2-3424/2022
УИД 23RS0003-01-2022-006555-69
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 ноября 2022 года Анапский городской суд Краснодарского края в составе:
председательствующего Михина Б.А.
при секретаре Зайцевой О.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску ФИО1 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СК Каскад» о защите прав потребителей,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СК Каскад» о защите прав потребителей.
В обоснование заявленных требований указано, что 07.05.2020 года между истцом и ООО СЗ СК «Каскад» был заключен договор № 355/4 участия в долевом строительстве жилого дома, согласно которому ФИО1 приобретена квартира, расположенная по адресу <адрес>. Цена договора была определена исходя из проектной площади квартиры (47,6 кв.м.) и стоимости 1 кв.м. в размере 53 571,43 руб. Общая стоимость квартиры определена в 2 550 000 рублей. Оплата по договору произведена в полном объеме, что подтверждается справкой от 19.11.2020 года, выданной ООО «Специализированный застройщик СК «Каскад». 09.03.2021 года квартира была передана истцу по акту приема-передачи.
01.04.2021 года когда истцом была получена выписка из Единого государственного реестра, стало известно, что площадь квартиры составляет всего 42,6 кв.м. Однако, согласно договору № 355/4 участия в долевом строительстве жилого дома общая площадь квартиры составляет 47,6 кв. м., включая площадь лоджии. Площадь жилой комнаты составляет: 18, 1 кв.м. Площадь помещений вспомогательного использования: прихожая - 4,8 кв.м., кладовая - 2,9 кв.м., санузел - 4,4 кв.м., кухня - 12,9 кв.м. Площадь лоджии составляет 4,5 кв.м. Соответственно площадь квартиры без учета лоджии должна составлять 43,1 кв.м. Согласно акту приема-передачи объекта долевого строительства от 09.03.2021 года общая площадь квартиры, включая площадь лоджии составляет 47,0 кв.м. Таким образом фактическая площадь квартиры меньше проектной на 0,6 кв.м. Кроме того, при расчете стоимости квартиры, застройщиком не был применен понижающий коэффициент 0,5 к площади лоджии, что повлияло на цену квартиры с учетом площади лоджии 4,5 кв.м, а не 2,25 кв.м. в силу применения понижающего коэффициента, в связи с чем нарушены права, предусмотренные статьями 12, 16, 29 Закона РФ от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей». Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 Федерального закона об участии в долевом строительстве. При определении общей приведенной площади жилого помещения применяются следующие понижающие коэффициенты: для лоджий 0,5, для балконов 0,3, для террас 0,3, для веранд 1,0.
В соответствии с фактической площадью квартиры и с применением понижающего коэффициента 0,5 к площади лоджии сумма по договору № 355/4 должна быть следующей: (42,6+2,2) * 53571,43 руб.= 2 400 000 руб. Соответственно истец вправе требовать уменьшения цены договора на 150 000 рублей (2 550 000- 2 400 000).
Пытаясь урегулировать данный вопрос в досудебном порядке, на имя директора ООО Специализированный застройщик СК «Каскад» ФИО2 была отправлена претензия. Согласно отчету об отслеживании она была получена 26.05.2022. Но ответа на претензию так и не последовало.
Ссылаясь на изложенное истец просит взыскать с ООО специализированный застройщик СК «Каскад» в пользу ФИО1 150 000 руб. сумму переплаты по договору № 355/4 участия в долевом строительстве жилого дома; 150 000 руб. неустойка за 117 дней просрочки; 10 000 руб. моральный вред; 50% от суммы, взысканной по решению суда в порядке ст. 13 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-I «О защите прав потребителей».
Истец, будучи надлежащим образом извещенной о месте и времени рассмотрения дела, путем направления заказной корреспонденции, как по месту регистрации, там и по месту жительства в судебное заседание не явилась без уважительных на то причин, суд находит возможным рассмотреть дело в ее отсутствие.
Представитель ответчика, будучи надлежащим образом извещенный о месте и времени рассмотрения дела, в судебное заседание не явился, представил заявление о рассмотрении дела в его отсутствии и отказать в иске по основаниям изложенным в представленном возражении. Одновременно заявил ходатайство о применении положений ст.333 ГК РФ к взыскиваемым суммам неустойки и штрафа в случае удовлетворения исковых требований.
Проверив материалы дела, суд приходит к следующему.
Как установлено судом и следует из материалов дела, 07.05.2020 года между застройщиком ООО «СЗ СК Каскад» и участником долевого строительства ФИО1 заключен договор №355/4 участия в долевом строительстве, по условиям которого застройщик обязуется построить (создать) Жилой комплекс «Привилегия» по ул.парковая, 33 в г.Анапа, 2,3,4 этап строительства. Секция тип 1,1А» 4 этап строительства и передать ФИО1 однокомнатную квартиру на 1 этаже. Общая площадь квартиры определяется согласно проекту на дату подписания настоящего договора и предварительно составляет 47,6 кв.м., включая площадь лоджии. Площадь жилой комнаты составляет 18,1 кв.м., площадь помещений вспомогательного использования: прихожая – 4,8 кв.м., кладовая – 2,9 кв.м., санузел – 4,4 кв.м, кухня – 12,9 кв.м., площадь лоджии – 4,5 кв.м. Общая площадь квартиры может быть уточнена после проведения обмеров БТИ. Характеристики объекта долевого строительства являются проектными (раздел 1).
С учетом размера общей площади квартиры, указанной в п.1.4 настоящего договора, размер денежных средств, подлежащих уплате застройщику участником долевого строительства на момент подписания настоящего договора (Цена договора) составляет 2 550 000 рублей (п.4.2). При этом стоимость 1 кв.м. общей площади квартиры составляет 53 571,43 рублей (п.4.1).
Обязательства по оплате стоимости квартиры в сумме 2 550 000 рублей, дольщиком исполнены, что сторонами по делу не оспаривается.
09.03.2021 года между ООО «СЗ СК Каскад» и ФИО1 подписан Акт приема-передачи объекта долевого строительства – однокомнатной <адрес> на 1 этаже <адрес>. В Акте приема-передачи указано, что общая площадь квартиры, включая площадь лоджии составляет 47,0 кв.м., из них общая площадь 42,6 кв.м., жилая 17,9 кв.м.
Таким образом, расхождения между проектной и фактической площадью квартиры без учета лоджий составляет 0,5 кв.м, с учетом лоджий – 0,6 кв.м.
Договор продажи недвижимости в силу ст.555 Гражданского кодекса РФ должен предусматривать цену этого имущества. В случаях, когда цена недвижимости в договоре продажи недвижимости установлена на единицу ее площади или иного показателя ее размера, общая цена такого недвижимого имущества, подлежащая уплате, определяется исходя из фактического размера переданного покупателю недвижимого имущества.
В силу ч. 1 ст. 5 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства. В случае, если частью жилого помещения, являющегося объектом долевого строительства, являются лоджия, веранда, балкон, терраса, цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей приведенной площади такого жилого помещения и общей приведенной площади такого жилого помещения. Общая приведенная площадь жилого помещения состоит из суммы общей площади жилого помещения и площади лоджии, веранды, балкона, террасы с понижающими коэффициентами, установленными федеральным органом исполнительной власти.
Частью 2 ст.5 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» предусмотрено, что по соглашению сторон цена договора может быть изменена после его заключения, если договором предусмотрены возможности изменения цены, случаи и условия ее изменения.
Согласно статьей 421 Гражданского кодекса РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами.
Договором №355/4 участия в долевом строительстве оговорена сумма денежных средств на возмещение затрат на долевое строительство объекта и денежных средств на оплату услуг застройщика на момент подписания договора в размере 53 571,43 рублей за 1 кв.м. площади и изменению не подлежит (п.4.1).
В тоже время, при заключении данного договора сторонами было согласовано, что общая площадь квартиры на момент заключения договора определяется согласно проекту и подлежит уточнению на основании обмеров БТИ.
Таким образом, с учетом разницы в площади квартиры, определенной по результатам обмеров, разница в стоимости по договору составляет 32 142,85 руб., из расчета 0,6 кв.м. х 53 571,43 руб.
Поскольку до настоящего момента указанная разница застройщиком не оплачена, то суд находит требования истца о взыскании с застройщика разницу стоимости квартиры в виду расхождения проектной и фактической ее площади обоснованными, подлежащими удовлетворению.
В соответствии с п. 9 ст. 4 №214-ФЗ к отношениям, вытекающим из договора, заключенного гражданином - участником долевого строительства исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, применяется законодательство Российской Федерации о защите прав потребителей в части, не урегулированной Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».
В соответствии со статьей 22 Закона «О защите прав потребителей» Требования потребителя о соразмерном уменьшении покупной цены товара, возмещении расходов на исправление недостатков товара потребителем или третьим лицом, возврате уплаченной за товар денежной суммы, а также требование о возмещении убытков, причиненных потребителю вследствие продажи товара ненадлежащего качества либо предоставления ненадлежащей информации о товаре, подлежат удовлетворению продавцом (изготовителем, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) в течение десяти дней со дня предъявления соответствующего требования.
В соответствии со статьей 23 Закона «О защите прав потребителей» за нарушение предусмотренных статьями 20, 21 и 22 настоящего Закона сроков, а также за невыполнение (задержку выполнения) требования потребителя о предоставлении ему на период ремонта (замены) аналогичного товара продавец (изготовитель, уполномоченная организация или уполномоченный индивидуальный предприниматель, импортер), допустивший такие нарушения, уплачивает потребителю за каждый день просрочки неустойку (пеню) в размере одного процента цены товара.
Судом установлено, что требования ФИО1, согласно претензии от 23.05.2022г. направленной в адрес ООО Специализированный застройщик СК «Каскад», не были исполнены. Согласно отчету об отслеживании претензия была получена адресатом 26.05.2022г.
Следовательно, в соответствии с действующим законодательством РФ расчет неустойки по настоящему делу должен быть произведен из суммы переплаты 32 142,85 руб. за период с 06.06.2022г. по 30.09.2022г. за 117 дней. Таким образом, сумма неустойки составляет 37 607,13 рублей.
В тоже время, суд учитывает, что сумма взысканной неустойки не может превышать цену отдельного вида выполнения работы (оказания услуги), следовательно размере подлежащей взысканию неустойки составляет 32 142,85 руб.
Суд, с учетом ходатайства ответчика о снижении размера штрафных санкций, считает необходимым применить положения ст. 333 ГК РФ.
Конституционный Суд Российской Федерации в определении от 21.12.2000 № 263-0 разъяснил, что предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть, по существу, на реализацию требования ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
Часть первая статьи 333 ГК РФ, обязывает суд установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.
Исходя из приведенного, суд определяет размер неустойки, подлежащей взысканию в пользу истца, в размере 5 000 рублей.
Согласно ст. 15 Закона «О защите прав потребителей» моральный вред, причиненный потребителю вследствие нарушения изготовителем (исполнителем, продавцом, уполномоченной организацией или уполномоченным индивидуальным предпринимателем, импортером) прав потребителя, предусмотренных законами и правовыми актами Российской Федерации, регулирующими отношения в области защиты прав потребителей, подлежит компенсации причинителем вреда при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных потребителем убытков.
При рассмотрении дела факт нарушения ответчиком прав истца нашел свое подтверждение. В связи с чем, суд считает необходимым взыскать в пользу ФИО1 компенсацию морального вреда в размере 1 000 рублей.
В соответствии с п. 6 ст.13 Закона «О защите прав потребителей» при удовлетворении требований потребителя, установленных законом, суд взыскивает с изготовителя, исполнителя, продавца, уполномоченной организации или уполномоченного индивидуального предпринимателя, импортера за несоблюдение в добровольном порядке удовлетворения требований потребителя штраф в размере пятьдесят процентов от суммы, присужденной судом в пользу потребителя.
Принимая во внимание, что ответчик не исполнил требование истца о взыскании неустойки в добровольном порядке, не предпринял мер по восстановлению нарушенного права истца после поступления искового заявления в суд, суд приходит к выводу о необходимости взыскания с ответчика в пользу истца штрафа в размере 19 071,42 руб.
В связи с чем, находит заявленные требования подлежащими удовлетворению частично.
На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд
решил:
иск ФИО1 (паспорт <данные изъяты>) к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СК Каскад» (ИНН №) о защите прав потребителей удовлетворить в части.
Взыскать в пользу ФИО1 с Общества с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «СК Каскад» сумму переплаты 32 142,85 руб., неустойку 5 000 руб., компенсацию морального вреда 1 000 руб., штраф 19 071,42 руб., в остальной части требований отказать.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд, со дня составления решения суда в окончательной форме.
Мотивированное решение составлено 21 ноября 2022 года.
Председательствующий: