УИД 39RS0001-01-2025-003643-23
Дело № 2-4166/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
10 июля 2025 года г. Калининград
Ленинградский районный суд г. Калининграда в составе
председательствующего судьи Пичуриной О.С.,
при секретаре Юрченко А.А.,
с участием представителя истца по доверенности ФИО4,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к АО «Специализированный застройщик «Акфен» о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 по договору участия в долевом строительстве № ОГ1-201 от 21.10.2020 приобрел право требования однокомнатной <адрес> (условный номер), проектной площадью – 40,49 кв. м, на 22-м этаже, в первом блоке жилого дома по строительному адресу: <адрес> (по ГП), I этап строительства, к ответчику АО «СЗ «Акфен», стоимостью 3 036750 руб. (75 000 руб. за 1 кв. м), которая должна быть передана ФИО1 – не позднее 30.06.2022.
Передаточный акт подписан застройщиком 28.02.2025.
Истец ФИО1 обратился в суд с иском к Акционерному обществу «Специализированный застройщик «Акфен» о взыскании неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, компенсации морального вреда, штрафа, просит взыскать с ответчика неустойку за нарушение срока передачи объекта долевого строительства за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 в размере 402 369,38 руб., компенсацию морального вреда в размере 100 000 руб., штраф за неудовлетворение в добровольном порядке требований потребителя в размере 50 % от суммы, присужденной судом.
Истец ФИО1 в судебное заседание не явился, надлежаще уведомлен о рассмотрении дела. Его представитель по доверенности ФИО4 в судебном заседании исковые требования поддержала в полном объеме, просит их удовлетворить. Пояснила, что квартира приобреталась за кредитные средства, необходима была для проживания дочери истца, которая учится в г. Калининграде.
Представитель ответчика Акционерного общества «Специализированный застройщик «Акфен» в судебное заседание не явился, надлежаще уведомлен о рассмотрении дела, представил письменный отзыв на исковое заявление.
Заслушав пояснения представителя истца, исследовав собранные по делу доказательства и оценив их в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к выводу о частичном удовлетворении исковых требований, в связи со следующим.
В соответствии с ч. 1 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», по договору участия в долевом строительстве (далее также - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости. Согласно части 1 статьи 6 указанного Федерального закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости или в состав блок-секции многоквартирного дома, имеющей отдельный подъезд с выходом на территорию общего пользования, за исключением случая, установленного частью 3 настоящей статьи.
Договор участия в долевом строительстве № ОГ1-201 от 21.10.2020 зарегистрирован в установленном законом порядке в Управлении Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по Калининградской области.
Сторонами не оспаривалось, что обязательства по оплате денежных средств по договору истцом в установленном договором размере выполнены в полном объеме, что также подтверждается письменными материалами дела.
В свою очередь, ответчик обязался передать указанную квартиру не позднее 30.06.2022, фактически передав ее по передаточному акту от 28.02.2025, что является нарушением принятых на себя обязательств застройщика перед участником долевого строительства.
Кроме того, необходимо отметить, что 09.10.2024 истцу по адресу регистрации: <адрес>, застройщиком направлено уведомление о готовности объекта долевого участия к передаче, в связи с вводом объекта в эксплуатацию заказной корреспонденцией, 04.03.2025 направлено уведомление о составлении одностороннего передаточного акта.
Согласно ст. 309 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов, а при отсутствии таких условий и требований - в соответствии с обычаями делового оборота или иными обычно предъявляемыми требованиями.
Согласно ст. 310 ГК РФ односторонний отказ от исполнения обязательства и одностороннее изменение его условий не допускаются, за исключением случаев, предусмотренных законом.
В соответствии с ч. 1 ст. 5 указанного Федерального закона, в договоре указывается цена договора, то есть размер денежных средств, подлежащих уплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства. Цена договора может быть определена как произведение цены единицы общей площади жилого помещения или площади нежилого помещения, являющихся объектом долевого строительства, и соответствующей общей площади или площади объекта долевого строительства.
Таким образом, в силу положений ч. 1 ст. 5 и ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ неустойка должна исчисляться от цены договора участия в строительстве.
Кроме того, суд учитывает разъяснения п. 22 "Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", утв. Президиумом Верховного Суда РФ от 04.12.2013 о том, что размер неустойки, уплачиваемой застройщиком участнику долевого строительства в случае нарушения, предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, определяется исходя из цены договора - размера денежных средств, подлежащих оплате участником долевого строительства для строительства (создания) объекта долевого строительства.
В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 N 214-ФЗ, застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, предусмотренного договором.
В соответствии со ст. 27 Закона РФ от 07.02.1992 N 2300-1 "О защите прав потребителей" следует, что исполнитель обязан осуществить выполнение работы (оказание услуги) в срок, установленный правилами выполнения отдельных видов работ (оказания отдельных видов услуг) или договором о выполнении работ (оказании услуг). В договоре о выполнении работ (оказании услуг) может предусматриваться срок выполнения работы (оказания услуги), если указанными правилами он не предусмотрен, а также срок меньшей продолжительности, чем срок, установленный указанными правилами.
Срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства, как это определено ч. 4 ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ относится к существенным условиям договора участия в долевом строительстве.
Частью 3 ст. 8 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ установлено, что после получения застройщиком в установленном порядке разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик обязан передать объект долевого строительства не позднее предусмотренного договором срока. При этом не допускается досрочное исполнение застройщиком обязательства по передаче объекта долевого строительства, если иное не установлено договором.
Положениями ч. 2 ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ установлено, что в случае нарушения предусмотренного договором срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки (за исключением случая, установленного частью 2.1 настоящей статьи). Если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.
По смыслу приведенной нормы права при исчислении неустойки, подлежащей взысканию с застройщика, в связи с просрочкой передачи объекта долевого строительства, подлежит применению неустойка, действующая на последний день срока исполнения застройщиком обязательства по передаче указанного объекта.
Согласно статье 190 ГК РФ установленный законом, иными правовыми актами, сделкой и назначаемый судом срок определяется календарной датой или истечением периода времени, который исчисляется годами, месяцами, неделями, днями или часами.
Ст. 12 указанного Закона установлено, что обязательства застройщика считаются исполненными с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства.
Судом установлено, что общество обязалось передать квартиру по договору не позднее 30.06.2022.
Вместе с тем, Правительство Российской Федерации 26.03.2022 издало Постановление № 479, которое устанавливает особенности применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве.
Данное постановление вступило в силу 29.03.2022.
С учетом изменений, внесенных постановлениями Правительства Российской Федерации от 17 мая 2022 г. № 890, от 1 сентября 2022 года № 1534 и от 30 сентября 2022 года № 1732, пунктом 1 постановления № 479 установлено следующее: в период начисления неустойки (пени) по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренной частью 6 статьи 5 и частью 2 статьи 6 Закона № 214-ФЗ, не включается период, исчисляемый со дня вступления в силу постановления № 479 до 30 июня 2023 г. включительно; неустойки (штрафы, пени), иные финансовые санкции, подлежащие с учетом части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ уплате гражданину - участнику долевого строительства за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, заключенным исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, не начисляются за период со дня вступления в силу постановления N 479 до 30 июня 2023 г. включительно.
Согласно приведенным выше положениям Постановления № 479 за период с 29 марта 2022 года по 30 июня 2023 года неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции по договорам участия в долевом строительстве, в том числе указанные в части 9 статьи 4 Закона N 214-ФЗ, не начисляются и, соответственно, не взыскиваются.
18 марта 2024 года Правительством Российской Федерации принято Постановление № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (в ред. по состоянию на 26.12.2024), в соответствии с которым, в период с даты вступления настоящего Постановления в силу до 30.06.2025, предусмотренные Федеральным законом № 214 – ФЗ неустойки, пени не начисляются, а также не подлежат начислению и взысканию штрафные санкции.
Согласно п. 2, 3 Постановления Правительства РФ от 18.03.2024 № 326, в период с 1 июля 2023 г. до 31 декабря 2025 г. включительно размер процентов, неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций по договорам участия в долевом строительстве, предусмотренных частью 6 статьи 5, частью 2 статьи 6, частями 2 и 6 статьи 9, а также подлежащих уплате с учетом части 9 статьи 4 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", в отношении которых не применяются особенности, предусмотренные пунктом 1 настоящего постановления, исчисляется исходя из текущей ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательств, но не выше ключевой ставки Центрального банка Российской Федерации, действовавшей по состоянию на 1 июля 2023 г. (п.2).
Особенности, установленные пунктами 1 и 2 настоящего постановления, применяются в том числе к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего постановления (п.3).
Постановление вступило в силу (опубликовано) 22.03.2024 (с изм. вступившими в силу 01.01.2025, внесенными 26.12.2024 Постановлением Правительства РФ № 1916 «О внесении изменений в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. № 326», изм. внесенными Постановлением Правительства РФ от 19.06.2025 N 925 «О внесении изменения в постановление Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 г. N 326»).
В рассматриваемом случае с учетом вышеназванного постановления применению подлежит ставка рефинансирования -7,5 %, действовавшая по состоянию на 01.07.2023.
Принимая во внимание фактические обстоятельства дела, а также тот факт, что застройщиком были нарушены обязательства по своевременной передаче объекта долевого строительства, суд приходит к выводу о наступлении ответственности застройщика в рамках условий договора на основании действующего законодательства и рассчитывает неустойку за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 исходя из стоимости <адрес> 036750 руб., согласно следующему расчету: 3 036750 руб.* 265 дн. * 2 * 1/300 * 7,5%. = 402 369 руб. 38 коп.
В связи с вышеизложенным расчет неустойки, произведенный истцом, принимается судом.
Согласно п. 3 передаточного акта, участник долевого строительства обязан доплатить застройщику денежные средства в размере 83 250 руб., из расчета по цене за один кв. м, установленный в договоре.
05.06.2025 ответчиком направлено истцу заявление о частичном зачете встречных однородных обязательств.
Ответчик просит уменьшить сумму неустойки на 83 250 руб., то есть на стоимость за разницу между фактически принятой истцом площадью квартиры и проектной.
Представитель истца в судебном заседании не возражала зачесть встречное обязательство в сумму требуемой неустойки.
Таким образом, размер неустойки составит: 402 369 руб. 38 коп.- 83250 руб.= 319 119,38 руб.
Однако в соответствии со ст. 333 ГК РФ суд, с учетом фактических обстоятельств дела, считает возможным уменьшить размер взыскиваемой неустойки соразмерно последствиям нарушения обязательств до 230 000 руб., что отвечает требованиям соразмерности, разумности и компенсационной природе данного вида неустойки.
Применяя положения ст. 333 ГК РФ, суд исходит из того, что гражданское законодательство предусматривает неустойку в качестве способа обеспечения исполнения обязательств и меры имущественной ответственности за их неисполнение или ненадлежащее исполнение, а право снижения неустойки предоставлено суду в целях устранения явной ее несоразмерности последствиям нарушения обязательств. Предоставленная суду возможность снижать размер неустойки в случае ее чрезмерности по сравнению с последствиями нарушения обязательств является одним из правовых способов, предусмотренных в законе, которые направлены против злоупотребления правом свободного определения размера неустойки, то есть на реализацию требования ч. 3 ст. 17 Конституции Российской Федерации, согласно которой осуществление прав и свобод человека и гражданина не должно нарушать права и свободы других лиц.
С учетом позиции Конституционного Суда Российской Федерации, выраженной в пункте 2 Определения от 21 декабря 2000 года № 263-О, положения п. 1 ст. 333 ГК РФ содержат обязанность суда установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного, а не возможного размера ущерба.
Неустойка по своей природе носит компенсационный характер, является способом обеспечения исполнения обязательства должником и не должна служить средством обогащения кредитора, но при этом, направлена на восстановление прав кредитора, нарушенных вследствие ненадлежащего исполнения обязательства, а потому должна соответствовать последствиям нарушения.
В пункте 26 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 4 декабря 2013 года, разъяснено, что суд вправе уменьшить размер неустойки за нарушение предусмотренного договором участия в долевом строительстве многоквартирного дома срока передачи участнику долевого строительства объекта долевого строительства, установив, что подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства. Неустойка подлежит уменьшению в исключительных случаях и по заявлению ответчика с обязательным указанием мотивов, по которым суд полагает, что уменьшение размера неустойки является допустимым, в зависимости от степени выполнения ответчиком своих обязательств, действительного размера ущерба, причиненного в результате указанного нарушения, и других заслуживающих внимания обстоятельств.
Учитывая изложенное, принимая во внимание, ходатайство ответчика, указывающего, что задержка сдачи дома в эксплуатацию, разрешение на строительство которого было получено в 2016 году, вызвана объективными причинами, в том числе проведением Чемпионата мира по футболу в 2018 году, введением режима повышенной готовности и ограничительными мероприятиями, ввиду пандемии коронавирусной инфекции, привлечением граждан к участию в <данные изъяты>, ограничением въезда иностранных граждан и лиц без гражданства, увеличением стоимости строительных материалов, приостановлении строительства в связи с ограничением проезда транспортных средств в период спортивных соревнований в области, кроме того учитывая, социальные обязательства застройщика по предоставлению жилых помещений, обеспечение квартирами обманутых дольщиков других жилищно-строительных кооперативов, соотношение между ценой договора и начисленной неустойкой, требования разумности и справедливости, суд считает возможным снизить размер подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца неустойки как явно несоразмерной последствиям нарушения обязательств за период с 01.07.2023 по 21.03.2024 до 230 000 руб.
Как следует из материалов дела, истцом ответчику 17.03.2025 направлена претензия с требованием о выплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства, ответа на которую не поступило. При этом, если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 22.03.2024 по 30.06.2025, то штраф, предусмотренный Законом № 2300-1 от 07.02.1992 «О защите прав потребителей» взысканию с застройщика не подлежит ("Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2023)" (утв. Президиумом Верховного Суда РФ 19.07.2023)).
Из материалов дела следует, что претензия истца в адрес ответчика была направлена в период действия моратория и срок для ее добровольного удовлетворения также истек в период действия данного моратория, в связи с чем суд приходит к выводу об отсутствии оснований для взыскания штрафа.
Кроме того, в настоящее время Законом № 214-ФЗ урегулированы положения о взыскании компенсации морального вреда с застройщика.
Моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков (ч. 2 ст. 10 Законом №214-ФЗ).
В судебном заседании нашел свое подтверждение факт нарушения прав истца застройщиком.
В обоснование компенсации морального вреда, истец ссылается на нарушение его прав как потребителя.
Учитывая обстоятельства дела, степень нравственных страданий истца, требования разумности и справедливости, принимая во внимание все обстоятельства дела, суд полагает подлежащей взысканию с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 10 000 руб.
Ответчиком заявлено ходатайство об отсрочке исполнения решения суда на основании Постановлением Правительства Российской Федерации от 18 марта 2024 года № 326 (в ред. от 26.12.2024).
Согласно ч. 2 ст. 13 ГПК РФ вступившие в силу судебные постановления являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, граждан, организаций и подлежат неукоснительному исполнению на всей адрес.
В соответствии со ст. 203 ГПК РФ суд, рассмотревший дело, по заявлениям лиц, участвующих в деле, судебного пристава-исполнителя либо исходя из имущественного положения сторон или других обстоятельств вправе отсрочить или рассрочить исполнение решения суда, изменить способ и порядок его исполнения.
По смыслу п. 1 ст. 6 Конвенции о защите прав человека и основных свобод при разрешении заявления ответчика о предоставлении ему рассрочки или отсрочки исполнения решения суду в каждом конкретном случае необходимо находить разумный баланс прав и законных интересов как должника, так и взыскателя.
Основания для рассрочки или отсрочки исполнения решения суда должны носить действительно исключительный характер, свидетельствовать о наличии серьезных препятствий к совершению исполнительных действий, а предоставленная рассрочка или отсрочка исполнения решения суда должна отвечать требованиям справедливости, быть адекватной и не затрагивать существо конституционных прав участников исполнительного производства.
При разрешении вопроса о предоставлении ответчику отсрочки исполнения постановленного по настоящему делу решения, суд принимает во внимание постановление Правительства РФ от 18.03.2024. Постановлением Правительства от 26 декабря 2024 года № 1916 в Постановление Правительства № 326 внесены изменения в части периода начисления неустойки, то есть неустойка не начисляется за период с 01.01.2025 до 30.06.2025 включительно. В тоже время по состоянию на 30.06.2025 решение с учетом даты его вынесения в законную силу не вступит, вынесено после указанной даты, следовательно, не имеется необходимости в предоставлении отсрочки его исполнения до даты, которая указана ответчиком.
При таких обстоятельствах суд находит ходатайство ответчика о предоставлении отсрочки исполнения решения суда в части взыскания неустойки сроком до 30.06.2025 не подлежащим удовлетворению.
На основании положений ст. ст. 98, 103 ГПК РФ с Акционерного общества «Специализированный застройщик «Акфен» в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 7 900 руб., из расчета: (230000-100000)х3%+4000.
На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. ст. 194-199 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.
Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «Акфен» (ИНН <***>) в пользу ФИО1 (паспорт №) неустойку в размере 230 000 руб., компенсацию морального вреда в сумме 10 000 руб.
В остальной части иска отказать.
Взыскать с Акционерного общества «Специализированный застройщик «Акфен» в доход местного бюджета государственную пошлину в размере 7 900 руб.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калининградский областной суд через Ленинградский районный суд г. Калининграда в течение месяца с момента изготовления мотивированного решения.
Мотивированное решение изготовлено 18.07.2025.
Судья Пичурина О.С.