Дело № 2-1496/2022
11RS0005-01-2022-001782-32
Решение
именем Российской Федерации
г. Ухта, Республика Коми
06 июня 2022 года
Ухтинский городской суд Республики Коми в составе:
председательствующего судьи Хазиевой С.М.,
при секретаре Рузиной Н.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Глобал Групп» о взыскании денежных средств, судебных расходов,
установил:
ФИО1 обратился в Ухтинский городской суд с иском к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Глобал Групп» (далее по тексту – ООО «Специализированный застройщик Глобал Групп», Общество) о взыскании денежных средств в сумме 225.674,40 руб., составляющих разницу между проектной и фактической площадью квартиры, неустойки, предусмотренной п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, за период с 04.03.2022 по день вынесения решения судом, компенсации морального вреда, в размере 15.000 руб., штрафа, расходов по оплате услуг БТИ в размере 10.800 руб. В обоснование требований указано, что истец приобрел у ответчика квартиру путем участия в долевом строительстве, площадь которой оказалась меньше проектной. Истец направил ответчику претензию о возврате разницы в стоимости, до настоящего времени ответ на претензию не получен, денежные средства истцу не возвращены.
В судебное заседание стороны не явилась, о времени и месте судебного заседания извещалась надлежащим образом, ходатайствовали о рассмотрении дела в свое отсутствие. Истец в заявлении, адресованном суду, на заявленных требованиях настаивал. Ответчик в отзыве на исковое заявление требования не признал в полном объеме. В соответствии со ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ) судом определено рассмотреть дело в отсутствие сторон.
Согласно ст. 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу п. 2 ст. 1 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК РФ), граждане (физические лица) и юридические лица приобретают и осуществляют свои гражданские права своей волей и в своем интересе. Они свободны в установлении своих прав и обязанностей на основе договора и в определении любых не противоречащих законодательству условий договора.
Отношения с участием потребителей регулируются Гражданским кодексом Российской Федерации, Законом Российской Федерации 07.02.1992 №2300-1 «О защите прав потребителей», другими федеральными законами и принимаемыми в соответствии с ними иными нормативными правовыми актами Российской Федерации (статья 9 Федерального закона «О введении в действие части второй Гражданского кодекса Российской Федерации», пункт 1 статьи 1 Закона Российской Федерации «О защите прав потребителей»).
В силу пункта 1 статьи 432 ГК РФ, договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.
В соответствии со ст. 1 и ст. 4 Федерального закона Российской Федерации от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – ФЗ «Об участии в долевом строительстве») данный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости. По договору участия в долевом строительстве одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок построить многоквартирный дом либо иной объект недвижимости и передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства. Договор заключается в письменной форме, подлежит государственной регистрации и считается заключенным с момента такой регистрации. Действие данного закона распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства многоквартирных домов, разрешения на строительство которых получены после вступления в силу настоящего закона (ст. 27).
В договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона (ч. 1 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
По соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения (ч. 2 ст. 4 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям (ч. 1 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
В случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в части 1 настоящей статьи обязательных требований, приведшими к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не установлено договором, по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; 2) соразмерного уменьшения цены договора; 3) возмещения своих расходов на устранение недостатков (ч. 2 ст. 7 ФЗ «Об участии в долевом строительстве»).
Как следует из материалов дела, 11.10.2019 между ФИО1 (участник долевого строительства) и ООО «Специализированный застройщик Глобал Групп» (Застройщик) заключен договор участия в долевом строительстве №.... (далее – Договор), согласно которому застройщик принял на себя обязательство своими силами или с привлечением других лиц построить объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а участник долевого строительства обязался уплатить обусловленную договором цену и при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию объекта недвижимости принять объект. Адрес объекта недвижимости: ..... На момент подписания договора цена договора составляет 8.415.774,50 рублей, что соответствует долевому участию в строительстве общей приведенной площадью 44,75 кв.м. (п.п. 3.1, 3.2, 4.1, Договора).
Согласно п. 1.4 Договора проектная общая приведенная площадь объекта – площадь, определённая в соответствии с проектной документацией на дом, без учета обмеров, произведенных кадастровым инженером.
