Решение по делу № 2-1409/2023 от 29.12.2023

дело № 2-1409/2023

УИД 26RS0001-01-2023-001081-48

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

дата года <адрес>

Промышленный районный суд <адрес> в составе:

председательствующего судьи Христенко Н.В.,

при секретаре судебного заседания Заикине В.В.,

с участием:

представителей истца ФИО1 и ФИО2, действующих на основании доверенности,

представителя ответчика ФИО3, действующей на основании ордера № С 325324 от дата,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда гражданское дело по иску ФИО4 к ФИО5 о взыскании суммы задатка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4 обратилось в суд с исковым заявлением к ФИО5 о взыскании задатка, уплаченного по предварительному договору купли-продажи от 26.11.2022г. в размере 100 000 рублей.

В обоснование иска указано, что между истцом и ответчиком 26.11.2022г. заключен предварительный договор купли-продажи. Согласно п. 1.1 договора Продавец и Покупатель обязуются в срок не позднее 17.12.2022г. заключить основной договор купли-продажи на объект недвижимости: помещение, назначение: жилое, адрес: <адрес>, ул. № <адрес>, площадь 64,4 кв.м., этаж 4, кадастровый №.

По предварительной договоренности между сторонами стоимость объекта недвижимости, которую Продавец обязуется продать Покупателю, а Покупатель обязуется купить, определена сторонами в размере 5 250 000 руб. Покупатель передал Продавцу задаток в счет обеспечения обязательства по исполнению условий договора, в размере 100 000 руб., до подписания договора. Денежную сумму в размере 5 150 000 руб. Покупатель обязался передать Продавцу до подписания договора купли-продажи недвижимости. дата вместе с договором между сторонами была подписана расписка, в соответствии с которой ФИО5 получила от ФИО4 задаток в размере 100 000 руб. за продаваемый объект недвижимости: помещение, назначение: жилое, адрес: <адрес>, ул. № <адрес>, площадь 64,4 кв.м., этаж 4, кадастровый №.

На сегодняшний день срок исполнения обязательств по предварительному договору купли-продажи от дата истек. Данный объект недвижимости принадлежит истице и ФИО6 на праве общей долевой собственности. На момент заключения предварительного договора купли-продажи ФИО6 была уведомлена по предстоящему отчуждению объекта недвижимости, с суммой отчуждения была согласна, на отчуждение дала свое личное согласие, но в последующем отказалась продавать свою долю в объекте недвижимости. Таким образом, сделка по продаже объекта недвижимости, расположенного по адресу: <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, 28/2, <адрес>

В целях досудебного урегулирования спора ответчику дата отправлена претензия с просьбой вернуть задаток в размере 100 000 руб. в срок до 15.01.2023г. На день отправки искового заявления, ответ на претензию не был получен, задаток не возвращен.

Ответчик ФИО5 проект основного договора купли-продажи (оферту) для подписания его истцом или представителем, как это предусмотрено ст. 445 ГК РФ не направляла. Таким образом, обязательства из предварительного договора купли-продажи от дата прекратились дата в силу п. 6 ст. 429 ГК РФ вследствие истечения срока его действия.

Просит взыскать с ФИО5 в пользу ФИО4 задаток, уплаченный по предварительному договору купли-продажи от 26.11.2022г., в сумме 100 000 рублей.

В судебное заседание истец ФИО4 не явилась, извещена надлежащим образом, представила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствие. Ответчик ФИО5, извещенная о дате, месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не уведомила. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд, считает возможным рассмотреть и разрешить дело в отсутствии ответчика, с участием ее представителя.

Третье лицо ФИО6 извещенная о дате, месте и времени рассмотрения дела надлежащим образом, в судебное заседание не явилась, о причинах неявки суд не уведомила. Руководствуясь ст. 167 ГПК РФ, суд, считает возможным рассмотреть и разрешить дело в отсутствии ФИО6

В судебном заседании представители истца ФИО1 и ФИО2 исковые требования поддержали, просили их удовлетворить.

Представитель ответчика ФИО3, в судебном заседании исковые требования не признала, просила отказать в их удовлетворении, поддержала письменные возражения в которых указала, что дата между сторонами ФИО5 (продавец) и ФИО4 (покупатель) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости. Согласно п.1.1, продавец и покупатель обязуются в срок, не позднее дата, заключить основной договор купли-продажи на объект недвижимости.

Как следует из пункта 2.2.1. покупатель передал продавцу задаток (ст. 380,381 ГК РФ) в счет обеспечения обязательств по исполнению условий настоящего договора, в срок, указанный в п.п. 1.1 настоящего договора, в размере 100 000 рублей, до подписания настоящего договора.

Более того ФИО5 проявила активные действия для заключения основного договора купли-продажи, направила предложение явиться дата для заключения договора, собрала квитанции об отсутствии задолженности по квартире, тем самым показала свою заинтересованность в заключении основного договора купли-продажи.

Применительно к обстоятельствам настоящего дела задатком обеспечивалось возникшее из предварительного договора обязательство сторон, то есть продавца и покупателя, заключить основной договор купли-продажи объекта недвижимости в установленный договором срок. Денежным являлось обязательство покупателя по основному договору купли-продажи квартиры, в зачет оплаты которой и поступила внесенная покупателем сумма задатка.

Неисполнение обязательства по заключению договора купли-продажи квартиры, обусловлено действиями покупателя, который не обеспечил наличие денежных средств для оплаты цены договора. При этом истец не доказала факт того, что невозможность исполнения обязательства по оплате квартиры была связана обстоятельствами независящими от нее.

Допрошенная в судебном заседании в качестве свидетеляФИО8 пояснила, что ФИО4 обратилась к ней за юридической помощью по оформлению договора купли продажи недвижимости, заключили договор на продажу объекта недвижимости, предварительно переговорили с представителем ФИО6 Г.Е.АБ. продавала квартиру при условии, что сразу приобретает взамен объект недвижимости. Выбрали квартиру, которая устраивала ФИО4, для которой нужен был задаток в размере 100 000 рублей. За свою квартиру она взяла задаток 50 000 рублей. В офисе, передали задаток за покупку квартиры для ФИО4 в размере 100 000 рублей. Через три дня ФИО6 сообщила, что ее не устраивает задаток. Через три дня после передачи задатка об этом сообщили ФИО5 Данная сделка не состоялась по вине ФИО6 Покупка квартиры ФИО4 у ФИО5 не состоялась в связи с тем, что ФИО4 не продала свою квартиру. При подписании предварительного договора у ИП ФИО7 по приобретению объекта недвижимости, юристомФИО4 и ФИО5 были разъяснены положений ст. 381, ст. 380 ГК РФ со ссылкой на ст. 416. После того как ФИО4 по вине ФИО6 не смогла продать свою квартиру, она (ФИО8) связались с юристами ФИО5 и предложили продлить срок подписания основного договора. Юристы ФИО5 сообщили, что ФИО5 не готова на продление срока и имеется основной договор до дата.

Выслушав мнение сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Согласно ст. 380 ГК РФ задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения (п. 1). Соглашение о задатке независимо от суммы задатка должно быть совершено в письменной форме (п. 2).

Как следует из разъяснений, изложенных в п. 26 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", исполнение предварительного договора может быть обеспечено задатком (п. 4 ст. 380 ГК РФ), неустойкой за уклонение от заключения основного договора (статьи 421, 329, 330ГК РФ).

В соответствии с положениями п. 1 ст. 381 ГК РФ при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (статья 416) задаток должен быть возвращен.

Из материалов дела следует, что 26.11.2022г. между ФИО5 (Продавец) и ФИО4 (Покупатель) заключен предварительный договор купли-продажи недвижимости, по условиям которого, Стороны обязались в срок не позднее 17.12.2022г. заключить основной договор купли-продажи на объект недвижимости помещение, назначение: жилое, адрес: <адрес>, <адрес> <адрес>, площадь 64,4 кв.м., этаж 4, кадастровый №. (л.д. 11-12).

Согласно п. 2.1 предварительного договора купли-продажи, стоимость объекта недвижимости составляет 5 250 000 рублей.

В соответствии с п. 2.2.1 Покупатель передал Продавцу задаток в счет обеспечения обязательства по исполнению условий договора в срок, предусмотренный п. 1.1 договора, в размере 100 000 рублей.

Денежные средства в сумме 5 150 000 рублей Покупатель обязался передать Продавцу до подписания договора купли-продажи недвижимости. (п. 2.2.2 договора).

В подтверждение получения задатка в размере 100 000 руб. за продаваемый объект недвижимости: помещение, назначение: жилое, адрес: <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ, 18, <адрес>, площадь 64,4 кв.м., этаж 4, кадастровый №, ФИО5 написала расписку 26.11.2022г. (л.д. 18).

В п. 4 предварительного договора стороны предусмотрели следующие последствия не заключения основного договора купли-продажи:

в случае если Сторонам стало известно о каких-либо препятствиях, не позволяющих заключить основной договор купли-продажи, Стороны не смогут произвести окончательный расчет, стороны в течение двух дней после того как им стало известно о таком препятствии письменно составляют дополнительное соглашение о дальнейших действиях (п. 4.1);

при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон либо вследствие невозможности исполнения (ст. 416) задаток должен быть возращен;

если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. (п. 4.2 предварительного договора).

В указанный в предварительном договоре срок основной договор купли-продажи заключен не был.

Согласно условиям предварительного договора от 26.11.2022г. покупатель намеревался приобрести объекты недвижимости у продавца за счет собственных средств, стоимость которых определена сторонами в сумме 5 250 000 рублей, при этом денежная сумма 100 000 рублей подлежала выплате покупателем продавцу в качестве задатка наличными денежными средствами за счет собственных средств при подписании предварительного договора. Денежная сумма в размере 5 150 рублей подлежала выплате покупателем продавцу за счет собственных денежных средств до подписания основного договора купли-продажи.

Истец указывает, что сумма в размере 5 150 000 руб. должна была быть выплачена ответчику за счет денежных средств полученных от продажи объекта недвижимости, расположенного по адресу <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ <адрес>, что подтверждается предварительным договором купли продажи от дата. Данный объект недвижимости принадлежит на праве собственности истцу и ФИО6

Положениями ст. 431 ГК РФ установлено, что при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом. Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Из буквального толкования договора от дата следует, что обязательства по уплате сумм 100 000 рублей и 5 150 000 рублей подлежали исполнению покупателем за счет собственных средств, при этом в договоре не указано, что оплата будет произведена после продажи ФИО4 <адрес> по <адрес> <адрес> /2 в <адрес>.

Более того, предварительный договор купли продажи недвижимости по адресу <адрес>, ул. 50 лет ВЛКСМ <адрес>, ФИО4 (продавцом) пописан дата, то есть после подписания предварительного договора купли продажи между ФИО5 и ФИО4 от дата.

Исходя из буквального толкования условий предварительного договора, поведения сторон, следует, что исполнение обязательств покупателя по условиям предварительного договора от дата не зависело от продажи истцом своей недвижимости.

Доказательств невозможности заключения предварительного договора на иных условиях истцом не представлено.

Как следует из положений п. 1 ст. 416 ГК РФ, обязательство прекращается невозможностью исполнения, если она вызвана наступившим после возникновения обязательства обстоятельством, за которое ни одна из сторон не отвечает.

Согласно разъяснениям, приведенным в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 6 "О некоторых вопросах применения положений Гражданского кодекса Российской Федерации о прекращении обязательств", в соответствии с пунктом 1 статьи 416 ГК РФ обязанность стороны прекращается в силу объективной невозможности исполнения, наступившей после возникновения обязательства и имеющей неустранимый (постоянный) характер, если эта сторона не несетриск наступления таких обстоятельств (п. 36). По смыслу статьи 416 ГК РФ невозможность исполнения является объективной, когда по обстоятельствам, не зависящим от воли или действий должника, у него отсутствует возможность в соответствии с законом или договором исполнить обязательство как лично, так и с привлечением к исполнению третьих лиц (п. 37). Наступление обстоятельств непреодолимой силы само по себе не прекращает обязательство должника, если исполнение остается возможным после того, как они отпали. Сторона освобождается от возмещения убытков или уплаты другой стороне неустойки и иных санкций, вызванных просрочкой исполнения обязательства ввиду непреодолимой силы (статьи 401, 405, 406, 417 ГК РФ) (п. 38).

Доказательства объективной невозможности заключения основного договора купли-продажи ввиду каких-либо обстоятельств, не зависящих от воли сторон, отсутствуют. Условиями предварительного договора в выборе способа оплаты и источников поступления денежных средств покупатель не ограничен.

Таким образом, обязательства по предварительному договору от дата прекратившимися не являлись. Соглашение сторон о прекращении обязательства до его исполнения не заключалось. В связи, с чем оснований для взыскания с ФИО5 задатка на основании п. 1 ст. 381 ГК РФ не имеется.

Согласно п. 2 ст. 381 ГК РФ если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка.

По смыслу вышеприведенных норм права, надлежащее исполнение обязательств по предварительному договору состоит в совершении его сторонами действий, направленных на заключение основного договора, результатом которых является его заключение в обусловленный срок, в связи с чем, незаключение основного договора возможно в результате нарушения кем-либо из сторон предварительного договора принятых на себя обязательств по заключению основного договора.

Таким образом, при применении к спорным правоотношениям положений ст. ст. 380, 381, 429 ГК РФ юридически значимым обстоятельством, подлежащим установлению, является определение стороны предварительного договора, ответственной за незаключение основного договора и квалификация действий (или бездействия) сторон, в результате которых основной договор в течение предусмотренного предварительным договором срока не был заключен, с точки зрения наличия или отсутствия вины продавца, покупателя или обеих сторон.

Из материалов дела следует, что ФИО5 предлагалаФИО4 заключить основной договор купли-продажи, такое предложение было направлено дата. Факт отсутствия вины ответчика в незаключении основного договора истцом не оспаривается. Основной договор купли-продажи не был заключен вследствие отсутствия у истца денежных средств, что следует из объяснений представителя истца ФИО1, то есть по вине покупателя.

Более того согласно пояснениям представителя истца ФИО1 ФИО4 не обращалась к ответчику о расторжении предварительного договора от дата, а ее риэлтор вел переговоры с риэлтором ФИО5 Однако как установлено в судебном заседании ФИО5 не выдавала доверенность на представление ее интересов и на право ведения от ее имени переговоров.

Оценив собранные доказательства по правилам ст. 67 ГПК РФ, руководствуясь ст. ст. 380, 381, 429, 431 Гражданского кодекса Российской Федерации, суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения иска в связи с тем, что предварительный договор и соглашение о задатке не расторгнуты, недействительными не признаны, вина ответчика в незаключении основного договора отсутствует, договор не заключен по вине покупателя ФИО4,следовательно, оснований для взыскания задатка уплаченного по предварительному договору купли-продажи от 26.11.2022г. в сумме 100 000 руб.

Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требованийФИО4 к ФИО5 о взыскании суммы задатка уплаченного по предварительному договору купли-продажи от 26.11.2022г., в сумме 100 000 рублей – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в <адрес>вой суд через Промышленный районный суд <адрес> в течение месяца со дня изготовления в окончательной форме.

Мотивированное решение составлено дата.

Судья Н.В. Христенко