Копия УИД: 16RS0048-01-2025-001508-50
Дело № 2-1467/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
4 июля 2025 года РТ, <...>
Московский районный суд города Казани Республики Татарстан в составе председательствующего судьи Загидуллиной А.А.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Галеевой С.Р.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к Гусиеву Асифу А.О. о понуждении заключить основной договор купли-продажи,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО4 о понуждении заключить основной договор купли-продажи.
В обосновании иска указано, что ДД.ММ.ГГГГ между ФИО1 (Покупатель) и Гусиевым Асифом А.О. (Продавец) был заключен предварительный договор купли-продажи недвижимого имущества. Согласно п. 1.1. Предварительного договора стороны договорились о заключении основного договора купли-продажи в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Согласно п. 1.1. Предварительного договора предметом договора является следующее имущество: земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торговый павильон, общей площадью 190 кв.м., с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>; торговый павильон “Изабелла” (назначение: нежилое здание, количество этажей: 2, кадастровый помер №), общей площадью 204,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
При этом, покупатель был уведомлен об ограничениях и обременениях, которые были приняты в отношения вышеуказанных объектов, что подтверждается я п. 1.3 Договора. В соответствии с пунктами 2.1, 2.2. договора стороны определили стоимость имущества и порядок расчетов по основному договору купли-продажи. Исходя из п. 5.1. следует, что покупатель, при заключении договора получил задаток в размере 300 000 рублей, что также подтверждается распиской, подписанной ответчиком.
Таким образом, сторонами были достигнуты все существенные условия, характерные для предварительного договора купли-продажи, закрепленные в ст. 429, ст. 455, ст. 500 ГК РФ, а также был оплачен задаток.
В настоящий момент срок заключения основного договора купли-продажи наступил, при этом ответчик уклоняется от заключения основного договора купли-продажи и не намерен его заключать.
После заключения предварительного договора стороны совершали телефонные разговоры и вели переписку в мессенджере, от имени ответчика переговоры вел ФИО4 К.О..
Истец направил ответчику предложение о заключении основного договора на условиях, согласованных в предварительном договоре, что подтверждается почтовым отправлением от ДД.ММ.ГГГГ и продублировал это письмо в мессенджере WhatsApp.
Не получив ответа, ДД.ММ.ГГГГ истец повторно направил требование ответчику, пригласив его на заключение основного договора ДД.ММ.ГГГГ, однако в ответ на данное уведомление (получено ДД.ММ.ГГГГ), Ответчик отказался от заключения основного договора купли-продажи и попросил расторгнуть предварительный договор по соглашению сторон, о чем истец крайне не согласен.
На основании изложенного, истец просит суд обязать Гусисва А.А.О. заключить с ФИО1 основной договор купли-продажи недвижимого имущества в течении 10 календарных дней с момента вступления в законную силу решения по настоящему делу, на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи недвижимого имущества от ДД.ММ.ГГГГ. Общая стоимость объектов недвижимости - 24 000 000 рублей. Оплата стоимости недвижимого имущества Покупателем осуществляется путем: погашения Покупателем задолженности Продавца перед ПАО “АК БАРС” БАНК, возникшей на основании договора купли-продажи квартиры от ДД.ММ.ГГГГ, в день подписания основного договора купли-продажи, по реквизитам, предоставленным ответчиком; зачета задатка, переданного покупателем продавцу ДД.ММ.ГГГГ, в размере 300 000 рублей; оставшаяся сумма передается Продавцу любым не запрещенным законом способом, в течении 10 календарных дней после осуществления государственной регистрации перехода права собственности на объекты недвижимости, указанные в основном договоре.
Передача имущества Продавцом и принятие ее Покупателем осуществляется после погашения регистрационной записи о залоге (ипотеке) № от ДД.ММ.ГГГГ перед ПАО “АК БАРС” БАНК. Продавец обязуется полностью погасить задолженности по исполнительным производствам и предпринять все меры по снятию любых обременений, делающих невозможным переход права собственности на объекты недвижимости, являющихся предметом договора, на момент заключения основного договора. Продавец обязуется погасить регистрационную запись о залоге (ипотеке) № от ДД.ММ.ГГГГ перед ПАО “АК БАРС” БАНК, в течение 10 календарных дней с даты заключения основного договора купли-продажи.
