Дело № 2-7744/2022
УИД № 50RS0026-01-2022-008413-70
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
21 ноября 2022 года
02 декабря 2022 года мотивированное решение
Люберецкий городской суд Московской области в составе председательствующего судьи Неграмотнова А.А., при секретаре Трофимовой Е.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело № 2-7744/2022 по иску ФИО1 к Администрации городского округа Люберцы Московской области, Комитету по управлению имуществом Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области о признании стоимости для выкупа жилого помещения недостоверной, определении цены сделки, обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения, взыскании судебных расходов,
УСТАНОВИЛ:
ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанными требованиями, мотивируя их тем, что она с семьей была вселена в квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора коммерческого найма жилого помещения №-ГО от ДД.ММ.ГГ, заключенного между истцом и Администрацией муниципального образования городской округ Люберцы Московской области.
Указанная квартира была предоставлена истцу и ее семье (сыну ФИО, Супругу ФИО в пользование в связи с отсутствием иного жилого помещения и длительной работой в медицинском учреждении ГБУЗ МО «Люберецкая областная больница в должности врача заведующей терапевтического отделения поликлинического отделения №.
ДД.ММ.ГГ Соглашением между сторонами из договора найма исключен бывший супруг истца ФИО
В настоящее время, с учетом Решения Совета депутатов муниципального образования городской округ Люберцы Московской области № от ДД.ММ.ГГ об утверждении положения о порядке коммерческого использования жилых помещений, находящихся в собственности Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, которым предусмотрен выкуп жилых помещений с рассрочкой, истец имеет намерение выкупить предоставленное ей по договору коммерческого найма указанное жилое помещение.
Однако, предлагаемая цена выкупаемого жилого помещения, составляющая 9 277 000 рублей, на основании отчета об оценке № от ДД.ММ.ГГ <...> по мнению истца, завышена и не соответствует ее рыночной цене.
С указанной оценкой и выкупной ценой истец не согласна, считает ее необоснованно завышенной, недостоверной, поскольку согласно Отчету об оценке, представленному и выполненному по заказу истца <...> № от ДД.ММ.ГГ, рыночная стоимость спорной квартиры составляет 7 563 000 рублей.
Таким образом, соглашение между сторонами о выкупной цене жилого помещения не достигнуто.
Истец с учетом, уточнения иска, после проведенной судебной оценочной экспертизы, просит суд признать стоимость для выкупа жилого помещения, расположенного по адресу <адрес> недостоверной; определить цену для совершения сделки купли-продажи указанного жилого помещения в размере 7 722 815 рублей, обязать Комитет по управлению имуществом Администрации городской округ Люберцы Московской области в течение 10 календарных дней со дня вступления в законную силу решения суда заключить с истцом договор купли-продажи указанного жилого помещения по цене 7 722 815 рублей на условиях, предусмотренных Решением Совета депутатов муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области № от ДД.ММ.ГГ, взыскать с ответчиков расходы по оценке 6 000 рублей, расходы на представителя 40 000 рублей, нотариальные расходы 1 900 рублей, расходы по госпошлине 40 015 рублей.
В судебном заседании представитель истца настаивала на удовлетворении иска.
Представитель ответчиков возражал против иска по доводам, изложенным в отзыве на иск, указал, что решение о продаже истцу спорной квартиры не принято из-за несогласования стоимости выкупаемого имущества.
Суд, выслушав представителей сторон, исследовав материалы дела, полагает, что требования не подлежат удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно ч. 1 ст. 27 Конституции Российской Федерации каждый, кто законно находится на территории Российской Федерации, имеет право свободно передвигаться, выбирать место пребывания и место жительства.
В силу ст. 40 Конституции РФ, каждый имеет право на жилище. Никто не может быть произвольно лишен жилища.
В соответствии со ст. 11 Жилищного Кодекса РФ защита нарушенных жилищных прав осуществляется судом в соответствии с подведомственностью дел, установленной процессуальным законодательством.
Судом установлено, что ФИО1 с семьей была вселена в квартиру, расположенную по адресу: <адрес>, на основании договора коммерческого найма жилого помещения №-ГО от ДД.ММ.ГГ, заключенного между истцом и Администрацией муниципального образования городской округ Люберцы Московской области.
Указанная квартира была предоставлена истцу и ее семье (сыну ФИО, супругу ФИО) в пользование в связи с отсутствием иного жилого помещения и длительной работой в медицинском учреждении ГБУЗ МО «Люберецкая областная больница в должности врача заведующей терапевтического отделения поликлинического отделения №.
ДД.ММ.ГГ Соглашением между сторонами из договора найма исключен бывший супруг истца ФИО в связи с расторжением брака.
В настоящее время с учетом решения Совета депутатов муниципального образования Люберецкий муниципальный район Московской области № от ДД.ММ.ГГ об утверждении положения о порядке коммерческого использования жилых помещений, находящихся в собственности Администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, которым предусмотрен выкуп жилых помещений с рассрочкой, истец имеет намерение выкупить предоставленное ей по договору коммерческого найма указанное жилое помещение.
ФИО1 обратилась в администрацию городского округа Люберцы ДД.ММ.ГГ с заявлением о выкупе вышеуказанной квартиры.
Ответчик произвел оценку объекта продажи и согласно отчету об оценке № от ДД.ММ.ГГ <...> рыночная стоимость выкупаемого жилого помещения на ДД.ММ.ГГ составляет 9 277 000 рублей.
Письмом от ДД.ММ.ГГ Администрация городского округа Люберцы сообщила истцу о готовности предварительного договора купли-продажи жилого помещения на основании указанного отчета об оценке и рекомендовано истцу обратиться в Комитет по управлению имуществом. Ранее письмом от ДД.ММ.ГГ Администрация сообщила истцу о том, что в случае согласия на выкуп квартиры по цене, определенной отчетом об оценке, Комиссия по жилищным вопросам рассмотрит вопрос о выкупе жилого помещения.
Истец, не согласившись с отчетом об оценке, была произведена самостоятельная оценка спорной квартиры. В соответствии с Отчетом об оценке <...>», представленному и выполненному по заказу истца № от ДД.ММ.ГГ, рыночная стоимость спорной квартиры на ДД.ММ.ГГ 7 563 000 рублей.
Соглашение о выкупной стоимости спорной квартиры, между истцом и ответчиком не достигнуто.
В рамках рассматриваемого дела судом была назначена и проведена оценочная экспертиза, проведение которой было поручено экспертам ООО «Центр судебных экспертиз». Согласно заключению судебной экспертизы рыночная стоимость спорной квартиры по состоянию на ДД.ММ.ГГ составляет 7 722 815 рублей.
В силу ст. 10 ЖК РФ, жилищные права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами и иными правовыми актами, а также из действий участников жилищных отношений, которые хотя и не предусмотрены такими актами, но в силу общих начал и смысла жилищного законодательства порождают жилищные права и обязанности.
В соответствии с ч. 1 ст. 288 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственник осуществляет права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ему жилым помещением в соответствии с его назначением.
В соответствии со ст. 209 Гражданского кодекса Российской Федерации, собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.
В силу п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
Согласно п. 1 ст. 432 Гражданского кодекса Российской Федерации существенным условием договора является условие о предмете договора. Более того, в соответствии с п. 2 ст. 455 Гражданского кодекса Российской Федерации цена товара также является существенным условием договора купли-продажи имущества.
В соответствии с п. 1 ст. 16 Федерального закона от ДД.ММ.ГГ N 131-ФЗ (ред. от 14.07.2022) «Об общих принципах организации местного самоуправления в Российской Федерации" владение, пользование и распоряжение имуществом, находящимся в муниципальной собственности муниципального, городского округа, относится к вопросам местного значения.
Договор коммерческого найма представляет собой гражданско-правовой договор, на который не распространяются нормы жилищного законодательства.
Решением Совета депутатов муниципального образования городской округ Люберцы № от ДД.ММ.ГГ об утверждении положения о порядке коммерческого использования жилых помещений, находящихся в собственности Администрации муниципального утверждены «Положения о порядке коммерческого использования жилых помещений, находящихся в собственности муниципального образования городской округ Люберцы Московской области».
В соответствии с п. 4.1 Положения наниматель имеет право выкупа жилого помещения (квартиры) муниципального жилищного фонда, предоставленного но договору коммерческого найма, заключенному на срок более 1 (одного) года, на условиях и порядке, предусмотренных настоящим Положением.
Согласно п. 4.9 указанных Положений, в случае положительного решения Комиссии Комитет по управлению имуществом администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области подготавливает проект постановления администрации о продаже жилого помещения, занимаемого по договору коммерческого найма, и согласовывает его в установленном порядке с иными отраслевыми (функциональными) органами администрации муниципального образования городской округ Люберцы Московской области.
Между тем названное Положение не содержит обязанности по принятию органом местного самоуправления положительного решения.
Стоимость жилых помещений, входящих в муниципальный жилищный фонд муниципального образования городской округ Люберцы Московской области, предоставляемых гражданам по договору купли-продажи, определяется в соответствии с Федеральным законом от 29.07.1998 года N 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» на основании экспертной оценки рыночной стоимости жилого помещения, проводимой независимым оценщиком (п. 4.10 Положения).
Согласно п. 4.5 Положения администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области для рассмотрения вопроса о выкупе жилого помещения, предоставленного по договору коммерческого найма, самостоятельно: - запрашивает выписку из ЕГРН о наличии или отсутствии в собственности жилых помещений на территории Московской области на каждого члена семьи Нанимателя; - запрашивает документы, подтверждающие регистрацию по месту жительства или по месту пребывания: выписку из домовой книги по месту жительства, финансовый лицевой счет; - предоставляет сведения об отсутствии задолженности по договору коммерческого найма; - производит оценку рыночной стоимости жилого помещения в соответствии с действующим законодательством.
Документы, указанные в настоящем пункте, Заявитель вправе представить по собственной инициативе, за исключением оценки рыночной стоимости жилого помещения.
Согласно п.4.8 Положения общественная комиссия по жилищным вопросам при администрации вправе отказать в заключении договора купли-продажи жилого помещения в случае недобросовестного исполнения своих обязанностей нанимателя, в том числе при наличии задолженности по оплате жилищно-коммунальных услуг и плате за коммерческий найм жилого помещения.
Таким образом, администрация выражает свое волеизъявление вформе решения межведомственной комиссии.
Данного решения Комиссия не принимала.
Установив в целях заключения договора купли-продажи жилого помещения- квартиры по адресу: <адрес> рыночную стоимость в размере 7 722 815 рублей, с которой не согласен ответчик, и требуя от продавца установления указанной стоимости квартиры, истец тем самым понуждает ответчика к заключению договора купли-продажи квартиры за указанную им сумму на основании проведенной судебной оценочной экспертизы, а понуждение к заключению договора собственника жилого помещения не допускается, за исключением, когда обязанность заключить договор купли-продажи спорной квартиры предусмотрена законом.
Статьей 12 Федерального закона от 29.07.1998 N 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации" итоговая величина рыночной или иной стоимости объекта оценки, указанная в отчете, составленном по основаниям и в порядке, которые предусмотрены настоящим Федеральным законом, признается достоверной и рекомендуемой для целей совершения сделки с объектом оценки, если в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, или в судебном порядке не установлено иное.
В случае наличия спора о достоверности величины рыночной или иной стоимости объекта оценки, установленной в отчете, в том числе и в связи с имеющимся иным отчетом об оценке этого же объекта, указанный спор подлежит рассмотрению судом, арбитражным судом в соответствии с установленной подведомственностью, третейским судом по соглашению сторон спора или договора или в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, регулирующим оценочную деятельность.
Суд, арбитражный суд, третейский суд вправе обязать стороны совершить сделку по цене, определенной в ходе рассмотрения спора в судебном заседании, только в случаях обязательности совершения сделки в соответствии с законодательством Российской Федерации (статья 13 указанного закона).
Ответчик не возражал заключить договор купли-продажи спорного жилого помещения по определенной им цене 9 277 000 рублей, с которой не согласилась истец, при этом, администрация муниципального образования городской округ Люберцы Московской области вправе осуществлять права владения, пользования и распоряжения принадлежащим ей жилищным фондом по собственному усмотрению.
Сдача жилого помещения в коммерческий наем не влечет передачу права собственности на него. Предоставление жилых помещений по договору купли-продажи нанимателям жилых помещений по договору коммерческого найма является правом, а не обязанностью собственника помещения. Вопросы представления жилых помещений по договору купли-продажи рассматриваются Комиссией по жилищным вопросам, полномочия по вынесению решения по указанному вопросу находится в компетенции администрации городского округа Люберцы и суд не вправе подменять своими решениями их полномочия.
При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что у ответчика отсутствует обязанность заключить с истцом договор купли-продажи квартиры, исходя только из факта пользования покупателем спорным жилым помещением по договору социального найма.
На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ, суд
РЕШИЛ:
Исковые требования ФИО1 к Администрации городского округа Люберцы Московской области о признании стоимости для выкупа жилого помещения, расположенного по адресу: <адрес> недостоверной, определении цены сделки, обязании заключить договор купли-продажи жилого помещения, взыскании судебных расходов– оставить без удовлетворения. В иске отказать.
Решение может быть обжаловано в Московский областной суд через Люберецкий городской суд в месячный срок со дня его изготовления в окончательной форме.
Судья А.А. Неграмотнов