Уникальный идентификатор дела 77RS0033-02-2023-020286-37

Дело №2-945/2024

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

28 ноября 2024 года адрес

Чертановский районный суд адрес в составе председательствующего судьи Седых Е.А., при секретаре судебного заседания фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ...... к ......, ......, ...... о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, применить последствия недействительность сделок, об обязании заключить договор купли-продажи квартиры на условиях согласованных в предварительном договоре купли-продажи, взыскании судебных расходов,

УСТАНОВИЛ:

Истец ... П.И. обратился в суд с иском к ответчикам ... Н.А., ... Е.А., ... Н.Г., в котором, уточнив требования в порядке ст. 39 ГПК РФ, просит признать договор по отчуждению права собственности на квартиру с кадастровым номером ..., общей площадью 34,5 кв.м., состоящую из одной комнаты, расположенную на 8 этаже шестнадцатиэтажного жилого дома по адресу: адрес заключенный между ... Н.А. и ... Е.А. и договор по отчуждению права собственности на квартиру с кадастровым номером ..., заключенный между ... Е.А. и ... Н.Г. недействительными, применить последствия недействительности сделки, обязать фио заключить с истцом договор купли-продажи квартиры на условиях, согласованных в предварительном договоре купли-продажи квартиры от 27.01.2021.

В обоснование заявленных требований истец указал, что 27.01.2021 между ...ым П.И. в качестве «Покупателя» и ... Н.А. в качестве «Продавца» был заключен предварительный договор купли-продажи квартиры. Согласно предмету договора стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором. По основному договору, заключаемому сторонами, продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить в соответствии с условиями договора следующее недвижимое имущество: квартиру с кадастровым номером ..., общей площадью 34,5 кв.м., состоящую из одной комнаты, расположенную на 8 этаже шестнадцатиэтажного жилого дома по адресу: адрес. кв. 53. На момент заключения договора квартира находится в найме ответчика у Департамента городского имущества адрес по договору найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа № ... от 14.10.2016. Согласно п. 1.3 договора ответчик обязался заключить договор социального найма на квартиру после окончания действующего договора найма специализированного жилого помещения. Согласно п. 1.4 договора после заключения договора социального найма на квартиру, ответчик обязуется произвести ее приватизацию в личную собственность. После этого ответчик обязуется заключить с истцом основной договор на условиях, предусмотренных договором. Стороны согласовали, что основной договор должен быть заключен в срок не позднее 30 календарных дней с момента приватизации квартиры. Согласно п. 2.1 договора стоимость квартиры по основному договору составляет сумма. Цена является окончательной и изменению не подлежит. Согласно 2.2.1 договора стоимость квартиры в размере сумма оплачивается за счет собственных денежных средств покупателя в порядке авансового платежа, который ответчик получил полностью от истца одновременно с подписанием договора. Кроме того окончательная стоимость квартиры была согласована сторонами соглашении о намерение от 27.01.2021. Истец передал денежные средства за квартиру ответчику в полном объеме, что помимо указания на это в договоре, также подтверждается распиской от 27.01.2021. 10.11.2023 ответчику было направлено требование о заключении основного договора, которое было им проигнорировано. Истцу стало известно, что между ответчиком заключен договор купли-продажи от 23.10.2023. Истец полагает, что договор по отчуждению квартиры заключен лишь для вида с целью уклонения от заключения основного договора купли продажи с истцом, то есть заключена лишь для вида без намеренья создать сопутствующие правовые последствия. Кроме того, из указанного договора невозможно установить осуществлена ли надлежащим образом передача денежных средств за переход права собственности за квартиру. Также в ходе судебного заседания по делу от 06.03.2024 была получена информация, что 13.11.2023 право собственности на квартиру перешло ... Е.А. В регистрационном деле отсутствует сведения о данной сделке. Также согласно платежным документам об оплате коммунальных платежей, в квартире никто не зарегистрирован, что позволяет сделать вывод о том, что фактически квартира ...фиоА не передавалась.

