Дело № 2-4197/2023
УИД 78RS0020-01-2023-001687-94
РЕШЕНИЕ
ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ
04 декабря 2023 года г. Санкт-Петербург
Пушкинский районный суд города Санкт-Петербурга в составе:
председательствующего судьи Якименко М.Н.,
при секретаре Володиной А.В.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО2 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка,
выслушав представителя истца ФИО2 – ФИО7, представителей Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга – ФИО5, ФИО6, изучив материалы дела, суд,
УСТАНОВИЛ:
ФИО2 обратился в Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга с иском к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга в котором просил обязать ответчика внести изменения в пункты 1.2 и 1.3. договора от 00.00.0000 № 0/№ 0 аренды земельного участка по адресу: ..м., изложив его в следующей редакции: п.1.2 Участок предоставляется для индивидуального жилищного строительства; п. 1.3. Участок относится к землям населенных пунктов.
В судебное заседание истец ФИО2 не явился, о дате судебного заседания извещен надлежащим образом, направил в суд представителя.
Представитель истца ФИО2 –ФИО7 в судебное заседание явился, исковые требования поддержал, настаивал на их удовлетворении.
Представители ответчика Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга - ФИО5 (до перерыва), ФИО6 (после перерыва) в судебное заседание явились, против удовлетворения исковых требований возражали, по доводам, изложенным в возражениях на исковое заявление, просили в удовлетворении исковых требований отказать.
При таком положении суд полагает возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившегося истца, извещенного надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, в порядке ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.
Исследовав материалы дела, изучив представленные доказательства, оценив относимость, допустимость и достоверность каждого из них в отдельности, а также их взаимную связь и достаточность в совокупности, суд приходит к следующему.
Как следует из материалов дела 00.00.0000 между Комитетом по управлению городским имуществом (Арендодатель) и ПК «Шушары» (Арендатор) заключен договор № 0 аренды земельного участка по адресу: .
В соответствии с п. 1.2 Договора участок предоставляется для сельскохозяйственного использования. Приведенное описание целей использования Участка является окончательным. Изменение целей не допускается.
Участок относится к землям населенных пунктов. Вид разрешенного использования Участка в соответствии со сведениями, указанными в прилагаемом к Договору кадастровом паспорте земельного участка, являющемся неотъемлемой частью Договора: Для сельскохозяйственного использования. Изменение вида разрешенного использования Участка допускается исключительно с согласия арендодателя (п. 1.3 Договора).
Указанный договор зарегистрирован 00.00.0000.
00.00.0000 между ПК «Шушары (Арендатор) и ФИО9Новый Арендатор) заключен договор №№ 0 перенайма земельного участка, согласно которому Арендатор передает Новому Арендатору свои права и обязанности по договору от 00.00.0000 № 0 аренды земельного участка.
Цели аренды — для сельскохозяйственного использования, изменение целей аренды либо вида разрешённого функционального использования земельного участка производится по согласованию с Комитетом имущественных отношений Санкт-Петербурга (п. 1.6 Договора).
Договор зарегистрирован 00.00.0000.
В соответствии с Картой градостроительного зонирования, утвержденной в составе Правил землепользования и застройки Санкт-Петербурга постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 00.00.0000 № 0 «О Правилах землепользования и застройки Санкт-Петербурга» (с изменениями, внесенными постановлением Правительства Санкт-Петербурга от 00.00.0000 № 0), участок, по адресу: . площадью 1599 кв.м. расположен в территориальной зоне Т1Ж2-2 - жилая зона индивидуальных отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 квадратных метров с включением объектов социально-культурного и коммунально-бытового назначения, связанных с проживанием граждан, а также объектов инженерной инфраструктуры.
Поскольку территория на которой расположен спорный участок стала относиться к территориальной зоне Т1Ж3-2 жилой зоне индивидуальных отдельно стоящих жилых домов с участками не менее 1200 квадратных метров ФИО2 обратился в Комитете имущественных отношений Санкт-Петербурга с заявлением о внесении изменений в п.п 1.2,. 1.3 Договора аренды, с указанием цели предоставления участка – для индивидуального жилищного строительства, отнесения участка у землям населенных пунктов.
Комитет имущественных отношений Санкт-Петербурга письмом от 10.03.2021 указало на отсутствие оснований для внесения изменения в договор аренды, поскольку изменение территориальной зоны в границах которой расположен спорный участок, не влечет за собой необходимость изменения вида разрешенного использования участка, на котором отсутствуют объекты капитального строительства.
Пункт 3 статьи 85 ЗК РФ допускает использование земельных участков их собственниками, землепользователями, землевладельцами и арендаторами в соответствии с любым видом разрешенного использования, предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны. Вместе с тем названная правовая норма должна применяться во взаимосвязи с другими нормами, регулирующими как публичные (административные), так и гражданские правоотношения.
Однако в отличие от собственника, арендатор при использовании земельного участка ограничен не только актами, определяющими правовой режим этого участка, но и, являясь стороной договора аренды, должен выполнять его условия, в том числе в части целевого использования участка. Кроме того, внесение изменений в условия договора аренды о виде разрешенного использования земельного участка не должно привести к нарушению публичных норм земельного законодательства о предоставлении участков, в частности в целях строительства.
