К делу № 2-312/2023 23RS0042-01-2022-005680-45

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Новороссийск 12 июля 2023 г.

Приморский районный суд г. Новороссийска в составе:

судьи Семенова Н.С.,

при секретаре Иващенко А.М.,

с участием истцов и представителя ответчика ФИО1, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2 и ФИО3 к ФИО4 и обществу с ограниченной ответственностью «Этажи-Новороссийск» о взыскании ущерба,

УСТАНОВИЛ:

Истцы обратились в суд с иском, в котором указали, что в связи с переездом на постоянное место жительство из <адрес> в <адрес>, 23.11.2021 г. они заключили с ФИО4 договор купли-продажи земельного участка с кадастровым номером <№> и жилого дома с кадастровым номером <№> расположенных по адресу: <адрес>, которые ими приобретены за 5 450 000 руб. на момент заключения сделки жилой дом фактически построен не был. После окончания строительства жилого дома, с привлечением специалиста установлено наличие недостатков в качестве проданного жилого дома, стоимость устранения которых определена в размере 791 055 руб. По причине отказа ответчика в добровольном порядке возместить им стоимость устранения недостатков проданного дома. просят суд взыскать с ответчика 791 055 руб. – стоимость расходов на устранение выявленных недостатков дома; 36 600 руб. – ущерб, связанный с оплатой услуг досудебной экспертизы, 2 910 руб. – расходы по оплате услуг нотариуса по оформлению доверенности, 11 190.55 руб. – расходы по уплате государственной пошлины.

В судебном заседании истцы поддержали свои исковые требования, пояснив, что ответчик их ввел в заблуждение относительно качества проданного жилого дома. Через представителя агентства недвижимости «Этажи-Новороссийск» они нашли по интернету вариант приобретения земельного участка, на котором строился жилой дом. Ими был заключен предварительный договор купли-продажи с ФИО4, который взял на себя обязательство к дате заключения основного договора купли-продажи, достроить жилой дом. Поскольку они проживали в <адрес>, все переговоры с продавцом ФИО4 велись по Вацап. После того, как им сообщили об окончании строительства дома, они приехали в <адрес> и заключили основной договор купли-продажи. При этом, дом не был готов к возможности заселения в него. Они не являются специалистами в области строительства, в связи с чем, не могли определить наличие каких-либо недостатков в доме. После привлечения специалиста, выявлено значительное количество недостатков дома, которые им необходимо устранить.

ФИО1 требования истцов в судебном заседании не признала, сославшись, что между истца ми и ответчиком был заключен договор купли-продажи недвижимости, которые были осмотрены покупателями при заключении договора, без указания в договоре о наличии каких-либо претензий относительно качества продаваемого дома. Подтверждает, что переговоры о продаже жилого дома велись между истцами и ответчиком на протяжении нескольких месяцев, в течение которых заканчивалось строительство дома. Сделка купли-продажи была заключена с привлечением услуг агентства недвижимости ООО «Этажи – Новороссийск». Заключенный между продавцом и покупателями договор купли-продажи жилого дома не содержит условия о качестве продаваемого объекта недвижимости. Проведенная истцами досудебная экспертиза проведена по прошествии шести месяцев после продажи жилого дома, в связи с чем, не может отражать объективные причины выявленных недостатков. Просит суд отказать в удовлетворении требований истцов.

Представитель ООО «Этажи – Новороссийск» в судебное заседание не явился, хотя о месте и времени рассмотрения дела уведомлен надлежащим образом.

Выслушав стороны по делу, исследовав и оценив представленные суду доказательства, суд признает возможным частично удовлетворить исковые требования ФИО2 и ФИО3

В соответствие с п. 1 ст. 420 Гражданского кодекса Российской Федерации договором признается соглашение двух или нескольких лиц об установлении, изменении или прекращении гражданских прав и обязанностей.

Пунктом 3 этой же статьи установлено, что к обязательствам, возникшим из договора, применяются общие положения об обязательствах (статьи 307 - 419), если иное не предусмотрено правилами настоящей главы и правилами об отдельных видах договоров, содержащимися в настоящем Кодексе.

Согласно п. 1 ст. 549 Гражданского кодекса Российской Федерации по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество.

Как видно из договора купли-продажи жилого дома и земельного участка, заключенного ФИО4 с ФИО2 и ФИО3 23.11.2021 г., ФИО4 продал принадлежащие ему земельный участок с кадастровым номером <№> и жилой дом с кадастровым номером <№>. расположенные по адресу: <адрес>. Стоимость проданных объектов недвижимости определена сторонами в размере 5 450 000 руб., из которых земельный участок – 2 млн руб., а жилого дома – 3 450 000 руб. (п.2). В п. 6 договора указано, что покупатель удовлетворен качественным состоянием объектов недвижимости, установленным путем внутреннего осмотра объекта недвижимости перед заключением настоящего договора и не обнаружил при осмотре каких-либо дефектов и недостатков, о которых ему не сообщил продавец. Покупатель осмотрел жилой дом и земельный участок и принял их в том состоянии, в котором они находятся ко дню подписания настоящего договора и нашел их пригодными для использования в соответствии с условиями договора. Претензий к продавцу по поводу состояния передаваемого жилого дома и земельного участка, состояния технических сооружений, сетей и коммуникаций, находящихся в жилом доме и за его пределами, обслуживающих его, покупатель не имеет. С техническим и качественным состояние объектов недвижимости покупатель ознакомлен и согласен. Пунктом 11 договора стороны сделки пришли к соглашению о том, что данный договор принимает силу и значение акта приема-передачи, и составление иного документа не требуется. Договор подписан сторонами сделки и прошел государственную регистрацию 25.11.2021 г.

Факт исполнения покупателями своих обязательств по оплате приобретенных объектов недвижимости подтверждается письменной распиской ФИО4 о получении 300 000 руб., датированной 29.09.2021 г., а также платежным поручением от 25.11.2021 г. №16414 о перечислении ФИО4 5 150 000 руб. по договору купли-продажи от 23.11.2021 г.

В соответствие с п. 1 ст. 470 Гражданского кодекса Российской Федерации товар, который продавец обязан передать покупателю, должен соответствовать требованиям, предусмотренным статьей 469 настоящего Кодекса, в момент передачи покупателю, если иной момент определения соответствия товара этим требованиям не предусмотрен договором купли-продажи, и в пределах разумного срока должен быть пригодным для целей, для которых товары такого рода обычно используются.

Пунктом 1 ст. 469 Гражданского кодекса Российской Федерации на продавца возложена обязанность передать покупателю товар, качество которого соответствует договору купли-продажи.

Согласно п. 2 этой же статьи, при отсутствии в договоре купли-продажи условий о качестве товара продавец обязан передать покупателю товар, пригодный для целей, для которых товар такого рода обычно используется.

29.06.2022 г. Рословы направили ФИО4 письменную претензию, из которой видно, что на момент заключения договора купли-продажи от 23.11.2021 г., проданный дом фактически не был построен. В указанном доме обнаружены недостатки в качестве проданного объекта недвижимости, стоимость которых определена в размере 791 055 руб. Покупатели дома просят ФИО4 в добровольном порядке возместить причиненный им ущерб.

В соответствие со ст. 557 Гражданского кодекса Российской Федерации в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 475 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору.

Пунктом 1 ст. 475 Гражданского кодекса Российской Федерации установлено, что если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

В обосновании свои требований о наличии в приобретенном жилом доме недостатков, истцы представили суду техническое заключение специалиста №Т.З.С 03.22-098, подготовленное 04.04.2022 г. ИП ФИО5 При проведении осмотра дома специалистом выявлены значительные, устранимые дефекты оконных блоков (отсутствуют и частично разрушена отделка наружных оконных откосов, наличие щели под наружными подоконниками; использование при монтаже ПВХ-конструкций монтажной пены, которая при дальнейшей эксплуатации уязвима перед негативным внешним воздействием); намокание стен и образование плесени в помещениях первого этажа, в лестничном проеме, мансарде; отсутствуют розетки и выключатели; септик загрязнен строительным мусором; отсутствует труба водостока. Стоимость устранения строительных недостатков в доме определена в размере 791 055 руб.

По причине несогласия ответчика с указанным заключением специалиста, судом по делу назначена судебная экспертиза.

Согласно заключению эксперта от 21.04.2023 г. №03.23/103, подготовленному ООО «Экспертная компания», проведенные работы по строительству дома с кадастровым номером <№> на момент проведения осмотра соответствуют требованиям действующего законодательства. Благоустройство земельного участка отсутствует. В строительстве жилого дома определены дефекты, являющиеся нарушениями требований строительных норм и правил и других нормативных документов: п.п.Г.2.2 ГОСТ 30971-2012, в части отсутствия герметизации в местах примыкания оконных отливов к оконным откосам; п.п.6.6 ГОСТ Р 57984-2017/ЕН 13914-1:2005 – штукатурка откосов не соответствует требованиям по качеству, местами на плоскости фасада нарушен защитный декоративный штукатурный слой; п. 7.5.5. СП 71.13330.2017 – на плоскости наружных откосов полос другого цвета нет покрасов, исправлений, выделяющихся на общем фоне, во внутренних помещениях на плоскости стен зафиксированы пятна светло-коричневого цвета (разводы); п.п.10.2 СП 28.13330.2017 – на плоскости стен помещений жилого дома местами зафиксировано образование плесени. Указанные дефекты являются значительными и устранимыми. Стоимость ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных устранимых недостатков, по состоянию на 1 квартал 2023 г., определена экспертом в размере 69 360 руб.

Принимая во внимание, что экспертное заключение от 21.04.2023 г. №03.23/103дано уполномоченной организацией на основании определения суда, с соблюдением прав лиц, участвующих в деле, как при назначении судебной экспертизы, так и при её проведении, учитывая отсутствие у лиц, участвующих в деле, доказательств, подтверждающих необоснованность и незаконность выводов экспертов, суд признает, что указанное заключение отвечает принципам относимости, допустимости, достоверности и достаточности доказательств, и оснований сомневаться в его правильности у суда не имеется.

Поскольку ФИО4 продал супругам ФИО6 дом с наличием недостатков, которые не оговорены в договоре купли-продажи от 23.11.2021 г., учитывая отсутствие в самом договоре купли-продажи условий о качестве проданного дома, суд приходит к выводу о нарушении продавцом требований п. 1 ст. 470 Гражданского кодекса Российской Федерации, в связи с чем суд полагает необходимым восстановить нарушенное право истцов путем взыскания с ответчика стоимости ремонтно-восстановительных работ по устранению выявленных недостатков в размере 69 360 руб. в равных долях, в пользу каждого из истцов по 3 680 руб.

Согласно п. 1 ст. 15 Гражданского кодекса Российской Федерации лицо, право которого нарушено, может требовать полного возмещения причиненных ему убытков, если законом или договором не предусмотрено возмещение убытков в меньшем размере.

Под убытками, как установлено п. 2 этой же статьи, понимаются расходы, которые лицо, чье право нарушено, произвело или должно будет произвести для восстановления нарушенного права, утрата или повреждение его имущества (реальный ущерб), а также неполученные доходы, которые это лицо получило бы при обычных условиях гражданского оборота, если бы его право не было нарушено (упущенная выгода).

Счетом на оплату от 27.03.222 г. №8732116225, а также сведениями банка ВТБ подтверждается оплата ФИО3 услуг ИП ФИО7 по подготовке заключения о состоянии дома в размере 36 600 руб.

Принимая во внимание, что для предъявления претензии продавцу дома ФИО8, ФИО6 необходимо было иметь заключение специалиста, определяющего наличие либо отсутствие таких недостатков, а также стоимость их устранения, суд признает уплаченные ИП ФИО5 36 600 руб. убытками ФИО3, которые подлежат ей возмещению за счет ФИО8

Исходя из требований ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, устанавливающей, что стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны судебные расходы пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, суд считает возможным возместить ФИО2 понесенные им расходы по оплате государственной пошлины, пропорционально удовлетворенных исковых требований в размере 2 280,80 руб.

Согласно разъяснений, данных Пленумом Верховного Суда Российской Федерации в п. 2 постановления от 21.01.2016 г. №1 «О некоторых вопросах применения законодательства о возмещении издержек, связанных с рассмотрением дела», расходы на оформление доверенности представителя также могут быть признаны судебными издержками, если такая доверенность выдана для участия представителя в конкретном деле или конкретном судебном заседании по делу.

Требования ФИО3 о возмещении ей расходов, понесенных на оплату услуг нотариуса по оформлению доверенности в размере 2 910 руб. суд считает необходимым оставить без удовлетворения поскольку данная доверенность носит общий характер.

По причине отсутствия со стороны ООО «Этажи-Новороссийск» нарушений прав истцов, их требования к указанному обществу подлежат оставлению без удовлетворения.

Руководствуясь статьями 194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд:

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 (паспорт <№> <№>) и ФИО3 (паспорт <№>) к ФИО4 (паспорт <№> <№>) и обществу с ограниченной ответственностью «Этажи-Новороссийск» (ИНН: <№> о взыскании ущерба - удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО4 в пользу:

- ФИО2 - сумму ущерба - 34 680 руб. и расходы по уплате государственной пошлины - 2 280,80 руб., а всего 36 960 (тридцать шесть тысяч девятьсот шестьдесят) руб. 80 коп.;

- ФИО3 - сумму ущерба - 34 680 руб. и убытки по уплате услуг специалиста в сумме 36 600 руб., а всего 71 280 (семьдесят одну тысячу двести восемьдесят) руб.

В остальной части исковые требования ФИО2 и ФИО3 к ФИО4 и обществу с ограниченной ответственностью «Этажи-Новороссийск» о взыскании ущерба - оставить без удовлетворения.

Решение суда может быть обжаловано в апелляционном порядке в Краснодарский краевой суд через Приморский районный суд г. Новороссийска в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Решение вступило в законную силу « » 2023 года.

Судья Н.С. Семенов