Истец ... П.И., извещенный надлежащим образом о месте и времени судебного заседания, в судебное заседание не явился, направил в суд своего представителя.

Представитель истца по доверенности фио явилась, на удовлетворении исковых требований в уточненной редакции настаивала.

Ответчики фио, ... Е.А., ... Н.Г., извещенные надлежащим образом о времени и месте судебного заседания, не явились в судебное заседание.

Представитель ответчиков по доверенности Киева Г.А. в судебное заседание явилась, возражала против удовлетворения исковых требований по доводам возражений на исковое заявление, в которых в том числе заявлено о пропуске истцом срока для обращения в суд с требованием о заключении основного договора купли-продажи.

Третье лицо Управление Росреестра в судебное заседание представителя не направило, извещено надлежащим образом

Суд в порядке ст. 167 ГПК РФ рассмотрел дело при данной явке.

Выслушав участников процесса, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.

В соответствии с п. 2 ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

Согласно пункту 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Как следует из разъяснений, содержащихся в абзаце 3 п. 23 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 N 49 "О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора", согласно которым, если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Согласно ст. 167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге), возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки предусмотрены законом.

Согласно ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна. Притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила..

В соответствии со статьей 398 ГК РФ в случае неисполнения обязательства передать индивидуально-определенную вещь в собственность, в хозяйственное ведение, в оперативное управление или в возмездное пользование кредитору последний вправе требовать отобрания этой вещи у должника и передачи ее кредитору на предусмотренных обязательством условиях. Это право отпадает, если вещь уже передана третьему лицу, имеющему право собственности, хозяйственного ведения или оперативного управления. Если вещь еще не передана, преимущество имеет тот из кредиторов, в пользу которого обязательство возникло раньше, а если это невозможно, - тот, кто раньше предъявил иск.

Как установлено в судебном заседании, квартира по адресу: адрес, вн.тер.г. муниципальный адрес, адрес. квартира 53, принадлежала на праве собственности ответчику ... Н.А. на основании Договора передачи № 2023- 00 2-ДП, выдан 09.10.2023.

23.10.2023 между ответчиками ... Н.А. и ... Н.Г. заключен договор купли-продажи указанной квартиры.

Согласно п. 3 договора, стороны пришли к соглашению, что цена квартиры составляет сумма, из которых: сумма в размере сумма внесена до подписания договора в качестве предоплаты. Указанная цена установлена соглашением cторон по договору, является окончательной и изменению не подлежит. Соглашение о цене является существенным условием договора. Сумма в размере сумма уплачивается покупателем за счет собственных средств продавцу с помощью номинального счета ... по поручению покупателя после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю в органе, осуществляющем государственную регистрацию прав на недвижимое имущество, на расчетный счет: ..., открытый в ПАО Сбербанк. Окончательный расчет по сделке купли-продажи квартиры производится в течение 3 банковских дней после государственной регистрации перехода права собственности на квартиру к покупателю в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Москве.

Переход права собственности на квартиру зарегистрирован за ... Н.Г. в установленном порядке 24.10.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН, представленной в материалы дела по запросу суда.

11.11.2023 между ... Н.Г. и ... Е.А. заключен договор купли-продажи на спорную квартиру.

В соответствии с п. 2.1 договора, стоимость объекта составляет сумма Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Переход права собственности на квартиру зарегистрирован за ... Е.А. в установленном порядке 13.11.2023, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

В исковом заявлении истец ссылается на то, что 27.01.2021 между ...ым П.И. в качестве «Покупателя» и ... Н.А. в качестве «Продавца» был заключен Предварительный договор купли-продажи квартиры.

Согласно предмету договора стороны обязуются в будущем заключить договор купли-продажи недвижимого имущества на условиях, предусмотренных договором.

На основании основного договора, заключаемого сторонами, продавец обязуется передать в собственность покупателю, а покупатель - принять и оплатить в соответствии с условиями настоящего договора следующее недвижимое имущество: квартиру с кадастровым номером ..., общей площадью 34, 5 кв.м., состоящую из одной комнаты, расположенную на 8 этаже шестнадцатиэтажного жилого дома по адресу: адрес. кв. 53

На момент заключения договора квартира находилась в найме ответчика фио у Департамента городского имущества адрес по договору найма жилого помещения для детей-сирот и детей, оставшихся без попечения родителей, лиц из их числа № ... от 14.10.2016.

Согласно п. 1.3 договора ответчик обязался заключить договор социального найма па квартиру после окончания действующего договора найма специализированного жилого помещения.

Согласно п. 1.4 договора после заключения договора социального найма на квартиру, ответчик обязуется произвести ее приватизацию в личную собственность. После этого ответчик обязуется заключить с истцом основной договор на условиях, предусмотренных договором.

Стороны по настоящему делу согласовали, что основной договор должен быть заключен в срок не позднее 30 календарных дней с момента приватизации квартиры истцом.

Согласно п. 2.1 договора стоимость квартиры по основному договору составляет сумма. Цена является окончательной и изменению не подлежит.

Согласно 2.2.1 договора стоимость квартиры в размере сумма оплачивается за счет собственных денежных средств истца в порядке авансового платежа, который ответчик получил полностью от истца одновременно с подписанием договора.

Окончательная стоимость квартиры была согласована сторонами по делу в соглашении о намерение от 27.01.2021.

Истец передал денежные средства за квартиру ответчику в полном объеме, что помимо указания на это в Договоре, также подтверждается распиской от 27.01.2021.

Ответчик уклонялся от заключения основного договора с истцом.

Ответной стороной заявлено о пропуске истцом установленного законом срока на понуждение к заключению основного договора.

Согласно п. 5 ст. 429 ГК РФ, в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в п. 27 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Суд не принимает довод стороны ответчиков о том, что истцом пропущен срок, поскольку в соответствии с п. 1.5 предварительного договора, основной договор должен быть заключен в течение 30 календарных дней с момента приватизации квартиры продавцом.

Таким образом, началом течения указанного срока является 09.10.2023 - дата передачи ответчику ... Н.А. квартиры.

10.11.2023 ответчику было направлено требование о заключении основного договора. Исковое заявление поступило в суд 22.11.2023, то есть в пределах установленного срока.

Возражая против указанных обстоятельств, сторона ответчиков указывала на то, что представленный в материалы дела предварительный договор купли-продажи ответчиком ... Н.А. не подписан, кроме того, денежные средства в размере сумма передавались по расписке, однако предварительный договор согласовывался в другое время. Данный договор должен был страховать сумму займа. Истец поставил перед ответчиком условия, что подпишет ещё займ. Никаких денежных средств 27.01.2021 ответчику не передавалось, расписка не была написана тогда, она написана в начале 2022 года при передаче суммы займа.

Для проверки доводов сторон, а также по ходатайству представителя ответчиков, определением суда от 04.07.2024 по делу была назначена судебная техническая экспертиза, на разрешение эксперта (экспертов) поставлены следующие вопросы:

1. Соответствует ли дата нанесения текста на следующих документах: предварительный договор купли-продажи квартиры от 27.01.2021; расписка о получении денежных средств от 27.01.2021, дате указанной в самих документах - 27.01.2021 или дате в период с ноября 2021 года - первая половина 2022 года?

2. Соответствует ли дата выполнение подписи ФИО1 и ...... на следующих документах: предварительный договор купли- продажи квартиры от 27.01.2021; расписка о получении денежных средств от 27.01.2021, дате указанной в самих документах - 27.01.2021 или дате в период с ноября 2021 года - первая половина 2022 года?

Согласно выводам заключения судебной экспертизы № 24М/214-2-945/2024-ТЭД, определить время нанесения штрихов рукописного текста от имени фио на расписку фио в получении от ...фио денежной суммы в размере сумма, датированную 27.01.2021 не представилось возможным по причине непригодности указанных штрихов для оценки времени их выполнения (следовое содержание летучих компонентов).