Соответствующие позиции отражены в пунктах 2, 3 Обзора практики рассмотрения судами дел, связанных с изменением вида разрешенного использования земельного участка, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 14.11.2018 (далее - Обзор об изменении вида разрешенного использования земельного участка).
В пункте 1 статьи 615 ГК РФ указано, что арендатор обязан пользоваться арендованным имуществом в соответствии с условиями договора либо в соответствии с назначением имущества, если в договоре такие условия не определены.
В связи с наличием договорных отношений с собственником земли изменение использования земельного участка (в рамках видов, предусмотренных градостроительным регламентом) предполагает изменение соответствующего договора и невозможно без изменения такого договора.
Согласно заключенным сторонами договорам аренды разрешенное использование спорного земельного участка – для сельскохозяйственного использования. Предоставление предпринимателю в аренду лесных участков в силу статьи 42 ЗК РФ и статьи 615 ГК РФ влечет обязанность использовать этот участок исключительно в тех названных целях, для которых он предоставлялся.
Само по себе утверждение Правил землепользования и застройки и градостроительных регламентов, в границах которой расположен спорный участок, не свидетельствует об обязанности арендодателя внести изменение в договор аренд в части видов использования участка.
Воля арендатора как обладателя обязательственного права, направленная на использование земельного участка иным образом, нежели установлен в договоре, в том числе и посредством внесения изменений в договор аренды в части изменения вида разрешенного использования земельного участка, не является абсолютной и не может ущемлять права собственника земельного участка. Иное толкование положений статьи 85 ЗК РФ противоречило бы фундаментальным положениям гражданского законодательства о правах собственника и необоснованно ограничивало бы его права.
Статьями 450 и 451 ГК РФ предусмотрено, что договор может быть изменен по соглашению сторон либо по требованию одной из сторон в судебном порядке; изменение договора в связи с существенным изменением обстоятельств допускается по решению суда в исключительных случаях, когда расторжение договора противоречит общественным интересам либо повлечет для сторон ущерб, значительно превышающий затраты, необходимые для исполнения договора на измененных судом условиях.
Вместе с тем, в ходе рассмотрения дела ФИО1 не приведены объективные обстоятельства, которые в соответствии с положениями статьи 451 ГК РФ могли бы послужить основанием для изменения заключенного с истцом договора.
Кроме того, земельным законодательством, как действовавшим на момент заключения спорных договоров аренды, так и действующим в настоящее время, установлены различные порядок и процедуры предоставления земельных участков из земель, находящихся в государственной и муниципальной собственности, для целей строительства и для целей, не связанных со строительством.
Спорные земельные участки предоставлялись в аренду на основании договора аренды для осуществления сельскохозяйственной деятельности, а не по результатам аукциона для целей строительства.
Обращение ФИО2 с настоящим иском об обязании арендодателя внести изменения в договор аренды земельного участка в части изменения их видов разрешенного использования - "для размещения индивидуального жилого дома", по существу, направлено на обход процедур, предусмотренных земельным законодательством для предоставления земельного участка в целях строительства объектов недвижимости, поэтому изменение указанного в договорах вида использования на иной вид - "для размещения индивидуального жилого дома" без соблюдения специальных, предусмотренных законом процедур предоставления публичных участков в таких целях недопустимо.
Данные выводы соответствуют правовой позиции, сформулированной в постановлении Президиума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от 25.06.2013 N 1756/13, в пункте 19 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 4(2018), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 26.12.2018.
Исходя из положений пункта 4 статьи 85 ЗК РФ и части 8 статьи 36 ГрК РФ при принятии или изменении правил землепользования и застройки, которыми изменяется территориальное зонирование, содержание градостроительного регламента и, соответственно, разрешенное использование земельного участка, собственники, землепользователи, землевладельцы и арендаторы вправе продолжать использование этого участка по виду, разрешенному до такого изменения, без какого-либо ограничения по сроку, если только такое использование не создает опасности для перечисленных в части 8 статьи 36 ГрК РФ объектов.
Соответствующая позиция отражена в пункте 6 Обзора об изменении вида разрешенного использования земельного участка, определении Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации от 03.06.2019 N 301-КГ18-25680.
ФИО2 не представил в материалы дела доказательств того, что спорный участок невозможно использовать в соответствии с условиями договоров аренды.
Следовательно, в данном случае у Комитета имущественных отношений Санкт-Петербурга как у арендодателя отсутствует обязанность изменить вид разрешенного использования земельного участка путем внесения изменений в договор аренды, в том числе в судебном порядке.
Таким образом, суд приходит к выводу об отсутствии предусмотренных статьями 450 и 451 ГК РФ оснований для внесения изменений в договор аренды земельного участка, в связи с чем исковые требования ФИО2 удовлетворению не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ :
В удовлетворении исковых требований ФИО2 к Комитету имущественных отношений Санкт-Петербурга об обязании внести изменения в договор аренды земельного участка – отказать.
Решение может быть обжаловано в Санкт-Петербургский городской суд путем подачи апелляционной жалобы через Пушкинский районный суд Санкт-Петербурга в течение месяца со дня принятия судом решения в окончательной форме.
Судья
Мотивированное решение изготовлено 05.02.2024