Дело № 2-2007/2022

УИД: 66RS0010-01-2022-002665-11

Мотивированное решение составлено:

18.11.2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

11 ноября 2022 года город Нижний Тагил

Тагилстроевский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области в составе председательствующего судьи Сологуба С.В., при секретаре Бусыгиной А.В.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по искам:

- ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении заключить основной договор купли-продажи;

- ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи основным.

УСТАНОВИЛ :

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2, ФИО3 о понуждении заключить основной договор купли-продажи.

Исковые требования мотивированы тем, что ФИО1 является собственником недвижимого имущества, находящегося по адресу: (место расположения обезличено), состоящего из земельного участка и здания, которое расположено на данном земельном участке (далее по тексту – Недвижимое имущество). ../../.... г. между ООО «Городское агентство недвижимости-НТ» (третье лицо по настоящему делу), действующего в интересах ФИО1, и ФИО3 был заключен договор, по которому ФИО3 передала третьему лицу денежные средства в размере 50000 руб. в качестве обеспечения будущей сделки между истцом и ФИО3 по купле-продаже указанного недвижимого имущества. 22.10.2021 между истцом - продавец и ФИО3 - покупатель заключен предварительный договор купли-продажи, по условиям которого продавец обязалась продать в будущем, а покупатель купить вышеуказанное недвижимое имущество за общую сумму 1850000 руб. В указанном договоре была допущена описка, а именно дата, до которой должен быть заключен основной договор указан как ../../.... г.. В то время, как согласованный срок является ../../.... г.. Данный срок был обусловлен желанием ФИО3 по переводу здания из «нежилого» в «жилое» до заключения основного договора купли-продажи. При заключении договора ФИО3 внесла задаток в размере 100000 руб. При заключении сделки присутствовал ФИО2 и по части заключения сделки, как и передаче денег, не возражал. ../../.... г. между истцом и ФИО2 был заключен предварительный договор купли-продажи, в отношении того же недвижимого имущества, которое являлось предметом договора от ../../.... г.. Однако, в договоре от ../../.... г. дата заключения основного договора, поставлена в зависимость от такого события, как перевод здания из назначения «нежилое» в «жилое». В день заключения предварительного договора ФИО2 внес сумму в размере 1150000 руб. и общая оплаченная часть денежных средств полученных от ФИО2, ФИО3 и денежных средств, переданных ФИО3 третьему лицу составила 1300000 руб. При заключении сделки присутствовала ФИО3 и по части ее заключения не возражала. Остаток суммы к оплате недвижимого имущества со стороны ответчиком составил 550000 руб. 20.07.2022 ответчики направили в адрес истца и третьего лица уведомление о вызове на оформление основного договора купли-продажи и подачу заявлений на государственную регистрацию основного договора купли-продажи с ответчиком ФИО2 совмещенное с требованием о возврате истцом двойной суммы задатка ФИО3 в сумме 200000 руб. и требованием о возврате третьим лицом суммы неосновательного обогащения в размере 50000 руб. Требования были мотивированы тем, что истец подписав договор от ../../.... г. фактически выразила отказ от заключения договора с ФИО3 Кроме того, ответчики в своем уведомлении выразили отказ от перевода назначения здания. 12.08.2022 истец и третье лицо направили совместный ответ с мотивировкой отказа в таких возвратах, но продавец выразила согласие на заключение сделки с ответчиками в назначенное последними дату и время. 15.08.2022 истец повторно направила обращение к ответчикам о необходимости явки в назначенное время, приложив к обращению договор купли-продажи, предлагаемый к заключению. 16.08.2022 стороны явились в ГБУ СО «МФЦ», но ответчики отказались заключить сделку с истцом на предложенных им условиях, а именно на условиях покупки ответчиками в общую совместную собственность либо покупки только ответчиком ФИО2, но с обязательным указанием в основном договоре, что такая сделка совершается в исполнение обоих ранее заключенных договоров купли-продажи от ../../.... г. и ../../.... г.. Указанное представляет собой односторонний отказ ответчиков от заключения основного договора купли-продажи, со всеми вытекающими последствиями, но истец, предполагая, что такой отказ является необдуманным и преждевременным, с учетом того, что недвижимое имущество находится во владении Ответчиков с ../../.... г. и большая часть стоимости имущества уже последним оплачена, посчитал, что для сторон будет более правильным заключить основной договор купли-продажи на условиях, исключающих возможность оспаривать такой договор кем-либо из Ответчиков, но в виду их поведения приводящего к невозможности заключить такой договор, вынуждена обратиться с настоящим иском в суд. Кроме того, ответчики на момент подписания договоров состояли в браке. Брачного договора между ними не заключено. В уведомлении, направленном ответчиками, содержаться взаимоисключающие требования о заключении договора с одним супругом и возврате двойного размера задатка другому супругу, что указывает на несогласие одного из супругов на заключения основной сделки.

Истец просит обязать ответчиков ФИО2, и ФИО3 заключить договор купли-продажи, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи от ../../.... г., заключенным между ФИО1 и ФИО3, и предварительном договоре купли-продажи от ../../.... г., заключенным между ФИО1 и ФИО2, а именно: продавец ФИО1 продала, а покупатели ФИО2 и ФИО3 купили в общую совместную собственность следующее имущество, расположенное по адресу: (место расположения обезличено), состоящие из:

- земельного участка с кадастровым номером №..., из категории земель: земли населенных пунктов, с разрешенным использованием: для садоводства, площадью 661 кв.м.

- трехэтажного нежилого здания с одним подземным этажом, с кадастровым номером №..., общей площадью 98,2 кв.м.

Имущество продано за сумму 1850000 руб., оплату которой стороны предусмотрели в следующем порядке:

50000 руб. оплачено наличными денежными средствами ФИО3 в качестве аванса, в день подписания авансового договора от ../../.... г., заключенного между ФИО3 и ООО «Городское агентство недвижимости-НТ», являющимся агентом продавца;

100000 руб. оплачено наличными денежными средствами ФИО3 в качестве задатка, в день подписания предварительного договора купли-продажи от ../../.... г..;

1150000 руб. оплачено наличными денежными средствами ФИО2 в день подписания предварительного договора купли-продажи от ../../.... г.;

550000 руб. оплачиваются покупателями наличными денежными средствами в день подписания настоящего договора купли-продажи, что дополнительно подтверждается распиской.

Стороны договорились, что к настоящему договору не требуется составления акта приема-передачи, так как отчуждаемое имущество находится во владении принимающей стороны со дня подписания предварительного договора купли-продажи от ../../.... г..

Определением суда от 13.10.2022 гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО3, ФИО2 о понуждении заключить основной договор купли-продажи соединено с гражданским делом по иску ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества основным.

Исковые требования ФИО2 мотивированы тем, что ../../.... г. между ФИО1 и ФИО2 заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества: земельного участка и нежилого здания, расположенных по адресу: (место расположения обезличено), по которому ФИО2 покупает в частную собственность указанное имущество. Недвижимое имущество продается за 1850000 руб., расчет производится в следующем порядке:

1300000 руб. передано в день подписания настоящего договора;

550000 руб. будут переданы в день подписания основного договора.

Настоящий договор заключен сторонами до момента решения суда о признании дома «жилым». При этом продавец взял на себя обязанность перевода продаваемого дома в статус «жилой».

В июне 2022 ФИО2 стало известно, что на основании Решения Главы города Нижний Тагил от 11.04.2022 № 3 ФИО1 отказано в признании садового дома жилым домом. Таким образом, обязательства ФИО1 по переводу дома было фактически неисполнимо и ничтожно в силу закона, тем более что ФИО2 мог сам произвести необходимые действия по переводу в случае возможности и необходимости. Недвижимое имущество после заключения договора перешло в фактическое владение и пользование ФИО2 в частности в доме осуществлены ФИО2 осуществлены ремонтные работы, денежные средства в размере 1300000 руб. были переданы ФИО2 ФИО1 в день подписания договора от ../../.... г., оставшаяся часть у ФИО2 имеется в наличии и он готов ее выплатить ответчику в день заключения основного договора. Указанное свидетельствует о намерении ФИО2 заключить основной договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. 20.07.2022 ФИО2 направил ФИО1 уведомление о вызове в МФЦ на 16.08.2022 на оформление основного договора купли-продажи, приложив к уведомлению основной договор купли-продажи от 20.07.2022, подписанный покупателем ФИО2 16.08.2022 ФИО1 явилась в МФЦ с целью заключить основной договор купли-продажи, но настаивала на заключении договора на ее условиях, в частности: стороной сделки должна выступить также ФИО3 В связи с чем, отказалась заключить основной договор купли-продажи и принять от истца денежные средства в размере 550000 руб. ФИО2 полагает, что ФИО1 необоснованно уклоняется от заключения основного договора купли-продажи с условием о предварительной оплате в соответствии с условиями предварительного договора купли-продажи от ../../.... г.. Из содержания предварительного договора купли-продажи недвижимого имущества от ../../.... г. следует, что стороны достигли соглашения об оплате 70% стоимости недвижимого имущества ../../.... г., то есть до заключения основного договора купли-продажи; оплата 70% (1300000) произведена в день подписания предварительного договора; стороны согласовали все существенные условия основного договора купли-продажи с условием о предварительной оплате. ФИО1 и ФИО2 фактически заключили, а в последствии исполнили договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, была произведена передача недвижимого имущества истцу во владение и пользование. Таким образом, заключив предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ../../.... г. на указанных условиях, передав фактически дом, земельный участок во владение истца и получив от него оплату более 70% стоимости имущества, предусмотренную договором, Ответчик тем самым выразила свою волю на отчуждение имущества и фактически приняла на исполнение по договору со стороны истца заключив, по существу, основной договор купли-продажи недвижимого имущества с условием о предварительной оплате, в связи с чем, право собственности на недвижимое имущество, должно перейти ФИО2

Истец ФИО2 просит признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ../../.... г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате нежилого здания с кадастровым номером №... (общей площадью: 98,2 кв.м. количество этажей: 3, в том числе подземных 1; год завершения строительства: 2014 год) и земельного участка с кадастровым номером №... (общей площадью: 661+/-8,6 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для садоводства), расположенных по адресу: (место расположения обезличено); зарегистрировать переход к ФИО2 права собственности на нежилое здание с кадастровым номером №... и земельный участок с кадастровым номером №..., расположенных по адресу: (место расположения обезличено) в соответствии с основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате от ../../.... г..

В судебном заседании 11.11.2022 представитель истца ФИО2 уточнил исковые требования и просил возложить обязанность на истца ФИО2 передать денежные средства в размере 550000 руб. в течение 3 рабочих дней с момента вступления в законную силу решения суда по данному делу.

Истец ФИО1 в судебное заседание не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась судом в установленном законом порядке, направила для участия в деле своего представителя.

Представитель истца ФИО1 – ФИО4, действующий на основании доверенности, поддержал исковые требования ФИО1, просил об их удовлетворении по изложенным в иске основаниям. Не согласился с иском ФИО2, просил отказать в его удовлетворении. В судебном заседании пояснил, что ФИО1 заключила договоры купли-продажи с супругами К-выми, а поскольку в соответствии с действующим законодательством в отсутствие брачного договора имущество приобретается в общую совместную собственность супругов. Кроме того, указал на то, что ФИО2 не передавал ФИО1 денежные средства в размере 1300000 руб. о которых идет речь в договоре от ../../.... г.. Указанные денежные средства передала семья К-вых, 100000 руб. ФИО3 передала 22.10.2021, 50000 руб. также передала ФИО3 для перевода дома в статус «жилой» и 1150000 руб. ФИО2 передал ../../.... г.. Дополнительных документов о передачи денежных средств ФИО1 и К-вы не оформляли. Доводом к возражению против удовлетворения иска ФИО2 стало не согласие с возможностью применения положений Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации о предварительном договоре, поскольку договор купли-продажи с условием о предварительной оплате может быть заключен в отношении будущей вещи, а в рассматриваемом случае недвижимое имущество на момент заключения договоров уже существовало.

Ответчик ФИО3 и ответчик (истец) ФИО2 в судебное заседание не явились о времени и месте судебного заседания извещались судом в установленном законом порядке, направили для участия в деле своего представителя ФИО5

Представитель ФИО3 и ФИО2 в судебном заседании возражал относительно удовлетворения искового заявления ФИО1, пояснив, что действующим законодательством предусмотрена свобода договора и никто не может быть понужден к заключению договора. Поддержал иск ФИО2 и просил об его удовлетворении по изложенным в нем основаниям. Дополнительно пояснил, что ФИО2 располагает денежными средствами в размере 550000 руб. о чем представил выписку по счету из банка.

Третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии по Свердловской области, ООО «Городское агентство недвижимости-НТ» в судебное заседание не явились о времени и месте судебного заседания извещались судом в установленном законом порядке.

В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд признал возможным рассмотрение дела по существу при данной явке.

Заслушав представителей лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы дела, суд пришел к следующему выводу.

В соответствии со п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

Судом установлено, что ../../.... г. между ФИО1 (указана в договоре как ФИО6) – продавцом и ФИО3 – покупателем заключен «предварительный договор купли-продажи», в соответствии с которым продавец продает, а покупатель имеет намерение купить в частную собственность Недвижимое имущество за 1850000 руб. Покупатель передал продавцу денежную сумму в размере 100000 руб. в качестве задатка, входящего в стоимость объекта. И для перевода здания в статус жилой дом дополнительно передано 50000 руб. на основании авансового договора от ../../.... г..

Также ../../.... г. между ФИО1 – продавцом и ФИО2 – покупателем заключен «предварительный договор купли-продажи», в соответствии с которым продавец продает, а покупатель покупает частную собственность Недвижимое имущество. Недвижимое имущество продается за 1850000 руб. Расчет между сторонами договора следующий: 1300000 руб. передано в день подписания договора от ../../.... г.; 550000 руб. будут переданы в день подписания основного договора купли-продажи.

Таким образом, указанными договорами стороны не возлагали на себя обязанность заключить основной договор купли-продажи в будущем. Предметом данных договоров, поименованных как предварительные являлось передача в собственность Недвижимого имущества.

Таким образом, отсутствуют предусмотренные законом основания для возложения обязанности на ФИО3 и ФИО2 по заключению договора купли-продажи, на условиях, определенных ФИО1

Доводы ФИО1 о том, что К-вы являются супругами, а приобретенное в период брака имущество является общим совместным имуществом для разрешения настоящего спора не являются определяющими.

Поскольку в соответствии с п. 2 ст. 421 Гражданского кодекса РФ стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами. К договору, не предусмотренному законом или иными правовыми актами, при отсутствии признаков, указанных в пункте 3 настоящей статьи, правила об отдельных видах договоров, предусмотренных законом или иными правовыми актами, не применяются, что не исключает возможности применения правил об аналогии закона (пункт 1 статьи 6) к отдельным отношениям сторон по договору.

Действующим законодательством не содержится запрета на приобретение имущества в частную собственность одним из супругов.

Вопрос о признании такого имущества общей совместной собственностью супругов будет разрешаться при рассмотрении иных споров.

Таким образом, в удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении заключить основной договор купли-продажи необходимо отказать.

Относительно искового заявления ФИО2 к ФИО1 суд пришел к следующему выводу.

В соответствии с п. 1 ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (пункт 2).

Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (пункт 3).

Таким образом, предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи.

Как уже установлено, предметом договора от ../../.... г., заключенного между ФИО1 и ФИО2, является обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи.

В соответствии с п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

При этом, по мнению суда, указанные положения могут распространяться не только на вещи, которые будут созданы в будущем, но и на вещи, которые уже имелись в наличии на момент заключения договора.

Согласно выписки из ЕГРН нежилое здание и земельный участок, площадью 661+/-8,6 кв.м., находящиеся по адресу: (место расположения обезличено) принадлежат на праве собственности ФИО7

В соответствии с п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Правила, предусмотренные настоящим параграфом, применяются к продаже предприятий постольку, поскольку иное не предусмотрено правилами о договоре продажи предприятия (статьи 559 - 566) (пункт 2).

По мнению суда, все существенные условия, необходимые для заключения договора купли-продажи соблюдены.

Договор купли-продажи от ../../.... г. никем не оспорен.

Обстоятельства передачи и размер денежных средств сторонами не оспорены.

Суду представлены доказательства платежеспособности истца ФИО2 по передаче денежных средств в размере 550000 руб. (оставшаяся часть денежных средств по договору от ../../.... г.).

В связи с чем, суд полагает необходимым признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ../../.... г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате Недвижимого имущества и возложении обязанности на истца ФИО2 по передаче денежных средств в размере 550000 руб. ФИО1 в течение 3 рабочих дней со дня вступления решения суда в законную силу.

Относительно требования о регистрации перехода права собственности на Недвижимое имущество суд пришел к следующему выводу.

В абз. 2, 3 п. 61 постановления Пленумов Верховного Суда Российской Федерации и Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 29.04.2010 N 10/22 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав" разъяснено, что иск покупателя о государственной регистрации перехода права подлежит удовлетворению при условии исполнения обязательства продавца по передаче имущества. Согласно абзацу второму пункта 1 статьи 556 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае, если иное не предусмотрено законом или договором, обязательство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче. В случае, если обязательство продавца передать недвижимость не исполнено, покупатель вправе в исковом заявлении соединить требования об исполнении продавцом обязанности по передаче (абзац седьмой статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации, статья 398 Гражданского кодекса Российской Федерации) и о регистрации перехода права собственности. При этом требование о регистрации перехода права собственности не может быть удовлетворено, если суд откажет в удовлетворении требования об исполнении обязанности продавца передать недвижимость.

Таким образом, условием удовлетворения иска о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество является передача данного имущества во владение приобретателя (в частности, покупателя), поскольку надлежащий иск о правах на недвижимость должен быть направлен на соединение правового титула и фактического владения вещью.

Сторонами не оспаривалась фактическая передача Недвижимого имущества во владение истцу ФИО2

В связи с чем, суд пришел к выводу о необходимости удовлетворения исковых требований ФИО2 к ФИО1 с учетом его уточнения в полном объеме.

Руководствуясь ст.ст. 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении искового заявления ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о понуждении заключить основной договор купли-продажи отказать.

Исковое заявление ФИО2 к ФИО1 о признании предварительного договора купли-продажи основным удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества от ../../.... г., заключенный между ФИО1 и ФИО2 основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате нежилого здания с кадастровым номером №... (общей площадью: 98,2 кв.м., количество этажей: 3, в том числе подземных 1; год завершения строительства: 2014 год) и земельного участка с кадастровым номером №... (общей площадью 661 +/- 8,6 кв.м., категория земель: земли населенных пунктов; вид разрешенного использования: для садоводства), расположенных по адресу: (место расположения обезличено).

Обязать ФИО2 выплатить ФИО1 денежные средства в размере 550000 руб. в течение трех рабочих дней со дня вступления настоящего решения суда в законную силу.

Зарегистрировать переход к ФИО2 права собственности на нежилое здание с кадастровым номером №... и земельный участок с кадастровым номером №..., расположенных по адресу: (место расположения обезличено) в соответствии предварительным договором купли-продажи от ../../.... г., признанного настоящим решением основным договором купли-продажи недвижимого имущества основным договором купли-продажи с условием о предварительной оплате.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Свердловского областного суда в течение месяца со дня составления мотивированного решения, путем подачи апелляционной жалобы через Тагилстроевский районный суд города Нижний Тагил Свердловской области.

Судья подпись С.В. Сологуб

Копия верна.

Судья С.В. Сологуб