№ 2-305/2025 (УИД 61RS0044-01-2024-001601-36)
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
29 мая 2025 года с. Чалтырь Мясниковского района
Ростовской области
Мясниковский районный суд Ростовской области
в составе председательствующего судьи Даглдяна М.Г.
с участием представителя истцов ФИО1 и ФИО2 по доверенности ФИО3
представителя ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5
при секретаре Манвелян Г.С.
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 и ФИО2 к ФИО4., третьи лица: ИП ФИО6, АО «Банк ДОМ.РФ», о признании здания самовольной постройкой и его сносе,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 и ФИО2 обратились в суд с иском к ФИО4., указав, что истцы ФИО1 и ФИО2, являются сособственниками земельного участка площадью 683 521 кв. м кадастровым номером № расположенного по адресу <адрес> Данный земельный участок предназначен для строительства на нем в будущем коттеджного поселка, после перевода земли из одной категории пользования в другую. Соседом истцов по земельному участку и собственником жилого дома, расположенного по адресу: <адрес>, является ФИО4.. При визуальном осмотре земельного участка истцов было установлено, что расположенный на соседнем участке жилой дом площадью 96,1 кв. м, принадлежащий на праве собственности ФИО4., был построен с нарушениями строительных норм и правил, норм противопожарной безопасности, а именно: не было соблюдено правило отступа от границ земельного участка на 3 метра. Соблюдение данного отступа является для истцов принципиальным. Истцы не давали своего согласия на уменьшение расстояния между строением ответчика и их участком, потому что истцами на принадлежащем им земельном участке производится профессиональная застройка домами коттеджного типа и многоквартирными домами, для чего важно соблюдение всех норм и правил. Согласно плану планировки и межевания на границе земельных участков должна проходить зеленая полоса отчуждения, растояние между ней и домами должно исключать повреждение домов при падении деревьев, а также пожарные проезды. Несоблюдение ответчиком норм и правил при возведении объекта капитального строительства нарушает права истцов как сособственников, ограничивает их в планировке застройки и зеленых насаждений принадлежащего им земельного участка в будущем. Согласно заключению № 09.10/-24 в процессе проведения визуального обследования строительных конструкций, расположенных на земельном участке кадастровым номером №, установлено, что на участке возведен объект капитального строительства - жилой дом. Фактическое расстояние от жилого дома, расположенного на земельном участке кадастровым номером №, до границ соседнего земельного участка кадастровым номером № составляет 0,679 м - 0,760 м, что зафиксировано также в карте (плане) границ земельного участка кадастровым номером № по адресу: <адрес>, Краснокрымское сельское поселение, <адрес>. Согласно п.6.7 СП 53.13330.2019, минимальное расстояние до границы соседнего участка от садового (или жилого) дома должно быть 3 метра. В соответствии с СП 4.13130.2013, расстояние от границы участка до строения должно составлять не менее 1 м. Минимальное противопожарное расстояние (разрыв) между жилыми зданиями должно быть не менее 6 метров. Фактическое расстояние от жилого дома, расположенного на земельном участке кадастровым номером №, до границ соседнего земельного участка кадастровым номером № существенно меньше нормы минимального расстояния до границы соседнего участка. Собственник земельного участка кадастровым номером № построил жилой дом на своем участке без согласования отклонений от норм отступов до границы соседнего земельного участка кадастровым номером №, нарушив права соседа, собственника земельного участка кадастровым номером №, а также градостроительные, строительные и противопожарные нормы, в том числе: п.7.1 СП 42.13330.2011, п.п. ДД.ММ.ГГГГ и 9.12 СП 17.13330.2011, п.4.13 СП 4.13130.2013, п.6.7 СП 53.13330.2019, п.7.1 СП 42.13330.2016. Нарушение вышеперечисленных градостроительных, строительных, противопожарных норм приводит к следующим последствиям. Создается угроза жизни и здоровью граждан, увеличивается вероятность быстрого распространение пожара; собственники земельного участка кадастровым номером № не могут надлежащим образом использовать свой участок; близко расположенный к соседям дом создает тень, что препятствует выращиванию растений; тень от соседнего дома препятствует проникновению в дом солнечного света; нарушается качество земельного участка кадастровым номером № Истцы считают возведенный на земельном участке объект капитального строительства, расположенный по адресу <адрес>, Краснокрымское сельское поселение, <адрес>, самовольной постройкой, нарушающей их права, возведенной без соблюдения строительных норм и правил, норм противопожарной и санитарной безопасности, что нарушает права истцов как соседей. На основании изложенного, ФИО1 и ФИО2 просили суд:
- признать самовольной постройкой строение, расположенное на земельном участке кадастровым номером №, находящемся по адресу: <адрес>;
- обязать ФИО4 снести строение, расположенное по адресу: <адрес>, Краснокрымское сельское поселение, <адрес>.
В судебное заседание истцы ФИО1 и ФИО2 не явились, о времени и месте слушания дела были извещены, в письменных заявлениях просили о рассмотрении дела в их отсутствие, в связи с чем, суд считает возможным рассмотрение дела в порядке ст.167 ГПК РФ в отсутствие истцов.
Представитель истцов ФИО1 и ФИО2 по доверенности ФИО3 в суде заявленные исковые требования поддержала, просила иск удовлетворить.
Ответчик ФИО4 в суд не явился, о времени и месте слушания дела был извещен, в связи с чем, суд считает возможным рассмотрение дела в порядке ст.167 ГПК РФ в его отсутствие.
Представитель ответчика ФИО4 по доверенности ФИО5 в судебном заседании иск ФИО1 и ФИО2 не признал, просил в удовлетворении иска отказать.
Ранее в суд поступили письменные возражения ответчика на исковое заявление, согласно которым, жилой дом, принадлежащий ФИО4, кадастровым номером <адрес>, расположенный по адресу: <адрес>, Краснокрымское сельское поселение, <адрес>, не отвечает признакам самовольной постройки. Так, в материалах дела имеется ответ главного архитектора <адрес> от ДД.ММ.ГГГГ №.6/366, в соответствии с которым <адрес> по указанному объекту выдано «Уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемых строительстве или реконструкции объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке». Таким образом, спорный жилой дом возведен в соответствии с положениями ГрК РФ с получением всей необходимой разрешительной документации, в связи с чем признаки самовольной постройки у него отсутствуют. Кроме того, истцы в исковом заявлении и в представленном в материалы дела заключении специалиста ИП ФИО7 ссылаются на нарушение СП 42.13330.2011, допущенные при возведении спорного объекта недвижимости. Между тем, истцами в материалы дела представлена справка Отдела сельского хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Администрации Мясниковского района Ростовской области от 02.02.2024 № 86.7/35, в соответствии с которой земельный участок, принадлежащий истцам и граничащий с земельным участком, на котором возведен спорный жилой дом, относится к землям сельскохозяйственного назначения. В соответствии со ст.77 ЗК РФ землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. Таким образом, СП 42.13330.2011 в данном случае неприменим. Кроме того, с учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки.
Третьи лица: ИП ФИО6, представитель АО «Банк ДОМ.РФ», в суд не явился, о времени и месте слушания дела были извещены, в связи с чем, суд считает возможным рассмотрение дела в порядке ст.167 ГПК РФ в их отсутствие.
АО «Банк ДОМ.РФ» направило в суд письменный отзыв на исковое заявление, согласно которому, истец осуществляет произвольное расширительное толкование положений п.1 ст.222 ГК РФ, не учитывая презумпцию защиты добросовестного создателя самовольного объекта; не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка. Поскольку ответчик является добросовестным приобретателем земельного участка и расположенного на нем жилого дома, не обладает специальными знаниями и навыками, то исходил из надлежащего оформления необходимых градостроительных документов застройщиком, позволяющим получить разрешение на ввод объекта в эксплуатацию и оформления в отношении него права собственности.
Выслушав стороны, изучив письменные материалы дела, суд приходит к следующему.
В судебном заседании установлено, что ответчик ФИО4. является собственником объектов недвижимости:
- земельного участка площадью 300 кв. м кадастровым номером №, категории земель - земли населенных пунктов, разрешенным использованием - для индивидуального жилищного строительства, для ведения личного подсобного хозяйства, расположенного по адресу: <адрес>, Краснокрымское сельское поселение, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.12.2023;
- жилого дома площадью 96,1 кв. м кадастровым номером №, расположенного по адресу: <адрес>, Краснокрымское сельское поселение, <адрес>, что подтверждается выпиской из ЕГРН от 26.12.2023.
Вышеуказанные объекты недвижимости приобретены ответчиком по договору купли-продажи от 22.12.2023 у ИП ФИО6 за 6 700 000 рублей, из которых сумма в размере 5 353 300 рублей оплачена за счет кредитных средств АО «Банк ДОМ.РФ», в связи с чем в ЕГРН внесена запись о наличии обременения земельного участка и жилого дома в виде ипотеки в пользу АО «Банк ДОМ.РФ».
Истцы ФИО1 и ФИО2 в качестве доказательства нарушения своих прав ссылаются на заключение специалиста ИП ФИО7 № 09.10/-24, согласно которому, фактическое расстояние от жилого дома, расположенного на земельном участке кадастровым номером №, до границ соседнего земельного участка кадастровым номером № составляет 0,679 м - 0,760 м. Фактическое расстояние от жилого дома, расположенного на земельном участке кадастровым номером №, до границ соседнего земельного участка кадастровым номером № существенно меньше нормы минимального расстояния до границы соседнего участка. Собственник земельного участка кадастровым номером № построил жилой дом на своем участке без согласования отклонений от норм отступов до границы соседнего земельного участка кадастровым номером №, нарушив права соседа, собственника земельного участка кадастровым номером № а также градостроительные, строительные и противопожарные нормы, в том числе: п.7.1 СП 42.13330.2011, п.п. 6.4.27 и 9.12 СП 17.13330.2011, п.4.13 СП 4.13130.2013, п.6.7 СП 53.13330.2019, п.7.1 СП 42.13330.2016. Нарушение вышеперечисленных градостроительных, строительных, противопожарных норм приводит к следующим последствиям. Создается угроза жизни и здоровью граждан, увеличивается вероятность быстрого распространение пожара; собственники земельного участка кадастровым номером 61№ не могут надлежащим образом использовать свой участок; близко расположенный к соседям дом создает тень, что препятствует выращиванию растений; тень от соседнего дома препятствует проникновению в дом солнечного света; нарушается качество земельного участка кадастровым номером №
Вместе с тем, суд приходит к выводу о том, что вышеуказанное заключение специалиста не может быть принято в качестве доказательства обоснованности заявленного иска в силу следующего.
Согласно п.1 ст.222 ГК РФ, самовольной постройкой является здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные на земельном участке, не предоставленном в установленном порядке, или на земельном участке, разрешенное использование которого не допускает строительства на нем данного объекта, либо возведенные или созданные без получения на это необходимых в силу закона согласований, разрешений или с нарушением градостроительных и строительных норм и правил, если разрешенное использование земельного участка, требование о получении соответствующих согласований, разрешений и (или) указанные градостроительные и строительные нормы и правила установлены на дату начала возведения или создания самовольной постройки и являются действующими на дату выявления самовольной постройки. Не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
Лицо, осуществившее самовольную постройку, не приобретает на нее право собственности. Оно не вправе распоряжаться постройкой - продавать, дарить, сдавать в аренду, совершать другие сделки. Использование самовольной постройки не допускается. Самовольная постройка подлежит сносу или приведению в соответствие с параметрами, установленными правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательными требованиями к параметрам постройки, предусмотренными законом, осуществившим ее лицом либо за его счет, а при отсутствии сведений о нем лицом, в собственности, пожизненном наследуемом владении, постоянном (бессрочном) пользовании которого находится земельный участок, на котором возведена или создана самовольная постройка, или лицом, которому такой земельный участок, находящийся в государственной или муниципальной собственности, предоставлен во временное владение и пользование, либо за счет соответствующего лица, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 3 настоящей статьи, и случаев, если снос самовольной постройки или ее приведение в соответствие с установленными требованиями осуществляется в соответствии с законом органом местного самоуправления (п.2).
Как следует из разъяснений, изложенных в п.11 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от 12.12.2023 № 44 «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при применении норм о самовольной постройке», иски о сносе самовольной постройки, о сносе самовольной постройки или ее приведении в соответствие с установленными требованиями, о признании права собственности на самовольную постройку рассматриваются судом общей юрисдикции, арбитражным судом с соблюдением правил об исключительной подсудности - по месту нахождения спорного объекта. Если в спорной постройке проживают граждане, имеющие право пользования жилым помещением, требование о сносе может быть удовлетворено только с одновременным разрешением вопроса о выселении таких лиц.
С иском о сносе самовольной постройки, о ее сносе или приведении в соответствие с установленными требованиями вправе обратиться собственник земельного участка, обладатель иного вещного права на земельный участок, его законный владелец, иное лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки (п.12).
По общему правилу, наличие допущенного при возведении (создании) постройки нарушения градостроительных и строительных норм и правил является основанием для признания постройки самовольной. Определяя последствия такого нарушения, суду следует оценить его существенность. С учетом конкретных обстоятельств дела допущенное при возведении (создании) постройки незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил (например, в части минимальных отступов от границ земельных участков или максимального процента застройки в границах земельного участка), не создающее угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушающее права и интересы третьих лиц, может быть признано судом несущественным и не препятствующим возможности сохранения постройки (п.29).
Таким образом, с иском о сносе самовольной постройки может обратиться лицо, чьи права и законные интересы нарушает сохранение самовольной постройки. В данном случае истцами в нарушение ст.56 ГПК РФ не представлены доказательства, свидетельствующие о том, что их права и законные интересы нарушает сохранение жилого дома, принадлежащего ответчику, так как не представлены доказательства принадлежности им соседнего земельного участка кадастровым номером 61:25:0600401:19612.
Кроме того, как следует из представленной в материалы дела справки Отдела сельского хозяйства, охраны окружающей среды и природопользования Администрации Мясниковского района Ростовской области от 02.02.2024 № 86.7/36, земельный участок кадастровым номером 61:25:0600401:19612, принадлежащий истцам и граничащий с земельным участком, на котором возведен спорный жилой дом, относится к землям сельскохозяйственного назначения. При таких обстоятельствах, следует критически отнестись к доводам специалиста о том, что в результате строительства жилого дома ответчика увеличивается вероятность распространение пожара либо, что тень от жилого дома ответчика препятствует проникновению в дом истцов солнечного света. Довод истцов о том, что близко расположенный к соседям дом создает тень, что препятствует выращиванию растений, может быть признан обоснованным в случае представления в материалы дела доказательств - какие именно растения произрастают на земельном участке, принадлежащем по их утверждению истцам, и как тень от жилого дома ответчика может повлиять на данные растения, однако такие доказательства в материалы дела не представлены. С учетом установленных обстоятельств суд считает, что допущенное при возведении постройки ответчика незначительное нарушение градостроительных и строительных норм и правил в части минимальных отступов от границ земельных участков не создает угрозу жизни и здоровью граждан и не нарушает права и интересы третьих лиц, а потому может быть признано несущественным и не препятствующим сохранению постройки.
Также суд считает возможным применить положения абз.2 п.1 ст.222 ГК РФ, согласно которому, не является самовольной постройкой здание, сооружение или другое строение, возведенные или созданные с нарушением установленных в соответствии с законом ограничений использования земельного участка, если собственник данного объекта не знал и не мог знать о действии указанных ограничений в отношении принадлежащего ему земельного участка.
В данном случае ответчик ФИО4 приобрел земельный участок и жилой дом по договору купли-продажи от 22.12.2023 у ИП ФИО6 за 6 700 000 рублей, право собственности продавца на объекты недвижимости было зарегистрировано в ЕГРН. Более того, в отношении жилого дома по адресу: <адрес> были выданы уведомление о соответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта ИЖС параметров объекта ИЖС установленным параметрам и допустимости размещения объекта ИЖС на земельном участке от 15.06.2022 № 791, а также уведомление о соответствии построенного объекта ИЖС требованиям законодательства о градостроительной деятельности от 30.11.2023 № 1525.
Кроме того, суд отмечает, что согласно Распоряжению Правительства РФ от 16.11.2021 № 3214-р «О Перечне видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями», государственными судебно-экспертными организациями должны проводиться судебные экспертизы по гражданским делам, связанным с самовольным строительством. В данном случае истцы ссылаются на заключение негосударственного специалиста ИП ФИО7 № 09.10/-24, а заявленное ими ходатайство о проведении по делу судебной экспертизы было истцами отозвано.
При таких обстоятельствах, суд не находит законных оснований для удовлетворения требований ФИО1 и ФИО2 к ФИО4 о признании здания по адресу: <адрес>, самовольной постройкой и его сносе.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Иск ФИО1 (паспорт № и ФИО2 (ИНН №) к ФИО4. (паспорт № о признании здания по адресу: <адрес>, самовольной постройкой и его сносе оставить без удовлетворения в полном объеме.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Ростовский областной суд через Мясниковский районный суд в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.
Судья Даглдян М.Г.
Решение в окончательной форме изготовлено 16 июня 2025 года.