Решение по делу № 2-562/2022 от 02.08.2022 - о признании договора найма жилья прекращенным, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении.

Дело № 2-562/2022 года

УИД 37RS0013-01-2022-000678-39

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

02 августа 2022 года п. Палех Ивановской области

Палехский районный суд Ивановской области в составе председательствующего судьи Луговцевой С.В., с участием помощника прокурора Палехского района Шалаева А.А., представителя истца ФИО1, ответчиков ФИО2, ФИО3, при секретаре Еленко М.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании с использованием системы виделконференц-связи дело по иску ФИО4 к ФИО2, ФИО3 о признании договора найма жилья прекращенным, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении,

УСТАНОВИЛ:

27 июня 2022 года ФИО4 (далее по тексту – истец, ФИО4) в электронной форме обратился в Палехский районный суд Ивановской области с исковым заявлением к ФИО2, ФИО3 (далее по тексту – ответчики, ФИО2, ФИО3, соответственно), в котором просит:

- признать прекращенным договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №, заключенный 27 марта 2006 года между ФИО3 и СПК (колхоз) «Палехский-Агро»;

- признать ФИО2, ФИО3 утратившими право пользования жилым помещением, расположенным по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №;

- выселить ФИО2, ФИО3 из жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №.

Исковые требования мотивированы тем, что 27 марта 2006 года ФИО3 заключил с кооперативом «Палехский-Агро» договор найма жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес>, с кадастровым номером №. Право пользования жилым помещением приобрела член семьи нанимателя – ФИО2 В указанном договоре срок найма не определен, в дальнейшем был пролонгирован до 27 марта 2011 года, до 27 марта 2016 года, до 27 марта 2021 года. 06 августа 2018 года арбитражным судом кооператив «Палехский-Агро» был признан банкротом, конкурсным управляющим назначен ФИО5. 05 апреля 2021 года жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, было приобретено в собственность на торгах ФИО4. Истец указывает, что в период конкурсного производства конкурсный управляющий ФИО6 неоднократно сообщал ответчикам о своем намерении расторгнуть договор в связи с истечением срока его действия, а также об отказе от пролонгации договора на тех же условиях (уведомления от 18 мая 2020 года, от 26 мая 2020 года, от 18 июня 2020 года, от 24 сентября 2020 года). Истец полагает, что договор найма прекратил свое действие 27 марта 2021 года. Ответчики не исполнили указанные требования, освобождать жилое помещение отказались. Истец ФИО4 после приобретения права собственности на спорное жилое помещение направлял в адрес ответчиков требование об освобождении жилого помещения в связи с истечением срока договора и отказа от его пролонгации (уведомление от 02 ноября 2021 года). Однако, ответчики данное требование не исполнили до настоящего времени. Ссылаясь на положения ст.ст.425, 683, 684 ГК РФ, ст.35 ЖК РФ, истец просит удовлетворить заявленные исковые требования.

На основании ч.5 ст.167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие истца ФИО4, который извещался судом о дате, времени и месте судебного заседания, его интересы представляет действующий на основании доверенности ФИО1

В судебном заседании представитель истца ФИО1 поддержал заявленные исковые требования по указанным в иске доводам, просил их удовлетворить. Пояснил, что истец является собственником <адрес>, расположенной в <адрес>. При заключении договора купли-продажи данного жилого помещения с СПК (колхоз) «Палехский-Агро» истцу было известно о проживающих в нем лицах. Однако истец также был уведомлен представителем предыдущего собственника о намерении отказаться от продления договора найма жилого помещения и предъявлении требований к ответчикам о выселении. Уведомления о расторжении договора найма жилого помещения направлялись в адрес ответчиков представителем СПК (колхоз) «Палехский-Агро» через почту России. Соответственно, ответчики знали о намерениях собственника жилья, его отношении к этому жилью, то есть прекратить договор найма. Произведенные ответчиками неотделимые улучшения жилого помещении не препятствуют расторжению договора найма. В данном случае единственным условием для расторжения договора найма жилого помещения является получение ответчиками уведомления от собственника жилья о расторжении договора найма. Истец предлагал ответчикам договориться о стоимости помещения с целью их проживания в нем, но они отказались от данного предложения. Ответчики продолжают проживать в данном жилом помещении. Ссылаясь на положения ст.684 ГК РФ, с учетом того, что собственником жилого помещения ответчики уведомлены о прекращении договора найма, таковой считается расторгнутым и имеются основания для выселения ответчиков.

В судебном заседании ответчик ФИО2 возражала против заявленных исковых требований, пояснила, что она работала в СПК (колхоз) «Палехский-Агро» дояркой с 1993 года по 2016 год. Уволилась по собственному желанию, поскольку в колхозе не платили зарплату. Ей как работнику колхоза по договору найма было предоставлено для проживания спорное жилое помещение. При заключении данного договора предусматривалось, что она, как и другие работники колхоза, которым предоставлялось колхозом жилье, должны отработать в колхозе 10 лет, после чего вправе приватизировать данное жилье. Она и ФИО3 отработали в колхозе более 10 лет. Бывшим председателем колхоза им было выдано разрешение на приватизацию квартиры. Однако, на тот момент колхоз находился в стадии банкротства, на квартиру, в которой они проживают, был наложен арест, в связи с чем приватизировать квартиру не смогли. За период проживания в данном жилом помещении они благоустроили его, сделали перепланировку, увеличив площадь с 36 кв.м до 54,6 кв.м, квартира была с печным отоплением, они провели в нее газ, воду, канализацию. Они регулярно осуществляют платежи за коммунальные услуги, а также оплатили арендную плату за пользование квартирой с марта 2006 года по март 2016 года, а после 2016 года, когда началось банкротство колхоза перечислили почтовым переводом за найм квартиры конкурсному управляющему ФИО7 1000 рублей, но он вернул эту сумму обратно, не принял. При ликвидации колхоза приобрести данное жилье либо получить денежную компенсацию за вложения в него им не предлагалось. В 2020 году представитель конкурсного управляющего приходил к ним, требовал освободить квартиру, высказывал угрозы о подселении к ним других лиц. Уведомлений от СПК (колхоз) «Палехский-Агро» о расторжении договора найма жилья они не получали, из газеты узнали, что их квартира имеет обременение, выставлена на торги за 430000 рублей. Истец предлагал выкупить у него квартиру за 1000000 рублей. Данная квартира является для них с Сурковым единственным жильем. С заявленными требованиями не согласна, просит в иске отказать.

В судебном заседании ответчик ФИО3 возражал против заявленных исковых требований, пояснил, что он работал в СПК (колхоз) «Палехский-Агро» с 2003 года по ноябрь 2016 года. Уволился по собственному желанию, поводом к тому явилась невыплата заработной платы. В период работы в колхозе ему и ФИО2 была предоставлена для проживания спорная квартира, о чем был заключен договор найма. После увольнения из колхоза он и ФИО2 остались проживать в квартире, проживают в ней по сей день. Уведомлений от СПК (колхоз) «Палехский-Агро» о расторжении договора найма они не получали. Лишь в 2021 году по квитанциям за коммунальные услуги обнаружили, что счета выписаны на имя истца ФИО4. Оплату за найм квартиры производили в СПК (колхоз) «Палехский-Агро», а затем конкурсному управляющему ФИО7, но тот деньги перечислил им обратно.

В своем заключении прокурор Шалаев А.А. возражал заявленным требованиям, просил в иске отказать, поскольку истец надлежащим образом не уведомил ответчиков о расторжении договора найма жилого помещения, спорное жилое помещение является для ответчиков единственным жильем.

Выслушав представителя истца, ответчиков, заслушав заключение прокурора, исследовав и оценив собранные по делу доказательства в их совокупности по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, установив юридически значимые обстоятельства, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.40 Конституции РФ никто не может быть произвольно лишен своего жилища.

В силу ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.

Согласно ч.4 ст.3 ЖК РФ никто не может быть выселен из жилища или ограничен в праве пользования жилищем иначе как по основаниям и в порядке, которые предусмотрены Жилищным кодексом Российской Федерации и другими федеральными законами.

Из содержания ч.2 ст.30 ЖК РФ следует, что собственник жилого помещения вправе предоставить во владение и (или) в пользование принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение гражданину на основании договора найма, договора безвозмездного пользования или на ином законном основании, а также юридическому лицу на основании договора аренды или на ином законном основании с учетом требований, установленных гражданским законодательством и данным кодексом.

Согласно разъяснениям, данным в пункте 4 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от № 14 «О некоторых вопросах, возникших в судебной практике при применении Жилищного кодекса Российской Федерации», принимая во внимание, что жилое помещение может выступать объектом как гражданских, так и жилищных правоотношений, судам следует иметь в виду, что гражданское законодательство в отличие от жилищного законодательства регулирует отношения, связанные с владением, пользованием и распоряжением жилым помещением как объектом экономического оборота (например, сделки с жилыми помещениями, включая передачу в коммерческий наем жилых помещений).

Судом установлено следующее.

27 марта 2006 года между СПК (колхоз) «Палехский-Агро» (наймодатель) и ФИО3 (наниматель) был заключен договор найма жилого помещения (далее - договор найма), по условиям которого наймодатель обязуется предоставить нанимателю за плату во владение и пользование на срок 10 лет пригодную для постоянного проживания квартиру, состоящую из двух комнат, расположенную по адресу: <адрес>, а наниматель обязуется использовать эту квартиру по назначению и своевременно вносить плату за пользование ей.

Приложением 1 к договору найма утвержден список лиц, постоянно проживающих совместно с нанимателем, в котором указана ФИО2.

Согласно п.3.1 договора найма наниматель вносит наймодателю плату в размере 19 рублей 40 копеек в месяц.

Согласно п.4.1 договор найма может быть расторгнут по требованию наймодателя в случаях: невнесения нанимателем платы за пользование квартирой более двух раз по истечении установленного настоящим договором срока платежа; разрушения или порчи жилого помещения нанимателем или другими гражданами, за действия которых он отвечает; при расторжении трудового договора по инициативе любой из сторон (п.п. 4.1.1, 4.1.2, 4.1.3).

Пунктом 2.2.5 договора предусмотрено, что наймодатель передает нанимателю квартиру в пользование на 10 лет. По истечению 10 лет трудовых отношений с нанимателем, наймодатель разрешает нанимателю приватизировать квартиру.

Ответчики по настоящее время значатся зарегистрированными по адресу: <адрес> проживают в данном жилом помещении, несут бремя содержания спорного жилого помещения и своевременно оплачивают коммунальные услуги; прежний собственник указанной квартиры против пользования ответчиками жилым помещением по истечении установленного договором найма срока пользования жилым помещением не возражал.

Из решения Арбитражного суда Ивановской области от 07 августа 2018 года по делу № А17-9515/2017 года следует, что СПК (колхоз) «Палехский-Агро» признан несостоятельным (банкротом), в отношении него открыто конкурсное производство. Конкурсным управляющим утвержден ФИО6, в рамках процедуры банкротства осуществлялась продажа включенного в конкурсную массу имущества, в том числе спорного жилого помещения.

Вступившим в законную силу решением Палехского районного суда Ивановской области по гражданскому делу № от 08 июля 2020 года отказано в удовлетворении исковых требований СПК (колхоз) «Палехский-Агро» к ФИО3, ФИО2 о выселении из жилого помещения по адресу: <адрес>. В решении суд пришел к выводу о том, что поскольку срок найма жилого помещения не может превышать 5 лет, спорный договор найма в 2006 году был заключен на 5 лет, а так как за три месяца до его истечения наймодатель не предупреждал ответчиков об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем, то срок указанного договора продлевался на тех же условиях на пять лет: соответственно до 27 марта 2011 года, до 27 марта 2016 года и до 27 марта 2021 года.

18 мая 2020 года и 26 мая 2020 года СПК (колхоз) «Палехский-Агро» в лице конкурсного управляющего ФИО6 в адрес ответчиков направлял уведомления, в которых содержалась информация о том, что СПК (колхоз) «Палехский-Агро» признан банкротом, в отношении него введена процедура конкурсного производства, находящееся в собственности СПК (колхоз) «Палехский-Агро» жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, реализуется в рамках процедуры конкурсного производства посредством торгов, в связи с чем, ответчикам предлагалось освободить указанное жилое помещение в кратчайшие сроки.

18 июня 2020 года СПК (колхоз) «Палехский-Агро» в лице конкурсного управляющего ФИО6 направлялось в адрес ответчиков уведомление, в котором содержалась та же информация о введении процедуры конкурсного производства, а также указывалось и поступлении в адрес конкурсного управляющего искового заявления ФИО3, ФИО2 о признании права собственности на жилое помещение, наличии между СПК (колхоз) «Палехский-Агро» и ФИО3 договора найма жилого помещения от 27 марта 2006 года, конкурсным управляющим заявлено об отказе от исполнения данного договора и заявлено требование о выселении в срок до 01 июля 2020 года, передаче комплекта ключей от входной двери в квартиру.

