Дело № 2а-2520/2022г.
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
15 сентября 2022 года г. Элиста
Элистинский городской суд Республики Калмыкия в составе
председательствующего судьи Надбитовой Г.П.,
при секретаре Чедыровой Э.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному иску ФИО3 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о признании незаконными действий по отказу в перезаключении договора аренды,
УСТАНОВИЛ :
ФИО3 обратилась в суд с указанным административным иском, мотивируя тем, что 01 октября 2010г. Агентство по земельным участкам, управление и распоряжение которыми осуществляется Республикой Калмыкия, заключило с ООО «Бетонинвест» договор аренды № 740-д/а земельных участков, расположенных по адресу: <...> предоставленных для комплексного освоения в целях жилищного строительства. В связи с ликвидацией Агентства, его полномочия перешли к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия (далее Министерство). В соответствии с Договором об уступке прав и обязанностей права арендатора переданы от ООО «Бетонинвест» к ФИО1, 21 сентября 2017г. ФИО1 переуступила ей права и обязанности по вышеуказанному договору аренды. 24 декабря 2020г. она обратилась в Минис- терство с заявлением о продлении договора аренды, письмом от 30 декабря 2020г. № ТБ-10/ 4566 ей отказали в продлении, в связи с отсутствием объекта капитального строительства. 30 июня 2022г. она повторно направила в Министерство заявление, сославшись на Федеральный закон от 01 апреля 2020г. № 98 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения или ликвидации чрезвычайных ситуаций»; письмом от 25 июля 2022г. Министерство уведомило ее об отказе от дальнейшего исполнения обязательств по Договору. Считает отказы Министерства незаконными, просила суд признать незаконным отказ Министерства в перезаключении договора аренды земельного участка, находящегося на территории г. Элисты Республики Калмыкия № 740-д/а от 01 октября 2010г., с кадастровым номером , площадью 51 кв.м, расположенного по адресу: <...> предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства; возложить на Министерство обязанность продлить с ФИО3 договор аренды земельного участка, находящегося на территории г. Элисты Республики Калмыкия № 740-д/а от 01 октября 2010г., с кадастровым номером , площадью 51 кв.м, расположенного по адресу: <...> предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, сроком на 3 года без проведения торгов путем заключения дополнительного соглашения.
30 августа 2022г. ФИО3 уточнила исковые требования, указав, что считает отказы Министерства в заключении дополнительного соглашения о продлении договора аренды незаконными и необоснованными, так как отказы от 25 июля 2022г. и 30 декабря 2020г. взаимосвязаны.
14 сентября 2022г. ФИО3 уточнила исковые требования, указав, что Министерством не учтено, что она является собственником земельного участка с кадастровым номером , соседнего со спорным земельным участком, на котором расположено здание бистро-кафе, находящего в ее собственности. На спорном земельном участке она возвела строение, которое является неотъемлемой частью здания бистро-кафе. Считает, что Министерство обязано предоставить ей спорный земельный участок в аренду, как собственнику здания. Кроме того, за продлением договора аренды она обращалась в Министерство в период действия Федерального закона от 14 марта 2022г. № 58 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации». Просит суд признать незаконным отказ Министерства в перезаключении договора аренды земельного участка, находящегося на территории г. Элисты Республики Калмыкия № 740-д/а от 01 октября 2010г., с кадастровым номером площадью 51 кв.м, расположенного по адресу: <...> предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства; возложить на Министерство обязанность продлить с ней договор аренды земельного участка, находящегося на территории г. Элисты Республики Калмыкия № 740-д/а от 01 октября 2010г., с кадастровым номером площадью 51 кв.м, расположенного по адресу: <...> предназначенного для комплексного освоения в целях жилищного строительства, сроком на 3 года без проведения торгов путем заключения дополнительного соглашения.
Представитель административного истца ФИО4 просит суд рассмотреть дело в их отсутствие, настаивает на удовлетворении иска (заявление от 15 сентября 2022г.).
