Апелляционное определение по делу № 2-3154/2023 от 31.08.2023.

ВЕРХОВНЫЙ СУД

РЕСПУБЛИКИ БУРЯТИЯ

судья Лубсанова С.Б.

№ дела в суде 1-ой инстанции 2-3154/2023

УИД: 04RS0018-01-2022-007993-91

пост. 31.08.2023 г.

дело № 33-3432/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

11 октября 2023 года г.Улан-Удэ

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия в составе:

председательствующего судьи Нимаевой О.З.,

судей коллегии Рабдановой Г.Г.,Чупошева Е.Н.

при секретаре Илыгеевой Л.О.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению прокурора Октябрьского района г. Улан-Удэ в интересах ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры,

по апелляционному представлению прокурора Октябрьского района г.Улан-Удэ Ивахинова Б.В. на решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 26.06.2023 года, которым исковые требования оставлены без удовлетворения.

Заслушав доклад судьи Нимаевой О.З., ознакомившись с материалами дела, доводами апелляционного представления, выслушав участников процесса, судебная коллегия

УСТАНОВИЛ

А:

Обращаясь в суд в интересах ФИО1 к ФИО2, ФИО3, прокурор Октябрьского района г. Улан-Удэ просил признать недействительным договор купли-продажи квартиры по адресу: <...>, от ..., заключенный между ФИО2 и ФИО3, применить последствия недействительности сделки – прекратить право собственности ФИО3 на квартиру, аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации перехода права собственности.

Исковые требования мотивированы тем, что прокуратурой района проведена проверка по обращению ФИО1, ... г.р., о нарушении жилищных прав. Установлено, что ФИО1 являлась собственником жилого помещения по адресу: <...>, общей площадью <...> кв.м., на основании договора на передачу квартир (домов) в собственность граждан на основании Закона РСФСР «О приватизации Жилищного фонда в РСФСР» от 07.10.1997. По договору дарения квартиры от ... право собственности на квартиру перешло ФИО2 В соответствии с п.5 Договора даритель ФИО1 сохраняет право пожизненного проживания в указанной квартире. ФИО1 06.10.2022 из выписки из Единого государственного реестра недвижимости стало известно о том, что собственником квартиры с 27.09.2022 является ФИО3 на основании договора купли-продажи от ..., заключенного с ФИО2 Проверкой установлено, что данным договором право пожизненного проживания ФИО1 в квартире не предусмотрено. ФИО1 от права проживания в квартире не отказывалась, постоянно проживает в спорном жилом помещении, несет бремя содержания имущества, имеет в распоряжении предметы обычной домашней обстановки и обихода, личные вещи, а также несет расходы по содержанию квартиры и оплате коммунальных услуг. Иного жилого помещения в собственности и пользовании ФИО1 не имеется. Ей не было известно о переходе права собственности от ФИО2 и ФИО3, осмотр покупателем жилого помещения до регистрации перехода прав собственности не производился. Крушинская ввиду состояния здоровья и преклонного возраста жилое помещение не покидает, и посторонние лица, в том числе с внучкой ФИО2, квартиру в сентябре 2022 года не посещали. Таким образом, сделка заключена с нарушением требований закона и жилищного права ФИО1

Определением суда от 14.06.2023 в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, привлечено Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась.

В судебном заседании представитель истца по доверенности прокурор Алсагаева Е.К. на требованиях настаивала, просила удовлетворить иск. Пояснила суду, что при заключении договора купли-продажи право пользования жилым помещением ФИО1, предусмотренное договором дарения, не учтено при переходе права собственности на жилое помещение к другому лицу. В соответствии с п. 2 ст. 168 ГК РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки. Согласно п. 2 ст. 167 ГК РФ при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом. Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом в соответствии с п. 2 ст. 166 ГК РФ.

