УИД 77RS0028-02-2022-008795-33

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

06 апреля 2023 года адрес

Тимирязевский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Черкащенко Ю.А., при секретаре фио, рассмотрев в судебном заседании гражданское дело №2-204/23

по иску ГБУ адрес предприятие при Правительстве Москвы» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, договору на возмещение расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, выселении

по встречному иску ФИО1 к ГБУ адрес предприятие при Правительстве Москвы» о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки

по иску ФИО1 к ГБУ адрес предприятие при Правительстве Москвы» о признании незаконным действия

УСТАНОВИЛ:

Истец ГБУ «СППМ» обратился в суд с иском к ответчику ФИО1 и в уточненной редакции исковых требований просит взыскать с ответчика задолженность по арендным платежам за период 01.04.2022 по 30.11.2022 в сумме сумма, в счет возмещения расходов по оплате за коммунальные услуги за период 01.03.2022 по 31.10.2022 денежную сумму в размере сумма, сумма, расходы по оплате госпошлины .

В обоснование заявленных требований истец указал , что 29.01.2020 между истцом и ответчиком заключен договор аренды на право пользования помещениями истца, находящимися в собственности адрес, согласно которому истец сдал, а ответчик принял в аренду нежилые помещения площадью 1495,80 кв.м. по адресу: адрес. В соответствии с п.1.3 договора аренды помещения переданы в аренду для использования в целях : автостоянка, пункт технического обслуживания, склад, помещения торговли и питания, спортивные помещения, бытовой обслуживание населения, производственные помещения. Согласно п.2.1 договора аренды срок действия договора аренды установлен с 29.01.2020 по 29.01.2025. Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи и технического состояния от 29.01.2020 в удовлетворительном санитарном и техническом состоянии. В соответствии с п.6.1 договора аренды , плата за пользование помещениями вносится до 5-го числа текущего месяца включительно. Ответчик не вносил платы арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность перед истцом. Направленная истцом в адрес ответчика претензия с требованием об уплате задолженности осталась без ответа. Согласно п.4.4.2 договора аренды истец вправе отказаться в одностороннем порядке от исполнения договора в том числе в случае однократного невнесения арендатором арендной платы более двух сроков оплаты подряд либо систематическая недоплата арендной платы в срок, указанный в договоре, либо систематической недоплаты арендной платы, повлекшей задолженность в сумме превышающей размер арендной платы за один месяц оплаты, является основанием для досрочного расторжения договора. В соответствии с п.2.1 договора аренды срок действия договора устанавливается 29.01.2025. В соответствии с п.1.2 договора услуг срок его действия устанавливается в течение срока действия договора аренды. В связи с возникшей задолженностью по договору аренды, истец направил ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договоров от 07.06.2022. В уведомлении истец уведомил ответчика об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора аренды от 29.01.2020, договора о возмещении расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг при пользовании помещениями, а также о необходимости освобождения помещений . Ответчик до настоящего времени задолженность не оплатил, уведомление оставил без удовлетворения. Таким образом, договор с 29.06.2022 считается расторгнутым.

В ходе рассмотрения дела фио обратился в суд со встречным иском к ГБУ адрес «СППМ» в котором просит признать недействительным (ничтожным) договор аренды №2/2020 от 29.01.2020, заключенный с адрес Москвы «СППМ», применить последствия недействительности договора аренды взыскав с ГБУ «СППМ» убытки в размере сумма, в том числе арендных платежей с 29.01.2020 по 29.03.2022 – сумма, платежей по коммунальным услугам – сумма, обеспечительного платежа – сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма, мотивируя свои требования тем, что спорный договор аренды по вине ГУП СППМ не был зарегистрирован, так как уполномоченные лица в нарушение п.1.6 требований условий аукционной документации , п.2.2, п.10.6 заключенного договора аренды от 29.01.2020, не представили в регистрирующий орган соответствующие документы.

Истец фио обратился в суд с иском к ответчику ГБУ «СППМ» и просит признать действия ГБУ «СППМ» в лице фио по факту расторжения договора аренды в одностороннем порядке от 29.01.2020 и договора возмещения расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг при пользовании помещениями от 29.01.2020, обусловленных указанными обстоятельствами в уведомлении за №02-05-961/22 от 07.06.2022 незаконными, признать (документ) уведомление за №02-05-961/22 от 07.06.2022 , содержание которого разнится с содержанием первоисточника – договора аренды от 29.01.2020 незаконным, указывая в обоснование заявленных требований, что договор от 29.01.2020 до настоящего момента не подан на регистрацию в соответствии с требованиями действующего законодательства, заявлять о правах в рамках договора не имеющего фактически юридической силы и ссылаться на нарушение условий договора арендатором незаконно. Действия ответчика нарушают права и законные интересы истца , препятствуют ведению коммерческой деятельности, наносят значительный материальный ущерб.

Определением суда в протокольной форме от 17 ноября 2022 года гражданские дела объединены в одно производство.

Представитель ГБУ «СППМ» в судебном заседании заявленные исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении, исковые требования ФИО1 не признал по доводам письменных возражений.

фио А.П. в судебном заседании исковые требования ГБУ «СППМ» не признал, на удовлетворении своих исковых требований настаивал.

Третьи лица в судебное заседание не явились, извещены надлежащим образом.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся лиц.

Выслушав участников процесса, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

В силу ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Согласно ст. ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота и иными обычно предъявляемыми требованиями. Односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 606 ГК РФ по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно положениям ст. 609 ГК РФ договор аренды подлежит государственной регистрации.

Судом установлено, что 29.01.2020 между истцом и ответчиком заключен договор аренды на право пользования помещениями истца, находящимися в собственности адрес, согласно которому истец сдал, а ответчик принял в аренду нежилые помещения площадью 1495,80 кв.м. по адресу: адрес.

В соответствии с п.1.3 договора аренды помещения переданы в аренду для использования в целях : автостоянка, пункт технического обслуживания, склад, помещения торговли и питания, спортивные помещения, бытовой обслуживание населения, производственные помещения.

Согласно п.2.1 договора аренды срок действия договора аренды установлен с 29.01.2020 по 29.01.2025.

Помещения переданы ответчику по акту приема-передачи и технического состояния от 29.01.2020 в удовлетворительном санитарном и техническом состоянии.

В соответствии с п.6.1 договора аренды , плата за пользование помещениями вносится до 5-го числа текущего месяца включительно.

29 января 2020 года между сторонами заключен договор о возмещении расходов по оплате коммунальных услуг при пользовании помещениями, по условиям которого балансодержатель обязуется обеспечить предоставление коммунальных услуг, а пользователь возмещать расходы по оплате коммунальных услуг в связи с арендой помещений площадью 1495,80 кв.м , расположенных по адресу: адрес.

Условиями названного договора предусмотрено, что возмещение расходов по оплате услуг пользователем производится ежемесячно исходя из их перечня потребления, указанного в счетах, выставляемых балансодержателем, на основании расчетом ресурсоснабжающих организаций. Балансодержатель в срок до 25 числя месяца, следующего за расчетным , оформляет пользователю платежные документы. До 28 числа месяца, следующего за расчетным, пользователь направляет по адресу балансодержателя, полномочного представителя с надлежащим образом оформленной доверенностью для их получения. Возмещение расходов производится пользователем предоставляемых услуг по безналичному расчету до последнего числа месяца , следующего за расчетным.

Ответчик не вносил платы арендных платежей, в связи с чем образовалась задолженность перед истцом.

12 мая 2022 года ФИО1 направлена претензия с требованием об уплате задолженности по арендным платежам за два месяца и коммунальным платежам.

В соответствии с п.2.1 договора аренды срок действия договора устанавливается 29.01.2025. В соответствии с п.1.2 договора услуг срок его действия устанавливается в течение срока действия договора аренды.

В соответствии с п.9.1 Договора аренды, невыполнение арендатором полностью или частично условий договора является основанием для его расторжения в соответствии с условиями договора и законодательством Российской Федерации.

07.06.2022 в связи с возникшей задолженностью по договору аренды, не оплатой задолженности, истец направил ответчику уведомление об одностороннем отказе от исполнения договоров .

В уведомлении истец уведомил ответчика об отказе в одностороннем порядке от исполнения договора аренды от 29.01.2020, договора о возмещении расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг при пользовании помещениями, а также о необходимости освобождения помещений .

06 апреля 2023 года, то есть в период рассмотрения дела, между сторонами подписан акт приема-передачи и технического состояния нежилого помещения, находящегося в оперативном управлении ГБУ «СППМ», расположенного по адресу: адрес.

Доводы ФИО1 о том, что договор аренды является ничтожным, поскольку не зарегистрирован , следовательно обязанность по внесению платы по договору у него отсутствует судом отклоняются как несостоятельные и требования встречного иска ФИО1 о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки, требования иска ФИО1 о признании незаконным действия удовлетворению не подлежат исходя из следующего.

В соответствии со статьей 606 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору аренды (имущественного найма) арендодатель (наймодатель) обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

Согласно пункту 2 статьи 609 Гражданского кодекса Российской Федерации договор аренды недвижимого имущества подлежит государственной регистрации, если иное не установлено законом.

В пункте 14 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 17 ноября 2011 г. (в редакции от 25 декабря 2013 г.) N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" указано, что в случае если стороны достигли соглашения в требуемой форме по всем существенным условиям договора аренды, который в соответствии с названным положением подлежит государственной регистрации, но не был зарегистрирован, то при рассмотрении споров между ними судам надлежит исходить из следующего. Если судами будет установлено, что собственник передал имущество в пользование, а другое лицо приняло его без каких-либо замечаний, соглашение о размере платы за пользование имуществом и по иным условиям пользования было достигнуто сторонами и исполнялось ими, то в таком случае следует иметь в виду, что оно связало их обязательством, которое не может быть произвольно изменено одной из сторон (статья 310 Гражданского кодекса Российской Федерации), и оснований для применения судом положений статей 1102, 1105 этого кодекса не имеется. В силу статьи 309 Гражданского кодекса Российской Федерации пользование имуществом должно осуществляться и оплачиваться в соответствии с принятыми на себя стороной такого соглашения обязательствами.

Согласно статье 309 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями или иными обычно предъявляемыми требованиями.

По общему правилу, установленному в пункте 1 статьи 310 Гражданского кодекса Российской Федерации, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются.

В соответствии с пунктом 1 статьи 432 Гражданского кодекса Российской Федерации договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

Как следует из положений ФЗ N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости" государственный кадастровый учет и государственная регистрация права осуществляется по заявлению собственника объекта недвижимости и (или) лица, в пользу которого устанавливаются ограничения прав и обременения объекта недвижимости, - при государственном кадастровом учете и (или) государственной регистрации ограничений прав и обременений объекта недвижимости, в том числе в связи с образованием или прекращением существования части объекта недвижимости, на которую распространяются соответствующие ограничения прав и обременения. С заявлением предоставляются и все необходимые документы. В дальнейшем все процедуры по проверке, регистрации и внесению соответствующей записи в реестр осуществляются компетентными органами, совершение сторонами каких-либо юридически значимых действий в процессе самой регистрации не требуется. Стороны могут лишь отозвать свое заявление до внесения записи о регистрации в реестр.

Таким образом, государственная регистрация как формальное условие обеспечения государственной, в том числе судебной, защиты прав лица, возникающих из договорных отношений, объектом которых является недвижимое имущество, призвана лишь удостоверить со стороны государства юридическую силу соответствующих правоустанавливающих документов. Тем самым государственная регистрация создает гарантии надлежащего выполнения сторонами обязательств и, следовательно, способствует упрочению и стабильности гражданского оборота в целом. Она не затрагивает самого содержания указанного гражданского права, не ограничивает свободу договоров, юридическое равенство сторон, автономию их воли и имущественную самостоятельность.

