БЕЛГОРОДСКИЙ ОБЛАСТНОЙ СУД

УИД 46RS0031-01-2022-001481-40 33-3606/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Белгород 27 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Белгородского областного суда в составе:

председательствующего Стефановской Л.Н.

судей Бредихиной В.Н., Поликарповой Е.В.,

при секретаре Бурцевой Е.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о внесении изменений в договор купли-продажи жилого помещения, встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи о праве собственности, наложении обязанности возвратить квартиру и полученные по договору денежные средства,

по апелляционной жалобе истца ФИО1

на решение Белгородского районного суда Белгородской области от 30.03.2023

Заслушав доклад судьи Бредихиной В.Н., объяснения истца-ответчика ФИО1 поддержавшей доводы апелляционной жалобы, Башкатова В.В., представляющего интересы ответчика-истца ФИО2, возражавшего против доводов апелляционной жалобы, изучив материалы дела, судебная коллегия

установила:

ФИО1 обратилась с иском к ФИО2, просила внести изменения в пункт 3 договора купли-продажи квартиры от 23.03.2021, заключенного ей и ответчиком, указав, что «стоимость объекта недвижимость составляет 3 000 000,00 руб., а порядок расчета между сторонами производится следующим образом:

- 50 000,00 руб. покупатель передал продавцу до подписания настоящего договора за счет собственных средств;

- 483 881, 83 руб. покупатель передает продавцу в качестве первоначального взноса за счет средств, выделенных ФИО3 по государственному сертификату на материнский (семейный) капитал серия №, выдан ДД.ММ.ГГГГ на основании решения УПФР в Борисовском районе Калужской области №, но не позднее 20-ти рабочих дней со дня принятия решения об удовлетворении заявления о распоряжении средствами, путём перечисления Пенсионным Фондам РФ денежных средств на счет продавца – ФИО2 № в Белгородском отделении ПАО Сбербанк, БИК 041403633, кор.счет №, Инн <***>, КПП 312302001.

-2 467 000,00 руб. покупатель передает продавцу за счет целевых кредитных средств в размере предоставленных заемщику в соответствии с кредитным договором № от 23.03.2021, заключенным с ПАО «Сбербанк России».

В обоснование иска указала, что 23.03.2021 с ответчиком заключили договор купли-продажи квартиры, общей площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес>.

При заключении сделки было согласовано, что цена объекта недвижимости составит 3 000 000,00 руб. Расчет будет произведен 50 000,00 руб. при заключении соглашения о задатке, 2 467 000,00 руб. за счет кредитных денежных средств, 483 000,00 руб. за счет средств материнского (семейного) капитала.

Денежные средства в размере 3 000 000,00 руб. получены ответчиком.

Вместе с тем в феврале 2022 года, когда истец обратилась в налоговую инспекцию за получением имущественного налогового вычета, выяснилось, что стоимость объекта недвижимости в договоре указана иная - 2 200 000,00 руб., вместо согласованных 3 000 000,00 руб.

При подписании договора истец не обратила внимание на то, что стоимость квартиры уменьшена, поскольку договор подписывался в Банке, она доверяла риелтору, который вел ее дело и торопилась домой к детям.

Указанное обстоятельство, нарушает право истца на получение имущественного налогового вычета, в полном объеме с 2 000 000,00 руб., поскольку со средств материнского капитала вычет не предоставляется. При этом такой вычет предоставляется единожды.

Полагает, что произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в связи с чем, его условия о цене подлежат изменению.

Требование – претензия от 10.02.2022, направленная в адрес ответчика оставлена им без удовлетворения.

В судебном заседании истец поддержал заявленные требования в полном объеме.

Представитель ответчика адвокат Башкатов В.В. в судебном заседании иск не признал, указав, что до подписания договора все его условия были согласованы сторонами, в том числе, о цене продаваемого объекта, сопровождение сделки велось представителями агентств недвижимости. До подписания основного договора купли-продажи 28.02.2021 между истцом и ответчиком был подписан протокол согласования условий сделки. Цена объекта недвижимости была согласована в размере 2 200 000,00 руб., стоимость неотделимых улучшений – 800 000,00 руб. оплачивалась отдельно, всего на сумму 3000 000,00 руб., изначально оговоренную сторонами.

Истец непосредственно присутствовала при заключении договора, ознакомилась с ним, поставив свою подпись, сделка состоялась, право собственности на квартиру зарегистрировано за истцом. Кроме того, после совершения сделки прошло уже более года, в связи с чем, просил применить срок исковой давности и в удовлетворении требований ФИО1 отказать.

ФИО2 предъявил встречный иск, в котором с учетом уточнений просил расторгнуть договор купли-продажи квартиры от 23.03.2021, заключенный между сторонами и обязать ФИО1 вернуть ФИО2 квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, аннулировать запись в ЕГРН о праве собственности ФИО1 на указанную квартиру. Обязать ФИО2 вернуть ФИО1 уплаченные по договору купли-продажи квартиры от 23.03.2021 денежные средства 2 200 000,00 руб. и 800 000,00 руб. за неотделимые улучшения указанной квартиры.

В обоснование заявленных встречных требований указал, что предъявлением своего иска ФИО1 просит внести изменения в условия договора, указанные в его пункте 3, то есть фактически изменить существенные его условия о цене квартиры, которая была согласована при подписании договора. Исполнение договора ФИО2 с учетом требований истца невозможно для продавца, поскольку на предложенных ФИО1 в иске условиях, договор продавцом не был бы заключен, такие условия сделки им согласованы не были. При условии изменения существенного условия договора о стоимости жилого помещения, считает, что в силу статьи 451 ГК РФ имеются основания для его расторжения.

ФИО1 требования встречного иска не признала, указав, что квартиру она приобретала без неотделимых улучшений, стоимость ее составила 3 000 000,00 руб., которая и была выплачена ответчику. Такая стоимость квартиры была оговорена с продавцом. Оснований для расторжения договора купли-продажи не имеется. В указанной квартире она проживает с детьми, квартира является ее единственным жильем, произвела там ремонт после ее покупки.

Решением Белгородского районного суда Белгородской области от 30.03.2023 в удовлетворении иска ФИО1 к ФИО2 о внесении изменений в договор купли-продажи жилого помещения отказано.

Встречный иск ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи о праве собственности, возложении обязанности возвратить квартиру и полученные по договору денежные средства также признан необоснованным и в его удовлетворении отказано.

В апелляционной жалобе ФИО1 просит решение суда первой инстанции отменить, ссылаясь на его незаконность и необоснованность, ввиду несоответствия выводов суда первой инстанции, изложенных в решении, фактическим обстоятельствам дела, нарушения в применении норм материального и процессуального права.

В судебном заседании суда апелляционной инстанции истец-ответчик ФИО1 доводы апелляционной жалобы поддержала.

Ответчик – истец ФИО2 своевременно и надлежащим образом извещенный о рассмотрении дела смс сообщение с его письменного согласия (л.д. 41, 198 т.1)в судебное заседание не явился, обеспечил участие своего представителя Башкатова В.В., возражавшего против доводов апелляционной жалобы.

Суд апелляционной инстанции рассматривает дело в пределах доводов, изложенных в апелляционной жалобе, представлении и возражениях относительно жалобы, представления (часть 1 статьи 327.1 ГПК РФ).

Выслушав участников процесса, проверив материалы дела в пределах доводов апелляционной жалобы, возражений на жалобу судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Отказывая в удовлетворении исковых требований ФИО1, и во встречном иске ФИО2, суд первой инстанции, с учетом установленных по делу обстоятельств и правоотношений сторон, а также закона, подлежащего применению по данному делу, исходил из необоснованности заявленных исковых требований.

При этом судом установлено и следует из материалов дела, что 28.02.2021 до заключения основного договора купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> стороны заключили соглашение о задатке.

По условиям указанного соглашения стороны договорились до 15.04.2021 заключить договор купли-продажи квартиры.

Согласно пункту 1.1 соглашения стороны определили, что цена объекта недвижимости составит 3 000 000,00 руб., уплата которых будет производиться следующим образом: 50 000,00 руб. в день заключения данного соглашения в качестве задатка; 2 467 000 руб. за счет кредитных средств, 483 000,00 руб. за счет средств материнского капитала (л.д. 12).

Соглашение о задатке подписано сторонами, соответственно, все существенные условия заключения договора купли-продажи квартиры были ими согласованы, включая цену.

Сопровождение сделки велось представителями агентств недвижимости с обеих сторон, интересы ФИО1 представляла компания «Этажи», интересы ФИО2 - ЮЦ «Белгородское бюро недвижимости».

Составление соглашения о задатке производилось ЮЦ «Белгородское бюро недвижимости».

28.02.2021 стороны подписали протокол согласования условий сделки купли-продажи объекта недвижимости.

Согласно данному протоколу цена объекта составляет 3 000 000,00 руб., при этом стороны указали, что в договоре купли-продажи будет указана цена 2 400 000,00 руб., с неотделимыми улучшениями - 600 000 руб. (л.д. 179 том 1).

В судебном заседании истец подтвердила, что подписывала данное соглашение совместно с ответчиком. Вопреки утверждению ФИО1, доказательств иного содержания соглашения сторонами не представлено.

