Решение по делу № 02-0460/2022(02-6494/2021)~М-5582/2021 от 08.07.2022 | Черемушкинский районный суд (Город Москва)

Мотивированное решение изготовлено 08 июля 2022

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

30 июня 2022 года Черемушкинский районный суд г. Москвы в составе судьи Иваховой Е.В., при помощнике судьи фио, рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-460/22 по иску АО «Интеко» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате цены договора участия в долевом строительстве, неустойки,

УСТАНОВИЛ:

АО «Интеко» обратилось в суд с иском к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате цены договора участия в долевом строительстве, неустойки, мотивируя свои требования тем, что между АО «Садовые Кварталы» (до дата ОАО «Садовые Кварталы») в лице агента ООО «Магистрат» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от дата 22/03.2/80-2, зарегистрированный Управлением Рорсеетра по г. Москве в установленном порядке.

Объектом долевого строительства по Договору-1 является жилое помещение - однокомнатная квартира с условным номером 80, проектной суммарной площадью 70,45 кв.м, расположенная на 11 этаже корпуса 3.2 Квартала 3 строящегося многоквартирного дома — Многофункционального жилого комплекса в городском квартале 473 района Хамовники города Москвы, строительный адрес: адрес, ФИО2 улица, вл.11.

Удельная стоимость 1 кв.м проектной суммарной площади Квартиры-1 составила сумма за 1 кв.м. Общая цена Договора-1, определенная на момент его заключения, составила ...00 руб. (п. 3.1 Договора-1).

Между теми же сторонами был заключен Договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от дата № 22/3.2/81-2, зарегистрированный Управлением Росреестра по г. Москве в установленном порядке. Объектом долевого строительства по Договору-2 является жилое помещение - трехкомнатная квартира с условным номером 81, проектной суммарной площадью 151,78 кв.м, расположенная на 11 этаже корпуса 3.2 Квартала 3 того же многоквартирного дома.

Удельная стоимость 1 кв.м проектной суммарной площади Квартиры-2 составила сумма за 1 кв.м. Общая цена Договора-2, определенная на момент его заключения, составила сумма (п. 3.1 Договора-2),

Согласно п. 3.4 Договора-1, п. 3.4 Договора-2, цена Договора-1, Договора-2 подлежит уточнению по фактической площади объектов, если она изменится по отношению к проектной суммарной площади объектов более чем на 1%, причем без необходимости внесения изменений в договоры дополнительным соглашением сторон, поскольку изменением условий о цене такое уточнение не является. Фактическая площадь объектов определяется кадастровым инженером в результате кадастровой деятельности. Согласно п. 3.4.1 Договора-1, п. 3.4.1 Договора-2, если в результате окончательного определения площади объектов фактическая площадь окажется больше указанной в договорах проектной площади более чем на 1%, цена Договора-1, Договора-2 увеличивается на стоимость квадратных метров, составляющих разность между фактической и проектной суммарной площадью квартир («Излишков площади»). Как проектная суммарная площадь квартир, так и их фактическая площадь определяются с учетом встроенных шкафов, холодных кладовых и других помещений в квартирах, включая летние (лоджии, балконы, веранды, террасы). Участник обязан оплатить излишки площади по фиксированной в п. 3.1 Договора-1, п.3.1 Договора-2 удельной цене 1 кв.м проектной суммарной площади объектов. Оплата производится в течение 10 рабочих дней с момента получения от Застройщика соответствующего уведомления и счета на оплату. Многоквартирный дом, расположенный по адресу: адрес, в состав которого входят приобретенные ответчиком объекты, завершен строительством и введен в эксплуатацию согласно Разрешению на ввод объекта в эксплуатацию № 77-210000-009067-2019 от дата. При подготовке к вводу многоквартирного дома в эксплуатацию кадастровым инженером наименование организации составлен Технический паспорт на здание от дата, Квартире-1 присвоен номер 92Б, Квартире-2 - номер 93Б, проведен обмер Квартиры-1 и Квартиры-2, по результатам которого установлена их суммарная фактическая площадь. Согласно указанному документу, фактическая площадь Квартиры-1 увеличилась по сравнению с проектной суммарной площадью (70,45 кв.м) на 1,95 кв.м (2,77%) и составила 72,40 кв.м; фактическая площадь Квартиры-2 увеличилась по сравнению с проектной суммарной площадью (151,78 кв.м) на 3,72 кв.м (2,455 %) и составила 155,50 кв.м. В том числе общая площадь Квартиры-1 - без учета летних помещений (балконов, лоджий, террас, веранд) составила 69,1 кв.м.; общая площадь Квартиры-2 - без учета летних помещений — составила 152,2 кв.м. По условиям п. 3.4 Договора-1 и п. 3.4 Договора-2, оплате подлежит вся фактическая площадь Квартиры-1 и Квартиры-2, включая летние помещения (72,40 кв.м и 155,5 кв.м. соответственно). Изменение цены Договора-1 в сторону увеличения составило 1.088.100 руб. 00 коп., из расчета сумма за 1 кв.м площади. Изменение цены Договора-2 в сторону увеличения составило 1.674.000 руб. 00 коп., из расчета сумма за 1 кв.м. площади. В связи с увеличением площади квартир цена Договора-1 составила 40.399.200 руб. 00 коп., цена Договора-2 составила 69.975.000 руб. 00 коп.

Эталонным источником сведений о характеристиках объектов недвижимости является Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН). Но данным ЕГРН, общая площадь Квартиры 1 (без учета летних помещений) составляет 69,1 кв.м, общая площадь Квартиры-2 (без учета летних помещений) составляет 152,2 кв.м., что подтверждается Выпиской из ЕГРН от дата № .... При этом в документах Единого государственного реестра недвижимости не содержится сведений об изменении в последующем общей площади квартир вследствие исправления какой-либо ошибки в порядке, установленном ст. 61 Федерального закона «О государственной регистрации недвижимости».

Агентом Застройщика — ООО «Магистрат» - от имени Застройщика было составлено Уведомление от дата № 22-45213/19 о завершении строительства многоквартирного дома, вводе его в эксплуатацию и готовности объекта долевого строительства - квартиры-1 к передаче. Указанное уведомление отправлено Участнику по почте дата, что подтверждается описью вложения от дата, списком почтовых отправлений №1 от дата и накладной № дата от дата. Согласно отчету наименование организации об отслеживании отправления с почтовым идентификатором ..., отправление от дата прибыло в место вручения дата и вручено участнику дата. ООО «Магистрат» - от имени застройщика (Ответчика) было составлено уведомление от дата № 22-45216/19 о завершении строительства многоквартирного дома, вводе его в эксплуатацию и готовности объекта долевого строительства —Квартиры-2 к передаче. Указанное уведомление отправлено участнику по почте дата, что подтверждается описью вложения от дата, списком почтовых отправлений №1 от дата и накладной № дата от дата. Согласно отчету наименование организации об отслеживании отправления с почтовым идентификатором 10284038043674, отправление от дата прибыло в место вручения дата и вручено участнику дата. Некоторое расхождение в датах почтовых документов и электронного отчета объясняется большим количеством одновременно отправляемой корреспонденции (648 шт.), оформление приемки которой заняло более одного дня. В уведомлениях от дата № 22-45213/19 и № 22-45216/19 содержались сведения об увеличении площади квартир, об окончательной цене договоров, о размере доплаты за излишки площади, подлежащей внесению Участником, о сроке платежа. К уведомлениям были приложены счета на оплату в связи с увеличением площади. В соответствии с п. 3.4.1 Договора-1 и п. 3.4.1 Договора-2 Участнику было предложено произвести оплату в течение 10 рабочих дней с момента получения Участником уведомлений и счетов на оплату. Уведомления вручены Участнику дата. Соответственно, срок платежа истек дата. Участник был обязан оплатить Застройщику излишки площади, но до сих пор не сделал этого. Участник заявил возражения на обязанность по оплате излишков площади указав, что по данным его собственных измерений, фактические площади квартир меньше заявленных.

Истец полагает возможным при расчете законной неустойки применить ключевую ставку Банка России - 6,5% годовых. Заявленный а настоящем иске период просрочки исполнения обязательств составляет 682 дня с дата по дата.

В связи с реорганизацией АО «Садовые Кварталы» в форме присоединения к АО «ИНТЕКО» универсальным правопреемником АО «Садовые Кварталы» с дата является АО «ИНТЕКО».

Истец просит суд взыскать с ответчика в свою пользу 1.088.100 руб. 00 коп. задолженность по оплате цены Договора участия в долевом строительстве № 22/3.2/80-2 от дата; 1.674.000 руб. 00 коп. задолженность по оплате цены Договора участия в долевом строительстве № 22/3.2/81-2 от дата; сумма неустойку за нарушение установленных договорами сроков внесения платежей; расходы по оплате государственной пошлины.