25 сентября 2020 года в адрес ответчиков конкурсным управляющим СПК (колхоз) «Палехский-Агро» ФИО6 направлялось уведомление аналогичного содержания, что и от 18 июня 2020 года, с требованием о выселении из жилого помещения в срок до 12 октября 2020 года.

05 апреля 2021 года между СПК (колхоз) «Палехский-Агро» (продавец) в лице конкурсного управляющего ФИО6 и ФИО4 был заключен договор купли-продажи № №, в соответствии с которым продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель обязуется принять и оплатить недвижимое имущество – жилое помещение, распложенное по адресу: <адрес>, кадастровый №. Стоимость приобретаемого имущества составила 111999 рублей 99 копеек.

Пункт 6 договора купли-продажи от 05 апреля 2021 года содержит условие о том, что имущество обременено проживанием в нем физических лиц.

По акту приема-передачи недвижимого имущества от 05 апреля 2021 года продавец передал, а покупатель принял недвижимое имущество - жилое помещение, распложенное по адресу: <адрес>, кадастровый №.

Согласно выписке из ЕГРН от 30 июня 2022 года истец ФИО4 на основании указанного договора купли-продажи является собственником вышеуказанного жилого помещения, о чем произведена государственная регистрация права 15 июня 2021 года.

02 ноября 2021 года истец ФИО4 направлял почтой России уведомление в адрес ответчиков, в котором содержалась информация о приобретении им на публичных торгах спорного жилого помещения 05 апреля 2021 года, регистрации договора купли-продажи жилого помещения в Росреестре, а также указал, что в соответствии с решением Палехского районного суда Ивановской области по делу № 2-348/2020 договор аренды действовал до 27 марта 2021 года, конкурсный управляющий уведомлением от 22 сентября 2020 года уведомлял ответчиков от продления договора в связи с решением не сдавать помещение в наем, своим проживанием ФИО2 и ФИО3 в принадлежащем истцу помещении нарушают его законные права и интересы, в связи с чем требует в срок до 15 ноября 2021 года освободить занимаемое ими жилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>.

Поскольку между сторонами возникли гражданско-правовые отношения по пользованию ответчиками жилым помещением, основания для прекращения отношений устанавливаются гражданским жилищным законодательством.

В силу п.1 ст.671 ГК РФ по договору найма жилого помещения одна сторона -собственник жилого помещения или управомоченное им лицо (наймодатель) -обязуется предоставить другой стороне (нанимателю) жилое помещение за плату во владение и пользование для проживания в нем.

Положения ст.684 ГК РФ предусматривают, что по истечении срока договора найма жилого помещения наниматель имеет преимущественное право на заключение договора найма жилого помещения на новый срок.

Не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения наймодатель должен предложить нанимателю заключить договор на тех же или иных условиях либо предупредить нанимателя об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение не менее года жилое помещение внаем. Если наймодатель не выполнил этой обязанности, а наниматель не отказался от продления договора, договор считается продленным на тех же условиях и на тот же срок.

Согласно ст.675 ГК РФ переход права собственности на занимаемое по договору найма жилое помещение не влечет расторжения или изменения договора найма жилого помещения. При этом новый собственник становится наймодателем на условиях ранее заключенного договора найма.

Статьей 688 ГК РФ определено, что в случае расторжения договора найма жилого помещения наниматель и другие граждане, проживающие в жилом помещении к моменту расторжения договора, подлежат выселению из жилого помещения на основании решения суда.

В соответствии со ст.310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускается, за исключением случаев, предусмотренных законом.

В соответствии с абз.3 п.3 ст.129 ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" (Закон о банкротстве) конкурсный управляющий вправе заявлять отказ от исполнения договоров и иных сделок в порядке, установленном статьей 102 настоящего Федерального закона. Конкурсный управляющий не вправе заявлять отказ от исполнения договоров должника при наличии обстоятельств, препятствующих восстановлению платежеспособности должника.

Отказ от исполнения договоров и иных сделок должника может быть заявлен только в отношении сделок, не исполненных сторонами полностью или частично, если такие сделки препятствуют восстановлению платежеспособности должника или если исполнение должником таких сделок повлечет за собой убытки для должника по сравнению с аналогичными сделками, заключаемыми при сравнимых обстоятельствах. (п.2 ст.102 Закона о банкротстве).

Согласно ч.2 ст.61 ГПК РФ обстоятельства, установленные вступившим в законную силу судебным постановлением по ранее рассмотренному делу, обязательны для суда. Указанные обстоятельства не доказываются вновь и не подлежат оспариванию при рассмотрении другого дела, в котором участвуют те же лица, а также в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.

В данном случае, предыдущий собственник СПК (колхоз) «Палехский-Агро», в соответствии со ст.310 ГК РФ, исполняя условия договора найма, обязан был соблюдать установленные ст.684 ГК РФ требования к порядку его продления, прекращения, обеспечению имущественного права нанимателей на заключение договора на новый срок.

Неисполнение обязанности не позднее чем за три месяца до истечения срока договора найма жилого помещения предложить нанимателю об отказе от продления договора в связи с решением не сдавать в течение года жилое помещение внаем влечет предусмотренные ст.684 ГК РФ последствия, согласно которым договор считается продленным на тех же условиях на тот же срок.

Положения гражданского законодательства не предусматривают право суда оценивать существенность нарушения срока направления указанного уведомления наймодателем нанимателю.

Как указывалось выше, решением Палехского районного суда от 08 июля 2020 года (дело №), вступившим в законную силу 26 октября 2020 года, установлено, что срок договора найма от 27 марта 2006 года в силу положений п.1 ст.683, ст.684 ГК РФ считается продленным на тех же условиях на пять лет, соответственно, до 27 марта 2021 года.

Данное обстоятельство, установленное вступившим в законную силу решением суда, в силу ч.2 ст.61 ГПК РФ не подлежит доказыванию.

Представленные в материалы дела уведомления конкурсного управляющего ФИО6 от 18 мая 2020 года и 26 мая 2020 года с требованием к ответчикам об освобождении жилого помещения не отвечают требованиям ст.684 ГК РФ.

Направление конкурсным управляющим уведомлений от 18 июня 2020 года и 25 сентября 2020 года об отказе от исполнения договора найма и выселении и как таковое наличие у него права на отказ от исполнения договоров и иных сделок должника не изменяет порядок расторжения договора найма, установленный положениями п.2 ст.687 ГК РФ.

В данном случае расторжение договора найма по требованию наймодателя в случае невнесения нанимателем платы за жилое помещение возможно лишь в судебном порядке. Такого требования перед судом прежним собственником не заявлялось, решение по данному вопросу не выносилось.

Кроме того, в материалах дела имеются представленные ответчиками справки о внесении ими арендной платы за пользование квартирой в период с 27 марта 2006 года по 27 марта 2016 года в сумме 1164 рублей, выданные председателем СПК (колхоз) «Палехсккий-Агро» от 28 марта 2016 года, а также кассовый чек от 26 октября 2020 года о внесении квартплаты в сумме 1000 рублей на имя конкурсного управляющего ФИО8

Следовательно, в соответствии с положениями ст.684 ГК РФ договор найма продолжил свое действие на следующий срок до 27 марта 2026 года и направленное после этого срока истцом ФИО4, ставшим собственником жилого помещения с 15 июня 2021 года, уведомление от 02 ноября 2021 года об освобождении жилого помещения, не может быть принято во внимание, поскольку право пользования спорным жилым помещением у ответчиков не прекращено.

Кроме того, суд отмечает, что указанное уведомление не соответствует требованиям п.2 ст.687 ГПК РФ.

Оценив данные обстоятельства в их совокупности и системной взаимосвязи, суд приходит к выводу, что ответчики ФИО3, ФИО2 в настоящее время не могут быть выселены из спорной квартиры по основаниям изложенным в иске. Ответчики были вселены в спорное жилое помещение на законных основаниях, и поскольку договор найма жилого помещения продолжает действовать, то в удовлетворении требованийистца ФИО4 к ответчикам ФИО3, ФИО2 о прекращении договоранайма жилого помещения, признании утратившими право пользовании жилым помещением, выселении из жилого помещения, расположенного по адресу:<адрес> надлежит отказать.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст.194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО2, ФИО3 о признании договора найма жилого помещения от 27 марта 2006 года прекращенным, признании утратившими право пользования жилым помещением, выселении из жилого помещения по адресу: <адрес>, - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ивановский областной суд через Палехский районный суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий С.В. Луговцева

Мотивированное решение изготовлено 09 августа 2022 года.

Председательствующий С.В. Луговцева