Дело № 2-3022/2025 (УИД 59RS0004-01-2025-004326-31)

Мотивированное решение изготовлено 12 ноября 2025 года

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 октября 2025 года г. Пермь

Ленинский районный суд г. Перми в составе:

председательствующего судьи Битюцкого Ю.В.,

при секретаре судебного заседания Петухове Д.И.,

с участием представителя истцов ФИО4,

представителя ответчика ФИО5,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО6 ФИО10 и ФИО6 ФИО11 к ООО «Специализированный застройщик «Фонченко» о признании недействительным пункта договора, возложении обязанности передать объект долевого строительства, взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

ФИО7 обратились в суд с иском к ООО «ФИО3 застройщик «Фонченко» о взыскании денежных средств, указав в обоснование заявленных требований, что ДД.ММ.ГГГГ между истцами и ООО «ФИО3 застройщик «Фонченко» заключен договор № участия в долевом строительстве многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой и сопутствующими инфраструктурными объектами по адресу: <Адрес>, согласно которому застройщик обязался после получения разрешения на ввод здания в эксплуатацию (ДД.ММ.ГГГГ) передать участникам долевого строительства объект долевого строительства в срок не позднее ДД.ММ.ГГГГ; согласно п. 6.1 договора цена договора является фиксированной и составляет 67 709 321,01 руб., стоимость одного квадратного метра равна 502 369,20 руб.; истцы исполнили свое обязательство по оплате цены путем внесения депонируемой суммы на счет эскроу в следующем порядке: за счет собственных денежных средств в размере 28 709 321,01 руб., за счет кредитных средств в размере 39 000 000 руб., предоставляемых Банком ВТБ (ПАО); ДД.ММ.ГГГГ в адрес участников долевого строительства поступило уведомление о завершении строительства и готовности к передаче объекта долевого строительства; ответом от ДД.ММ.ГГГГ истцы выразили готовность принять объект, а также требовали оплатить неустойку за нарушение предусмотренного договором срока передачи объекта, компенсации морального вреда в течение десяти дней; данное письмо получено ответчиком ДД.ММ.ГГГГ согласно потовому идентификатору №; на сегодняшний день объект долевого строительства ответчиком не передан, истцами не принят, требование о взыскании неустойки оставлено без удовлетворения. Истцы считают, что срок для достижения сторонами соглашения, установленный п.12.2 договора участия долевого строительства противоречит существующим нормам Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей», условие о достижении соглашения в течение 60 календарных дней при возникновении спора между сторонами договора следует считать недействительным; согласно п. 9.1 договора в случае нарушения срока передачи объекта долевого строительства в установленный срок застройщик уплачивает участникам долевого строительства неустойку в размере одно сто пятидесятой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, если иной размер неустойки не установлен ФЗ «Об участии в долевом строительстве»; в соответствии с ч. 2 ст. 6 ФЗ № застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку в размере одной трехсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Срок нарушения передачи участнику долевого строительства за период с 1 января по ДД.ММ.ГГГГ составляет 2 месяца 21 день (81 день), общая сумма неустойки за просрочку передачи объекта составляет 3 828 570 руб. На основании изложенного, истцы просят признать недействительным и исключить п. 12.2 договора участия в долевом строительств, обязать передать объект долевого строительства, взыскать с ответчика ООО «Фонченко» в пользу истцов неустойку за просрочку передачи объекта в размере 3 828 570 руб., компенсацию морального вреда в размере 500 000 руб., штраф в размере 191 428,50 руб.

Истцы извещены надлежащим образом, в судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, их представитель в судебном заседании настаивает на удовлетворении иска, требования о возложении обязанности передать объект долевого строительства не поддерживает, поскольку он фактически передан истцам на основании акта от ДД.ММ.ГГГГ.

