Решение по делу № 2-4108/2022 от 16.01.2023 | Калининский районный суд г. Челябинска (Челябинская область)

74RS0№-38

Дело № –92/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Резолютивная часть

(дата) (адрес)

Калининский районный суд (адрес) в составе:

председательствующего судьи Виденеевой О.В.,

при секретаре Кобелёвой А.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по иску ФИО3 к ФИО2, ФИО9 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

Истец обратился в суд с иском к ответчикам, в котором просил, с учетом неоднократных уточнений, признать сделку по передаче в собственность ФИО2 квартиры, расположенной по адресу: (адрес)156, недействительной в силу ее ничтожности, применить последствия ничтожности сделки.

Признать выданную доверенность на имя ФИО9 № (адрес)2 от (дата), удостоверенную нотариусом (адрес) нотариальной палаты ФИО1, зарегистрированной в реестре 74/114-н/74-2021-2-1524 ничтожной.

Признать договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес)156, ничтожным.

Аннулировать сведения ЕГРН в базе данных Росреестра по (адрес) о регистрации за ФИО2 право собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес)156.

Восстановить регистрацию права собственности на квартиру, расположенную по адресу: (адрес)156, ща ФИО3.

Взыскать с ответчиков в пользу истца расходы по оплате государственной пошлины.

В обоснование иска указано, что истец являлся собственником спорной квартиры на основании договора долевого участия в инвестировании строительства жилья, право собственности было зарегистрировано в установленном законом порядке.

(дата) при заказе электронной выписки истцу стало известно, что собственником спорной квартиры является ФИО2

Однако, квартиру он никому не продавал, документы не подписывал, денежные средства от продажи квартиры не получал. Истцом было подано заявление о возбуждении уголовного дела. Истцом была получена копия договора купли-продажи спорной квартиры, в котором в качестве покупателя указана ФИО2, а продавцом от имени ФИО5 выступала ФИО6 Однако, никакой доверенности на имя последней истец не выдавал. Квартира выбыла из собственности истца помимо его воли, при отсутствии на то законных оснований.

В судебном заседании истец ФИО5 при надлежащем извещении участия не принимал, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствие.

Представитель истца ФИО4 поддержала заявленные требования, с учетом уточнения, суду показала, что истец являлся собственником спорной квартиры, доверенность на имя ФИО6 на продажу квартиры он не выдавал. Более того, в ходе рассмотрения дела, согласно ответа нотариуса, стало известно, что указанная доверенность нотариусом не удостоверялась.

В судебном заседании ответчик ФИО2 при надлежащем извещении участия не принимала, просила о рассмотрении дела в ее отсутствие, представила возражения на иск.

Ответчик ФИО6 в судебном заседании с требованиями не согласилась, суду показала, что знакома с Минченя с 2006 года, отношения дружеские и рабочие, ФИО5 работал на нее не официально. Она сама занимается бизнесом, зарегистрирована в качестве ИП. Показала, что является владельцем спорной квартиры, поскольку фактически оплату по договору долевого участия производила она, документы были оформлены на ФИО5, поскольку на момент заключения сделки у нее были сложные отношения с супругом, и она множество имущества регистрировала на иных лиц, включая ФИО5, чтобы в случае бракоразводного процесса с мужем данное имущество не подлежало бы разделу. Документов, подтверждающих внесение денежных средство по договору долевого участия за спорную квартиру, не представила.

С ФИО5 находились в дружеских отношениях, однако, одномоментно ФИО5 вывез несколько автомобилей, фактически принадлежащих ей, но оформленных на него, и пропал. Она пыталась связаться с ФИО5, но не смогла, по данному факту обратилась в правоохранительные органы Респ. Казахстан. В апреле 2022 года ей на работу принесли запечатанный конверт, в котором находился оригинал доверенности от имени ФИО5 на продажу спорной квартиры и получение денежных средств от продажи. Она полагала, что таким образом ФИО5 возвращает ей ее же собственную квартиру. Еще до получения доверенности от ФИО5 она давала объявления о продаже спорной квартиры, полагая, что жилое помещение фактически принадлежит ей. Также она знакома с ФИО2 по работе, она предложила купить ей квартиру, та согласилась, стоимость квартиры определили в 4000000 рублей. Первоначально в договоре указано о выплате денежных средств за квартиру до подписания договора, в последующем было подписано дополнительное соглашение с указанием даты внесения денежных средств. ФИО2 переводила ей деньги за спорную квартиру несколькими платежами, всего на сумму 4000000 рублей. Указанными деньгами она распорядилась по своему усмотрению.