Стороны обязуются совместно осуществить подачу документов в любое учреждение "Многофункциональный центр предоставления государственных и муниципальных услуг", находящееся в г. Казани, на регистрацию перехода права на объекты недвижимости, указанные в основном договоре, не позднее 11 дней с момента заключения основного договора купли-продажи.
2. Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО1 судебную неустойку в размере 10 000 рублей за каждый день неисполнения судебного акта по требованию о заключении основного договора купли-продажи начиная с 11 календарного дня с момента вступления настоящего решения в законную силу и по день его фактического исполнения Ответчиком.
В судебном заседании представитель истца иск поддержал по основаниям, изложенным в иске.
Ответчик и его представитель иск не признали, суду пояснили, что при заключении предварительного договора ФИО4 уведомил истца о налличии запрета на регистрационные действия в отношении объекта, на основании постановления о запрете на совершение действий по регистрации от ДД.ММ.ГГГГ СОСП по Чувашской Республике. Ответчик обязался полностью погасить задолженность по исполнительному производству и предпринять все м еры по снятию указанного запрета, что и было сделано. Согласно выписке из ЕГРН, обременение перед Банком «Ак Барс».Кроме того, решением Арбитражного суда Республики Татарстан от ДД.ММ.ГГГГ на ФИО4 возложена обязанность освободить самовольно используемый часть земельного участка с кадастровым номером №, расположенный по адресу: <адрес>, путем сноса пристроя. С целью устранения препятствия для заключения основного договора, решение арбитражного суда было исполнено, земельный участок, площадью 19 кв.м освобожден.
Третье лицо ФИО4 на стороне ответчика с иском не согласился, просили в удовлетворении иска отказать.
Выслушав лиц, участвующих в деле, изучив материалы дела, суд приходит к следующему.
В соответствии со статьями 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства, возникшие из договора, должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменений его условий не допускается.
Согласно п. п. 1, 2, 4 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее ГК РФ) граждане и юридические лица свободны в заключении договора; стороны могут заключить договор, как предусмотренный, так и не предусмотренный законом или иными правовыми актами; условия договора определяются по усмотрению сторон кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
В соответствии со ст. 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.
Если правила, содержащиеся в части первой статьи 431 ГК РФ, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.
Заключив предварительный договор купли-продажи на определенных условиях, его стороны тем самым выражают свою волю на отчуждение имущества и его приобретение и, соответственно, принимают себя обязательство по заключению основного договора, которое должно быть исполнено в соответствии с положениями ст. 309 ГК РФ, что подразумевает заключение основного договора купли-продажи не только в установленный срок, но и на согласованных в предварительном договоре условиях, указанных в качестве существенных условий договора купли-продажи, если иное не вытекает из закона или достигнутого сторонами в ходе переговоров соглашения.
В соответствии с п. 1 ст. 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность (п. 2).
Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3).
В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (пункт 4).В случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса (пункт 5).
Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор (пункт 6).
В силу пункта 4 статьи 329 Кодекса прекращение основного обязательства влечет прекращение обеспечивающего его обязательства, если иное не предусмотрено законом или договором.
Судом установлено, ФИО4 и ФИО1 заключили предварительный договор купли-продажи, предметом которого является недвижимое имущество:
- земельный участок (категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: торговый павильон), общей площадью 190 кв.м., с кадастровым номером № расположенный по адресу: <адрес>
- торговый павильон “Изабелла” (назначение: нежилое здание, количество этажей: 2, кадастровый помер №), общей площадью 204,3 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>
Согласно п. 1.3 Договора, покупатель уведомлен об ограничениях и обременениях, которые были приняты в отношения вышеуказанных объектов. Пунктами 2.1, 2.2. договора стороны определили стоимость имущества и порядок расчетов по основному договору купли-продажи.
Вместе с тем, исходя из п. 5.1. следует, что покупатель, при заключении договора получил задаток в размере 300 000 рублей, что также подтверждается распиской, подписанной ответчиком.
В соответствии с п. 1.1 стороны обязались в срок до ДД.ММ.ГГГГ заключить договор купли-продажи перечисленного имущества.
В качестве подтверждения передачи ФИО1 и получении ФИО4 задатка в размере 300 000 рублей представлена расписка от ДД.ММ.ГГГГ, из текста которой следует, что ФИО4 получил от ФИО1 наличные денежные средства в сумме 300 000 рублей в качестве задатка за продаваемую земельный участок с кадастровым номером 16:50:100302:10, и торговый павильон «Изабелла».
Согласно пункту 3 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации при установлении, осуществлении и защите гражданских прав и при исполнении гражданских обязанностей участники гражданских правоотношений должны действовать добросовестно.
В силу части 1 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом).
Как разъяснено в пункте 1 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 "О применении судами некоторых положений раздела 1 части первой Гражданского кодекса Российской Федерации", при оценке действий сторон на предмет добросовестности следует исходить из поведения, ожидаемого от любого участника гражданского оборота, учитывающего права и законные интересы другой стороны. По общему правилу пункта 5 статьи 10 Гражданского кодекса Российской Федерации добросовестность участников гражданских правоотношений и разумность их действий предполагаются, пока не доказано иное. Поведение одной из сторон может быть признано недобросовестным не только при наличии обоснованного заявления другой стороны, но и по инициативе суда, если усматривается очевидное отклонение действий участника гражданского оборота от добросовестного поведения.
Истец направил ответчику предложение о заключении основного договора, что подтверждается почтовым отправлением от ДД.ММ.ГГГГ в 18:25 (л.д.29). В установленный срок – ДД.ММ.ГГГГ, со стороны истца - покупателя не последовало каких-либо действий, подтверждающих намерения заключить основной договор купли-продажи спорного имущества.
Несовершение стороной истца - покупателя действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения (ДД.ММ.ГГГГ), свидетельствует об утрате интереса в заключении основного договора на условиях, оговорённых сторонами ранее.
При этом, в материалах дела имеется проект предварительного договора купли-продажи торгового павильона и земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ, который был предоставлен стороной покупателя для подписания. Однако подтверждений о направлении данного договора ФИО4, о согласовании условий, суду истцом, в нарушение ст. 56 ГПК РФ, не представлено.
По условиям данного договора, при заключении договора Покупатель оплатил, а продавец получил задаток в размере 2 500 000 рублей (п.5.1), сроки заключения основного договора купли-продажи определен пунктом 1.1. договора в срок до ДД.ММ.ГГГГ.
Вместе с тем, ДД.ММ.ГГГГ истец направил требование ответчику о заключении договора, обеспечив явку ДД.ММ.ГГГГ в 08.00 часов в МФЦ по адресу: <адрес>.
В ответ на требование от ДД.ММ.ГГГГ, ответчик направил в адрес истца соглашение о расторжении предварительного договора, поскольку ФИО1 в определенный п. 1.1 договора срок, а именно до ДД.ММ.ГГГГ не проявил каких-либо намерений по исполнению обязательств по направлению основного договора.
Следовательно, продавец утратил намерений заключить основной договор купли-продажи на установленных предварительным договором купли-продажи условиях.
Основной договор купли-продажи на момент рассмотрения дела не заключен.
Согласно пункту 1 статьи 401 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.
Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства.
Нарушение какой-либо из сторон или обеими сторонами условий предварительного договора возможно как в результате виновных действий в форме уклонения от заключения основного договора, так и в результате невиновных действий в форме бездействия обеих сторон относительно заключения основного договора в связи с взаимной утратой интереса в заключении основного договора.
При этом, исходя из смысла приведенных выше законоположений, виновность действий, нарушающих условия предварительного договора, повлекших незаключение основного договора, предполагается, пока не доказано иное.
Таким образом, стороны не исполнили свои обязательства по предварительному договору.
Дополнительных соглашений к предварительному договору об изменении срока заключения основного договора между сторонами не заключалось.
Согласно абз. 1 п. 4 ст. 429 ГК РФ, в предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор.
Пунктом 5 той же статьи закреплено, что в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
В силу п. 6 ст. 429 ГК РФ обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.