Представитель истца в судебное заседание явился, доводы, изложенные в исковом заявлении поддержал, просил исковые требования удовлетворить, полагал заключение судебной экспертизы недостоверным и противоречащим фактическим обстоятельствам.

Ответчик в судебное заседание не явилась, извещалась.

Представитель ответчика в судебное заседание явился, возражал против удовлетворения исковых требований по основаниям, изложенным в письменных возражениях на исковое заявление, результаты судебной экспертизы не оспаривал.

Представитель третьего лица ООО БТИ «Ваши документы» в судебное заседание явился, полагал иск обоснованным и подлежащим удовлетворению.

Выслушав стороны, допросив эксперта фио, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующему:

По делу установлено, что между АО «Садовые Кварталы» (до дата ОАО «Садовые Кварталы») в лице агента ООО «Магистрат» и ФИО1 был заключен договор участия в долевом строительстве многоквартирного дома от дата 22/03.2/80-2, зарегистрированный Управлением Рорсеетра по г. Москве в установленном порядке.

Удельная стоимость 1 кв.м проектной суммарной площади Квартиры-1 составила 558.000,00 руб. за 1 кв.м. Общая цена Договора-1, определенная на момент его заключения, составила ...00 руб. (п. 3.1 Договора-1).

Удельная стоимость 1 кв.м проектной суммарной площади Квартиры-2 составила 450.000,00 руб. за 1 кв.м. Общая цена Договора-2, определенная на момент его заключения, составила 68.301.000,00 руб. (п. 3.1 Договора-2),

Жилой дом, в котором расположен спорный объект долевого строительства, введен в эксплуатацию дата, что подтверждается Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию, объекту долевого строительства присвоен адрес: адрес.

Как следует из искового заявления, пояснений представителя истца площадь жилых помещений по сравнению с проектной площадью увеличилась. Площадь Квартиры 1 (без учета летних помещений) составляет 69,1 кв.м, общая площадь Квартиры-2 (без учета летних помещений) составляет 152,2 кв.м.

дата истцом в адрес ответчика направлено уведомление о готовности объекта к передаче, из которого, в частности, следует, что в связи с увеличением площади помещений и соответственно об увеличении цены договоров, о необходимости произвести доплату по договорам.

дата застройщиком составлен односторонний акт о передаче объекта к вышеуказанному договору участия в долевом строительстве, жилых помещений, квартиры № 92Б с окончательной площадью 69,1 кв.м, квартиры № 93Б с окончательной площадью 152,2 кв.м., указана окончательная цена по договору-1 ...00 руб. по договору-2 - 68.301.000,00 руб.

Истцом в адрес ответчика направлено уведомление о необходимости погасить задолженность в вышеуказанном размере.

В соответствии с п. 3.4 договоров участия в долевом строительстве, при заключении Договора стороны принимают во внимание допускаемую строительными нормами и правилами возможность некоторого расхождения в размерах проектной суммарной площади Объекта, указанной в таблице, определенной в соответствии с проектной документацией, которая взята Сторонами за основу для расчетов по Договору, и фактической площади Объекта по результатам обмеров проведенных кадастровым инженером при выполнении кадастровой деятельности, включающей в себя площади помещений Объекта с учетом встроенных шкафов, холодных кладовых и других помещений в Объекте, включая летние (лоджии, балконы, веранды, террасы), фактическая площадь которых подсчитывается с согласно п.2.1. настоящего Договора (фактическая площадь Объекта).

Из п.2.1 договора следует, что окончательная площадь объекта, включая площади летних помещений с учетом понижающих коэффициентов (согласно действующим СНиП) будет определена после сдачи многоквартирного дома в эксплуатацию и получения данных по результатам обмеров кадастровым инженером при выполнении кадастровой деятельности).

В случае, если фактическая площадь Объекта станет отличной от проектной суммарной площади более чем на 1%, цена договора определяется (уточняется) Сторонами расчетным путем в соответствии с пунктами 3.4.1, 3.4.2 и 3.4,3 Договора без необходимости дополнительного согласования Сторонами и составления дополнительного соглашения к настоящему Договору (поскольку изменением условий Договора не является). В случае, если согласно результатам кадастровой деятельности кадастрового инженера, разница между фактической площадью Объекта и проектной суммарной площадью квартиры не превысит 1 %, Цена Договора не подлежит уточнению, и Стороны не производят дополнительных взаиморасчетов по цене объекта.

Согласно п. 3.4.1 договора, если в результате окончательного определения площади Объекта фактическая площадь окажется больше проектной суммарной площади Объекта, указанной в Таблице, более чем на 1 %, то цена договора увеличивается на стоимость квадратных метров, составляющих разность между фактической и проектной суммарной площадью Объекта (излишки площади). Участник обязан оплатить излишки площади, по цене, равной стоимости одного квадратного метра указанной в п. 3.1. Оплата производится Участником в течение десяти рабочих дней с момента получения от Застройщика соответствующего уведомления, содержащего сведения о фактической площади Объекта, и счета на оплату, путем перечисления денежных средств на расчетный счет Застройщика. Указанные уведомление и счет на оплату направляются Застройщиком заказным письмом по адресу для корреспонденции Участника, указанному в настоящем Договоре, либо вручаются Участнику лично под расписку. Уведомление и счет, направленные заказным письмом, считаются полученными Участником через 10 календарных дней с даты отправки. Дата отправки определяется по почтовой квитанции о принятии почтового отправления.

В случае просрочки Участника в оплате Излишков площади, Застройщик вправе потребовать от Участника оплатить пени в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей надень исполнения обязательства, от суммы просроченного платежа за каждый день просрочки.

В силу ст. 15 ЖК РФ, общая площадь жилого помещения состоит из суммы площади всех частей такого помещения, включая площадь помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в жилом помещении, за исключением балконов, лоджий, веранд и террас.

Согласно техническому паспорту (техническому описанию), составленному дата общая площадь квартиры № 92Б составляет 69,1 кв.м., жилая площадь 19,7 кв.м., площадь помещений вспомогательного использования 30,6 кв.м., площадь лоджии без учета коэффициента 6.6кв.м. (с коэффициентом 0,5 – 3,3 кв.м.), общая площадь помещения с учетом лоджий, балконов, веранд, террас 69,1 кв.м.

Общая площадь квартиры № 93Б составляет 152,2 кв.м., жилая площадь 23,6 кв.м., площадь помещений вспомогательного использования 50,3 кв.м., площадь лоджии без учета коэффициента 6.6кв.м. (с коэффициентом 0,5 – 3,3 кв.м.), общая площадь помещения с учетом лоджий, балконов, веранд, террас 152,2 кв.м.

Согласно экспликации к поэтажному плату помещения по состоянию на дата, общая площадь квартиры № 92Б составляет 71,13 кв.м., общая площадь квартиры № 93Б составляет 153,17 кв.м.

Определением суда от дата по настоящему гражданскому делу назначена судебная строительно-техническая экспертиза, проведение которой поручено ООО «Центр Независимой Экспертизы и Права», перед экспертами поставлен следующий вопрос: какова фактическая площадь квартир №80,81в доме№11 по адрес в г. Москве на дату обмера, выполненного ООО БТИ «Ваши документ», с указанием толщины межкомнатных перегородок (л.д. 101-102).

Из выводов экспертного заключения следует, что фактическая площадь квартиры №80 в доме№11 по адрес г. Москве на дату обмера, выполненного ООО БТИ «Ваши документы», составила 69,2 кв.м. Толщина межкомнатных перегородок составляет 120мм. Фактическая площадь квартиры№81 в доме №11 по адрес в г. Москве на дату обмера выполненного ООО БТИ «Ваши документы» представлена на 152,5 кв.м. Толщина межкомнатных перегородок составляет 120мм (л.д. 105-142).

У суда не имеется оснований не доверять заключению судебной экспертизы, поскольку эксперт предупреждался об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Таким образом, в соответствии с результатами судебной экспертизы, фактическая площадь квартиры № 92Б (80) меньше, чем площадь, указанная в договоре, проектная. Фактическая площадь квартиры № 93Б (81) больше проектной на 0,47%. (152,5/151,78* 100-100=0,47).

В соответствии с положениями статьи 79 ГПК РФ, при возникновении в процессе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний в различных областях науки, техники, искусства, ремесла, суд назначает экспертизу. Проведение экспертизы может быть поручено судебно-экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.

Согласно статье 86 ГПК РФ, заключение эксперта должно содержать подробное описание проведенного исследования, сделанные в результате его выводы и ответы на поставленные судом вопросы. Заключение эксперта для суда необязательно и оценивается судом по правилам, установленным в статье 67 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации. Несогласие суда с заключением должно быть мотивировано в решении или определении суда.

Выводы экспертов могут быть определенными (категоричными), альтернативными, вероятными и условными. Определенные (категорические) выводы свидетельствуют о достоверном наличии или отсутствии исследуемого факта.

Заключение судебной экспертизы содержит определенные выводы по поставленным судом вопросам.

По смыслу положений статьи 86 ГПК РФ, экспертное заключение является одним из самых важных видов доказательств по делу, поскольку оно отличается использованием специальных познаний и научными методами исследования, тем не менее, суд при наличии в материалах рассматриваемого дела заключения эксперта не может пренебрегать иными добытыми по делу доказательствами, в связи с чем, законодателем в статье 67 ГПК РФ закреплено правило о том, что ни одно доказательство не имеет для суда заранее установленной силы, а в положениях части 3 статьи 86 ГПК РФ отмечено, что заключение эксперта для суда необязательно и оценивается наряду с другими доказательствами.

Однако, это не означает права суда самостоятельно разрешить вопросы, требующие специальных познаний в определенной области науки.

Таким образом, экспертные заключения оцениваются судом по его внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании каждого отдельно взятого доказательства, собранного по делу, и их совокупности с характерными причинно-следственными связями между ними и их системными свойствами.

Суд оценивает экспертное заключение с точки зрения соблюдения процессуального порядка назначения экспертизы, соблюдения процессуальных прав лиц, участвующих в деле, соответствия заключения поставленным вопросам, его полноты, обоснованности и достоверности в сопоставлении с другими доказательствами по делу.

Вопреки доводам представителя истца, не доверять вышеуказанному заключению эксперта у суда не имеется, поскольку экспертиза проводилась компетентным экспертным учреждением в соответствии со ст.ст. 79, 84, 85 ГПК РФ, заключение эксперта отвечает требованиям ст. 86 ГПК РФ, ФЗ "О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации" от 31.05.2001 года N 73-ФЗ (в соответствующей редакции), эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, допрошенный в судебном заседании эксперт фио, выводы, изложенные в вышеуказанном заключении поддержал. Каких-либо объективных и достоверных доказательств необоснованности заключения судебной экспертизы, истцом не представлено.

Суд также принимает во внимание и то, что вышеуказанная рецензия на экспертное заключение выполнена по инициативе истца, при этом составлявшие рецензию лица не были предупреждены судом об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.

Суд не нашел правовых оснований для удовлетворения ходатайства представителя истца о проведении повторной экспертизы, при этом, суд обращает внимание, что сам по себе факт не согласия истца с заключением эксперта, не является основанием для назначения повторной судебной экспертизы.

При этом, суд принимает во внимание разъяснения, содержащиеся в Определении Конституционного Суда РФ от 19.07.2016 г. № 1714-О, в соответствии с которыми, предусмотренное частью второй статьи 87 ГПК РФ правомочие суда назначить повторную экспертизу в связи с возникшими сомнениями в правильности или обоснованности ранее данного заключения либо наличием противоречий в заключениях нескольких экспертов вытекает из принципа самостоятельности суда, который при рассмотрении конкретного дела устанавливает доказательства, оценивает их по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, и на основании этих доказательств принимает решение.

Учитывая вышеизложенное, принимая во внимание, что истцом не представлено относимых и допустимых доказательств, подтверждающих, что фактическая площадь объекта превышает проектную суммарную площадь объекта более чем на 1%, в судебном заседании указанные обстоятельства не установлены, правовых оснований для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика доплаты по вышеуказанному договору участия в долевом строительстве суд не усматривает, в связи с чем, отсутствуют и правовые основания для удовлетворения исковых требований о взыскании с ответчика пени.

В соответствии со ст. 56 ГПК Российской Федерации, содержание которой следует рассматривать в контексте с положениями п. 3 ст. 123 Конституции Российской Федерации и ст. 12 ГПК Российской Федерации, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Анализируя собранные по делу доказательства в их совокупности суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований по вышеуказанным основаниям.

Поскольку суд пришел к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, правовых оснований для взыскания с ответчика в пользу истца расходов по уплате государственной пошлины суд также не усматривает.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ, суд,

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований АО «Интеко» к ФИО1 о взыскании задолженности по оплате цены договора участия в долевом строительстве, неустойки – отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Московский городской суд в течение месяца через Черемушкинский районный суд г. Москвы.

Судья