Ответчик ФИО3, ее представитель ФИО4, действующая на основании ч.6 ст.53 ГПК РФ, возражали против удовлетворения исковых требований, пояснили суду, что истцом применены к спорным правоотношениям нормы материального права, не подлежащие применению, в частности ст. 168 ГК РФ, поскольку договор купли продажи со ссылкой на ст. 558 ГК РФ не может быть признан ничтожным, поскольку согласование существенных условий сторонами свидетельствует только о заключенности либо незаключенности договора. Однако, при условии, что в договоре все-таки право пользования ФИО1 указано, и не оспаривается ответчиком, существенное условие согласно ст. 558 ГК РФ сторонами сделки согласовано, оснований для признания сделки незаключенной не имеется, хотя и не заявляется истцом об этом. В п. 12 договора купли продажи указано, что в квартире имеется пользователь ФИО1, что не исключает, а наоборот, подтверждает перечень лиц, имеющих право на пользование. При этом просили учесть, что ответчик знала и знает, что ФИО1 имеет право пожизненного пользования квартирой, и не оспаривает данное обстоятельство. Совокупное толкование условий договора, в частности п. 12 Договора и фактических обстоятельств дела позволяют прийти к выводу, что иные лица, кроме как ФИО1, после регистрации перехода права собственности не имеют права пользования спорной квартирой. Все существенные условия договора сторонами сделки были согласованы. В связи с чем, считают, что выбранный способ не соответствует характеру и последствиям нарушения, и не направлен на восстановление нарушенных прав. Полагали, что в случае признания Договора ничтожным будет нарушено право ФИО5, учитывая, что местонахождение ФИО2 неизвестно, перспектив фактического возврата денежных средств не имеется.

Ответчик ФИО2, представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия в судебное заседание не явились, извещены.

Судом постановлено указанное решение.

В апелляционном представлении прокурор района Ивахинов Б.В. просит решение суда отменить, принять по делу новое об удовлетворении исковых требований. Указывает, что п.12 договора купли-продажи спорной квартиры буквально и четко указывает, что после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру покупатель ФИО3 сможет без всяких препятствий осуществлять права собственника жилого помещения. Кроме того судом не дана оценка о возбуждении уголовного дела в отношении ФИО2 по факту продажи данной квартиры.

Прокурор Вершинина И.М. в суде апелляционной инстанции доводы апелляционного представления поддержала.

Истец ФИО1 просила об отмене решения.Пояснила, что о продаже квартиры узнала случайно, когда производила оплату за коммунальные услуги. Оказалось, что новый собственник зарегистрирован в квартире. Кроме того, ей отказано в выплате субсидии в размере 2000 руб. ежемесячно в связи с регистрацией ФИО3 в квартире. Договор дарения между ней и внучкой являлся безвозмездным оговорено условие о ее проживании в квартире, чего она лишена при заключении сделки между ответчиками.

Ответчик ФИО3, ее представитель ФИО4 в суде апелляционной инстанции возражали против отмены решения по доводам представления, пояснив, что оспариваемой сделкой права и интересы ФИО1 не нарушены, ответчик, являющийся добросовестным приобретателем имущества, не настаивает на выселении истца из жилого помещения.

Ответчик ФИО2 в суд повторно не явилась, извещена надлежаще о дате и месте рассмотрения дела.

Представитель третьего лица Управления Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Республике Бурятия ходатайствовал о рассмотрении дела в его отсутствие.

Судебная коллегия в соответствии со ст. 167 ГПК РФ считает возможным рассмотрение дела в отсутствие неявившихся лиц. При этом суд исходит из того, что участникам процесса известно о рассмотрении дела судом апелляционной инстанции, а в соответствии с пунктом 1 статьи 35 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации лица, участвующие в деле, должны добросовестно пользоваться всеми принадлежащими им процессуальными правами.

Изучив материалы гражданского дела, обсудив доводы апелляционного представления, проверив законность решения суда в соответствии с положениями ч. 1 ст. 327.1 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации в пределах доводов представления, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Согласно ч. 1 ст. 3 ГПК РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой своих нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов.

В силу ч. 1 ст. 1, ч. 1 ст. 11, ст. 12 ГК РФ, ст. 3 ГПК РФ предъявление любого требования должно иметь своей целью восстановление нарушенных или оспариваемых прав и законных интересов обратившегося в суд лица, установление наличия у истца принадлежащего ему субъективного материального права, а также установление факта нарушения прав истца ответчиком.

В целях обеспечения стабильности жилищных и имущественных отношений, а также защиты законных интересов как покупателя жилого помещения, так и лиц, сохраняющих право пользования им, пунктом 1 статьи 558 ГК Российской Федерации закреплено требование о включении в договор купли-продажи жилого помещения в качестве его существенного условия перечня лиц, которые сохраняют в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Существенный характер данного условия предопределяет необходимость его согласования сторонами договора купли-продажи жилого помещения: по общему правилу пункта 1 статьи 460 ГК Российской Федерации, продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц; неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар, включая лиц, являющихся членами семьи прежнего собственника жилого помещения.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1, ... года рождения, ... заключила Договор на передачу квартир (домов) в собственность граждан на основании закона РСФСР «О приватизации жилищного фонда в РСФСР» о приобретении квартиры по адресу: <...>, общей площадью <...> кв.м. в ее личную собственность.

... между ФИО1 (Даритель) и ФИО2 (Одаряемый) заключен договор дарения квартиры по адресу: <...>, право за ответчиком ФИО2 зарегистрировано ....

В соответствии с п.5 Договора дарения Даритель сохраняет за собой право пожизненного проживания в указанной квартире.

... между ФИО2 (продавец) и ФИО3 (покупатель) был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <...> за 2100 000 руб.,подписан передаточный акт. Право ФИО3 зарегистрировано ....

В п.9 договора указано, что Продавец гарантирует, что не имеет других членов семьи, чьи интересы были бы нарушены при отчуждении указанного Объекта недвижимости.

Согласно п.10 Договора Продавец гарантирует, что до заключения настоящего договора вышеуказанный Объект недвижимости никому не продан, не подарен, на заложен, свободен от проживания и иных прав и притязаний третьих лиц в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или каким-либо иными обязательствами не обременена, неузаконенных перепланировок в отношении настоящего Объекта недвижимости не произведено.

Пунктом 12 Договора предусмотрено, что Продавец заявляет, что согласно ст.558 ГК РФ, лиц, имеющих право пользоваться Объектом недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору не имеется.

Покупатель уведомлен, что в указанном Объекте недвижимости есть зарегистрированное лицо: ФИО1, ....р., что подтверждается Выпиской из лицевого счета от 07.09.2022.

Обращаясь в суд в интересах ФИО1, прокурор указывает, что заключением договора-купли продажи квартиры от ..., не предусматривающего условия о праве пользования спорным жилым помещением ФИО1,существенно нарушены интересы последней, учитывая, что в договоре дарения от ... данное условие предусмотрено.

Разрешая спор, суд, исходя из того, что действующее гражданское законодательство не запрещает вносить изменения и дополнять условия договора по соглашению сторон в любое время, учитывая позицию ответчика ФИО3 о том, что ею не оспаривается право проживания истца ФИО1 в спорной квартире, отказал в удовлетворении иска.

В соответствии с Постановлением Пленума Верховного Суда РФ N 23 "О судебном решении" от 19.12.2003 г. решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права, которые подлежат применению к данному правоотношению.

Решение является обоснованным тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 - 61, 67 ГПК РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

В соответствии со статьей 330 ГПК Российской Федерации основаниями для отмены или изменения решения суда в апелляционном порядке являются: неправильное определение обстоятельств, имеющих значение для дела; недоказанность установленных судом первой инстанции обстоятельств, имеющих значение для дела; несоответствие выводов суда первой инстанции, изложенных в решении суда, обстоятельствам дела; нарушение или неправильное применение норм материального права или норм процессуального права.

Настоящее решение суда указанным требованиям закона не соответствует, исходя из следующего.

В соответствии со ст.166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно ст.167 Гражданского кодекса Российской Федерации при недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии п. 1 ст. 558 ГК РФ существенным условием договора продажи жилого дома, квартиры, части жилого дома или квартиры, в которых проживают лица, сохраняющие в соответствии с законом право пользования этим жилым помещением после его приобретения покупателем, является перечень этих лиц с указанием их прав на пользование продаваемым жилым помещением.

Согласно правовой позиции Конституционного Суда РФ п. 1 ст. 558 ГК РФ, учитывающий специфику имущественных отношений в жилищной сфере, направлен на обеспечение стабильности жилищных и имущественных отношений, а также на защиту законных интересов покупателя жилого помещения и лиц, сохраняющих право пользования этим помещением (Постановление от 24 марта 2015 года N 5-П; определения от 17 июля 2014 года N 1656-О, от 28 июня 2018 года N 1523-О и др.).

В силу п. 1 ст. 168 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки (п. 2 ст. 168 ГК РФ).

Из приведенных положений закона следует, что по общему правилу сделка, не соответствующая требованиям закона, является оспоримой (п. 1 ст. 168 ГК РФ), а ничтожной такая сделка является тогда, когда она посягает на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц (п. 2 указанной статьи).

В данном случае, как следует из материалов дела, оспариваемой сделкой нарушено право ФИО1 на жилище. Согласно договору дарения ФИО1, не имеющая иного жилья, сохранила за собой право постоянного проживания в спорной квартире, несла бремя ее содержания, постоянно проживала в ней и в известность об отчуждении квартиры постороннему лицу поставлена не была.

Заключая договор купли-продажи, ответчики оговорили, что до заключения настоящего договора вышеуказанный Объект недвижимости никому не продан, не подарен, на заложен, свободен от проживания и иных прав и притязаний третьих лиц в споре, под арестом или запрещением не состоит, рентой, арендой, наймом или каким-либо иными обязательствами не обременена, незаконных перепланировок в отношении настоящего Объекта недвижимости не произведено (п.10).Из п.12 Договора следует, что Продавец заявляет, что согласно ст.558 ГК РФ, лиц, имеющих право пользоваться Объектом недвижимости после государственной регистрации перехода права собственности по настоящему договору не имеется.

Довод ответчика ФИО3 о том, что законодатель не запрещает вносить изменения и дополнять условия договора по соглашению сторон в любое время, не является основанием для оставления решения в силе, поскольку стороны заключили сделку, которая ими не оспорена, исполнили ее и в настоящем случае отсутствие второго ответчика ФИО2, место жительства которой не известно, исключает возможность подписания с ней какого-либо соглашения.

При таких обстоятельствах, соглашаясь с доводами апелляционного представления, судебная коллегия приходит к выводу об отмене принятого решения.

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлено любым заинтересованным лицом.

Заинтересованность в оспаривании ничтожной сделки и применении последствий ее недействительности определяется тем, что существование недействительной сделки лишает заинтересованное лицо права, возлагает на него обязанность либо создает препятствия в реализации права по сравнению с тем, как это было бы, если бы ничтожная сделка не существовала.

В суде апелляционной инстанции ФИО1 пояснила, что в связи с регистрацией в квартире ФИО3 она лишена возможности получать субсидию в размере 2000 руб., несет затраты на оплату коммунальных платежей за 2 чел. Кроме того, небезосновательны доводы апелляционного представления и в части того, что ответчик ФИО3, осуществляя правомочия собственника, вправе в любое время решить вопрос о выселении истца из квартиры, либо об отчуждении имущества иному лицу.

По факту мошеннических действий в отношении ФИО1 по ее заявлению возбуждено уголовное дело по ч.4 ст. 159 УК РФ в отношении ФИО2

Иск подан в защиту ФИО1, являющейся заинтересованным лицом в смысле абз. 2 п. 2 ст. 166 ГК РФ, учитывая, что признание недействительным договора и применение последствий недействительности сделки создает для нее правовые последствия в виде продолжения проживания в квартире в соответствии с условиями договора дарения, заключенного между ней и внучкой.

В данном случае, бремя доказывания нарушения прав и свобод ФИО1 лежит на истце, при обращении в суд прокурор представил доказательства, какие права и охраняемые интересы ФИО1 будут восстановлены в случае удовлетворения его искового заявления.

Право на жилище относится к основным правам и свободам человека и гражданина и гарантируется статьей 40 Конституции Российской Федерации, а также ч. 4 ст. 3 Жилищного кодекса РФ. При этом никто не может быть произвольно лишен жилища или ограничен в праве пользования жилым помещением, иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом РФ и другими федеральными законами.

В силу п. 2 ст.1 ГК РФ граждане приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Согласно п. 1 ст.9 ГК РФ граждане по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права. Добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются (п. 5 ст. 10 ГК РФ).

Как следует из материалов дела, ответчик ФИО3 перед заключением договора купли-продажи имела возможность и должна была ознакомиться с условиями договора дарения квартиры, на основании которого ответчик ФИО2 по безвозмездной сделке стала собственником имущества в 2018 году. В п.5 договора дарения указано, что Даритель ФИО1 сохраняет за собой право пожизненного проживания в указанной квартире. Однако в договоре купли-продажи недвижимого имущества данное условие отсутствует, сведения о наличии зарегистрированного лица, как правильно указано в апелляционном представлении, не свидетельствуют о сохранении за ФИО1 права пользования жилым помещением при новом собственнике имущества. Кроме того, ФИО3, заключая договор купли-продажи имущества, не была лишена возможности осмотреть квартиру лично, поговорить с ФИО1, поскольку знала о проживании истца в квартире.

В суде апелляционной инстанции ФИО3 пояснила, что осмотр квартиры осуществила по видео, поверив словам продавца ФИО2 о скором смерти бабушки ввиду наличия у нее онкологического заболевания последней стадии.

Суду следовало обратить внимание и на то, что квартира была реализована ответчиком ФИО2 покупателю ФИО3 за 2100000 руб., т.е. по цене, значительно ниже рыночной стоимости такой квартиры на момент заключения сделки в сентябре 2022 года.

При таких обстоятельствах, доводы ответчика ФИО3 о ее добросовестности при совершении оспариваемой сделки не принимаются судебной коллегией и не являются основанием для оставления решения в силе.

В суде апелляционной инстанции истец ФИО1 отказалась от обсуждений условий мирового соглашения, настаивая на применении последствий недействительности сделки.

При таких обстоятельствах, судебная коллегия приходит к выводу о том, что права и интересы ФИО1 подлежали судебной защите, заявленный прокурором в ее интересах иск - удовлетворению.

Руководствуясь ст.328,329,330 ГПК РФ, судебная коллегия по гражданским делам Верховного суда Республики Бурятия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Октябрьского районного суда г. Улан-Удэ от 26.06.2023 года отменить, апелляционное представление – удовлетворить.

Принять по делу новое решение.

Исковое заявление прокурора Октябрьского района г. Улан-Удэ в интересах ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании недействительным договора купли-продажи квартиры по адресу: <...>, заключенного ... года между ФИО2 и ФИО3, удовлетворить.

Применить последствия недействительности сделки – прекратить право собственности ФИО3 на указанную квартиру, аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о государственной регистрации перехода права собственности.

Апелляционное определение может быть обжаловано в Восьмой кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев путем подачи кассационной жалобы через районный суд.

Председательствующий:

Судьи коллегии: