Дело № 2 – 285\ 2022 года.

УИД 23RS0003-01-2021-007622-53

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

21 декабря 2022 г. Анапский городской суд Краснодарского края в составе:

председательствующего Абраменко С.В.

при секретаре Аксариди П.Н.

с участием: истца ФИО1,

представителя истца ФИО2 – ФИО3, действующей на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя ответчика ООО СЗ «Ромекс Девелопмент» - ФИО4, действующего на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

представителя третьего лица ООО «Управляющая компания «Баланс» - ФИО5, действующую на основании доверенности от ДД.ММ.ГГГГ,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по исковому заявлению ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью Специализированный застройщик «Ромекс Девелопмент» об устранении недостатков строительства многоквартирного дома,

установил:

ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО1, ФИО2 обратились в суд с иском к ООО СЗ «Ромекс Девелопмент» об устранении недостатков строительства многоквартирного дома.

Свои требования мотивируют тем, что они являются собственниками квартир в многоквартирном жилом доме №, корпус № по <адрес> в <адрес>.

Собственниками помещений в указанном многоквартирном доме выбран способ управления - управляющая компания ООО «Управляющая компания «Баланс».

Строительство многоквартирного дома осуществляло ООО «Стройзаказчик» - ныне ООО СЗ «Ромекс Девелопмент».

Истцы проживают на 12 (последнем) этаже многоквартирного жилого дома, кровля, которого на протяжении всего времени при сильных ливневых дождях протекает. Истцы указывают, что протечки кровли вызваны некачественной работой, либо некачественными материалами при ее монтаже. Вода протекает через чердачное помещение в квартиры, в шахту лифта, лестничные проемы.

По факту протекания воды, управляющей компанией составлялись акты и направлялись претензии застройщику, которые остались без ответа.

ДД.ММ.ГГГГ комиссией выявлены следующие недостатки:

не герметичное примыкание кровли к вентиляционным шахтам; примыкание к надстройке и вентиляционному выходу из мягкой кровли, что не соответствует проектным решениям устройства кровли, выполняемым застройщиком; протекания в местах прохождения кабельных линий интернета, и кабелей телевизионных антенн, которые выполнены не герметично; рассыхание уплотнительной резинки кровельных саморезов по всему периметру кровли; рассыхание герметика на примыкании кровли к парапетам здания по всему периметру кровли.

Кроме того, как указывают истцы, придомовая территория многоквартирного дома не соответствует нормам, так как, отсутствует освещение.

На основании изложенного, истцы просят суд обязать ответчика ООО СЗ «Ромекс Девелопмент» устранить дефекты монтажа кровли многоквартирного дома по адресу: <адрес>.

Обязать ответчика ООО СЗ «Ромекс Девелопмент» привести кровлю указанного многоквартирного дома в состояние, отвечающее требованиям о признании помещения жилым помещением.

Обязать ответчика ООО СЗ «Ромекс Девелопмент» привести освещение придомовой территории многоквартирного жилого дома в надлежащее состояние.

В судебном заседании истец ФИО1 и представитель истца ФИО2 - ФИО3 исковые требования поддержали в полном объеме, настаивали на устранении недостатков, выявленных в результате протекания кровли многоквартирного дома, а также по проведению работ по оборудованию придомового освещения многоквартирного дома, согласно имеющейся технической документации.

Истцы ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, в судебное заседание не явились, суду направили письменные ходатайства с просьбой о рассмотрении дела в их отсутствие.

В судебном заседании представитель ответчика ООО СЗ «Ромекс Девелопмент» - ФИО4 исковые требования не признал, суду дал пояснения согласно письменных возражений и дополнений к ним, о том, что ООО «Ромекс Девелопмент» недостатки, которые зафиксированы актом рекламации № от ДД.ММ.ГГГГ, выявленные в пределах гарантийного срока, устранены путем проведения работ по ремонту кровли, однако, представитель ООО УК «Баланс» от подписания акта об устранении недостатков отказался. Кроме того, указывает, что генподрядчиком СЗ «Ромекс-Девелопмент» - ООО «Ромекс - Кубань» была установлена система освещения придомовой территории объекта. Ответчик также считает, что в период эксплуатации объекта ООО УК «Баланс» обязано было обеспечивать исправное состояние общего имущества в том числе, проводить осмотр, очищать системы водоотлива от мусора, проводить обновление герметизации, не допускать нарушение конструкций здания прокладками кабельных линий интернет, телевизионных антенн, устанавливаемых сторонними организациями. Бездействие со стороны ООО УК «Баланс» повлекло ухудшение конструкций кровли, что привело к протеканию дождевой воды в квартиры жильцов последнего этажа, при этом отмечает, что объект передан в управление ООО УК «Баланс» в ноябре 2016 года в полном соответствии технического и конструктивного состояния общего имущества. Доказательств принятия ООО УК «Баланс» объекта с нарушениями технического и конструктивного состояния имущества суду не представлено. С выводами заключения эксперта ООО ЮЦ «Эксперт Групп» ответчик не согласен, поскольку считает, что все недостатки, описываемые в заключении экспертом, приводят к некачественной эксплуатации объекта и сводятся к определенным выводам. Следствием попадания влаги через кровлю на чердак и далее в квартиры, а также через сопряжение декоративного наружного карниза и внешней стены здания послужили обильные осадки в виде дождя в августе 2021 года. С выводами эксперта ООО «Экско» ответчик согласен, при этом указывает, что предусмотренное первичной технической документацией придомовое освещение объекта при помощи кабеля, проложенного в земле, по независящим от ООО СЗ «Ромекс Девелопмент» причинам было повреждено и не пригодно к эксплуатации. Объект был оборудован придомовой системой освещения при помощи воздушного кабеля.

Представитель третьего лица ООО УК «Баланс» - ФИО5 в судебном заседании поддержала требования истцов в полном объеме.

Выслушав участников судебного разбирательства, исследовав материалы дела, суд находит требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

В соответствии со статьей 12 ГПК РФ судопроизводство в РФ осуществляется на основе принципа состязательности и равноправия сторон, при этом в соответствии со статьей 56 ГПК РФ каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Согласно ч.1 ст. 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям.

Согласно п.1 ч.2 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» в случае, если объект долевого строительства построен (создан) застройщиком с отступлениями от условий договора и (или) указанных в ч.1 ст.7 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» обязательных требований, приведших к ухудшению качества такого объекта, или с иными недостатками, которые делают его непригодным для предусмотренного договором использования, участник долевого строительства, если иное не предусмотрено договором, вправе требовать от застройщика безвозмездного устранения недостатков в разумный срок.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона, иных правовых актов. Односторонний отказ от исполнения обязательства не допускается, кроме случаев указанных в законе.

В соответствии с п.п.11,13,14,16 Постановления Правительства РФ от 28 января 2006 года №47 ( ред. от 28.09.2022) «Об утверждении Положения о признании помещения жилым помещением, жилого помещения непригодным для проживания, многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции, садового дома жилым домом и жилого дома садовым домом», жилое помещение, равно как и общее имущество собственников помещений в многоквартирном доме, должно быть обустроено и оборудовано таким образом, чтобы предупредить риск получения травм жильцами при передвижении внутри и около жилого помещения, при входе в жилое помещение и жилой дом и выходе из них, а также при пользовании инженерным оборудованием и обеспечить возможность перемещения предметов инженерного оборудования соответствующих помещений квартир и вспомогательных помещений дома, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме.

Инженерные системы ( вентиляции, отопление, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), оборудование и механизмы, находящиеся в жилых помещениях, а также входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны соответствовать требованиям санитарно-эпидемиологической безопасности.

Инженерные системы ( вентиляция, водоснабжение, водоотведение, лифты и др.), находящиеся в жилых помещениях, а также входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть размещены и смонтированы в соответствии с требованиями безопасности, установленными в действующих нормативных правовых актах, и инструкциями заводов-изготовителей оборудования, а также с гигиеническими нормативами, в том числе в отношении допустимого уровня шума и вибрации, которые создаются этими инженерными системами.

Жилые помещения, а также помещения, входящие в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, должны быть защищены от проникновения дождевой, талой и грунтовой воды и возможных бытовых утечек воды из инженерных систем при помощи конструктивных средств и технических устройств.