Ответчик извещен надлежащим образом, его представитель в судебном заседании возражает против удовлетворения иска на основании доводов отзыва и дополнений к нему, поскольку объект долевого строительстве является уникальным и неустойка подлежит начислению исходя из 1/300 ставки 7,5% в день за период с 10 января по ДД.ММ.ГГГГ, в связи с чем размер неустойки составляет 1 218 768 руб., просит применить положения ст. 333 ГК РФ к подлежащим уплате неустойки и штрафа, предоставить отсрочку уплаты неустойки до ДД.ММ.ГГГГ включительно. Объект долевого строительства фактически передан истцам на основании акта от ДД.ММ.ГГГГ.

Заслушав объяснения представителей сторон, исследовав доказательства по делу, суд приходит к следующим выводам.

Судом установлено, что ДД.ММ.ГГГГ между ООО «СЗ «Фонченко» и (застройщик) и ФИО9 Р.Р., М.С. (участники долевого строительства) заключен договор участия в долевом строительстве № многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой и сопутствующими инфраструктурными объектами, согласно п. 2.1 которого застройщик обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и/или с привлечением других лиц построить здание и после ввода здания в эксплуатацию передать участникам долевого строительства. Характеристики объекта долевого строительства приведены в приложении № к договору.

Как следует из описания объекта долевого строительства, указанного в приложении № к договору, объектом долевого строительства является жилое помещение по адресу: <Адрес>, условный №.36, 7 этаж номер корпуса 8, площадью 134,78 кв.м. (л.д. 16-21).

В силу п. 6.1 Договора цена договора – совокупность всех средств, подлежащих выплате участниками долевого строительства застройщику, является и составляет 67 709 321 руб.

Пунктом 4.2 договора предусмотрено, что срок передачи застройщиком квартиры участнику долевого строительства – не позднее ДД.ММ.ГГГГ.

Согласно ответу Комитета государственного строительного надзора <Адрес>, находящегося в приложении к контракту на выполнение работ по строительству указанного многофункционального жилого комплекса с подземной автостоянкой и сопутствующими инфраструктурными объектами, заглубление подземной части (локальное) объекта составляет более 15 метров, в связи с чем данный объект относится к уникальным объектам.

Согласно акту о передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ указанный объект долевого строительства передан истцам с разногласиями.

Указанные обстоятельства сторонами не отрицаются.

Разрешая заявленные требования, суд принимает во внимание, что пунктом 12.2 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между сторонами установлен обязательных досудебный порядок урегулирования спора с указанием срока для этого в 60 календарных дней (л.д. 19), включение которого ответчиком в данный договор, исходя из положений п. 1 ст. 16 и ст. 17 Закона РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О защите прав потребителей», не соответствуют положениям действующего законодательства и ущемляет права потребителя, что является основанием для признания данного пункта недействительным в силу ничтожности, поскольку исходя из смысла указанных норм недопустимыми условиями договора, ущемляющими права потребителя, являются условия, которые нарушают правила, установленные международными договорами Российской Федерации, настоящим Законом, законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей. Недопустимые условия договора, ущемляющие права потребителя, ничтожны. Требование потребителя о возмещении убытков подлежит удовлетворению в течение десяти дней со дня его предъявления (часть 1 статьи 16). К недопустимым условиям договора, ущемляющим права потребителя, относятся: условия, которые предоставляют продавцу (изготовителю, исполнителю, уполномоченной организации или уполномоченному индивидуальному предпринимателю, импортеру, владельцу агрегатора) право на односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение условий обязательства (предмета, цены, срока и иных согласованных с потребителем условий), за исключением случаев, если законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации предусмотрена возможность предоставления договором такого права; условия, которые устанавливают обязательный досудебный порядок рассмотрения споров, если такой порядок не предусмотрен законом (часть 2 пункты 1 и 11). Помимо этого в силу части 4 статьи 7 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», условия договора об освобождении застройщика от ответственности за недостатки объекта долевого строительства являются ничтожными.

Разрешая заявленные требования о взыскании неустойки, суд принимает во внимание положения п. 2.1 ст. 6 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», устанавливающего ответственность за нарушение срока передачи гражданину участнику долевого строительства объекта долевого строительства в проектной документации которых предусмотрена хотя бы одна из характеристик, являющаяся в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации основанием для отнесения таких многоквартирного дома недвижимости к уникальным объектам в виде неустойки в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки, но не более пяти процентов от цены договора, а также положения абз. 2 п. 1 и п. 2 постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве», устанавливающих запрет на начисления неустойки с момента вступления указанного постановления в законную силу, а именно с ДД.ММ.ГГГГ, и ограничивающих размер ставки размером ключевой ставкой Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на ДД.ММ.ГГГГ (7,5%), а также того обстоятельства, что согласно условиям договора срок сдачи объекта долевого строительства установлен не позднее ДД.ММ.ГГГГ, который являлся на нерабочим денем, в связи с чем последним днем исполнения обязательства являлось ДД.ММ.ГГГГ, исходя из смысла ст. 193 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая), неустойка подлежит начислению с ДД.ММ.ГГГГ и по день фактической передачи такого объекта или по ДД.ММ.ГГГГ, таким образом, неустойка подлежит начислению за период с 10 января по ДД.ММ.ГГГГ на сумму 10 667 321,76 руб. и составляет 1 218 768 руб. (67 709 321 руб. * 7,5% / 300 * 72).

Вместе с тем, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с ч. 1 ст. 330, ч. 1 ст. 332 и ч. 1 ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения. По требованию об уплате неустойки кредитор не обязан доказывать причинение ему убытков.

Кредитор вправе требовать уплаты неустойки, определенной законом (законной неустойки), независимо от того, предусмотрена ли обязанность ее уплаты соглашением сторон.

Если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку. Если обязательство нарушено лицом, осуществляющим предпринимательскую деятельность, суд вправе уменьшить неустойку при условии заявления должника о таком уменьшении.

В соответствии с п. 78 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств» правила о снижении размера неустойки на основании статьи 333 Гражданского кодекса Российской Федерации (часть первая) применяются также в случаях, когда неустойка определена законом.

Ответчиком заявлено об уменьшении размера неустойки.

При таких обстоятельствах суд полагает, что в данном случае имеются исключительные обстоятельства, которые свидетельствуют о том, что подлежащая уплате неустойка является явно несоразмерной последствиям неисполнения обязательства ответчиком, о чем заявлено последним, и было обсуждено судом, и приходит к выводу, что, с учетом степени нарушенного ответчиком обязательства, необходимо уменьшить ее размер до 600 000 руб., которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истцов солидарно, так как права собственности в настоящее время на объект недвижимости не зарегистрировано, квартира приобреталась истцами как супругами без определения долей.

Разрешая требования истцов о взыскании компенсации морального вреда, суд, учитывая положения ч. 2 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» о том, что моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

Факт нарушения прав истцов застройщиком установлен в судебном заседании. Учитывая, что ответчиком нарушены права истцов, как потребителей, суд полагает возможным взыскать с ответчика в пользу истцов компенсацию морального вреда с учетом характера причиненных потребителям нравственных и физических страданий и, исходя из принципов разумности и справедливости, в размере по 25 000 руб. в пользу каждого, в удовлетворении остальной необходимо части отказать.

В соответствии с абз. 11 п. 1 постановления Правительства РФ от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» ответчику подлежит предоставление отсрочка исполнения решения до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

В соответствии с п. 3 ст. 10 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» при удовлетворении судом требований гражданина - участника долевого строительства, заключившего договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, суд в дополнение к присужденной в пользу гражданина - участника долевого строительства сумме взыскивает с застройщика в пользу гражданина - участника долевого строительства штраф в размере пяти процентов от присужденной судом суммы, если данные требования не были удовлетворены застройщиком в добровольном порядке.

На основании п. 1 Постановления Правительства Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» неустойка (штраф, пени), подлежащая с учетом части 8 статьи 7 и части 3 статьи 10 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляется за период с ДД.ММ.ГГГГ до ДД.ММ.ГГГГ включительно.

Исходя из этого, суд не усматривает оснований для взыскания с ответчика штрафа.