Также показала, что несла бремя содержания указанной квартиры, делала в ней ремонт за счет собственных средств, то есть, фактически осуществляла право владения жилым помещением.

На вопрос суда пояснила, что не обращалась с требованиями об оспаривании сделки по регистрации права на спорную квартиру за ФИО5, с иными требованиями относительно передачи квартиры ей от ФИО5, не обращалась.

Представитель ответчика ФИО10 поддержала позицию доверителя.

Представитель третьего лица Управления Росреестра по (адрес), третье лицо нотариус ФИО1 в судебном заседании при надлежащем извещении участия не принимали.

В соответствии со ст. 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие не явившихся участников процесса.

Заслушав пояснения лиц, участвующих в рассмотрении дела, исследовав письменные доказательства дела, допросив свидетелей, суд приходит к следующим выводам.

Согласно ст. 166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка). Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной. Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.

Статьей 167 Гражданского кодекса РФ предусмотрено, что недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения. Лицо, которое знало или должно было знать об основаниях недействительности оспоримой сделки, после признания этой сделки недействительной не считается действовавшим добросовестно. При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом.

В соответствии со ст. 168 Гражданского кодекса РФ сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно ст. 209 ГК РФ, права владения, пользования и распоряжения имуществом принадлежат его собственнику, который вправе совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц.

Судом установлено и подтверждается письменными материалами дела,

что ФИО3 являлся собственником жилого помещения, расположенного по адресу: (адрес)156 на основании договора долевого участия в инвестировании строительства жилья №/А-226 от (дата), дополнительного соглашения к договору долевого участия в инвестировании строительства жилья от (дата), разрешения на ввод объекта в эксплуатацию от (дата), акта приема-передачи в собственность жилого помещения от (дата). Право собственности ФИО5 на жилое помещение было зарегистрировано в установленном законом порядке (дата).

(дата) заключен договор купли-продажи спорной квартиры, в соответствие с которым ФИО5, действующий через представителя ФИО6 продал, а ФИО2, купила квартиру, расположенную по адресу: (адрес)156. В соответствии с п. 3 указанного договора, стоимость объекта недвижимости определена в размере 4000000 рублей, уплаченных покупателем до подписания настоящего договора купли-продажи.

Право собственности ФИО2 на спорную квартиру зарегистрировано (дата).

В соответствии с дополнительным соглашением к договору купли-продажи от (дата) ФИО5 в лице представителя ФИО6 и ФИО2 договорились о внесении изменений в договор купли-продажи квартиры в части оплаты и определили порядок и срок оплаты стоимости квартиры: 1000000 рублей уплачивается до (дата) и 3000000 рублей уплачивается до (дата).

ФИО2 произведена оплата по договору купли-продажи следящими платежами: от (дата) в сумме 999500 рублей, (дата) в сумме 1000000 рублей, (дата) 850000 рублей, (дата) 950000 рублей, (дата) 200500 рублей, на общую сумму 4000000 рублей.

В судебном заседании ФИО6 подтвердила факт получения денежных средств от ФИО2 переводами на общую сумму 4000000 рублей.

Также согласно представленной копии генеральной доверенности (адрес)2 от (дата), ФИО5 уполномочивает ФИО6 быть его представителем во всех организациях по любым вопросам, связанным с спорной квартирой, в том числе, с правом продать за цену и на условиях по своему усмотрению, с правом получения денежных средств от продажи указанного объекта недвижимого имущества. Доверенность выдана сроком на 5 лет с правом передоверия полномочий другим лицам.

Доверенность удостоверена ФИО1, нотариусом нотариального округа (адрес), (дата). Зарегистрировано в реестре №-н/74-2021-2-1524.

Вместе с тем, из ответа на судебный запрос нотариуса нотариального округа Пластовского муниципального района (адрес) ФИО1 от (дата), поступившего в суд (дата), следует, что доверенности от имени ФИО3, (дата) года рождения на ФИО9, (дата) года рождения, нотариусом не удостоверялись; доверенность № (адрес)2 по реестру 74/114-н74/-2021-2-1524 от (дата) нотариусом не удостоверялась.

Разрешая заявленные требования, суд, оценив собранные по делу доказательства в их совокупности с объяснениями сторон, приходит к выводу о том, что заключение между ФИО5 в лице ФИО6 и ФИО2 договора купли-продажи квартиры от (дата) без согласия ФИО7, привело к существенному нарушению его прав как собственника жилого помещения, в связи с чем, исковые требования в части признания договора купли-продажи и доверенности, оформленной на вышеуказанном бланке, недействительными, подлежат удовлетворению.