Представитель административного ответчика ФИО5 просит суд рассмотреть дело в их отсутствие, в удовлетворении иска отказать (заявление от 15 сентября 2022г.).
Исследовав материалы дела, суд считает исковые требования подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.
По части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.
В соответствии с ч.ч. 1,5,8 ст. 219 Кодекса административного судопроизводства РФ административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.
По ст. 10 Земельного кодекса РФ к полномочиям субъектов Российской Федерации относятся резервирование, изъятие земельных участков для нужд субъектов Российской Федерации; разработка и реализация региональных программ использования и охраны земель, находящихся в границах субъектов Российской Федерации; иные полномочия, не отнесенные к полномочиям Российской Федерации или к полномочиям органов местного самоуправления. Субъекты Российской Федерации осуществляют управление и распоряжение земельными участками, находящимися в собственности субъектов Российской Федерации.
Согласно ст. 2 Закона Республики Калмыкия от 20 ноября 2015г. № 147-У-З «О перераспределении полномочий по управлению и распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена на территории города Элисты Республики Калмыкия» уполномоченный Правительством Республики Калмыкия орган исполнительной власти Республики Калмыкия в сфере управления и распоряжения земельными участками осуществляет полномочия органов местного самоуправления г. Элисты Республики Калмыкия по распоряжению земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории г. Элисты.
По п. 1 «Положения о Министерстве», утвержденного Постановлением Правительства Республики Калмыкия от 20 февраля 2013г. № 65, Министерство является органом исполнительной власти Республики Калмыкия, осуществляющим от имени Республики Калмыкия правомочия собственника по управлению и распоряжению имуществом, находящимся в собственности Республики Калмыкия, а также земельными участками, находящимися в собственности Республики Калмыкия, государственная собственность на которые не разграничена, расположенными на территории г. Элисты, в пределах, установленных законодательством.
Как следует из материалов дела, 01 октября 2010г. Агентством по земельным участкам, управление и распоряжение которыми осуществляется Республикой Калмыкией, с ООО «Бетонинвест» заключен договор аренды земельного участка № 740-д/, по которому обществу передан земельный участок с кадастровым номером 08:14:0:118 площадью 481 762 кв.м, используемый для комплексного освоения в целях жилищного строительства, расположенный по адресу: Республика Калмыкия г. Элиста жилой комплекс 9 микрорайона. В Дополнительном соглашении к договору аренды указан перечень земельных участков, переданных в аренду, в том числе спорный земельный участок с кадастровым номером площадью 51 кв.м.
21 сентября 2017г. спорный земельный участок с кадастровым номером , площадью 51 кв.м передан ФИО3 (договор о передаче (уступке) прав и обязанностей по договору аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности).
Постановлением Администрации г. Элисты Республики Калмыкия от 08 июня 2022г. № 1009 истице предоставлено разрешение на условно разрешенный вид использования земельного участка с кадастровым номером площадью 51 кв.м, расположенного по адресному ориентиру: <...> в зоне жилой застройки первого типа (Ж-1/13), под «предприятия общественного питания, в том числе встроенные и пристроенные к зданиям иного назначения».
24 декабря 2020г. ФИО3 обратилась в Министерство с заявлением о продлении договора аренды на земельный участок с кадастровым номером площадью 51 кв.м, расположенный по адресному ориентиру: <...> сроком на один год.
Письмом от 30 декабря 2020г. Министерство отказало ФИО3 в продлении договора аренды, ссылаясь на отсутствие оснований для перезаключения договора аренды, ссылаясь на то, что согласно сведениям из Единого государственного реестра недвижимости отсутствуют основания для перезаключения договора на новый срок без проведения торгов, предусмотренные п. 2 ст. 39 Земельного кодекса РФ. При этом Министерство уведомило истицу о необходимости в течение трех месяцев передать спорный земельный участок Министерству.
