Дело №2- 506/2023

уид: 03RS0015-01-2022-004821-91

Справка: судья Елисеева Е.Ю.

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БАШКОРТОСТАН

Апелляционное ОПРЕДЕЛЕНИЕ

№ 33- 13712/2023

г. Уфа 22 августа 2023 г.

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан в составе

председательствующего судьи Сагетдиновой А.М.

судей Галлямовой Л.Ф. и Гиндуллиной Г.Ш.

при секретаре Щукине О.Ю.

рассмотрела в открытом судебном заседании апелляционную жалобу ООО «Строй - Сервис» на решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от дата

Заслушав доклад судьи Верховного Суда Республики Башкортостан Сагетдиновой А.М., объяснения представителя ООО «Строй-Сервис» ФИО1 поддержавшего доводы апелляционной жалобы, ФИО2, её представителей ФИО3, ФИО4, представителя ООО «Градстройинвест» ФИО5, полагавших решение законным и обоснованным, судебная коллегия

установила:

ФИО6 обратилась с исковым заявлением с учетом уточнения исковых требований к ООО «Специализированный застройщик «Строй-Сервис», ООО «Градстройинвест» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на нежилое помещение, аннулировании записи в Едином госреестре прав.

В обоснование исковых требований указано на то, что дата между ней, ООО «Специализированный застройщик «Строй-Сервис», ООО «Градстройинвест» заключен договор купли-продажи будущей недвижимости, по условиям которого ООО «Градстройинвест» (продавец) обязуется создать и передать в собственность истца недвижимое имущество (нежилое помещение) с проектируемой проектной площадью ... кв.м на 1 этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: адрес, который будет возведен в срок до дата

Стоимость нежилого помещения составила 6200000 руб., которые были уплачены истцом в соответствии с условиями договора.

Вместе с тем, в установленный договором срок продавец не исполнил обязанность по передаче истцу нежилого помещения. Изложенные в письменной претензии требования ФИО2 о передаче ей недвижимого имущества ООО Специализированный застройщик «Строй-Сервис» и ООО «Градстройинвест» оставлены без удовлетворения.

В настоящее время правообладателем нежилого помещения является застройщик ООО «Специализированный застройщик «Строй-Сервис». Нежилому помещению присвоен адрес: адрес имеется разрешение на ввод объекта в эксплуатацию №... от дата, вместе с тем, обязательство по передаче истцу спорного объекта недвижимости ответчиками не исполняется.

ФИО2 с учетом уточненных требований просила суд истребовать из чужого незаконного владения ООО «Специализированный застройщик «Строй-Сервис» нежилое помещение, общей площадью ... кв.м, расположенное по адресу: адрес прекратив право собственности ООО «Специализированный застройщик «Строй-Сервис» на нежилое помещение, общей площадью ... кв.м. Аннулировать запись о государственной регистрации права собственности №... от дата в части нежилого помещения общей площадью ... кв.м. Признать за ФИО2 право собственности на нежилое помещение по адресу: адрес, общей площадью ... кв.м.

Решением Салаватского городского суда Республики Башкортостан от дата постановлено:

уточненные исковые требования ФИО6 к ООО «Специализированный застройщик «Строй-Сервис», ООО «Градстройинвест» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на нежилое помещение, аннулировании записи из ЕГРП - удовлетворить. Истребовать из чужого незаконного владения ООО «Специализированный застройщик «Строй-Сервис» нежилое помещение, общей площадью ... кв.м., расположенное по адресу: адрес, прекратив право собственности ООО «Специализированный застройщик «Строй-Сервис» на нежилое помещение, общей площадью ... кв.м. Аннулировать запись о государственной регистрации права собственности №... от дата в части нежилого помещения общей площадью ... кв.м. Признать за ФИО2, дата г.р, паспорт серии №... право собственности на нежилое помещение по адресу: адрес, общей площадью ... кв.м.

Лица, участвующие в деле и не явившиеся на апелляционное рассмотрение дела, о времени и месте судебного разбирательства извещены надлежащим образом, судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Республики Башкортостан считает возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся участников процесса, руководствуясь положениями статей 167, 327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Проверив материалы дела, обсудив доводы апелляционной жалобы, рассмотрев дело в соответствии с частью 1 статьи 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, в пределах доводов, изложенных в жалобе, судебная коллегия приходит к следующему.

В силу части 1 статьи 195 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации решение суда должно быть законным и обоснованным.

Как разъяснено в п. п. 2 и 3 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 23 "О судебном решении", решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению, или основано на применении в необходимых случаях аналогии закона или аналогии права (часть 1 статьи 1, часть 3 статьи 11 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации). Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Приведенным выше требованиям решение суда не отвечает.

Как следует из материалов дела ООО «Строй-сервис» (застройщик), ООО «Градстройинвест» (продавец) с одной стороны и ФИО2 (покупатель) с другой стороны дата заключили договор в соответствии с условиями которого продавец обязуется создать и передать в собственность покупателя недвижимое имущество (нежилое помещение) с проектируемой площадью ... кв.м на 1 этаже многоквартирного жилого дома по строительному адресу: адрес который будет возведен в срок до дата

Стоимость приобретаемого покупателем объекта недвижимости согласно договору составляет 6200000 руб.

В соответствии с пунктом 2.2 договора расчет по договору производится путем внесения покупателем задатка в размере 2300000 руб. в день подписания договора, с последующий уплатой денежной суммы в размере 3 900 000 руб. в срок до дата

Из пункта 3.1 договора следует, что продавец обязуется передать ппокупателю объект по акту приема-передачи в срок до дата

В соответствии с условиями договора ФИО2 в полном объеме передала ООО «Градстройинвест» денежные средства по оплате нежилого помещения: дата – 2300000 руб., дата – 1400000 руб., дата - 1400000 руб., дата – 800000 руб., дата -3000000 руб., что подтверждается платежными поручениями и актами приема передачи денежных средств, подписанных ФИО6 и директором ООО «Градстройинвест» ФИО5

Строительство многоквартирного жилого дома, в котором находится спорный объект недвижимости, осуществлялось ООО «Строй-Сервис» (заказчик) с привлечением подрядчика ООО «Градстройинвест» на основании разрешения на строительство №... от дата, выданного Администрацией городского округа г. Салават Республики Башкортостан.

В соответствии договором генерального подряда на капитальное строительство от дата заключенного между ООО «Строй-Сервис» (заказчик) и ООО «Градстройинвест» (подрядчик) подрядчик принимает на себя обязательство выполнить собственными силами и силами привлеченных организаций работы по договору на капитальное строительство и весь комплекс поручаемых работ по строительству объекта: 9-ти этажного, 5-секционного жилого адрес со встроенно-пристроенными помещениями общественного назначения по адресу: адрес (п.2.1)

Дополнительным соглашением №... от дата к договору генерального подряда №... от дата определен список квартир, закреплённых за ООО «Градстройинвест» в качестве оплаты в секциях «А» и «В», дополнительным соглашением №... закреплены встроенно-пристроенные помещения в секции «А» и «В» площадью ... кв.м.

В соответствии с актом установления постоянного адреса объекта недвижимости от дата №..., утвержденного Постановлением Администрации городского округа г. Салават Республики Башкортостан от дата №...-п о присвоении объектам адресации адресов многоквартирному дому, расположенному по строительному адресу: адрес был присвоен постоянный адрес: адрес.

дата аадминистрацией городского округа г. Салават Республики Башкортостан ООО «Строй-Сервис» выдано разрешение на ввод в эксплуатацию объекта капитального строительства, расположенного по адресу: адрес

Согласно Выписке из Единого государственного реестра недвижимости право собственности на нежилое помещение, расположенное по адресу: адрес общей площадью ... кв.м, зарегистрировано за ООО «Строй-Сервис» дата

Обращаясь в суд с иском о признании права собственности, ФИО2 указала, что она выполнила все условия договора купли-продажи будущей недвижимости, который фактически является договорам долевого участия, следовательно, у неёо возникло право собственности на завершенный строительством объект.

С указанными доводами судебная коллегия не может согласиться по следующим основаниям.

По условиям договора купли-продажи будущей недвижимости, ООО «Градстройинвест», выступающий как продавец, но фактически осуществлявший строительство, имел право в качестве оплаты по договору генерального подряда получить как квартиры, так и нежилые помещения.

С учетом разъяснений, данных в пункте 6 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, вытекающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" указанный договор надлежит квалифицировать, как смешанный договор и к нему применяются положения пунктов 2, 3, 5 названного постановления.

Согласно положениям статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре кадастрового номера объекта недвижимости (при его наличии).

Если сторонами заключен договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, то индивидуализация предмета договора может быть осуществлена путем указания иных сведений, позволяющих установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору (например, местонахождение возводимой недвижимости, ориентировочная площадь будущего здания или помещения, иные характеристики, свойства недвижимости, определенные, в частности, в соответствии с проектной документацией).

Судам необходимо учитывать, что такие договоры должны предусматривать цену продаваемого имущества, которая может быть установлена за единицу его площади или иным образом (пункт 3 статьи 555 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В случае если в тексте договора купли-продажи недвижимой вещи недостаточно данных для индивидуализации проданного объекта недвижимости, однако они имеются, например, в акте приема-передачи, составленном сторонами во исполнение заключенного ими договора, то такой договор не может быть признан незаключенным. В связи с изложенным отказ органа по регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним в государственной регистрации перехода права собственности на переданное имущество к покупателю со ссылкой на то, что договор купли-продажи не может считаться заключенным, не соответствует закону и может быть признан судом незаконным в порядке.

В случае возникновения между сторонами договора купли-продажи будущей недвижимой вещи спора по поводу того, какая именно недвижимая вещь подлежит передаче покупателю во исполнение договора купли-продажи, суд на основании статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации устанавливает действительную волю сторон, исходя из положений подписанного сторонами договора, иных доказательств по делу, а также принимая во внимание практику, сложившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи делового оборота, последующее поведение сторон.

Если суд на основе представленных доказательств придет к выводу о том, что стороны не достигли соглашения по поводу того, какое именно имущество подлежит передаче в собственность покупателя, такой договор не может считаться заключенным.

При этом судам надлежит иметь в виду, что в случаях когда покупатель подписал договор купли-продажи будущей недвижимой вещи, находясь под влиянием заблуждения относительно того, что содержащихся в нем данных достаточно для индивидуализации предмета договора, он может потребовать от продавца возмещения реального ущерба, причиненного вследствие признания договора незаключенным, если докажет, что заблуждение возникло по вине продавца, применительно к абзацу второму пункта 2 статьи 178 Гражданского кодекса Российской Федерации

При рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 статьи 554 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 Ггражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущества (статья 130).

Данных о том, что продавец - ООО "Градстройинвест" зарегистрировал в ЕГРН свои права в отношении спорного объекта не имеется.

Пунктом 59 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации N 10, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 22 от дата "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск о признании права подлежит удовлетворению в случае предоставления истцом доказательств возникновения у него соответствующего права. Иск о признании права, заявленный лицами, права и сделки которых в отношении спорного имущества никогда не были зарегистрированы, могут быть удовлетворены в тех случаях, когда права на спорное имущество возникли до вступления в силу Закона о регистрации и не регистрировались в соответствии с пунктами 1 и 2 статьи 6 названного Закона, либо возникли независимо от их регистрации в соответствии с пунктом 2 статьи 8 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Из абзаца 6 пункта 5 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от дата N 54 "О некоторых вопросах разрешения споров, вытекающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем" усматривается, что если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРН, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов за нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещение причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Принимая во внимание указанные обстоятельства, судебная коллегия приходит к выводу, что истец, заявляя иск об об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на нежилое помещение, аннулировании записи в Едином госреестре прав, избрал ненадлежащий способ защиты, поскольку продавец ООО "Градстройинвест" не является собственником спорного помещения.

Требования заявленные к ответчику ООО «Стройинвест» так же не подлежат удовлетворению, поскольку, как следует из материалов гражданского дела денежные средства ООО «Стройинвест» от истца не получало, что сторонами не оспаривается.

Более того, в материалах гражданского дела имеется соглашение от дата о расторжении договора генерального подряда на капитальное строительство №... от дата

Согласно пункту 5.6 указанного соглашения стороны признали договор расторгнутым с дата - с момента прекращения работ.

Согласно позиции Верховного Суда Российской Федерации, изложенной в судебных актах, в том числе в определении №... сделка перепродажи квартиры в строящемся доме, заключенном между физическим лицом и подрядчиком подлежит квалификации как договор цессии. Между тем, ООО «Градстройинвест» не выполнил свои обязательства, как подрядчике перед застройщиком, а потому к ООО «Градстройинвест» не перешло право требования передачи ему имущества, как не перешло указанное требование и к Куликовой (Самойловой )А.Г.

Кроме того, денежные средства, в размере 2300000 руб., 1400000 руб., 300000 руб. передавались ФИО6 директору ООО «Градстройинвест» по акту приема-передачи денежных средств, в нарушении пункта 4 указания Центрального банка России от дата №...- «О правилах наличных расчетов».

Денежные средства в размере 1400000 руб., 800000 руб. по платежным поручениям «№... от дата и №... от дата переведены на счет ООО «Градстройинвест» от плательщика ООО «Семья» ИНН №... но не от ФИО6

Таким образом, судебная коллегия приходит к выводу, что достоверных сведений о переводе денежных средств в размере 6200000 руб. от ФИО6 на счет ООО «Градстройинвест» ни суду первой, ни апелляционной инстанции не представлено.

Судебная коллегия приходит к выводу, что ФИО6 не исполнила обязательства перед ООО «Градстройинвест».

Ссылка истца и его представителей, что договор купли-продажи фактически договор долевого участия отклоняется, так как в силу вышеизложенного его нельзя квалифицировать как договор долевого участия, более того, он не прошел государственную регистрацию.

При указанных обстоятельствах, принятое судом первой инстанции решение нельзя признать законным, оно подлежит отмене, с принятием нового решения.

Руководствуясь ст. 328, ст. 330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

решение Салаватского городского суда Республики Башкортостан от дата отменить. Принять по делу новое решение.

Иск ФИО6 к ООО «Специализированный застройщик «Строй-Сервис», ООО «Градстройинвест» об истребовании имущества из чужого незаконного владения, признании права собственности на нежилое помещение, аннулировании записи в Едином госреестре прав оставить без удовлетворения.

.

Председательствующий: А.М. Сагетдинова

судьи: Л.Ф. Галлямова

Г.Ш. Гиндуллина

Мотивированное апелляционное определение составлено дата