В соответствии с п. 1 ст. 131 ГК РФ право собственности и другие вещные права на недвижимые вещи, ограничения этих прав, их возникновение, переход и прекращение подлежат государственной регистрации в едином государственном реестре органами, осуществляющими государственную регистрацию прав на недвижимость и сделок с ней.

В соответствии с п. 1 ст. 2 Федерального закона от (дата) N 122-ФЗ "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним" (действующего на дату регистрации права на спорный объект недвижимости) государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним - это юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав на недвижимое имущество в соответствии с ГК РФ. Государственная регистрация является единственным доказательством существования зарегистрированного права. Зарегистрированное право на недвижимое имущество может быть оспорено только в судебном порядке.

Оспаривание зарегистрированного права на недвижимое имущество осуществляется путем предъявления исков, решения по которым являются основанием для внесения записи в ЕГРП. В частности, если в резолютивной части судебного акта решен вопрос о наличии или отсутствии права либо обременения недвижимого имущества, о возврате имущества во владение его собственника, о применении последствий недействительности сделки в виде возврата недвижимого имущества одной из сторон сделки, то такие решения являются основанием для внесения записи в ЕГРП.

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (п. 1 ст. 549 ГК РФ).

Пунктами 1 и 2 ст. 551 ГК РФ предусмотрено, что переход права собственности на недвижимость по договору продажи недвижимости к покупателю подлежит государственной регистрации. Исполнение договора продажи недвижимости сторонами до государственной регистрации перехода права собственности не является основанием для изменения их отношений с третьими лицами.

Между тем по смыслу закона нарушенные права лица, не являющегося стороной вышеуказанной ничтожной сделки, в случае если законом не предусмотрено иных способов их восстановления, могут быть восстановлены путем признания названной сделки недействительной и применения последствий ее недействительности в виде возврата отчужденного по сделке недвижимого имущества прежнему собственнику.

В соответствии со ст. 10 ГК РФ не допускаются осуществление гражданских прав исключительно с намерением причинить вред другому лицу, действия в обход закона с противоправной целью, а также иное заведомо недобросовестное осуществление гражданских прав (злоупотребление правом) (п. 1). В случаях, когда закон ставит защиту гражданских прав в зависимость от того, осуществлялись ли эти права разумно и добросовестно, разумность действий и добросовестность участников гражданских правоотношений предполагается (п. 3).

Как разъяснено в п. 38 совместного Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации N 10/22 от (дата) "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав", ответчик может быть признан добросовестным приобретателем имущества при условии, если сделка, по которой он приобрел владение спорным имуществом, отвечает признакам действительной сделки во всем, за исключением того, что она совершена неуправомоченным отчуждателем.

Следовательно, указанное Постановление добавляет еще один признак добросовестного приобретателя - завладение имуществом по непорочной сделке. Обязанность по доказыванию добросовестности приобретателя, включая представление доказательств принятия им всех разумных мер для выяснения правомочий продавца, а по настоящему делу также дарителя на отчуждение имущества, лежит на приобретателе.

Свидетельствуя о своей добросовестности, ответчик ФИО2 указывала на то, что ФИО6 вела себя как собственник квартиры, а при сдаче документов в МФЦ сотрудник проверил доверенность, сомнений ФИО2 в чистоте сделки не было.

Вместе с тем, представитель истца при рассмотрении дела указал, что ее доверитель не давал своего согласия на продажу имущества и не выдавал доверенности на ФИО6 от своего имени.

Применительно к настоящему спору отсутствуют обстоятельства, перечисленные в абз. 4 п. 52 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации, Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от (дата) N 10/22 "О некоторых вопросах возникающих в судебной практике при решении споров связанных с защитой прав собственности и других вещных прав", поскольку согласие истца на отчуждение спорной квартиры получено не было, а ФИО6, злоупотребив своими правами, заключила с ФИО2 договор купли-продажи.

В связи с изложенным, принимая во внимание, что договор купли-продажи квартиры от (дата) заключен между ФИО6 от имени ФИО5 и ФИО2, в нарушение требований закона, оснований полагать, что ФИО2 является добросовестными приобретателем, не имеется. При этом, ответчик ФИО2 не проявила разумной и достаточной осторожности при приобретении квартиры, возмездность приобретения имущества сама по себе не свидетельствует о добросовестности приобретателя, так как и выписка из ЕГРП не является бесспорным доказательством его добросовестности.

Кроме того, в части признания недействительным договора купли-продажи квартиры от (дата) суд считает необходимым применить последствия недействительности сделки, а именно: возвратить стороны в первоначальное положение; Погасить записи о регистрации права собственности № от (дата) на квартиру, расположенную по адресу: (адрес)156 за ФИО2.

Восстановить в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним запись о регистрации права собственности ФИО3 на квартиру, расположенную по адресу: (адрес)156.

Взыскать с ФИО9, (дата) года рождения, паспорт гражданки Респ. Казахстан № в пользу ФИО2, (дата) года рождения, паспорт серии 7504 №, денежные средства, уплаченные по договору купли-продажи от (дата) в сумме 4000000 рублей.

Утверждение ответчика ФИО6 о том, что она являлась владельцем спорной квартиры, что право собственности на ФИО5 было оформлено номинально, фактическим владельцем жилого помещения являлась ФИО6, которая вносила исполнение по договору долевого участия, судом отклоняется как несостоятельное.

Указанные доводы о наличии какой-либо договоренности между истцом и ФИО6 о заключении договора долевого участия на ФИО5 в обмен на возврат имущества ФИО6 по первому требованию, является голословным, и объективно ничем не подтверждены, в том числе, не представлены доказательства оплаты ФИО6 договора долевого участия спорной квартиры. Кроме того, в судебном заседании ФИО6 пояснила, что с какими-либо требованиями к ФИО5 относительно спорного жилого помещения не обращалась.

При этом суд учитывает, что договор долевого участия в строительстве, заключенный ФИО5, отвечает требованиям действующего законодательства, по указанному договору достигнуто соглашение о предмете договора, которым является спорная квартира; договор заключен в письменной форме путем составления одного документа, подписанного обеими сторонами и прошел государственную регистрацию.

Представленные ФИО6 чеки об оплате спорного жилого помещения не свидетельствуют о том, что она является собственником спорной квартиры. Кроме того, из представленных чеков не следует, что обязанность по оплате жилого помещения несла именно ФИО6

К показаниям свидетеля, допрошенного по ходатайству стороны ФИО6- ФИО8, суд относится критически, поскольку свидетель находится в дружеских отношениях с ФИО6, а, кроме того, свидетелю не известно о том, кто являлся собственником спорной квартиры, документа, подтверждающего право собственности ответчика на квартиру, свидетель не видел.

Ссылка стороны ответчика ФИО6 о регистрации сведений об уголовном правонарушении на территории Респ. Казахстан о привлечении ФИО5 к ответственности, который путем обмана и злоупотребления доверием завладел денежными средствами за приобретение автомашин, судом отклоняется, процессуального решения по результатам рассмотрения соответствующих сведений не представлено, а кроме того, указанное обстоятельство к предмету настоящего спора отношения не имеет.

Вместе с тем, требования истца о признании сделки по передаче в собственность квартиры недействительной, заявлено излишне и удовлетворению не подлежит, поскольку требования истца о признании договора купли-продажи удовлетворены, недействительным, удовлетворены.

Также в соответствии со ст. 98 ГПК РФ с ответчиков в пользу истца подлежит взысканию государственная пошлина в сумме 16950 рублей в равных долях.

руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО3 удовлетворить частично.

Признать недействительной нотариальную доверенность, выданную от имени ФИО3 (дата) на бланке № (адрес)2, заверенную нотариусом нотариального округа (адрес) ФИО1, реестровый №-н/74-2021-2-1524.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: (адрес)156, заключенный (дата) между ФИО3 в лице представителя ФИО9 и ФИО2, применив последствия недействительности сделки, вернуть в первоначальное положение.

Погасить записи о регистрации права собственности № от (дата) на квартиру, расположенную по адресу: (адрес)156 за ФИО2.

Взыскать с ФИО9, (дата) года рождения, паспорт гражданки Респ. Казахстан №, ФИО2, (дата) года рождения, паспорт серии 7504 №, в пользу ФИО3, (дата) года рождения, паспорт гражданина Респ. Казахстан № расходы по оплате государственной пошлины в сумме 16950 рублей в равных долях.

В удовлетворении исковых требований в оставшейся части ФИО3,- отказать.

Решение может быть обжаловано в Челябинский областной суд в апелляционном порядке в течение месяца со дня изготовления мотивированного решения путем подачи жалобы через Калининский районный суд (адрес).

Председательствующий:

Мотивированное решение изготовлено (дата)

Судья