Стороны пришли к соглашению, что в договоре купли-продажи цена квартиры будет указана с учетом стоимости неотделимых улучшений, при этом итоговая сумма подлежащих уплате средств останется без изменения (3 000 000,00 руб.).

23.03.2021 сторонами заключен договор купли-продажи квартиры.

Согласно условиям договора продавец продает, а покупатель приобретает в собственность жилое помещение: квартиру, общей площадью <данные изъяты> кв. м., с кадастровым номером №, расположенную по адресу: <адрес>. (л.д. 13).

Согласно пункту 3 договора купли-продажи от 23.03.2021 стоимость объекта недвижимости составляет 2 200 000,00 руб. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Оплата производится: 50 000,00 руб. до подписания настоящего договора, 486 881, 83 руб. – в качестве первоначального взноса за счет средств материнского капитала; 1 666 118, 17 руб. покупатель оплачивает продавцу за счет целевых кредитных средств, предоставленных ПАО «Сбербанк», сумма кредита 2 466 118, 17 руб. Цель кредита на приобретение объекта недвижимости и осуществление неотделимых улучшений в нем Договор имеет силу передаточного акта (л.д.13 том 1).

В соответствии с пунктом 12 кредитного договора от 23.03.2021, заключенного Сбербанком с ФИО1 целью использования заемщиком кредита указано – приобретение объекта недвижимости с неотделимыми жилищными улучшениями: квартира, находящаяся по адресу <адрес>. Основание приобретения объекта недвижимости – договор купли-продажи б/н от 23.03.2021 (л.д. 135-137 том 1)

В соответствии с пунктом 1 статьи 420 ГК РФ договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

В силу статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена Гражданским кодексом Российской Федерации, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора.

Согласно пункту 1 статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых между сторонами должно быть достигнуто соглашение.

В соответствии с пунктом 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Такой договор заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434), несоблюдение данной формы договора влечет его недействительность (ст. 550 ГК РФ).

По положению статьи 555 ГК РФ договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества.

При отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости, договор о ее продаже считается незаключенным.

С учетом изложенных обстоятельств, установленных на основании представленных в дело доказательств, и приведенных норм права, суд первой инстанции пришел к выводу, что содержание самого договора купли-продажи свидетельствует о том, что сторонами согласовывались как цена объекта недвижимости, так и стоимость неотделимых улучшений, для реализации этих целей истцом был оформлен кредит в ПАО Сбербанк.

Подписание договора купли-продажи происходило в Сбербанке, в присутствии риелтора, ФИО1 которой доверяла. Доводы ФИО1 о том, что в договоре она прочла только свои данные, на цифры не смотрела, доверяла компании «Этажи», которая вела ее сделку, спешила домой, поскольку дети находились одни, суд обоснованно посчитал не являющимися основанием для удовлетворения исковых требований, поскольку при заключении договора продавцом и покупателем были согласованы существенные условия договора, подписанного собственноручно. ФИО1 была предоставлена полная информация как о договоре купле-продажи, так и о кредитном продукте, условиях предоставления кредита, его целях и условиях возврата, что не оспаривалось ФИО1 Все документы, составленные при заключении сторонами договора купли-продажи и кредитного договора ФИО1 с банком, подписанные ими, изложены в простой, ясной и доступной форме.

Покупатель не была лишена возможности отказаться от заключения как договора купли-продажи квартиры, так и кредитного договора в случае несогласия с их условиями. Суду не представлено доказательств того, что ФИО1 имела намерение заключить договор на иных условиях. Поэтому суд первой инстанции критически оценил утверждения ФИО1 о том, что кредитные денежные средства брались исключительно в целях приобретения жилья, оплату неотделимых улучшений стороны не согласовывали, посчитав их неубедительными и несоответствующими фактическим обстоятельствам дела.

В целом за приобретение квартиры с неотделимыми улучшениями покупателем уплачено: 50000+483 881, 83+2 466 118, 17 = 3 000 000,00 руб., что соответствует достигнутым сторонами договорённостям.

Согласно выпиской из ЕГРН право собственности на квартиру зарегистрировано за ФИО1 29.03.2021.

ФИО1 являясь собственником квартиры в течение года до момента подачи иска, никаких претензий по сделке у нее не имелось.

Претензия об изменениях условий сделки в части указания цены проданной квартиры направлена ответчику только 10.02.2022 г. (л.д. 10-11), при этом в самом же тексте претензии истец не отрицает, что ее убедили указать в договоре цену квартиры 2 200 000,00 руб. от уплаченных 3 000 000,00 руб., что также свидетельствует о согласовании данного условия спорного договора.

Вывод в решении суда первой инстанции о том, что ФИО1 самостоятельно, по своему усмотрению приняла решение о заключении договора купли-продажи квартиры на изложенных в нем условиях, доводами апелляционной жалобы не опровергается. Поскольку договор заключался по волеизъявлению обеих сторон, в соответствии со статьей 421 ГК РФ, его условия устанавливались сторонами по согласованию, нарушений прав истца при этом не установлено.

Ссылкам ФИО1 на то, что условия договора купли-продажи нарушают ее право на получение имущественного налогового вычета, в полном объеме с 2 000 000,00 руб., произошло существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, в связи с чем, его условия о цене подлежат изменению, судом первой инстанции дана надлежащая правовая оценка. Учитывая приведенные доводы в апелляционной жалобе оснований для иной оценки не имеется.

Согласно статье 451 ГК РФ существенное изменение обстоятельств, из которых стороны исходили при заключении договора, является основанием для его изменения или расторжения, если иное не предусмотрено договором или не вытекает из его существа.

Изменение обстоятельств признается существенным, когда они изменились настолько, что, если бы стороны могли это разумно предвидеть, договор вообще не был бы ими заключен или был бы заключен на значительно отличающихся условиях.

Абзац второй пункта 1 этой статьи признает изменение обстоятельств существенным, если участники сделки в момент ее заключения не могли разумно предвидеть наступление соответствующего изменения.

Право истца на получение имущественного налогового вычета в большем или меньшем размере к таким обстоятельствам не относится.

При изложенных обстоятельствах суд первой инстанции пришел к правильному выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований.

Ссылка в апелляционной жалобе на несоответствие условий договора купли-продажи от 23.03.2021 условиям соглашения о задатке от 28.02.2021, являющемся по своей правовой природе предварительным договором купли-продажи недвижимости, правильности принятого решения не опровергает, поскольку наряду с соглашением о задатке 28.02.2021 сторонами подписали протокол согласования условий сделки купли-продажи объекта недвижимости.

В целом доводы, изложенные в апелляционной жалобе, повторяют позицию ФИО1 в суде первой инстанции, не содержат фактов, которые не были проверены и учтены районным судом при рассмотрении дела, не опровергают выводы суда первой инстанции и правильность судебного решения.

Судом правильно установлены юридически значимые обстоятельства, в соответствии со статей 67 ГПК РФ исследованы все существенные для правильного разрешения дела доказательства, им дана надлежащая правовая оценка, результаты которой отражены в решении, что согласуется с требованиями гражданского процессуального законодательства и разъяснениями, данными в постановлении Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 № 23 «О судебном решении».

Мотивы, по которым суд первой инстанции пришел к выводу об отказе в удовлетворении иска достаточно полно изложены в решении со ссылкой на установленные судом обстоятельства, доказательства их подтверждающие и нормы права, регулирующие спорные правоотношения.

Доводы, изложенные в апелляционной жалобе, признаются судом апелляционной инстанции несостоятельными, так как собственное толкование истцом норм права, иная точка зрения на то, как должно быть разрешено дело, не могут являться поводом для отмены состоявшегося по настоящему делу правильного решения.

Убедительных аргументов, основанных на доказательственной базе и опровергающих выводы суда первой инстанции, апелляционная жалоба не содержит, в силу чего удовлетворению не подлежит.

Решение суда в части отказа в удовлетворении встречного иска ФИО2 не обжалуется и в силу статьи 327.1 ГПК РФ не подлежит проверке судом апелляционной инстанции.

Предусмотренных частью 4 статьи 330 ГПК РФ безусловных оснований для отмены судебного постановления суда первой инстанции, а также оснований для прекращения производства по делу (статья 220 ГПК РФ) или оставления заявления без рассмотрения не имеется.

Руководствуясь статьями 327.1, 328, 329 ГПК РФ, судебная коллегия

определила:

решение Белгородского районного суда Белгородской области от 30.03.2023 по гражданскому делу по иску ФИО1 (<данные изъяты>) к ФИО2 (<данные изъяты>) о внесении изменений в договор купли-продажи жилого помещения, по встречному иску ФИО2 к ФИО1 о расторжении договора купли-продажи, аннулировании записи о праве собственности, наложении обязанности возвратить квартиру и полученные по договору денежные средства, оставить без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

Апелляционное определение судебной коллегии по гражданским делам Белгородского областного суда может быть обжаловано в Первый кассационный суд общей юрисдикции в течение трех месяцев со дня вынесения апелляционного определения путем подачи кассационной жалобы (представления) через суд первой инстанции.

Мотивированный текст изготовлен: 11.08.2023

Председательствующий

Судьи