Печатный текст Предварительного договора купли-продажи квартиры, заключенного между ... Н.А. (Продавец) и ...ым П.И. (Покупатель), датированного 27.01.2021 не исследовался по причине отсутствия апробированных, научно обоснованных и рекомендованных к применению в экспертной практике методик определения давности текста, выполненного па печатных устройствах с использованием порошка (тонера) - электрофотографическим способом.

Время нанесения штрихов подписи от имени фио на Предварительный договор купли-продажи квартиры от 27.01.2021 не соответствует указанной в документе дате. Штрихи подписи от имени фио нанесены позже указанной в документе даты, вероятно, не ранее 2022 года.

Характер вывода обусловлен отсутствием в распоряжении эксперта образцов сравнения: однотипных документов, выполненных в проверяемый период времени однотипными материалами письма на однотипной бумаге.

Определить время нанесения штрихов подписи от имени фио на расписку фио в получении от ...фио денежной суммы в размере сумма, датированную 27.01.2021 не представилось возможным по причине непригодности указанных штрихов для оценки времени их выполнения (следовое содержание летучих компонентов).

Подпись от имени ...фио отсутствует на спорных исследуемых документах.

Суд принимает заключение судебной технической экспертизы в качестве доказательства, отвечающего требованиям относимости и допустимости, поскольку экспертное заключение содержит подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы мотивированы, эксперты предупреждены об уголовной ответственности по ст. 307 УК РФ, имеют соответствующую квалификацию и опыт работы, выводы экспертов ответчиком не опровергнуты. Кроме того, заключение отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, Федерального закона «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» выводы экспертов не носят характера вероятности, согласуются с действительными обстоятельствами по делу, и в совокупности с материалами дела позволяют установить фактические обстоятельства.

В связи с изложенным, оценив представленные в материалы дела доказательства, учитывая предмет исковых требований, правовое значение для настоящего спора имеет установление факта исполнения по предварительному договору купли-продажи денежного обязательства по оплате стоимости объекта недвижимости покупателем, которое дает ему право требовать в судебном порядке признания права собственности без понуждения в судебном порядке продавца к заключению основного договора, суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств заключения между ним и ... Н.А. предварительного договора купли-продажи квартиры, как и доказательств выполнения истцом обязательств по оплате цены договора, в связи с чем правовых оснований для удовлетворения исковых требований о понуждении заключить основной договор купли-продажи квартиры и признания сделок по продаже жилого помещения, заключенных между ответчиками, а также применении последствий недействительности сделок не имеется.

По правилам частей 1, 6 статьи 98 ГПК РФ с истца в пользу ... подлежат взысканию судебные расходы на проведение судебной экспертизы в размере сумма

В соответствии с требованиями ч. 1 ст. 98 ГПК РФ при отказе в иске понесенные истцом судебные расходы возмещению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ...... к ......, ......, ...... о признании договоров купли-продажи квартиры недействительными, применить последствия недействительность сделок, об обязании заключить договор купли-продажи квартиры на условиях согласованных в предварительном договоре купли-продажи, взыскании судебных расходов - отказать.

Взыскать с ...... (паспортные данные) в пользу ... ИНН ..., ОГРН ... судебные расходы на проведение судебной экспертизы в размере сумма

Обязать Управление Судебного Департамента в адрес перечислить денежные средства в размере сумма за проведение судебной экспертизы в пользу ... ИНН ..., ОГРН ... размещенные ответчиком ... Е.А. на депозите 03.07.2024 (чек по операции Сбербанк онлайн от 03.07.2024 11:34:47).

Решение суда может быть обжаловано сторонами в апелляционном порядке в Московский городской суд через Чертановский районный суд адрес в течение месяца со дня изготовления решения в окончательной форме.

Мотивированное решение суда изготовлено 13 января 2025 года.

Судья: