РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
14 ноября 2022 года г. Самара
Самарский областной суд в составе:
председательствующего судьи Родиной Т.А.,
при секретаре Двинских К.В.
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело № 3а-1792/2022 по административному исковому заявлению Автономной некоммерческой общеобразовательной организации «Православная классическая гимназия» об установлении кадастровой стоимости нежилого здания равной рыночной стоимости,
с участием представителя административного истца по доверенности ФИО1,
установил:
Автономная некоммерческая общеобразовательная организация «Православная классическая гимназия» обратилась в Самарский областной суд с административным исковым заявлением, в котором просила установить кадастровую стоимость нежилого здания с кадастровым номером № равной его рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 19 958 950, 79 руб..
В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником названного объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого существенно превышает размер его рыночной стоимости, тем самым затронуты его права и обязанности как плательщика налога на имущество.
Представитель административного истца ФИО1 в судебном заседании поддержала заявленные требования в соответствии с доводами, изложенными в административном исковом заявлении, с выводами судебной экспертизы не согласилась.
Административные ответчики: Управление Росреестра по Самарской области, Правительство Самарской области, Министерство имущественных отношений Самарской области, заинтересованные лица: ФГБУ ФКП Росреестра в лице ФГБУ ФКП Росреестра по Самарской области, ГБУ СО ЦКО, Администрация г.о. Тольятти не направили в судебное заседание своих представителей, о времени и месте рассмотрения дела извещены надлежащим образом.
Относительно заявленных требований ГБУ СО «ЦКО представило письменный отзыв, дополнительные пояснения, в которых указало, что стоимость нежилого здания в размере 29 856 768,28 руб., определенная заключением эксперта, находится в диапазоне рыночных цен для сегмента рынка, к которому относится рассматриваемый объект недвижимости, в связи с этим оставляет разрешение заявленного требования на усмотрение суда.
. Заслушав представителя административного истца, исследовав материалы дела, суд считает заявленные Автономной некоммерческой общеобразовательной организации «Православная классическая гимназия» требования подлежащими частичному удовлетворению по следующим основаниям.
Согласно части 1 статьи 245 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации юридические лица и граждане вправе обратиться в суд с административным исковым заявлением об оспаривании результатов определения кадастровой стоимости, включая оспаривание решений комиссии по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, а также с административным исковым заявлением об оспаривании действий (бездействия) такой комиссии в случае, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности.
В соответствии с частью 1 статьи 237 Федерального закона № 237 от 3 июля 2016 года «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.
В соответствии с пунктом 6 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации № 28 от 30 июня 2015 года «О некоторых вопросах, возникающих при рассмотрении судами дел об оспаривании результатов кадастровой стоимости объектов недвижимости» с заявлением, административным исковым заявлением (далее - заявление) о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности (абзацы первый и второй статьи 24.18 Закона об оценочной деятельности, статьи 373, 388, 400 НК РФ).
Как следует из материалов дела, Автономной некоммерческой общеобразовательной организации «Православная классическая гимназия» на праве собственности принадлежит нежилое здание с кадастровым номером № площадью 2253,6 кв. м, расположенное по адресу: <адрес>
Кадастровая стоимость указанного нежилого здания определена приказом Министерства имущественных отношений Самарской области № 2451 от 25.11.2021 года по состоянию на 1 января 2021 года в размере 31 855 907,45 руб.
Административный истец, являясь собственником нежилого здания, имеет законный интерес в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере действительной рыночной стоимости.
Считая его кадастровую стоимость завышенной, а свои права нарушенными, 10 августа 2022 года административный истец обратился в суд с заявленными требованиями, рассматриваемыми в рамках данного административного дела.
В обоснование заявленных требований административный истец представил отчет об оценке рыночной стоимости № 1130-21А-2, выполненный ООО «Институт независимой оценки и аудита»25 июля 2022 года, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № определена по состоянию на 1 января 1 января 2021 года в размере 19 958 950,79 руб.
ГБУ СО ЦКО не согласилось с указанным отчетом об оценке, и сославшись на замечания к нему, и ходатайствовало о назначении судебной экспертизы в отношении нежилого здания.
В силу пунктов 1, 3 статьи 77 Кодекса административного судопроизводства в случае возникновения в ходе рассмотрения дела вопросов, требующих специальных знаний, суд назначает экспертизу, которая может быть поручена экспертному учреждению, конкретному эксперту или нескольким экспертам.
Лица, участвующие в деле, вправе предложить суду вопросы, подлежащие разрешению при проведении экспертизы. Окончательный круг вопросов, по которым требуется заключение эксперта, и их содержание определяются судом.
В соответствии с выводами, содержащимися в решении Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2022 года № АКПИ22-93, положения Перечня видов судебных экспертиз, проводимых исключительно государственными судебно-экспертными организациями, не исключают возможность назначения по делу об оспаривании кадастровой стоимости объектов недвижимости судебной оценочной экспертизы и поручение ее проведения вне государственных судебно-экспертных учреждений лицами, обладающими специальными знаниями, но не являющихся государственными судебными экспертами.
Определением суда от 5 сентября 2022 года по делу была назначена судебная экспертиза, производство которой поручено ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО».
По результатам судебной экспертизы, проведенной ООО «Консалтинговый центр «СЛОВО» 7 октября 2022 года, составлено экспертное заключение № 33/2022-СЭ, согласно которому рыночная стоимость нежилого здания с кадастровым номером № по состоянию на 1 января 2021 года составила 29 856 768,28 руб..
Представитель административного ФИО1 не согласилась с заключением эксперта, привела замечания к заключению эксперта и просила назначить повторную судебную экспертизу.
Определением суда от 14 ноября 2022 года в назначении повторной судебной экспертизы судом отказано.
Изучив представленные административным истцом замечания на заключение эксперта, выслушав эксперта ФИО2, суд приходит к следующему.
При проведении экспертизы эксперт руководствовался Федеральным законом «О государственной судебно-экспертной деятельности в Российской Федерации» № 73-ФЗ от 31.05.2001 года, а также Федеральными стандартами оценки в качестве методической базы для исследования. При этом при проведении экспертизы не требуется соблюдения требований, предъявляемых к содержанию и оформлению отчета об оценке.
Подбор аналогов производился экспертом по таким ценообразующим факторам, как назначение ( универсальное здание), местоположение - расположение в жилой зоне г. Тольятти), масштаб (площадь более 700 кв. м), указанные факты отражены на странице 11 экспертного заключения, в связи с чем доводы административного истца о не неясности правил подбора аналогов суд считает необоснованными.
При расчете были введены необходимые корректировки на торг, местоположение по районам, расположение относительно красной линии, масштаб, на наличие производственно-складских помещений, этаж; исключена доля земли из единого объекта недвижимости.
Доводы представителя административного истца о том, что эксперт не учел такие факторы, как «доступ к объекту», «тип парковки», суд считает несостоятельными.
Из пояснений эксперт следует, что для исследуемого объекта такие факторы как «доступ к объекту», «тип парковки» не являются ценообразующими факторами, поскольку очевидно, что доступ к объекту ничем не ограничен и не затруднен; проблема с парковкой отсутствует, поскольку для парковки как внутри территории, так и по границам участка имеется достаточное количество места.
Оценив представленные доказательства, суд приходит к выводу о том, что заключение эксперта является достоверным и допустимым доказательством по делу, оно понятно по своему содержанию, составлено в доступной форме изложения, не содержит суждений, позволяющих иначе переоценить выводы эксперта. Итоговое суждение о рыночной стоимости нежилого здания основано на анализе ценностных характеристик и расчетных показателей стоимости с использованием сравнительного и доходного подходов, что в полной мере согласуется с требованиями федеральных стандартов оценки, в заключении проанализирован объект экспертизы, объекты-аналоги относительно их качественных и количественных характеристик, принятые экспертом аналоги сопоставимы с объектом экспертизы, полученная величина рыночной стоимости соответствует сложившимся условиям рынка на дату оценки, информация в отношении объектов-аналогов указана в экспертном заключении, эксперт предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения.
В связи с изложенным суд признает величину рыночной стоимости нежилого здания в размере 29 856 768,28 руб., определенную экспертным заключением, достоверной.
В связи с этим определенная отчетом об оценке величина рыночной стоимости нежилого здания не может быть принята судом во внимание.
Сведения об изменении кадастровой стоимости на основании решения комиссии или суда, включая дату подачи соответствующего заявления о пересмотре кадастровой стоимости, подлежат внесению в Единый государственный реестр недвижимости в соответствии с Федеральным законом от 13 июля 2015 года N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости".
Из материалов дела следует, что датой обращения административного истца в суд является 10 августа 2022 года, что следует отразить в резолютивной части решения суда.
На основании изложенного, руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд
решил :
Требования Автономной некоммерческой общеобразовательной организации «Православная классическая гимназия» удовлетворить частично
Установить кадастровую стоимость нежилого здания кадастровым номером № площадью 2253,6 кв. м, расположенного по адресу: <адрес> равной рыночной стоимости по состоянию на 1 января 2021 года в размере 29 856 768,28 руб.
Датой обращения административного истца в суд считать 10 августа 2022 года.
Решение может быть обжаловано в четвертый апелляционный суд общей юрисдикции в течение одного месяца со дня изготовления решения суда в окончательной форме
Судья: Т.А.Родина
Мотивированное решение изготовлено 18 ноября 2022 года.