№ 2-1691/2023
03RS0007-01-2022-002511-73
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
03 мая 2023 года г. Уфа
Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан в составе:
председательствующего судьи Турьяновой Т.М.
при секретаре Киселевой Ю.В.
с участием истца ФИО1,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1, ФИО2 к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о защите прав потребителей,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратился в суд с иском к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о защите прав потребителей (дело ...)., по тем основаниям, что он и его жена ФИО2 стали стороной по договору участия в долевом строительстве ...Д от < дата >, заключенному с ООО «Крона» (... недостроенном доме по адресу: ...). В обосновании заявленных требований истцом указано, что < дата > в Арбитражный суд РБ поступило заявление о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Крона», инициатором которого выступила публично-правовая компания «Фонд развития территорий». Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от < дата > ООО «Крона» признан несостоятельным (банкротом), в отношении ООО «Крона» введена процедура конкурсного производства. Решением наблюдательного совета Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» от < дата > принято решение о финансировании мероприятий по выплате компенсаций участникам строительства, включенным в реестр требований участников строительства. Истец считает, что ответчиком выплачена заниженная сумма компенсации, далека от рыночной стоимости, которая не покрывает покупку квартиры для семьи с двумя малолетними детьми. Истец просит взыскать в его пользу с ответчика недостающую сумму в размере 954 376 руб. 92 коп., компенсацию морального вреда в размере 45 623 руб. 80 коп., штраф в размере 500 000 руб.
ФИО2 обратилась в суд с иском к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о защите прав потребителей по аналогичным основаниям, как и супруг ФИО1. Истец просит взыскать в ее пользу с ответчика недостающую сумму в размере 954 376 руб. 92 коп., компенсацию морального вреда в размере 45 623 руб. 80 коп., штраф в размере 500 000 руб. (дело ...).
Определением Советского районного суда ... от < дата > гражданское дело ... объединено с гражданским делом ... для совместного рассмотрения.
Впоследствии истцы уточнили исковые требования в соответствии с заключением судебной экспертизы, просят взыскать с ответчика недостающую часть суммы компенсационной выплаты в размере 637 173 руб. 84 коп., компенсацию морального вреда в сумме по 100 000 руб., в пользу ФИО1, в пользу ФИО2, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя в пользу ФИО1, штраф в размере 50% от суммы, присужденной судом в пользу потребителя в пользу ФИО2, расходы на судебную экспертизу в размере 30 000 руб., возложить на ответчика исполнение решения Советского районного суда ... по делу ..., взыскав в пользу истца 1 254 191 руб. 70 коп.
Истец ФИО2 на судебное заседание не явилась, извещена о дате, времени и месте судебного заедания надлежащим образом, представила в суд заявление о рассмотрении дела в ее отсутствии.
Истец ФИО1, он же представитель истца ФИО2, действующий на основании доверенности от < дата > в судебном заседании исковые требования поддержал по доводам, изложенным в иске, просил удовлетворить, пояснил, что ответчик является правопреемником застройщика, в связи с чем, недостающую сумму компенсации должен выплатить ответчик в размере 1 254 191 руб. 70 коп. Произведена выплата компенсации в размере 3 354 826 руб. 16 коп. на двоих, квартира приобретена за 2100000. Считает, что результаты судебной экспертизы, по его ходатайству, соответствуют рыночной стоимости жилого помещения.
Представитель ответчика Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» в судебное заседание не явился, извещен надлежащим образом о дате, времени и месте судебного заседания, в материалах дела имеются возражения, из которых следует, что ответчик исковые требования не признает, считает их не обоснованными, поскольку возмещение, выплачиваемое Фондом осуществляется в соответствии с Законом № 218-ФЗ и Постановлением Правительства ... .... Положения Закона «О защите прав потребителей» не применяются к данным правоотношения, поскольку Фонд не является исполнителем по смыслу Закона о защите прав потребителей, какие-либо услуги/работы гражданам-участникам строительства по возмездным договорам Фондом не оказываются. Все функции и полномочия, предусмотренные Законом № 218-ФЗ, осуществляемые Фондом в целях защиты прав граждан-участников долевого строительства, осуществляются Фондом безвозмездно. Фонд не несет ответственность при передаче ему обязательств перед участниками строительства.