Таким образом, оценивая собранные по делу доказательства в их совокупности, суд приходит к выводу о том, что заявленные ФИО1 требования встречного иска удовлетворению не подлежат, исходя из того, что оснований для признания недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки не имеется, поскольку как видно из материалов дела, между сторонами было достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды; договор исполнялся с даты его заключения (2020 г.) до фактического расторжения (2022 г.); нежилые помещения приняты ФИО1 по акту приема-передачи и использовались, согласно платежных поучений фио исполнял обязанность по внесению арендной платы и внесению платы за предоставленные коммунальные услуги, договор аренды расторгнут в одностороннем порядке и прекратил свое действие, между тем, после расторжения договора фио в установленном договором порядке арендуемое им помещение не освободил, а акт приема-передачи помещения между сторонами подписан 06 апреля 2023 года.

В соответствии со статьей 622 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении договора аренды арендатор обязан вернуть арендодателю имущество в том состоянии, в котором он его получил, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором. В силу п. 2 указанной статьи, если арендатор не возвратил арендованное имущество либо возвратил его несвоевременно, арендодатель вправе потребовать внесения арендной платы за все время просрочки.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 38 информационного письма от 11 января 2002 года N 66 "Обзор практики разрешения споров, связанных с арендой", прекращение договора аренды само по себе не влечет прекращения обязательства по внесению арендной платы, поскольку оно будет прекращено надлежащим исполнением арендатором обязательства по возврату имущества арендодателю.

Аналогичная позиция изложена в абзаце втором пункта 8 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 06 июня 2014 года N 35 "О последствиях расторжения договора", в соответствии с которым, в случае расторжения договора аренды взысканию также подлежат установленные договором платежи за пользование имуществом до дня фактического возвращения имущества лицу, предоставившему это имущество в пользование, а также убытки и неустойка за просрочку арендатора по день фактического исполнения им всех своих обязательств (статья 622 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Вместе с тем, фио свои обязательства по погашению образовавшейся задолженности и по перечислению денежных средств не исполнил, фактически продолжал использование арендованного помещения после расторжения договора до 06 апреля 2023 года, в связи с чем задолженность по арендным платежам за период 01.04.2022 по 30.11.2022 в сумме сумма, расходы по оплате за коммунальные услуги за период 01.03.2022 по 31.10.2022 в размере сумма подлежит взысканию с ФИО1 в пользу ГБУ «СППМ» в судебном порядке.

Поскольку помещение ФИО1 освобождено, о чем 06 апреля 2023 года подписан акт приема-передачи помещения, заявленные ГБУ «СППМ» требования о выселении удовлетворению не подлежат.

Оснований для удовлетворения иска ФИО1 о признании незаконным действия суд не усматривает, поскольку досрочное расторжение договора в одностороннем порядке предусмотрено условиями договора – п. 9.1 , обстоятельства того, что ФИО1 не вносилась арендная плата и не производилась оплата коммунальных услуг, то есть ненадлежащим образом выполнялись условия договора , не оспаривались, у ГБУ «СППМ» имелись основания для расторжения договора в одностороннем порядке. Требования о признании незаконным уведомления не основаны на законе, в связи с чем удовлетворению также не подлежат.

При таких обстоятельствах, заявленные ГБУ «СППМ» исковые требования подлежат частичному удовлетворению, исковые требования ФИО1 удовлетворению не подлежат по вышеизложенным основаниям.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, взысканию с ФИО1 в пользу ГБУ «СППМ» подлежат расходы по оплате госпошлины в сумме сумма

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ГБУ адрес предприятие при Правительстве Москвы» к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды, договору на возмещение расходов по оплате коммунальных и эксплуатационных услуг, выселении удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу ГБУ адрес предприятие при Правительстве Москвы» задолженность по арендным платежам в размере сумма, задолженность по оплате коммунальных платежей в размере сумма, расходы по оплате госпошлины в размере сумма

В удовлетворении остальной части иска ГБУ адрес предприятие при Правительстве Москвы» - отказать.

В удовлетворении встречного иска ФИО1 к ГБУ адрес предприятие при Правительстве Москвы» о признании недействительным договора аренды, применении последствий недействительности сделки – отказать.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ГБУ адрес предприятие при Правительстве Москвы» о признании незаконным действия – отказать.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Тимирязевский районный суд адрес.

Судья Черкащенко Ю.А.