30 июня 2022г. ФИО3 повторно обратилась в Министерство с заявлением о продлении договора аренды, ссылаясь на то, что первоначальное заявление, поданное ею 24 декабря 2020г., подано ею в период действия Федерального закона от 01 апреля 2020г. № 98 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций».
Письмом от 25 июля 2022г. Министерство отказало ФИО3 в продлении договора аренды, ссылаясь на те же доводы.
Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 01 марта 2015г. регулируются главой V.1 Земельного кодекса.
В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 Земельного кодекса договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.
По пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта: 1) собственнику объекта незавершенного строительства, право собственности на который приобретено по результатам публичных торгов по продаже этого объекта, изъятого у предыдущего собственника в связи с прекращением действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности (подпункт 1); 2) собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).
Согласно пункту 21 статьи 3 Федерального закона от 25 октября 2001г. № 137 «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации», в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 01 марта 2015г. или такой земельный участок предоставлен до 01 марта 2015г. в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном статьями 39.14-39.17 Земельного кодекса. Положения данного пункта применяются в случае, если ранее такой земельный участок не предоставлялся любому из предыдущих собственников указанного объекта незавершенного строительства в соответствии с данным пунктом.
Федеральным законом от 23 июня 2014г. № 171 «О внесении изменений в Земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон № 171), в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения как в Земельный кодекс, так и в Гражданский кодекс, который дополнен статьей 239.1, в соответствии с пунктом 1 которой в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности и предоставленного по результатам аукциона, объекты незавершенного строительства, расположенные на таком земельном участке, могут быть изъяты у собственника по решению суда путем продажи с публичных торгов.
В силу пункта 6 статьи 239.1 Гражданского кодекса правила данной статьи применяются также в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, который заключен без проведения торгов в целях завершения строительства объекта незавершенного строительства, при условии, что строительство этого объекта не было завершено.
Таким образом, с учетом пункта 33 статьи 34 Закона № 171, положения статьи 239.1 Гражданского кодекса распространяются также на договор аренды, заключенный после 01 марта 2015г. без проведения аукциона, в целях завершения строительства, в порядке под- пункта 10 пункта 5 и пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса, пункта 21 статьи 3 Закона № 137.
Земельным кодексом установлено, что не может быть предметом аукциона находящийся в государственной или муниципальной собственности земельный участок, на котором расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам (подпункт 8 пункта 8 статьи 39.11).
По пункту 4 статьи 39.16 Земельного кодекса уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов, если на указанном в заявлении о предоставлении земельного участка земельном участке расположены здание, сооружение, объект незавершенного строительства, принадлежащие гражданам или юридическим лицам.
В силу пункта 1 статьи 271 Гражданского кодекса собственник здания, сооружения или иной недвижимости, находящейся на земельном участке, принадлежащем другому лицу, имеет право пользования предоставленным таким лицом под эту недвижимость земельным участком.
Приведенные положения направлены на реализацию основополагающего принципа единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами (подпункт 5 пункта 1 статьи 1 Земельного кодекса).
Таким образом, возможность изъятия такого объекта закон допускает лишь при определенных обстоятельствах, которые подлежат установлению судом в рамках рассмотрения требований публичного собственника участка, заявленных в порядке статьи 239.1 Гражданского кодекса.
В отсутствие такого судебного акта собственник объекта незавершенного строительства вправе требовать заключения с ним договора аренды для завершения строительства.
Данные права публичного собственника земельного участка и собственника расположенного на нем объекта незавершенного строительства связаны между собой, что следует из анализа пункта 5 статьи 1 и подпункта 2 пункта 5 статьи 39.6 Земельного кодекса.
Указанное соответствует правовой позиции, сформулированной в кассационном опре- делении Судебной коллегии по административным делам Верховного Суда Российской Федерации от 19 января 2022г. № 19-КАД21-17-К5.
В судебном заседании установлено, что на спорном земельном участке ФИО3 возведено подсобное помещение площадью 38,4 кв.м (Литер Б технического паспорта здания Бистро-кафе по состоянию на 09 июля 2021г.), являющееся неотъемлемой частью здания кафе, расположенного на земельном участке с кадастровым номером , принадлежащем истице (выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним от 07 декабря 2016г., номер регистрации права собственности 08-08/001-08/001/023/2016-1953/16 от 06 декабря 2016г.).
Из экспертного технического заключения № 037/07 от 24 августа 2022г., выполненного ИП ФИО2, следует, что строение (подсобное помещение), возведенное на земельном участке с кадастровым номером площадью 51 кв.м, является единым объектом капитального строительства со зданием, расположенным на земельном участке с кадастровым номером . Раздел данного здания без демонтажа и нанесения ущерба технически невозможен, так как имеется единая ограждающая конструкция стены с его основанием.
Таким образом, истица в период действия договора аренды возвела на спорном земельном участке строение (подсобное помещение), являющееся неотъемлемой частью здания бистро-кафе, находящегося в ее собственности и расположенное на соседнем земельном участке с кадастровым номером , находящемся в собственности ФИО3.
Исходя из изложенного, отсутствуют правовые основания для отказа ФИО3 в продлении договора аренды.
Кроме того, истица первоначально, 24 декабря 2020г., обращалась в Министерство с заявлением в период действия Федерального закона от 01 апреля 2020г. № 98 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» (далее Федеральный закон № 98).
Статьей 19 Федерального закона № 98 установлено специальное регулирование обязательств, возникших из договоров аренды недвижимого имущества, которые заключены до принятия в 2020г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994г. № 68 «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции Федерального закона от 01 апреля 2020г. № 98) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации.
Постановлениями Администрации г. Элисты № 312 от 27 февраля 2020г., № 553 от 28 марта 2020г. на территории г. Элисты с 19 часов 28 марта 2020г. введен режим функционирования «Чрезвычайная ситуация», в связи с ухудшением эпидемиологической обстановки по новой коронавирусной инфекции (2019-nCoV) на территории г. Элисты.
В соответствии с ч. 6 ст. 19 Федерального закона № 98 до 01 марта 2021г. арендатор земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, вправе потребовать от арендодателя заключения дополнительного соглашения к договору аренды такого земельного участка, предусматривающего увеличение срока действия такого договора, независимо от оснований заключения данного договора аренды, наличия или отсутствия задолженности по арендной плате при условии, что: 1) договор аренды земельного участка заключен до принятия в 2020г. органом государственной власти субъекта Российской Федерации в соответствии со статьей 11 Федерального закона от 21 декабря 1994г. № 68 «О защите населения и территорий от чрезвычайных ситуаций природного и техногенного характера» (в редакции настоящего Федерального закона) решения о введении режима повышенной готовности или чрезвычайной ситуации на территории субъекта Российской Федерации; 2) на дату обращения арендатора с указанным требованием срок действия договора аренды земельного участка не истек либо в суд арендодателем не заявлено требование о расторжении такого договора аренды; 3) на дату обращения арендатора с указанным требованием у уполномоченного органа отсутствует информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустраненных нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании такого земельного участка.
Таким образом, при рассмотрении заявления административного истца Министерству необходимо было руководствоваться положениями Федерального закона от 01 апреля 2020г. № 98 «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации по вопросам предупреждения и ликвидации чрезвычайных ситуаций» и провести проверку заявления ФИО3 на соответствие условиям п. 6 ст. 19 Закона № 98.
В судебном заседании установлено и сторонами не оспаривается, что на дату обращения ФИО3 с заявлением о продлении договора аренды у Министерства отсутствовала информация о выявленных в рамках государственного земельного надзора и неустранённых нарушениях законодательства Российской Федерации при использовании ФИО3 этого земельного участка. Доказательства обратного суду не представлены, в материалах дела таковые отсутствуют.
Следовательно, условия, содержащиеся в ч. 6 ст. 19 Закона № 98, административным истцом соблюдены, а потому Министерству надлежало заключить с истцом дополнительное соглашение к договору аренды земельного участка 740-д/а от 01 октября 2010г., предусматривающее увеличение срока действия такого договора.
Положениями пунктов 7, 8 ст. 19 Закона № 98 определено, что срок, на который увеличивается срок действия договора аренды земельного участка в соответствии с дополнительным соглашением, указанным в части 6 настоящей статьи, определяется арендатором, но не может превышать срок действия договора аренды земельного участка, согласованный сторонами до его увеличения, или три года, если срок действия договора составляет более чем три года. При этом положения пункта 8 статьи 39.8 Земельного кодекса Российской Федерации не применяются. Арендодатель обязан без проведения торгов заключить соглашение, указанное в части 6 настоящей статьи, в срок не позднее чем в течение пяти рабочих дней со дня обращения арендатора с требованием о его заключении.
Срок действия договора аренды № 740-д/а составляет более трех лет и в соответствии с вышеуказанными нормами права должен быть продлен на 3 года путем заключения дополнительного соглашения.
По ч. 2 ст. 227 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации по результатам рассмотрения административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, судом принимается, в том числе решение об удовлетворении полностью или в части заявленных требований о признании оспариваемых решения, действия (бездействия) незаконными. При этом если суд признает их не соответствующими нормативным правовым актам и нарушающими права, свободы и законные интересы административного истца, то указывает на обязанность административного ответчика устранить нарушения прав, свобод и законных интересов административного истца или препятствия к их осуществлению либо препятствия к осуществлению прав, свобод и реализации законных интересов лиц, в интересах которых было подано соответствующее административное исковое заявление.
При установленных в судебном заседании обстоятельствах, учитывая отсутствие правовых оснований для отказа ФИО3 в продлении договора аренды, суд признаёт незаконными отказы Министерства от 25 июля 2022г. и 30 декабря 2020г. в продлении договора аренды, а также в целях своевременного восстановления нарушенного права административного истца, с учетом приведенных правовых норм, суд возлагает на Министерство обязанность продлить договор аренды земельного участка № 740-д/а от 01 октября 2010г. на три года путём заключения дополнительного соглашения к данному договору.
Руководствуясь ст.ст. 175-180 КАС РФ, суд
РЕШИЛ :
Исковые требования ФИО3 к Министерству по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия о признании незаконными действий по отказу в перезаключении договора аренды - удовлетворить.
Признать незаконными отказы Министерства по земельным и имущественным отношениям Республики Калмыкия от 30 декабря 2020г. № ТБ-10/4566, от 25 июля 2022г. № МД-01/1-09-5837 в продлении ФИО3 договора № 740-д/а от 01 октября 2010г. аренды земельного участка с кадастровым номером площадью 51 кв.м, расположенного по адресному ориентиру: <...> предназначенного под «предприятия общественного питания, в том числе встроенные и пристроенные к зданиям иного назначения».
Возложить на Министерство по земельным и имущественным отношениям Рес- публики Калмыкия обязанность продлить ФИО3 договор № 740-д/а от 01 октября 2010г. аренды земельного участка с кадастровым номером площадью 51 кв.м, расположенного по адресному ориентиру: Республика Калмыкия г. Элис- та 9 микрорайон, предназначенного под «предприятия общественного питания, в том числе встроенные и пристроенные к зданиям иного назначения», сроком на три года путём зак- лючения дополнительного соглашения.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Калмыкия в течение месяца со дня принятия решения в окончательной форме через Элистинский городской суд Республики Калмыкия.
Председательствующий Г.П. Надбитова
Решение изготовлено в окончательной форме 19 сентября 2022г.