Суд, руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, считает возможным рассмотреть дело в неявивишихся лиц.
Выслушав истца (он же представитель истца ФИО2), исследовав и оценив материалы дела, проверив юридически значимые обстоятельства по делу, суд приходит к следующему выводу.
В соответствии со ст.ст. 309, 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательства или одностороннее изменение его условий не допускаются.
Согласно ст. 23.2 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников долевого строительства, функции по формированию компенсационного фонда долевого строительства за счет обязательных отчислений (взносов) застройщиков осуществляет публично-правовая компания "Фонд развития территорий" (далее - Фонд), действующая в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Выплата возмещения гражданам - участникам долевого строительства по договорам участия в долевом строительстве, предусматривающим передачу жилых помещений, осуществляется в соответствии с Федеральным законом от 29 июля 2017 года N 218-ФЗ "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Согласно ч. 1 ст. 2 Федерального закона от 29.07.2017 № 218-ФЗ «О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - Закон № 218-ФЗ) (в редакции действующей на дату принятия Фондом решения о финансировании – 05.10.2021) публично-правовая компания "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" (далее - Фонд) создается Российской Федерацией в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан - участников строительства, в том числе участников долевого строительства, членов жилищно-строительных кооперативов, имеющих требования о передаче жилых помещений, машино-мест, нежилых помещений. Под участником строительства в целях настоящего Федерального закона понимается физическое лицо, имеющее к застройщику требование о передаче жилого помещения, требование о передаче машино-места и (или) нежилого помещения или денежное требование в соответствии с Федеральным законом от 26 октября 2002 года N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)".
Согласно ч. 1 и 2 ст. 13 Федеральный закон от 29.07.2017 N 218-ФЗ (ред. от 01.07.2021) "О публично-правовой компании "Фонд развития территорий" и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" (в редакции действующей на дату принятия Фондом решения о финансировании – 05.10.2021) выплата возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, включенные в реестр требований участников строительства, осуществляется на основании принятого Фондом решения о финансировании указанных в пункте 5 части 2 статьи 13.1 настоящего Федерального закона мероприятий за счет его имущества в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, в случае, если застройщик признан арбитражным судом банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство. Такая выплата осуществляется до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.
Выплата возмещения гражданину - участнику строительства, имеющему требование о передаче жилого помещения (жилых помещений), осуществляется в размере стоимости указанного помещения (указанных помещений), определяемой как произведение общей площади жилого помещения в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков), подлежащего передаче гражданину - участнику строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и рыночной стоимости одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке, но не менее уплаченной цены договора либо размера уплаченных паевых взносов, рассчитываемых исходя из общей площади такого жилого помещения (таких жилых помещений), не превышающей ста двадцати квадратных метров. Предусмотренная настоящей частью рыночная стоимость определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом, на дату, которая не может быть более чем на три месяца ранее даты принятия Фондом решения в соответствии с частью 1 настоящей статьи. Порядок расчета размера выплаты возмещения устанавливается Правительством Российской Федерации.
Согласно пункту 4 Правил выплаты публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства" возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, машино-мест и нежилых помещений, утвержденных постановлением Правительства Российской Федерации от 7 октября 2017 г. N 1233, граждане вправе обратиться с заявлением о выплате возмещения с даты принятия Фондом решения о финансировании до даты завершения процедуры конкурсного производства застройщика.
Выплата возмещения гражданам, имеющим требование о передаче жилых помещений, осуществляется в размере, определяемом в соответствии с методикой расчета размера возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требование о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства.
Пунктом 3 Методики расчета возмещения гражданам - участникам строительства, имеющим требование о передаче жилых помещений в многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков (всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков), подлежащих передаче гражданам - участникам строительства, установлен порядок расчета возмещения, согласно которому размер возмещения определяется из рыночной стоимости 1 кв. м общей площади жилого помещения, равнозначного по отношению к жилому помещению на первичном рынке на момент выплаты возмещения. Рыночная стоимость 1 кв. м определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного Фондом.