Кроме того, приведенное положение статьи 429 ГК Российской Федерации в системной связи с абзацем первым пункта 2 статьи 435 ГК РФ имеет целью поддержание баланса интересов сторон предварительного договора. Предложение стороны предварительного договора заключить основной договор порождает юридически значимые последствия только в случае, если о выраженной контрагентом в надлежащей форме воле (о волеизъявлении) на заключение указанного договора такому адресату стало известно (или должно было стать известным) в период действия предварительного договора. При этом пункт 6 статьи 429 названного Кодекса не препятствует понуждению к заключению основного договора после истечения срока действия предварительного договора, если предложение о заключении основного договора сделано в установленном порядке в предусмотренный предварительным договором или законом срок.
Абзац 1 пункта 4 статьи 445 ГК РФ предусмотрено, что, если сторона, для которой в соответствии с настоящим Кодексом или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор.
В соответствии с пунктом 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", в силу положений п. 1 ст. 429 ГК РФ по предварительному договору стороны или одна из них обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ, об оказании услуг и т.п. (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.
В пункте 27 данного Постановления разъяснено, что основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ)
Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.
Согласно пункту 28 данного Постановления, несовершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.
Со стороны истца, каких-либо действий направленных на внесение изменений в условия договора не производились, доказательств этому не представлено, что также не оспаривалось стороной истца.
Возражая против удовлетворения иска, сторона ответчика ссылалась на отсутствие возможности истца - покупателя исполнить условия предварительного договора купли-продажи в установленный срок до ДД.ММ.ГГГГ ввиду отсутствия денежных средств, тем самым указывая, что основной договор купли-продажи не заключен по вине истца - покупателя. Поскольку спорное имущество было выставлено на продажу по большей цене, и осмотр объекта недвижимости проводились истцом в присутствии третьих лиц.
Кроме того, между АКБ «АкБарс» (ПАО) (Кредитор) и ФИО4 (заемщик) ДД.ММ.ГГГГ был заключен кредитный договор на сумму 15 000 000 рублей, сроком на 240 месяцев. В обеспечение исполнения обязательств по кредитным договорам был ДД.ММ.ГГГГ заключен договор об ипотеке, согласно которому в залог Банку переданы земельный участок с кадастровым номером №, - торговый павильон “Изабелла” с кадастровый помер №, принадлежащие ФИО4 на праве собственности.
Таким образом, ипотека в пользу Банка возникла на основании заключенного договора об ипотеке в соответствии со ст. 1 Федерального закона от 16 июля 1998 года N 102-ФЗ "Об ипотеке (залоге недвижимости)" (далее - "Закон об ипотеке").
В целях соблюдения принципа единства судьбы земельного участка и расположенных на нем объектов, установленного пунктом 5 статьи 1 Земельного кодекса Российской Федерации, на основании пункта 1 статьи 64 Закона об ипотеке ДД.ММ.ГГГГ была произведена государственная регистрация ипотеки в пользу Банка на здание, которое возведено на земельном участке, находящемся в залоге у Банка.
Согласно пункту 2 статьи 209 ГК РФ сособственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом, в соответствии с пунктом 2 статьи 335 ГК РФ право передачи вещи в залог принадлежит собственнику вещи. Лицо, имеющее иное вещное право, может передавать вещь в залог в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом.
Проанализировав представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что оснований для удовлетворения заявленных исковых требований не имеется, поскольку до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не заключен, так как не выполнены обязательства по предварительному договору, суд приходит к выводу, что обязательства сторон, возникшие в связи с предварительным договором, являются прекратившимися.
Исходя из того, что ответчик от заключения основного договора купли-продажи недвижимого имущества не уклонялся, доказательств обратного суду не представлено, суд приходит к выводу о том, что отсутствуют правовые основания для удовлетворения исковых требований.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 12, 56, 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Татарстан в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме через Московский районный суд г. Казани.
Судья: подпись.
Копия верна.
Судья Московского
районного суда г. Казани Загидуллина А.А.
Мотивированное решение изготовлено 18 июля 2025 года.
Судья Московского
районного суда г. Казани Загидуллина А.А.