При этом стороны в п. 3.3 Договора определили, что фактические характеристики объекта долевого строительства определяются на основании данных кадастрового инженера, полученных после обмеров завершенного строительством Объекта недвижимости и указываются в передаточном акте.
Сторонами не оспаривается, что истцом произведена оплата по договору в размере 8.415.774,50 рублей.
Пунктами 4.4 и 4.6 Договора установлено, что цена Договора подлежит изменению в случае изменения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства в случае отклонения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства от Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, сумма доплаты/возврата определяется исходя из произведения разницы Общей приведенной площади Объекта долевого строительства и Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства, указанной в п. 3.2. настоящего Договора, на цену одного квадратного метра Объекта долевого строительства, указанной в п. 4.1. настоящего Договора.
В случае уменьшения Общей приведенной площади Объекта долевого строительства по отношению к Проектной общей приведенной площади Объекта долевого строительства цена Договора подлежит уменьшению на сумму, составляющую разницу между ценой Договора, указанной в п. 4.1. настоящего Договора и ценой, рассчитанной исходя из Общей приведенной площади Объекта долевого строительства. Данная сумма денежных средств выплачивается Участнику долевого строительства после ввода Объекта недвижимости в эксплуатацию и подписания Передаточного акта в течение 10 (Десять) рабочих дней с даты государственной регистрации права собственности на первый объект долевого строительства в Объекте недвижимости и предоставления реквизитов счета Участником долевого строительства.
Передача застройщиком объекта долевого строительства его участником осуществляется по подписываемому сторонами акту приема-передачи после окончания строительства объекта не позднее 30.06.2021 и при условии выполнения участником долевого строительства обязательств по оплате цены договора в полном объеме, в т.ч. с учетом обмеров объекта долевого строительства кадастровым инженером, имеющим действующий аттестат кадастрового инженера (п. 5.1 Договора)
10.07.2021 ответчиком истцу направлено сообщение о завершении строительства, истцу предложено приступить к принятию объекта долевого строительства.
16.07.2021 Комитетом государственного строительного надзора города Москвы ответчику выдано разрешение на ввод объекта в эксплуатацию ...., расположенного по адресу: .....
Согласно положениям ст. 12 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства; обязательства участника долевого строительства считаются исполненными с момента уплаты в полном объёме денежных средств в соответствии с договором и подписания сторонами передаточного акта о передаче объекта долевого строительства.
21.08.2021 сторонами подписаны акт осмотра и передаточный акт, в соответствии с которыми Застройщик передал, а Участник долевого строительства принял Объект долевого строительства - жилое помещение: ...., назначение: квартира, общей площадью: 42.60 кв.м., площадью (с учетом неотапливаемых помещений): 44.40 кв.м., жилой площадью: 19.60 кв.м, количество комнат: 1, этаж: 15, Номер по плану 1 Коридор, площадью 5,9 кв.м., Номер по плану 2 Туалет, площадью 1,6 кв.м., Номер по плану 3 Санузел, площадью 3,5 кв.м., Номер по плану 4 Кухня, площадью 12 кв.м., Номер по плану 5 Жилая комната, площадью 19,6 кв.м., Номер по плану 6 Лоджия, площадью 1,8 кв.м, (далее по тексту - «Объект долевого строительства»). Проектные характеристики Объекта долевого строительства: жилое помещение, количество комнат: 1, условный номер: ...., назначение: квартира, номер подъезда: 1, этаж расположения: 15.
Основные характеристики объекта долевого строительства уточнены на основании Технического описания на многоквартирный дом, составленного кадастровым инженером ФИО4 (квалификационный аттестат ....), выданного ООО «Горизонт».
В соответствии с п. 3 акта приёма-передачи объекта долевого строительства стороны согласились, что объект долевого строительства полностью соответствует условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, находится в исправном состоянии, строительные недостатки и дефекты отсутствуют.
Согласно техническому описанию многоквартирного дома (жилой комплекс с подземной автостоянкой, дошкольной образовательной организацией) по адресу: ...., составленному по состоянию на 25.03.2020, общая площадь спорной квартиры№.... 44,4 кв.м., в том числе площадь лоджии 1,8 кв.м. Указанное жилое помещение состоит из жилой комнаты (№4) площадью 16,4 кв.м., санузла (№2) площадью 4,0 кв.м., кухни (№3) площадью 9,1 кв.м., коридора (№1) площадью 7,5 кв.м., лоджии (№5) площадью 1,8 кв.м.
Из выписки ЕГРП усматривается, что право собственности на спорную квартиру зарегистрировано истцом 06.09.2021.
Согласно ч. 2 ст. 1 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» единый государственный реестр недвижимости является сводом достоверных систематизированных сведений об учтённом в соответствии с настоящим Федеральным законом недвижимом имуществе, о зарегистрированных правах на такое недвижимое имущество, основаниях их возникновения, правообладателях, а также иных установленных в соответствии с настоящим Федеральным законом сведений.
Пунктом 9 части 4 статьи 8 указанного Федерального закона установлено, что в кадастр недвижимости вносятся, в том числе сведения о площади объекта недвижимости.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости спорный объект долевого строительства, а именно, жилое помещение - квартира, расположенная по адресу:...., была поставлена на кадастровый учёт с указанием площади в размере 42,6 кв.м. без учёта площади лоджии (1,8 кв.м.), что соответствует площади, указанной в подписанном сторонами акте приёма-передачи объекта долевого строительства от 21.08.2021.
Согласно Договору Застройщик обязался передать Участнику долевого строительства квартиру общей площадью 44.75 кв.м., а согласно передаточному акту передал квартиру общей площадью 44.40 кв.м., в связи с чем, разница между проектной и фактической площадью квартиры составила 0,35 кв.м.
В заявлении истцом указано и ответчиком не оспаривается, что в связи уменьшением площади квартиры ответчик произвел истцу выплату в размере 65.821,75 руб.
Истец, ссылаясь в обоснование своих требований на факт передачи ему квартиры меньшей площади, предоставил составленный по его заданию ГБУ «Московское городское бюро технической инвентаризации» технический паспорт помещения по состоянию на 27.08.2021. Согласно данному техническому паспорту помещения, фактическая площадь спорной квартиры составляет 41,5 кв.м. без учёта площади лоджии 1,7 кв.м.); квартира состоит из жилой комнаты (№1) площадью 19,3 кв.м., кухни (№2) площадью 11,8 кв.м., ванной (№3) площадью 3,3 кв.м., уборной (№4) площадью 1,4 кв.м., коридора (№5) площадью 5,7 кв.м., лоджии (№1а) площадью 1,8 кв.м.
Разница в общей площади квартиры, включая площадь лоджии, составляет 1,2 кв.м., стоимость которой истец оценил - 225.674,40 руб.
15.02.2022 истец обратился к ответчику с требованием о соразмерном уменьшения цены договора участия в долевом строительстве, однако претензия оставлена без удовлетворения.
Рассматривая настоящие исковые требования, суд учитывает, что ответчиком по завершении строительства многоквартирного дома, в котором расположена спорная квартира, на этапе ввода в эксплуатацию данного объекта было организовано проведение кадастровой деятельности в отношении него, целью которой являлась подготовка документов, содержащих необходимые для осуществления государственного кадастрового учёта недвижимого имущества сведения о построенном объекте, в том числе спорной квартиры. В ходе выполнения таких кадастровых работ, обмеров и исчислений площадей и объёмов здания (строения) и его частей лицензированными кадастровыми инженерами ООО «Горизонт» была определена площадь объектов недвижимости, в том числе спорного жилого помещения. По результатам таких обмеров общая (фактическая) площадь спорного объекта (площадь квартиры с учётом лоджии) составила 44,4 кв.м.
В соответствии с условиями договора об участии в долевом строительстве и требованиями действующего градостроительного законодательства обмеры спорного помещения были произведены независимым кадастровым инженером в соответствии с требованиями ст. 29 Федерального закона от 24.07.2007 № 221-ФЗ «О кадастровой деятельности».
Договор участия в долевом строительстве сторонами подписан, недействительным в целом либо в части не признан, объект принят истцом, обмеры площади объекта долевого строительства были произведены уполномоченным лицом. Оснований сомневаться в правильности произведённых кадастровым инженером обмеров и исчислений площади спорной квартиры у суда не имеется.