Таким образом, указанными нормативными актами установлен специальный и единый для всех жилых помещений в не завершенном строительством многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из 3 и более блоков, порядок расчета размера возмещения гражданам, имеющим требования к признанному банкротом застройщику, согласно которому рыночная стоимость 1 кв. м равнозначного жилого помещения на первичном рынке определяется на основании отчета оценщика, привлеченного Фондом.
Судом установлено, что < дата > между ООО «Крона» (застройщик) и ООО «Импульс» (дольщик) заключен договор ...Д участия в долевом строительстве, согласно которому Застройщик обязуется в предусмотренный настоящим договором срок с привлечением других лиц создать жилой ... (секция «А», «Б,» «В», «Г», «Д») по ... (микрорайон ...) в ... и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию передать «Дольщику» 136 жилых помещений (квартир) в объекте, общей площадью 6 854,31 кв.м., а Дольщик обязуется уплатить Застройщику обусловленную настоящим договором цену и принять указанные квартиры в собственность.
< дата > между ООО «Импульс» и ООО «СМУ «МОНОЛИТСТРОЙ» заключен договор цессии ... по договору участия в долевом строительстве ...Д от < дата >, согласно которому ООО «Импульс» уступило, а ООО «СМУ «МОНОЛИТСТРОЙ» приняло в полном объеме право требования передачи трехкомнатной квартиры со строительным номером 107, проектной площадью 64,19 кв.м., в том числе жилой площадью 38,83 кв.м., расположенную на 1 этаже дома по адресу: Россия ... (микрорайон ...), дом со строительным номером 8.
< дата > между ООО «СМУ «МОНОЛИТСТРОЙ» и ООО «Аркада» заключен договор уступки права требования, согласно которому ООО «СМУ «МОНОЛИТСТРОЙ» передает, а ООО «Аркада» приняло на себя в полном объеме права и обязанности первого и становится стороной по договору цессии ... от < дата > по договору долевого участия ...Д от < дата >, заключенного с ООО «Крона». Согласно п. 4 указанного договора от < дата > ООО «Крона» обязано передать ООО «Аркада» указанную в п.1 настоящего договора квартиру со строительным номером 107, проектной площадью 64,19 кв.м., в том числе жилой площадью 38,83 кв.м., расположенную на 1 этаже дома по адресу: Россия ... (микрорайон ...), дом со строительным номером 8 (секция «В») по акту приема-передачи после выполнения последним всех условий договора уступки права (требования) и после сдачи жилого дома в эксплуатацию. Стоимость уступки права требования квартиры в соответствии с п.6 договора составляет 3 081 120 руб.
< дата > между ООО «Аркада» и ФИО1, ФИО2 заключен договор уступки права требования, согласно которому ООО «Аркада» передает, а ФИО1, ФИО2 принимают на себя в полном объеме права и обязанности первого и становится стороной по договору цессии ... от < дата > по договору долевого участия ...Д от < дата >, заключенного с ООО «Крона». Согласно п. 4 указанного договора от < дата > ООО «Крона» обязано передать ФИО1, ФИО2 указанную в п.1 настоящего договора квартиру со строительным номером 107, проектной площадью 64,19 кв.м., в том числе жилой площадью 38,83 кв.м., расположенную на 1 этаже дома по адресу: Россия ... (микрорайон ...), дом со строительным номером 8 (секция «В») по акту приема-передачи после выполнения последним всех условий договора уступки права (требования) и после сдачи жилого дома в эксплуатацию. Стоимость уступки права требования квартиры в соответствии с п.6 договора составляет 2 100 000 руб.
Согласно справке выданной ООО «Крона» от < дата > на имя ООО «Импульс» оплата по договору участия в долевом строительстве ...Д от < дата > в отношении ..., общей площадью 64,19 кв.к., расположенной на 1 этаже в строящемся ... (секция В) в размере 3 081 120 руб. по состоянию на < дата > внесена полностью. Претензий не имеют.
Согласно справке выданной ООО «Импульс» от < дата > на имя ООО «СМУ «МОНОЛИТСТРОЙ» оплата по договору уступки права требования от < дата > по договору участия в долевом строительстве ...Д от < дата > в отношении ..., общей площадью 64,19 кв.к., расположенной на 1 этаже в строящемся ... (секция В) в размере 3 081 120 руб. по состоянию на < дата > внесена полностью.
Согласно справке выданной ООО «СМУ «МОНОЛИТСТРОЙ» на имя ООО «Аркада» оплата по договору уступки права требования от < дата > по договору участия в долевом строительстве ...Д от < дата > в отношении ..., общей площадью 64,19 кв.к., расположенной на 1 этаже в строящемся ... (секция В) в размере 3 081 120 руб. по состоянию на < дата > внесена полностью.
Согласно справке, выданной ООО «Аркада», ФИО1, ФИО2 по договору уступки права требования выполнили свои обязательства в полном объеме. Стоимость уступки права требования оплачена полностью в сумме 2 100 000 руб. ООО «Аркада» претензий в части оплаты не имеет, что подтверждается квитанцией к приходному кассовому ордеру ... от < дата >.
В соответствии с п. 3.3 раздела 3 договора участия в долевом строительстве ...Д от < дата >, застройщик обязался передать объект долевого строительства участнику долевого строительства по акту приема-передачи в течение двух месяцев с момента выдачи разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, но не позднее < дата >.
В силу п. 2.1 раздела 2 договора стоимость квартиры составляет 2 567 600 руб., исходя из расчета 40 000 руб. за 1 кв.м.
Решением Советского районного суда ... от < дата > постановлено: «иск ФИО1, ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Крона» о защите прав потребителей удовлетворить частично. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Крона» в пользу ФИО1 неустойку в размере 416 978 руб. 24 коп., компенсацию морального вреда в размере 1 000 руб., штраф в размере 208 989 руб. 12 коп., почтовые расходы в размере 128 руб. 49 коп. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Крона» в пользу ФИО2 неустойку в размере 416 978 руб. 24 коп., компенсацию морального вреда в размере 1 000 руб., штраф в размере 208 989 руб. 12 коп., почтовые расходы в размере 128 руб. 49 коп. В остальной части исковых требований ФИО1, ФИО2 - отказать. Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Крона» государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 11 840 руб.».
Решение суда вступило в законную силу < дата >.
< дата > в Арбитражный суд РБ поступило заявление о признании несостоятельным (банкротом) ООО «Крона», инициатором которого выступила публично-правовая компания «Фонд развития территорий». Решением Арбитражного суда Республики Башкортостан от < дата > ООО «Крона» признан несостоятельным (банкротом), в отношении ООО «Крона» введена процедура конкурсного производства. Решением наблюдательного совета Публично-правовой компании «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» от < дата > принято решение о финансировании мероприятий по выплате компенсаций участникам строительства, включенным в реестр требований участников строительства.
Публично-правовая компания «Фонд развития территорий» осуществила выплату возмещения ФИО2 в размере 1 677 413 руб. 08 коп., ФИО1 в размере 1 677 413 руб. 08 коп., всего 3 354 826 руб. 16 коп., что не оспаривается сторонами.
Согласно экспертному заключению ...-О/2022 от < дата > ООО «Партнер-Оценка» среднерыночная стоимость 1 квадратного метра жилья, сопоставимого с жилым помещением, подлежащим передаче гражданину-участнику долевого строительства, а именно с 3-х комнатной квартирой, расположенной в доме по адресу: ..., по основным ценообразующим факторам, на 1 квартал 2022 года составляет 82 000 руб.
Определением Советского районного суда ... по ходатайству истцов назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки».
Согласно заключению эксперта ... от < дата > ООО «Агентство независимой экспертизы и оценки» рыночная стоимость имущественных прав на объект недвижимости – ... по состоянию на < дата > и по состоянию на < дата > составляет 3 992 000 руб., стоимость одного квадратного метра равнозначного жилого помещения (равнозначных жилых помещений) на первичном рынке в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от < дата > ... «Об утверждении Правил выплаты публично-правовой компанией «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» возмещения гражданам – участникам строительства, имеющим требования о передаче жилых помещений, Машино-мест и нежилых помещений». Федеральным законом от < дата > № 218-ФЗ «О публично-правовой компании «Фонд развития территорий» и о внесении в отдельные законодательные акты Российской Федерации, составляет 62 190 руб.
Законодательством, в том числе частью 2 статьи 13 Закона N 218-ФЗ, не предусмотрено использование отчета оценщика, не привлеченного Фондом, для целей определения рыночной стоимости квартиры, а также нельзя ставить истца в неравное положение относительно других участников строительства.
Согласно п. 2 Методики выплата возмещения осуществляется в размере, предусмотренном частью 2 статьи 13 Федерального закона "О публично-правовой компании по защите прав граждан - участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".
Порядок расчета возмещения производится на основании п. З Методики, согласно которому размер подлежащего выплате возмещения определяется, исходя из рыночной стоимости 1 кв. метра общей площади жилого помещения, равнозначного по отношению к жилому помещению на первичном рынке на момент выплаты возмещения. Рыночная стоимость 1 кв. метра определяется в соответствии с отчетом оценщика, привлеченного публично-правовой компанией "Фонд защиты прав граждан - участников долевого строительства".
При этом для целей настоящей Методики под равнозначным жилым помещением на первичном рынке понимается жилое помещение, в котором жилая площадь и количество комнат не меньше жилой площади и количества комнат жилого помещения, подлежащего передаче гражданину в соответствии с договором, а объект строительства с равнозначным жилым помещением находится в границах муниципального образования и на той же стадии строительства, на которой находится объект строительства на дату принятия арбитражным судом решения о признании застройщика банкротом и открытии конкурсного производства.
Также учету подлежат доля гражданина в праве собственности на жилое помещение, которой он обладал бы в соответствии с договором после государственной регистрации права собственности (указывается в виде правильной простой дроби) и доля исполненного гражданином обязательства по уплате цены договора, рассчитываемая по формуле.
При определении размера компенсационной выплаты семье С-вых Фондом был применен указанный выше порядок расчета и был использован отчет оценщика ЗАО «Российская оценка» от < дата >, выбранного по итогам проведения открытого конкурса по закупке услуг по оценке имущественных прав на помещения в объектах незавершенного строительства, который соответствует требованиям законодательства Российской Федерации об оценочной деятельности, требованиям Закона № 135-ФЗ, Закона № 218-ФЗ и методике. В судебном порядке отчет не оспорен, не признан недействительным.
Использованный Фондом отчет не может быть признан не соответствующим ч. 2 ст. 13 Закона об оценочной деятельности в Российской Федерации и признан недостоверным только лишь на основании иных данных о рыночной стоимости предмета оценки, содержащихся в ином отчете оценщика, в том числе, выполненном на основании определения суда, поскольку законодателем установлен особый порядок определения рыночной стоимости объектов долевого строительства для целей расчета компенсационной выплаты гражданами - участниками долевого строительства в рамках указанного выше Федерального закона от < дата > N 218-ФЗ.
Для целей определения компенсации на основании указанного выше федерального закона применяется отчет об оценке, выполненный в соответствии с указанным выше порядком и не может применяться отчет об оценке, составленный только на основании и в порядке, которые предусмотрены Законом об оценочной деятельности в Российской Федерации.
Срок ограничения «Действительности» отчета (3 месяца) был соблюден, поскольку решение наблюдательного совета Фонда принято < дата >, а отчет выполнен < дата >.
В связи с изложенным суд пришел к выводу, что, поскольку не имеется правовых оснований для перерасчета размера компенсационной выплаты, исковые требования удовлетворению не подлежат в полном объеме.
Ходатайство представителя ответчика о передаче дела по подсудности в Лефортовский районный суд ... суд не может признать обоснованным, поскольку в соответствии с правовым статусом Фонда, закрепленным Федеральным законом от < дата > N 218-ФЗ, ее целей и задач - данная некоммерческая организация является исполнителем (продавцом, застройщиком) по договорам долевого участия строительства, в том понимании, которое ему придается главой 30 Гражданского кодекса Российской Федерации, Федеральным законом от < дата > N 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации.
Кроме того, перемена лиц в обязательстве с застройщика на Фонд сама по себе не изменяет правовую природу обязательства.
Руководствуясь ст. ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
В удовлетворении исковых требований ФИО1, ФИО2 к Публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о взыскании недостающей суммы компенсационной выплаты, компенсации морального вреда, штрафа, расходов на судебную экспертизу, денежной суммы (долга) за ООО «Крона» - отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Башкортостан, путем подачи апелляционной жалобы в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Советский районный суд г. Уфы Республики Башкортостан.
Судья Т.М. Турьянова