Дело № 2-1584/2022
37RS0005-01-2022-001471-24
Решение в окончательной форме изготовлено 28 сентября 2022 года
РЕШЕНИЕ Именем Российской Федерации
26 сентября 2022 года город Иваново
Ивановский районный суд Ивановской области в составе
председательствующего судьи Фищук Н.В.,
при секретаре Маммаевой З.У.,
с участием представителя истца ФИО3, действующего на основании доверенности,
рассмотрев в открытом судебном заседании в Ивановском районном суде Ивановской области гражданское дело по исковому заявлению ФИО4 к ФИО5 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения,
установил:
ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО5 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения. Исковые требования мотивированы тем, что 12 сентября 2019 года между истцом и ответчиком заключен предварительный договор купли-продажи, предметом которого является подготовка и заключение в последующем основного договора купли-продажи на условиях и в срок, установленный предварительным договором (не позднее 15.01.2020), по которому истец будет являться покупателем, а ответчик – продавцом. Обязательства, предусмотренные п. 2.6 Предварительного договора, об оплате имущества в размере 150000 руб. исполнены в день подписания предварительного договора. Ответчик уклоняется от заключения основного договора, истец не утратил интереса в его заключении, в связи с чем просит обязать ФИО5 заключить с ФИО6 основной договор купли-продажи жилого помещения на условиях, предусмотренных предварительным договором купли-продажи от 12.09.2019.
В последующем представитель истца в порядке ст. 39 Гражданского процессуального кодекса РФ просил обязать ФИО5 заключить с ФИО6 договор купли-продажи 46/100 долей в праве общей долевой собственности на жилое помещение.
В судебное заседание истец, ответчик, третьи лица, не заявляющие самостоятельных требований относительно предмета спора, Администрация Ивановского муниципального района Ивановской области, Управление Росреестра по Ивановской области, Администрация Новоталицкого сельского поселения, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО11, ФИО12 не явились, извещены надлежащим образом. Истец реализовал свое право на участие в деле через представителя.
Представитель истца ФИО3, действующий на основании нотариально удостоверенной доверенности (доверенность проверена по реестру), исковые требования поддержал по основаниям, изложенным в иске, просил иск удовлетворить, дополнительно пояснил, что расчет по договору произведен полностью, документальное подтверждение этому у истца отсутствует, однако указанная денежная сумма взыскана по решению Ивановского районного суда Ивановской области по гражданскому делу № 2-972/2020. На вопрос суда о том, какие правоотношения существовали между истцом по настоящему делу ФИО6 и истцом по делу № 2-972/2020 ФИО12, пояснить затруднился.
Представитель ответчика ФИО13 после перерыва в судебное заседание не явился, ранее в возражениях указал на то, что возможно ФИО5 и подписала предварительный договор с ФИО6, однако намерения продать квартиру у нее не было, с ФИО6 она не знакома, никогда с ним не встречалась и денежных средств от него не получала, в настоящее время продолжает проживать в спорном жилом помещении. Также указал на истечение срока исковой давности.
На основании ч. 3 ст. 167 Гражданского процессуального кодекса РФ суд рассмотрел настоящее дело в отсутствие истца, ответчика, третьих лиц.
Заслушав представителя истца, исследовав материалы гражданского дела, суд приходит к следующему.
На основании ч. 1 ст. 3 Гражданского процессуального кодекса РФ заинтересованное лицо вправе обратиться в суд за защитой нарушенных либо оспариваемых прав, свобод или законных интересов.
Согласно ч. 3 ст. 196 Гражданского процессуального кодекса РФ суд принимает решение по заявленным истцом требованиям.
Согласно ст. 56 Гражданского процессуального кодекса РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.
В силу ст. 209 Гражданского кодекса РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом. Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
Согласно ст. 429 Гражданского кодекса РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором (п. 1). Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора (п. 3). В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор (п. 4).
Судом установлено, что 12 сентября 2019 года ФИО5, выступая в качестве продавца, и ФИО6 – в качестве покупателя подписали предварительный договор купли-продажи квартиры. Предметом договора явилась квартира, расположенная по адресу: <адрес> в жилом здании на втором этаже многоквартирного дома. Данная квартира, как указано в п. 2.2. Договора, принадлежит продавцу на основании Договора социального найма жилого помещения муниципального жилищного фонда Ивановского района Ивановской области от 17.05.2004.
Согласно п. 2.3 Договора продавец продает квартиру в целом, а покупатель приобретает квартиру в целом.
В п. 2.4. Договора сторонами согласована цена квартиры – 850000 руб., из них 150000 руб. переданы покупателем продавцу наличными денежными средствами в день подписания Договора, 700000 руб. будут переданы в день подписания основного договора.
Сроки реализации намерений сторон установлены разделом 3 Договора: в силу п. 3.2. стороны обязуются заключить основной договор не позднее ДД.ММ.ГГГГ.
Как следует из отзыва на исковое заявление Управления Росреестра по Ивановской области, жилое помещение по адресу: <адрес> представляет собой квартиру, площадью <данные изъяты> кв.м, с кадастровым номером №, на основании договора передачи жилого помещения в собственность граждан от 15.04.2014 № находится в общей долевой собственности ФИО8 (13/100), ФИО9 (13/100), ФИО10 (14/100), ФИО11 (14/100) и на основании передачи жилого помещения в собственность граждан от 20.11.2019 № – в собственности ФИО5 (46/100). Право собственности А-вых зарегистрировано в ЕГРН 8 мая 2014 года, ФИО5 - 13 декабря 2019 года.
Таким образом, поскольку в предварительном договоре указано о продаже квартиры в целом, а ФИО5 не обладала правом собственности на поименованный в договоре предмет сделки, как на момент подписания предварительного договора, так и в последующем, то распорядиться данным имуществом она не могла. Такая сделка нарушает требования закона (ст. 209 Гражданского кодекса РФ), посягает на права и охраняемые законом интересы третьих лиц (долевых собственников), поэтому имеет признаки ничтожности (ст. 168 Гражданского кодекса РФ), что само по себе исключает возможность понуждения ответчика к заключению основного договора на условиях, указанных в предварительном договоре от 12.09.2019.
В ходе судебного разбирательства истец изменил требования и просил понудить ответчика к заключению договора купли-продажи не всей квартиры, а принадлежащей ответчику доли в праве в размере 46/100.
На основании п. 3 ст. 429 Гражданского кодекса РФ предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.
Согласно ст. 554 Гражданского кодекса РФ в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества. При отсутствии этих данных в договоре условие о недвижимом имуществе, подлежащем передаче, считается не согласованным сторонами, а соответствующий договор не считается заключенным.
В силу п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.
Из объяснений представителей обеих сторон следует, что спорное жилое помещение представляет собой коммунальную квартиру, общей площадью 108,9 кв.м, в которой ответчик ФИО5 занимает одну комнату.
Истец, как следует из объяснений его представителя в протоколе судебного заседания от 30.08.2022, полагал, что ФИО5 продавала всю квартиру, и он всю квартиру покупал. Из этого истец исходил и при подаче настоящего иска в первоначальной редакции. То же самое дословно указано в п. 2.3. Договора.
В последующем в том же судебном заседании представитель истца изменил свои объяснения и указал, что ФИО6 предполагал, что доли в жилом помещении не выделены, и ФИО5 продает свою часть квартиры; он не намеревался купить все комнаты, комнату А-вых он не покупал.
На основании ст. 431 Гражданского кодекса РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (п. 1). Если правила, содержащиеся в части первой настоящей статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон (п. 2).
В данном случае содержание договора определенно позволяет установить волю сторон на совершение сделки в отношении всей квартиры в целом, а не какой-либо её части. Последующее изменение позиции стороны истца свидетельствует о его недобросовестном поведении и не является основанием для иного толкования договора.
В своих объяснениях представитель истца также ссылался на то, что ФИО6 произвел оплату ФИО5 за квартиру в полном объеме: 150000 руб. – в момент подписания предварительного договора и 700000 руб. позже, - документальное подтверждение этому отсутствует, однако указанная денежная сумма взыскана по решению Ивановского районного суда Ивановской области по гражданскому делу № 2-972/2020.
Согласно материалам гражданского дела № 2-972/2020 Ивановским районным судом Ивановской области 8 июня 2020 года рассмотрен иск ФИО12 к ФИО5 о взыскании неосновательного обогащения в размере 810000 руб.
В материалы данного гражданского дела были представлены договор от 12.09.2019 между ФИО5 (заказчик) и ИП ФИО7 «<данные изъяты>» в лице руководителя ФИО12 (исполнитель) об оказании услуг по приватизации квартиры по адресу: <адрес> и договор от 12.09.2019 между теми же лицами об оказании услуг по продаже указанной квартиры; стоимость квартиры определена в 810000 руб. В подтверждение расчетов между ФИО12 и ФИО5 по данной сделке представлены расписки на общую сумму 810000 руб.
Из содержания расписок, объяснений ФИО5 и ФИО12 в материалах проверки КУСП № от 18.03.2020, объяснений представителя истца ФИО14 в протоколе судебного заседания от 08.06.2020 следует, что 810000 руб. ФИО5 получила непосредственно от ФИО12, ФИО12 передавала ФИО5 свои личные денежные средства. Имя ФИО6 нигде в материалах дела № 2-972/2020 не фигурирует.
Вместе с тем, исходя из объяснений представителя истца относительно возврата ФИО2 оглы денежных средств, уплаченных им по предварительному договору от ДД.ММ.ГГГГ, взаимные обязательства сторон этим и прекратились. Следовательно, в случае удовлетворения требований ФИО2 оглы о понуждении ФИО1 к заключению основного договора, на стороне истца возникнет неосновательное обогащение.
Кроме того, стороны обязались заключить основной договор не позднее 15 января 2020 года. Доказательств тому, что указанный срок продлевался дополнительным соглашением сторон, в материалы дела не представлено. Представитель ответчика заявил о пропуске срока исковой давности.
На основании п. 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ в случаях, если сторона, заключившая предварительный договор, уклоняется от заключения основного договора, применяются положения, предусмотренные пунктом 4 статьи 445 настоящего Кодекса. Требование о понуждении к заключению основного договора может быть заявлено в течение шести месяцев с момента неисполнения обязательства по заключению договора.
Согласно разъяснениям, содержащимся в п. 27 Постановлении Пленума Верховного Суда РФ от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ). Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ). Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.
В данном случае установленный законом шестимесячный срок для обращения ФИО6 в суд истек 15 июля 2020 года. Поскольку до указанной даты он в суд не обращался, установленный пунктом 5 ст. 429 Гражданского кодекса РФ срок на обращение в суд с требованием о понуждении к заключению основного договора истцом пропущен. Уважительных причин пропуска данного срока в ходе рассмотрения настоящего дела не установлено.
Указанное обстоятельство в силу ч. 2 ст. 199 Гражданского кодекса РФ является самостоятельным основанием для отказа в иске.
На основании изложенного, исследовав и оценив в совокупности представленные по настоящему делу доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО6 к ФИО5 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи квартиры.
По правилам ст. 98 Гражданского процессуального кодекса РФ расходы истца по оплате государственной пошлины возмещению ответчиком не подлежат.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-199 Гражданского процессуального кодекса РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО4 к ФИО5 о понуждении к заключению основного договора купли-продажи жилого помещения отказать.
Решение может быть обжаловано в Ивановский областной суд через Ивановский районный суд Ивановской области в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Председательствующий Н.В. Фищук