Также нет основания для удовлетворения требования о возложении обязанности передать объект долевого строительства, поскольку такой объект фактически передан истцам согласно акту о передачи объекта долевого строительства от ДД.ММ.ГГГГ, требования в данной части не поддерживаются представителем истцов.

В соответствии с положениями статей 88, 91, 98 и 103 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая), а также того, что подлежащая уплате неустойка уменьшена судом в соответствии со ст. 333 Гражданского кодекса Российской Федерации с 1 218 768 руб., в связи с требования в данной части считаются удовлетворенными в полном объеме, расходы ФИО1 по уплате государственной пошлины (л.д. 42) и ФИО2 (л.д. 40) и подлежат взысканию с ответчика, пропорционально удовлетворенных требований исходя из того, что из общей цены иска в размере 3 828 570 руб., с учетом установленной ч. 2 и 3 ст. 333.36 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) льготы, истцами подлежала уплате государственная пошлина в размере 25 800 руб. (по 12 900 руб.) (от 3 000 001 руб. до 8 000 000 руб. - 45 000 руб. плюс 0,7 процента суммы, превышающей 3 000 000 руб. и уменьшенной на сумму государственной пошлины, подлежащей уплате при цене иска 1 000 000 рублей (25 000 руб.)), а именно в размере по 4107 руб. ((1 218 768 / 3 828 570 * 12 900 руб.) в пользу каждого из истцом, а также расходы на подачу заявления об обеспечения иска в размере по 5000 руб. (л.д. 41, 43), поскольку обеспечительные меры применены судом, всего в размере по 9 107 руб. в пользу каждого из истцов, а с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина от уплаты которой истцы были освобожден за требование имущественного характера, подлежащего оценке в соответствии с абз. п. 1 и 3 ч. 1 ст. 333.19 Налогового кодекса Российской Федерации (часть вторая) размере – 25 000 руб., и в размере 3000 руб. за требование неимущественного характера о взыскании компенсации морального вреда, всего в размере 28 000 руб.

Уплаченная истцами при подаче искового заявления государственная пошлина в большем размере может быть возвращена на основании их заявления.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

иск удовлетворить в части.

Признать недействительным пункт 12.2 договора участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ФИО6 ФИО12 ФИО6 ФИО13 и ОБЩЕСТВОМ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ФОНЧЕНКО».

Взыскать в солидарно пользу ФИО6 ФИО14 (паспорт №) и ФИО2 (паспорт <...>) с ФИО8 ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФИО3 ЗАСТРОЙЩИК «ФОНЧЕНКО» (ИНН <***>) неустойку по договору участия в долевом строительстве № от ДД.ММ.ГГГГ за период с 10 января по ДД.ММ.ГГГГ в размере 600 000 руб.

Взыскать в пользу ФИО1 (паспорт №) с ФИО8 ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФИО3 ЗАСТРОЙЩИК «ФОНЧЕНКО» (ИНН <***>) компенсацию морального вреда в размере 25 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 107 руб.

Взыскать в пользу ФИО2 (паспорт №) с ФИО8 ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «ФИО3 ЗАСТРОЙЩИК «ФОНЧЕНКО» (ИНН <***>) компенсацию морального вреда в размере 25 000 руб., расходы по уплате государственной пошлины в размере 9 107 руб.

В удовлетворении остальной части иска – отказать.

Предоставить ОБЩЕСТВУ С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ФОНЧЕНКО» (ИНН <***>) отсрочку уплаты неустойки до 31 декабря 2025 года включительно.

Взыскать с ОБЩЕСТВА С ОГРАНИЧЕННОЙ ОТВЕТСТВЕННОСТЬЮ «СПЕЦИАЛИЗИРОВАННЫЙ ЗАСТРОЙЩИК «ФОНЧЕНКО» (ИНН <***>) в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 28 000 руб.

На решение суда может быть подана апелляционная жалоба в Пермский краевой суд через Ленинский районный суд города Перми в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья /подпись/

Копия верна.

Судья Ю.В. Битюцкий

Подлинник настоящего судебного акта находится в гражданском деле № 2-3022/2025 Ленинского районного суда г. Перми.