В судебном заседании установлено, что истцы являются собственниками жилых помещений многоквартирного дома, расположенного по адресу: <адрес>: ФИО6 и ФИО7 - квартира №; ФИО1 - квартира №; ФИО10 - квартира №; ФИО9 - квартира №; ФИО2 - квартира №; ФИО8 - квартира №. Квартиры истцов расположены на № (последнем) этаже многоквартирного дома.

Управление указанным многоквартирным домом осуществляет Управляющая компания ООО «Управляющая компания «Баланс».

Строительство многоквартирного дома осуществлял застройщик ООО «Стройзаказчик», в настоящее время – ООО СЗ «Ромекс Девелопмент».

В квартирах, принадлежащих истцам, обнаружились протекания при сильных ливневых дождях.

Управляющей компанией ООО «Управляющая компания «Баланс» неоднократно составлялись акты обследования жилых помещений истцов и выявлению протеканий потолков: акт обследования в квартире № ФИО7 ( том 1 л.д. 68); акт обследования от ДД.ММ.ГГГГ

В квартире № ФИО7 ( том 1 л.д.71); акт обследования от ДД.ММ.ГГГГ в квартире № ФИО1 ( том 1 л.д. 97); акт обследования от ДД.ММ.ГГГГ в квартире № ФИО10( том 1 л.д. 99); акт обследования от ДД.ММ.ГГГГ в квартире № ФИО9 ( том 1 л.д. 111); акт обследования от ДД.ММ.ГГГГ в квартире № ФИО8 ( том1 л.д. 115); акт обследования от ДД.ММ.ГГГГ в квартире № ФИО2 ( том 1 л.д. 120).

В адрес ответчика ООО «Ромекс Девелопмент» неоднократно направлялись управляющей компанией претензии о необходимости проведения обследования кровли многоквартирного дома по адресу: <адрес> на предмет выявления протечек и в случае выявления их устранения ( том 1 л.д. 39, 67, 70, 74, 96,109, 114, 119).

Из акта рекламации № от ДД.ММ.ГГГГ комиссии в составе: представителя ООО «Управляющей компании «Баланс», представителя ООО «Ромекс - Кубань» следует, что при осмотре кровли здания по адресу: <адрес>, выявлены следующие дефекты: не герметичное примыкание кровли к вентиляционным шахтам; примыкание к надстройке к вентиляционному выходу из мягкой кровли, что не соответствует проектным решениям устройства кровли, выполняемым застройщиком; выявлены протекания в местах прохождения кабельных линий интернета и кабелей телевизионных антенн, которые выполнены не герметично; рассыхание уплотнительной резинки кровельных саморезов, по всему периметру кровли; рассыхание герметика на примыкании кровли к парапетам здания, по всему периметру кровли.

В рамках гарантийных обязательств застройщиком были проведены работы по устранению протекания кровли в многоквартирном доме, указанных в акте рекламации № от ДД.ММ.ГГГГ, который выполнялись ООО «Дан Строй» на основании договора № от ДД.ММ.ГГГГ, заключенного генподрядчиком ООО СЗ «Ромекс Девелопмент» - ООО «Ромекс – Кубань».

Как утверждает ответчик в своих возражениях на заявленные требования, ООО УК «Баланс» от подписания акта о выполнении работ по устранения недостатков, послуживших причиной протекания кровли, отказался.

По поводу отсутствия освещения придомовой территории многоквартирного дома ответчиком заявлено, что придомовое освещение объекта было оборудовано в соответствии с технической документацией многоквартирного дома, путем оборудования и прокладки кабеля в земле. В последующем, кабель был поврежден и стал не пригоден к эксплуатации. ООО «Ромекс Девелопмент» было принято решение об оборудовании объекта придомовой системой освещения с помощью воздушного кабеля, что и было выполнено и подтверждается заключенным с ООО «Инно ТехСтрой» договором № от ДД.ММ.ГГГГ и актом о приемке выполненных работ.

Вместе с тем, ответчиком ООО СЗ «Ромекс Девелопмент» в подтверждение указанных доводов не представлено суду достоверных доказательств о повреждении электрического кабеля, проложенного в земле, в результате чего, система придомового освещения стала не пригодна к эксплуатации, не представлено сведений о том, что застройщиком были внесены изменения в техническую документацию многоквартирного дома, предусматривающую оборудование системы освещения с помощью воздушного кабеля.

Из заключения судебной строительно - технической экспертизы № от ДД.ММ.ГГГГ ООО Юридический центр «Эксперт Групп» следует, что в результате исследования материалов дела и проведения обследования квартир, расположенных на верхних этажах №№,№, №, № и чердачной зоны здания установлено, что в период выпадения обильных осадков в августе 2021 года имел место факт протекания кровли многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> и попадания влаги в квартиры.

Экспертом установлено, что протекания кровли указанного многоквартирного дома, а также протекания балконных и карнизных стыков является следствием нарушения технологии выполнения работ в процессе строительства многоквартирного дома.

В конструкции кровли имеются щели и отверстия, через которые может поступать дождевая вода, гидроизоляция стыков балконных плит и карнизов отсутствует, либо выполнена некачественно.

Экспертом также установлено, что качество строительных материалов, используемых при монтаже кровли, соответствует нормативной документации, однако, в процессе их монтажа был допущен ряд технических ошибок, что повлекло за собой попадание дождевых вод в квартиры истцов.

В конструкции кровли имелись многочисленные зазоры, отверстия и разуплотненности, через которые проникала дождевая вода. А также подтопление указанных квартир произошло в результате попадания влаги через сопряжение декоративного наружного карниза и внешней стены здания.

Экспертом установлено, что ремонт кровли и балконных плит выполнен ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ромекс Девелопмент», однако данный ремонт выполнен не в полном объеме.

Необходимо произвести гидроизоляцию всех видимых на просвет со стороны чердака сквозных отверстий в кровле во всех подъездах здания.

Выполнить изоляцию сопряжения водосливного желоба и конструкции кровельных листов для исключения возможности попадания воды из желоба на чердак по причине его переполнения.

Произвести вскрытие сопряжений всех декоративных карнизов с наружной стеной по всему периметру здания, во всех подъездах и выполнить гидроизоляцию данных стыков оклеенными материалами.

В результате проведенного обследования каких-либо свежих следов наличия влаги или намокания строительных конструкций не выявлено, следовательно, фактический объем ремонтных работ, проведенных ДД.ММ.ГГГГ ООО «Ромекс Девелопмент» выполнен качественно, но не в полном объеме.

Из заключения судебной экспертизы № ООО «Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга «ЭКСКО» от ДД.ММ.ГГГГ следует, что техническая документация предусматривала монтаж придомового освещения многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес> при помощи кабеля, проложенного в земле. На момент осмотра многоквартирный дом по адресу: <адрес> оборудован придомовой системой освещения при помощи воздушного кабеля СИП 4*16 мм2, что не соответствует представленной в материалы дела технической документации.

Данная система уличного освещения соответствует ГОСТ Р 55706-2013 «Освещение наружное утилитарное», техническая документация с внесенными изменениями в систему освещения в материалы дела застройщиком не представлена.

При проведении осмотра установлено, что система уличного освещения придомовой территории многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, находится в рабочем состоянии. Система освещения придомовой территории не функционирует, так как отключено питание системы в трансформаторной подстанции. Поломок системы уличного освещения не обнаружено.

Для устранения недостатков и функционирования системы придомового освещения балансодержателю (ООО Специализированный застройщик «Ромекс Девелопмент») необходимо передать по акту приема-передачи ООО «Управляющая компания «Баланс» техническую документацию с внесенными изменениями в систему придомового освещения по адресу: <адрес> по включению в состав общего имущества системы освещения придомовой территории или передачи на баланс администрации МО г-к Анапа.

Проанализировав содержание экспертных заключений и выводы, суд приходит к мнению, что они в полном объеме отвечают требованиям ст. 86 ГПК РФ и нормам Федерального закона № 73-ФЗ от 31 мая 2001 года «О государственной судебно-экспертной деятельности», поскольку содержат подробное описание проведенных исследований, сделанных на основе как визуального, инструментального обследования объектов, так и на основе изучения документации, правоустанавливающих документов, заключения выполнены экспертами, имеющими соответствующее образование и квалификацию, большой опыт и стаж работы, выводы экспертов обоснованны, не противоречивы, согласуются с другими доказательствами по делу. Кроме того, эксперты были предупреждены об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

С учетом изложенного, суд полагает необходимым принять в качестве допустимого и достоверного, а также достаточного доказательства при принятии решения по настоящему делу, данные экспертные заключения.

В судебном заседании достоверно установлен факт наличия недостатков в кровле многоквартирного дома по адресу: <адрес>. Указанное фактически не было опровергнуто ответчиком в судебном заседании, более того, застройщиком было организовано проведение ремонта кровли дома, однако, ремонт произведен не в полном объеме.

Техническая документация придомовой системы уличного освещения территории многоквартирного дома предусматривала монтаж при помощи кабеля проложенного в земле. Ответчик не представил суду доказательств того факта, что в результате ее повреждения, ранее смонтированная подземная система освещения не подлежит эксплуатации, а также восстановлению. Более того, ответчик без согласования и внесения в техническую документацию, самовольно смонтировал систему освещения с помощью воздушного кабеля, после чего, действия по внесению изменений в техническую документацию также не были произведены. Истцы в судебном заседании настаивали на оборудовании придомовой территории системой освещения в соответствии с технической документацией.

На основании изложенного, суд приходит к выводу, что заявленные требования истцов подлежат удовлетворению.

В соответствии с ч.2 ст. 195 ГПК РФ суд основывает решение только на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании.

Согласно ст. 67 ГПК РФ суд оценивает доказательства по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств. Никакие доказательства не имеют для суда заранее установленной силы. Суд оценивает относимость, допустимость, достоверность каждого доказательства в отдельности, а также достаточность и взаимную связь доказательств в их совокупности.

Согласно ч.1 ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

В силу ч.6 ст. 98 ГПК РФ, в случае неисполнения стороной или сторонами обязанности, предусмотренной частью первой статьи 96 настоящего Кодекса, если в дальнейшем они не произвели оплату экспертизы или оплатили ее не полностью, денежные суммы в счет выплаты вознаграждения за проведение экспертизы, а также возмещения фактических расходов эксперта, судебно-экспертного учреждения, понесенных в связи с проведением экспертизы, явкой в суд для участия в судебном заседании, подлежат взысканию с одной стороны или с обеих сторон и распределяются между ними в порядке, установленном частью первой настоящей статьи.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 98, 194-198 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО6, ФИО7, ФИО8, ФИО9, ФИО10, ФИО1, ФИО2 к Обществу с ограниченной ответственностью специализированный застройщик «Ромекс Девелопмент» – удовлетворить.

Обязать ответчика ООО специализированный застройщик «Ромекс Девелопмент», ИНН <***>, ОГРН <***>, произвести строительные работы по устранению протечек кровли многоквартирного жилого дома по адресу: <адрес>, которые установлены заключением эксперта № от ДД.ММ.ГГГГ ООО Юридический центр «Эксперт групп», а именно:

- выполнить гидроизоляцию всех видимых на просвет со стороны чердака сквозных отверстий в кровле во всех подъездах здания;

- выполнить изоляцию сопряжения водосливного желоба и конструкции кровельных листов для исключения возможности попадания воды из желоба на чердак по причине его переполнения;

- произвести вскрытие сопряжений всех декоративных карнизов с наружной стеной по всему периметру здания, во всех подъездах и выполнить гидроизоляцию данных стыков оклеенными материалами.

Обязать ответчика ООО специализированный застройщик «Ромекс Девелопмент» выполнить монтаж придомового освещения многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, при помощи кабеля, проложенного в земле, в соответствии с технической документацией многоквартирного жилого дома.

Взыскать с ответчика ООО специализированный застройщик «Ромекс Девелопмент» в пользу Общества с ограниченной ответственностью Юридический центр «ЭКСПЕРТ ГРУПП» денежные средства за проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере 70 000 ( семьдесят тысяч) рублей.

Взыскать с ответчика ООО специализированный застройщик «Ромекс Девелопмент» в пользу ООО Межрегиональный центр экспертиз и консалтинга «ЭКСКО» денежные средства за проведение судебной строительно-технической экспертизы в размере 40 000 (сорок тысяч) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Краснодарского краевого суда в течение месяца через Анапский городской суд.

Председательствующий: /подпись/

Мотивированный текст решения изготовлен 27 декабря 2022 года.

.

.

.

.

.

.

.

.

.

.