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании стоимости неотделимых улучшений.
В обоснование своих требований указала, что ДД.ММ.ГГГГ у ответчика приобретена квартира по адресу: <адрес>, <данные изъяты> за <данные изъяты> и земельный участок, на котором расположена квартира, за <данные изъяты>, всего за <данные изъяты>. После регистрации права собственности ею были обнаружены существенные недостатки, которые продавец скрыл при совершении сделки. Дом прогнил и не пригоден для проживания. Ответчик при заключении сделки не довел до истца (намеренно умолчал) о состоянии жилой квартиры, не предоставил полную, необходимую и достоверную информацию о работоспособности отдельных частей, что считается обманом. В силу п. 2 ст. 179 ГК РФ просит признать договор купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ недействительным, применить последствия недействительной сделки, взыскать с ответчика в её пользу <данные изъяты>, судебные издержки. В последующем истец увеличил свои требования, просил взыскать с ответчика стоимость профнастила (<данные изъяты>.), замены окон (<данные изъяты>.), поскольку замененные в приобретенной квартире кровля и окна являются неотделимыми улучшениями, исходя из аналогии со ст. 623 ГК РФ указанные суммы подлежат возмещению ответчиком.
В судебном заседании ФИО1, представитель истца ФИО3, действующий на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ г., иск поддержали по изложенным в нем обстоятельствам. В ходе рассмотрения дела ФИО1 показала, что решила купить дом, приехала осмотреть его, при осмотре дома недостатки не увидела, ответчик видел, что она одна, и воспользовался этим, внушал, что дом жилой, что она сможет проживать без капитального ремонта, объяснил, что в этом доме жила молодая семья, истец поняла, что дом был под присмотром. Фактически ответчик не ухаживал за домом. На покупку этого дома взяла кредит, если бы знала, что дом в таком состоянии, то сделка бы не состоялась. В договоре скрытые недостатки дома не были оговорены, истец о них не знала. В связи со своим трудным финансовым положением ремонт делала самостоятельно по мере возможностей. После того, как я обнаружила недостатки, сообщила ответчику, он сказал, что денег у него нет. Во время ремонта открывались недостатки, ответчик упрекнул, что истец сняла штукатурку. Недостатки обнаружила в течение полугода. Перед покупкой дом осматривала, дом внешне был в приличном состоянии, техническую документацию на дом не смотрела, год постройки дома не знала, до сделки приезжала два раза, осматривала дом, крупных недостатков не увидела. После покупки в тот же год в июле месяце собрала нужную сумму для ремонта, до начала ремонта в доме не проживала. Приехала в дом, в этот день прошел дождь, увидела протечку на кухне, возле газового котла, сняла штукатурку, увидела, что часть стены сгнившая, бревна были сырые. Сырые бревна обнаружила внутри комнаты площадью <данные изъяты>, там с правой стороны стоял газовый котел, вдоль стены <данные изъяты>., до половины окна от пола была вообще труха. Сняла перегородку, подняла линолеум, там тоже был мокрый, гнилой пол примерно <данные изъяты>, пол был из досок, под досками были лаги, тоже прогнившие. В комнате <данные изъяты>. открыла часть штукатурки сверху, там тоже было видно, что труха сыплется, под окном первый нижний венец был гнилым. Позвонила ответчику, сказала, что будет расторгать договор, предложила вернуть деньги, он сказал, что денег у него нет, что он сам все заменит. Испугавшись, что останется без денег и без ремонта, согласилась. Он заменил лагу, гнилое место обшил досками. Часть венца он спилил, заменил в тот же год в ДД.ММ.ГГГГ. По поводу фундамента у них договоренности не было это личная инициатива ответчика. По поводу крыши с ним советовалась, он согласился работы по замене кровли провести сам, перевела ответчику <данные изъяты>. Он сам купил материал и заменил кровлю. Крышу, окна истец заменить решила по своей инициативе. Сейчас в доме невозможно жить, газ проведен, отключен, хотела купить новый газовый котел, дом не утеплен, там отсутствует часть венца Ответчик убеждал, что дом жилой. На момент сделки там были прописаны какие-то люди, подумала, что дом жилой. Сейчас в углу возле газового котла не протечки, т.к. крыша заменена.
Ответчик ФИО2 иск не признал, показал, что дом <данные изъяты>, сам жил в этой квартире <данные изъяты>. После того, как переехал, там жили дети соседей, так как им негде было жить. Ответчик цену на дом сбавил до <данные изъяты>. Истец приезжала, смотрела дом, техпаспорт на дом не спрашивала, показывал ли он документы – не помнит. Перед заключением сделки со стороны истца вопросы не задавались по техническому состоянию дома. Ответчик приблизительно знал, что крышу надо поменять, так как раньше была крыша из шифера, фундамент был старый. Когда там жил с ДД.ММ.ГГГГ, крыша не протекала, когда там жили дети соседей, они не жаловались, что крыша протекает. О том, что дом имеет такие недостатки, сам не знал, не открывал линолеум. В старом доме всегда найдется, что ремонтировать. Истец проверяла каждый угол, протечка был видна, наверное. О недостатках истец сообщила после покупки дома, решил ей помочь, деньги она перевела на профнастил, крышу сам поменял, нижний венец фундамента спилил и забетонировал. Возле дымохода протекала вода, этот венец тоже заменил, лагу с двумя брусами стянул и заново пол перестелил. Что увидел, то устранил. Дом продал дешевле, подумал, пусть купят и остатки денег на ремонт вложат.
Представитель третьего лица Управления Росреестра по РБ в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом. В силу ч. 3 ст. 167 ГПК Российской Федерации суд считает возможным рассмотреть дело в отсутствие указанных лиц.
Исследовав материалы дела, выслушав стороны, проверив все юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему.
В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
В соответствии с частью 1 статьи 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Как установлено судом, ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (покупатель) и ФИО2 (продавец) заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <данные изъяты> и земельного участка, на котором расположена квартира, за <данные изъяты>, всего за <данные изъяты>. (л.д. 15). Согласно акту приема-передачи покупатель принял указанные объекта недвижимости, продавец принял денежные средства (л.д. 16).
Право собственности истца зарегистрировано в ЕГРН ДД.ММ.ГГГГ (л.д. 6-9).
ДД.ММ.ГГГГ ФИО1 ФИО2 направлена претензия о расторжении договора и возврате денежных средств в связи с наличием скрытых недостатков в доме: отсутствие фундамента дома, разрушение, растрескивание и гниение древесины венцов стен, перекрытия – балки и полы дома поражены гнилью.
Согласно заключению судебной строительно-технической экспертизы ООО «<данные изъяты>» № от ДД.ММ.ГГГГ признаки, указывающие на снижение несущей способности конструкций фундамента жилого дома, отсутствуют; стены жилого дома выполнены бревенчатыми с обшивкой из теса с внешней стороны и оштукатурены по дранке с внутренней стороны, верхние и нижние венцы стен, а также отдельные бревна имеют повреждения гнилью; перекрытия выполнены из деревянного настила по деревянным балкам, балки пола имеют повреждения гнилью; признаки, указывающие на снижение несущей способности конструкций кровли, отсутствуют. Спорная квартира не соответствует требованиям Федерального закона от 30.12.2009 № 384-ФЗ «Технический регламент о безопасности зданий и сооружений», нарушений действующих строительно-технических норм, санитарно-эпидемиологических, градостроительных требований и правил, противопожарных норм, требований и правил не установлено. Квартира создает угрозу жизни и здоровью граждан без проведения работ по восстановлению стен и перекрытий. С учетом возраста постройки, выявленные повреждения характерны и типичны для построек данного типа и возраста. Повреждения стен скрыты под штукатурным слоем и обшивкой, но обнаружение их при приемке объекта возможно без значительных затрат. Повреждения балок пола не скрыты, т.к. в доме имеется подпол. Аварийным жилое помещение не является.
Истцом заявлено о недействительности сделки в связи с обманом ее ответчиком.
Согласно п. 1 ст. 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, независимо от признания ее таковой судом (ничтожная сделка).
В силу части 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего. Обманом считается также намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота.
При совершении сделки под влиянием обмана воля потерпевшего формируется не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий лиц, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки, при этом потерпевшая сторона лишена возможности проявить должную степень заботливости и осмотрительности, какая от нее требовалась по характеру договора и условиям оборота в соответствии со статьей 451 Гражданского кодекса Российской Федерации.
В пункте 99 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что сделка под влиянием обмана, совершенного как стороной такой сделки, так и третьим лицом, может быть признана судом недействительной по иску потерпевшего (пункт 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации).
Обманом считается не только сообщение информации, не соответствующей действительности, но также и намеренное умолчание об обстоятельствах, о которых лицо должно было сообщить при той добросовестности, какая от него требовалась по условиям оборота (пункт 2 статьи 179 ГК РФ).
Сделка, совершенная под влиянием обмана, может быть признана недействительной, только если обстоятельства, относительно которых потерпевший был обманут, находятся в причинной связи с его решением о заключении сделки. При этом подлежит установлению умысел лица, совершившего обман.
Таким образом, юридически значимым обстоятельством по данному делу является наличие умысла и намерения в действиях ответчика создать у ФИО1, как стороны сделки, не соответствующее действительности представление о предмете сделке, с целью принятия решения о совершении оспариваемой сделки. Бремя доказывания данного обстоятельства возложено на истца.
Истцом не представлено относимых и допустимых доказательств, с достоверностью подтверждающих, что договор был заключен под влиянием обмана со стороны ФИО2
Как пояснил ответчик, с ДД.ММ.ГГГГ он сам в спорной квартире не проживал, когда там жил с ДД.ММ.ГГГГ, крыша не протекала, когда там жили дети соседей, они не жаловались, что крыша протекает, о том, что дом имеет такие недостатки, сам не знал, не открывал линолеум, старый дом обычно нуждается в ремонте.
Как следует из технического паспорта <адрес> (л.д. 10-14) год постройки квартиры – 1970 г., стены бревенчатые, фундамент бутовый ленточный, перекрытия деревянные утепленные, полы дощатые по деревянным лагам.
Согласно акту приема-передачи к договору купли продажи, продавец передал спорную квартиру покупателю, каких-либо претензий, в том числе и к качеству передаваемых объектов, стороны друг к другу не имеют.
По смыслу пункта 2 статьи 179 Гражданского кодекса Российской Федерации, обман предполагает определенное виновное поведение стороны, пытающейся убедить другую сторону в таких качествах, свойствах, последствиях сделки, которые заведомо наступить не могут. При совершении сделки под влиянием обмана формирование воли потерпевшего происходит не свободно, а вынужденно, под влиянием недобросовестных действий других лиц, заключающихся в умышленном создании у потерпевшего ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки. Воля на совершение сделки, соответствующая волеизъявлению, у потерпевшего имеется, однако формирование этой воли происходит несвободно, под влиянием обмана со стороны других лиц.
О техническом состоянии помещения истцу было изначально известно при приобретении объекта, поскольку она имела возможность ознакомиться с документами на объект.
Оснований полагать, что ФИО2 сообщил ФИО1 информацию, не соответствующую действительности, намеренно умолчал о недостатках квартиры, о технических характеристиках объекта, при том, что в технической документации на объект был указан возраст постройки, материал стен, перекрытий, пола, не имеется. Доказательств совершения ответчиком недобросовестных действий, заключающихся в умышленном создании у истца ложного представления об обстоятельствах, имеющих значение для заключения сделки, суду не представлено.
С учетом возраста постройки, истец не проявил должной разумной осторожности и осмотрительности при осмотре объекта недвижимости. При этом согласно выводам эксперта выявленные повреждения характерны и типичны для построек данного типа и возраста, повреждения стен скрыты под штукатурным слоем и обшивкой, но обнаружение их при приемке объекта возможно без значительных затрат, повреждения балок пола не скрыты, т.к. в доме имеется подпол.
Существенность нарушения договора купли-продажи продавцом не является подлежащим установлению, юридически значимым обстоятельством по делу, т.к. в силу ст. 450 Гражданского кодекса Российской Федерации данное обстоятельство является основанием для изменения или расторжения договора. Предметом рассмотрения заявленного спора является недействительность сделки, что уточнено истцом в судебном заседании.
При таких обстоятельствах суд находит требования истца о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки необоснованными, не подлежащими удовлетворению.
Не подлежат удовлетворению и требования о взыскании с ответчика стоимости материалов по замене кровли в размере <данные изъяты>., работ по замене окон в размере <данные изъяты>., поскольку сделка недействительной не признана. Возложение на ответчика обязанности по компенсации произведенных истцом ремонтных работ в приобретенном жилом помещении при данных обстоятельствах не предусмотрено действующим законодательством.
Руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК Российской Федерации, суд
решил:
в иске ФИО1 (СНИЛС №) к ФИО2 (СНИЛС №) о признании договора купли-продажи недействительным, применении последствий недействительности сделки, взыскании стоимости неотделимых улучшений отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Башкортостан в течение месяца с даты принятия судом решения в окончательной форме путем подачи жалобы через Дюртюлинский районный суд Республики Башкортостан.
<данные изъяты>
Решение в окончательной форме изготовлено 30.01.2023 г.
<данные изъяты>. Судья А.Ф. Нуртдинова