Технический план создаётся кадастровым инженером после фактического строительства помещения, перед вводом объекта в эксплуатацию; ввод объекта в эксплуатацию без проведения обмеров невозможен в соответствии с п. 12 ч. 3 ст. 55 Градостроительного кодекса Российской Федерации.
Площадь спорного помещения в техническом описании, составленном по заказу Застройщика, указана без учёта отделочных работ. Объём отделочных работ при составлении технического паспорта при вводе многоквартирного дома в эксплуатацию не учтён, поскольку сами отделочные работы не являются неотъемлемой частью объекта долевого строительства и могут быть демонтированы.
Кроме того, согласно техническому описанию спорная квартира состоит из: жилой комнаты (№4), санузла (№2), кухни (№3), коридора (№1), лоджии (№5), а согласно техническому паспорту истца, спорная квартира состоит из: жилой комнаты (№1), кухни (№2), ванной (№3), уборной (№4), коридора (№5), лоджии (№1а) площадью 1,8 кв.м.
Данное обстоятельство указывает на то, что в спорной квартире произведена перепланировка, а в техническом паспорте, представленном истцом, указано, что спорная квартира переоборудована без разрешения (ком. 2-4), что так же могло повлечь уменьшение площади квартиры.
В нарушение ст. 56 ГПК РФ истцом не предоставлено доказательств, подтверждающих тот факт, что указанная в акте приёма-передачи площадь переданногоистцу объекта недвижимости не соответствовала фактической площади спорной квартиры на момент её передачи ФИО1, а изменение площади квартиры после передачи её истцу произошло по вине застройщика. Достоверных и бесспорных доказательств, подтверждающих доводы истца о том, что на момент передачи спорного жилого помещения его площадь составляла 43,2 кв.м. с учётом площади лоджии, а также факта внесения в кадастр недвижимости недостоверных сведений относительно площади спорного объекта недвижимости, суду не предоставлено.
Обстоятельств, свидетельствующих о ненадлежащем производстве кадастровых работ в отношении спорной квартиры на момент её передачи участнику долевого строительства, истцом также не приведено и доказательств, подтверждающих наличие таких обстоятельств, не представлено. Обмер площади спорной квартиры до передачи её истцу был произведён независимым кадастровым инженером, данные о площади данного объекта внесены в кадастр недвижимости, Единый государственный реестр недвижимости. Многоквартирный дом в установленном порядке принят в эксплуатацию, при подписании акта приёма-передачи квартиры каких-либо претензий к качеству объекта, его площади истцом не заявлялось.
При изложенных обстоятельствах суд находит обоснованными возражения ответчика относительно того, что уменьшение площади квартиры на 1,2 кв.м. произведено в связи с произведёнными истцом отделочными работами, а представленный истцом технический паспорт квартиры не может быть принят в качестве допустимого и достоверного доказательства размера площади спорной квартиры, существовавшего на момент передачи её участнику долевого строительства, то есть по состоянию на 21.08.2021.
Как следует из представленного истцом технического паспорта помещения, изготовленного по заданию истца, в квартире осуществлены работы по изолированию уборной, переоборудованы кухня, ванная, уборная (изначально кухня, санузел), что свидетельствует о возведении внутриквартирных перегородок, которые не могут не отразиться на данных обмера помещений квартиры, а, следовательно, и на общей площади такого объекта.
При таких обстоятельствах, оценив в совокупности собранные по делу и исследованные в судебном заседании доказательства, суд приходит к выводу об отсутствии правовых оснований для уменьшения цены договора участия в долевом строительстве и взыскании денежных средств, составляющих разницу стоимости объекта долевого строительства.
Поскольку в ходе судебного разбирательства не был установлен факт нарушения прав истца, как потребителя, то производные требования о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа, расходов по оплате услуг БТИ также не подлежат удовлетворению.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
В удовлетворении требований ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик Глобал Групп» о взыскании денежных средств, составляющих разницу между проектной и фактической площадью квартиры, неустойки, предусмотренной п. 5 ст. 28 Закона о защите прав потребителей, компенсации морального вреда, штрафа, расходов по оплате услуг БТИ, отказать.
Решение может быть обжаловано в Верховный суд Республики Коми через Ухтинский городской суд Республики Коми в течение месяца со дня составления мотивированного решения, с 14 июня 2022 года.
Судья Ухтинского городского суда
Хазиева С.М.