Дело № 2-471/2022
УИД 39RS0020-01-2022-000218-28
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
25 августа 2022 г. гор. Светлогорск
Светлогорский городской суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Севодиной О.В., при секретаре Гавриленко А.В., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску администрации МО «Светлогорский городской округ» к ФИО1, третьи лица - Управление Росреестра по Калининградской области, филиал ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области о взыскании задолженности, расторжении договора аренды
УСТАНОВИЛ:
Администрация муниципального образования «Светлогорский городской округ» (далее - администрация, истец, администрация МО «Светлогорский городской округ») обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением, в котором, с учетом уточнений, просила взыскать с ответчика задолженность по арендной плате по договору аренды от земельного участка с КН в размере 83 896,58 руб., из которой, в том числе, сумма основного долга за период с по в размере 69 836,22 руб., пени за период с по в размере 14 060,36 руб. Расторгнуть договор аренды земельного участка от , заключенный между администрацией МО «Светлогорский городской округ» с ФИО1 в отношении земельного участка с КН . Применить последствия недействительности (ничтожности) договора аренды от в виде погашения в ЕГРН записи об обременении права аренды в отношении вышеуказанного земельного участка, в границах, согласно данных государственного кадастра недвижимости.
В обосновании заявленных требований указала, что между администрацией и 4 заключен договор аренды земельного участка , по условиям которого последней передан земельный участок площадью 647 кв.м. до , расположенный по адресу: , в границах, согласно данных государственного кадастра недвижимости с разрешенным использованием: для размещения индивидуальных жилых домов.
Земельный участок, предоставленный по договору аренды, поставлен на государственный кадастровый учет с присвоением ему КН .
В соответствии с соглашением от № , договор аренды издан в новой редакции.
Соглашением от 4 передала права и обязанности по договору аренды ФИО1
В результате нарушения ответчиком ФИО1 взятых на себя обязательств по своевременной оплате за пользование земельным участком, образовалась задолженность по арендным платежам за период с по в размере 23 278,24 руб., с по в размере 23 278,24 руб., с по в размере 23 278,24 руб.
Сторонами предусмотрена ответственность за нарушение условий договора, а именно: за нарушение срока внесения арендной платы по договору арендатор выплачивает пени.
Сумма пени за нарушение срока внесения арендных платежей за период с по составила 14 060,36 руб.
По состоянию на ответчиком допущена задолженность ввиду непогашения арендных платежей за период с , что составляет более двух периодов оплаты подряд, предусмотренных ст. 619 Гражданского кодекса Российской Федерации.
Согласно подп. 1,3 п. 4.1.1 с учетом требований п. 4.4.3 договора в редакции соглашения от арендодатель имеет право требовать досрочного расторжения договора в случае, если арендатор не обеспечил освоение земельного участка в течение трех лет с момента регистрации договора, а также, если арендатор более двух периодов подряд не вносит арендную плату в соответствии со сроками и условиями, предусмотренными договором.
Принимая во внимание, что договор заключен , основание перехода права - соглашение от (зарегистрировано в ГЕРН ), трехлетний срок для начала освоения земельного участка к настоящему времени истек, в связи с чем, земельный участок считается неиспользуемым.
Уведомлением от администрация известила ответчика о расторжении вышеуказанного договора и необходимости погашения задолженности, то есть досудебный порядок арендодателем соблюден.
Представитель администрации ФИО2, действующая на основании доверенности, в судебном заседании уточненные исковые требования поддержала в полном объеме по изложенным выше основаниям. Применение коэффициента «к4» считает законным и обоснованным. При этом дополнительно пояснила, что изменение Правил землепользования и застройки ожидается к концу года.
Ответчик ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещалась судом по указанному в иске адресу.
Согласно информации отделения адресно-справочной работы ОРГРФ УВМ УМВД России по Калининградской области ФИО1 была зарегистрирована с по по адресу: .
Поскольку период регистрации ответчика по указанному в иске адресу истек, другая информация о регистрации у суда отсутствует, то в соответствии со ст. 50 ГПК РФ представителем ответчика был назначен адвокат ННО «Адвокатская палата Калининградской области Белоусов В.А. (л.д. 75).
В ходе рассмотрения дела адвокат Белоусов В.А., участвующий в двух судебных заседаниях () был освобожден от дальнейшего участия в деле, поскольку в дело вступил представитель ответчика, действующий на основании доверенности.
Представитель ответчика ФИО3, действующий на основании доверенности (л.д. 111) в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Представитель ответчика ФИО4, действующая на основании доверенности (л.д. 160), в судебном заседании исковые требования не признала в полном объеме, просила в их удовлетворении отказать. Свою позицию мотивировала тем, что в соответствии с решением окружного совета депутатов МО «Светлогорский городской округ» от расчетные коэффициенты К1 установлены по видам разрешенного использования земельных участков для категории земель населенных пунктов на территории МО «Светлогорский городской округ» (п. 2) Градостроительный план земельного участка от № РФ не установил ни одного вида разрешенного использования земельного участка с КН . В случае неиспользования земельного участка или его использования не в соответствии с разрешенным использованием, определенным договором аренды, применяется дополнительный коэффициент К4. Истцом при расчете арендной платы применена формула со значением расчетного коэффициента (К1) для земельных участков, предназначенных для размещения объектов индивидуальной жилой застройки - 0,005. Считает, что данный расчет произведен неправильно и незаконно, поскольку при использовании указанной формулы получается показатель «0». Применять коэффициент К4 к арендатору земельного участка с КН за неиспользование земельного участка или его использования не в соответствии с разрешенным использование неправомерно, в связи с невозможностью пользования земельным участком в соответствии с условиями договора для размещения индивидуальных жилых домом. Согласно сведениям ГПЗУ, проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства в границах земельного участка возможно только после приведения Правил землепользования и застройки в соответствие с Градостроительным кодексом Российской Федерации. Кроме того, границы земельного участка с КН пересекает границы земельного участка с КН . Оба земельных участка находятся в собственности публичных образований и при постановке на кадастровый учет кем-то из собственников была допущена реестровая ошибка. В нарушение действующего законодательства земельный участок с КН расположен в двух территориальных зонах: «зоне застройки индивидуальными жилыми домами» и «зоне рекреационного назначения», что подтверждается письмом администрации МО «Светлогорский городской округ». Из письма следует, что пользоваться земельным участком по условиям договора можно будет только после утверждения Проекта Правил землепользования и застройки МО «Светлогорский городской округ», в соответствии с которым земельный участок с КН будет отнесен к зоне застройки индивидуальными жилыми домами (Ж-4). До настоящего времени проектные градостроительные регламенты на территории Светлогорского городского округа не применимы. ФИО1 сумма задолженности за аренду за период с по в размере 34918,11 руб. была внесена заранее. Из-за ошибочного начисления арендодателем повышающего коэффициента и, с учетом процентов за пользование чужими денежными средствами, переплата составила 43 889,46 руб. Кроме того, ответчиком были внесены еще два платежа в размере 34 918,11 руб. и 7030,18 руб. соответственно. В настоящее время задолженность по договору у ответчика отсутствует. Таким образом, у истца нет оснований для расторжения договора аренды в связи с полной оплатой за взыскиваемый период задолженности с применением повышающих коэффициентов и снятия земельного участка с кадастрового учета. В части требований о взыскании пени признала требования в размере 7000 руб. (л.д. 137-141).
Представитель Управления Росреестра по Калининградской области ФИО5, действующая на основании доверенности, в судебное заседание не явилась, о месте и времени рассмотрения дела извещена надлежащим образом. Предоставила письменный отзыв, в котором оставила на усмотрение суда вынесение решения по исковым требованиям о взыскании с ответчика задолженности по договору аренды и расторжении договора аренды. При этом обратила внимание суда, что избыточными являются требования истца о применении последствий недействительности договора аренды в виде погашения записи ЕГРН об обременении арендой, поскольку в случае вынесения решения о расторжении договора аренды такой судебный акт после вступления в законную силу вместе с заявлением одной из сторон договора аренды будет являться достаточным основанием для погашения записи о государственной регистрации аренды земельного участка с КН (л.д. 70-71).
Представитель филиала ФГБУ «ФКП Росреестра» по Калининградской области в судебное заседание не явился, о месте и времени рассмотрения дела извещен надлежащим образом.
Суд, в порядке ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее по тексту - ГПК РФ), полагает возможным рассмотреть дело при существующей явке лиц.
Выслушав пояснения явившихся участников процесса, исследовав материалы дела и оценив их в совокупности, суд приходит к следующему.
На основании ч. 1 ст. 614 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее - ГК Российской Федерации) арендатор обязан своевременно вносить плату за пользование имуществом (арендную плату). Порядок, условия и сроки внесения арендной платы определяются договором аренды. В случае, когда договором они не определены, считается, что установлены порядок, условия и сроки, обычно применяемые при аренде аналогичного имущества при сравнимых обстоятельствах.
В соответствии с подп. 7 п. 1 ст. 1 Земельного кодекса Российской Федерации (далее - ЗК Российской Федерации) любое использование земли в Российской Федерации осуществляется за плату, за исключением случаев, установленных федеральными законами и законами субъектов Российской Федерации (платность использования земли). Формами платы за использование земли являются земельный налог и арендная плата (п. 1 ст. 65).
Согласно п. 4 ст. 22 ЗК Российской Федерации размер арендной платы за пользование земельным участком определяется договором аренды.
В соответствии со ст. 42 ЗК Российской Федерации собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны своевременно производить платежи за землю.
Из материалов дела следует, что между администрацией МО «Светлогорский район» (арендодатель) и 4 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка , по условиям которого арендодатель на основании постановления администрации МО «Светлогорский район» от предоставляет, а арендатор принимает из земель муниципальной собственности в аренду земельный участок, расположенный по адресу: , в границах, согласно данных государственного кадастра недвижимости. Участок имеет следующие характеристики: КН 39:17:020009:77, категория земель - земли населенных пунктов, разрешенное использование - для размещения индивидуальных жилых домов, общая площадь участка - 647 кв.м. (л.д. 18, 28).
Срок аренды участка установлен до (п. 2.1 договора).
В соответствии с п. 2.2 договор вступает в силу с момента государственной регистрации в Управлении Росреестра по Калининградской области
Договор зарегистрирован в Росреестре (л.д. 22).
Согласно п. 3 договора расчет арендной платы, условия, сроки ее внесения по договору определяются в соответствии с нормативными актами районного Совета депутатов Светлогорского района.
В силу п. 5.2 договора за нарушение срока внесения арендной платы арендатор выплачивает арендодателю пени в размере 0,1% от просроченной суммы арендной платы за каждый календарный день просрочки.
На основании постановления администрации МО «ГО «гор. Светлогорск» от «Об уточнении вида разрешенного использования земельного участка с КН », постановления администрации МО «Светлогорский район от «Об утверждении схемы раздела земельного участка с КН » соглашением от № внесены изменения в договора аренды от , согласно которым арендатору в аренду с по переданы два земельных участка с КН , площадью 647 кв.м. и с КН , площадью 1353 кв.м. (л.д. 24)
Соглашением от 4 (цедент) передала ФИО1 (цессионарий) права и обязанности арендатора вышеуказанного земельного участка (л.д. 29).
Решением от окружного Совета депутатов МО «Светлогорский городской округ» принято решение о переименовании администрации МО «Светлогорский район» в администрацию МО «Светлогорский городской округ» (л.д. 37).
в адрес ответчика администрацией направлено уведомление об одностороннем отказе от исполнения договора аренды в связи с наличием задолженности в размере 69 836,22руб и предложением подписания соглашения о расторжении договора аренды (л.д. 32).
Обращаясь с заявленными требованиями, истец ссылается на ненадлежащее исполнение ответчиком принятых на себя обязательств.
Согласно представленному расчёту задолженность ответчика по договору аренды вышеуказанного земельного участка за период с по составляет 23 278,74 руб. (л.д. 8), за период с по - 23 278,74 руб. (л.д. 9), за период с по - 23 278,74 руб. (л.д. 10).
При расчете задолженности арендной платы истцом применен повышающий коэффициент К4 в размере = 2, в связи с неиспользованием арендатором земельного участка не в соответствии с разрешенным использованием и коэффициент К1 в размере = 0,005 по виду разрешенного использования земельного участка.
Проверяя правильность расчета задолженности, суд находит заслуживающим внимания довод стороны ответчика о некорректном использовании и неправомерном применении повышающего коэффициента в связи с неиспользованием арендатором земельного участка.
Так, Положением «О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках внесения арендной платы за земельные участки на территории муниципального образования «Светлогорский городской округ», утвержденным решением Окружного совета депутатов муниципального образования «Светлогорский городской округ» от , установлен расчетный коэффициент К1 по видам разрешенного использования земельных участков для категории земель населенных пунктов на территории муниципального образования "Светлогорский городской округ", который на земельные участки, предназначенные для размещения объектов индивидуальной жилой застройки, определен в размере 0,005.
В соответствии с вышеуказанным положением и разрешенным видом использования земельного участка, указанного в договоре, истцом правомерно применен в расчете коэффициент К1 = 0,005.
Вместе с тем, суд соглашается с позицией ответчика о неправомерном применении коэффициента К4 = 2, в силу следующего.
Ответчик обратился к истцу с заявлением о выдаче градостроительного плана и перерасчете арендной платы за пользование земельным участком, поскольку согласно Генеральному плану МО «Светлогорский городской округ» спорный земельный участок расположен в функциональной зоне «зона застройки индивидуальными жилыми домами». А согласно Правил землепользования и застройки поселение «Город Светлогорск», земельный участок с КН расположен в 2-х территориальных зонах: Ж1.2 - зоне застройки индивидуальными домами и Р- зона рекреационного назначения.
Таким образом, нарушены требования ст. 34 Градостроительного кодекса Российской Федерации, в связи с чем, архитектурно-строительное проектирование, строительство, реконструкция объектов капитального строительства в границах земельного участка возможны после приведения Правил землепользования и застройки в соответствии с Градостроительным кодексом Российской Федерации.
Как пояснил представитель истца в судебном заседании изменение Правил землепользования и застройки ожидается только к концу 2022 года.
Поскольку ответчик в силу вышеуказанных обстоятельств (не зависящих от него) не имел возможности использовать арендованный земельный участок по целевому назначению, то оснований для применения повышающего коэффициента (К4=2) судом за период с по не установлено. В силу чего арендная плата за периоды по , за период с по , за период с по должна соответствовать 11 639,37 руб. за каждый период.
Согласно представленной таблице взаиморасчетов по услугам аренды, предоставленной стороной ответчика, с года ФИО1 производилась оплата аренды земельного участка с учетом повышающего коэффициента (л.д. 159)
ответчиком на счет МУ «УФЦ Светлогорского городского округа» были внесены денежные средства в размере 34 918,11 руб. (аренда) и 7030,18 руб. (пеня) (л.д. 157).
Поскольку ответчиком на момент рассмотрения дела задолженность по арендной плате (без повышающего коэффициента) и пеням погашена, то оснований для удовлетворения исковых требований не имеется.
В соответствии со ст. 144 ГПК Российской Федерации обеспечение иска может быть отменено тем же судьей или судом по заявлению лиц, участвующих в деле, либо по инициативе судьи или суда. При отказе в удовлетворении иска обеспечительные меры сохраняются до дня вступления решения суда в законную силу, и могут быть отменены по инициативе суда или по заявлению лиц, участвующих в деле определением об отмене мер по обеспечению иска
На основании изложенного, руководствуясь ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования администрации МО «Светлогорский городской округ» оставить без удовлетворения.
Обеспечительные меры, принятые определением суда от , отменить, сохранив их действие до вступления решения суда в законную силу.
Решение может быть обжаловано в Калининградский областной суд через Светлогорский городской суд в течение месяца со дня составления решения в окончательной форме.
Решение в окончательной форме составлено
Председательствующий О.В. Севодина