Решение по делу № 2-556/2023 от 03.08.2023 - о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка.

УИД №

гражданское дело №

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

3 августа 2023 года пос. Кавказский, КЧР

Прикубанский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в составе судьи Б.С. Семенова,

при секретаре судебного заседания Т.А. Теунаевой,

рассмотрев в судебном заседании в расположении Прикубанского районного суда Карачаево-Черкесской Республики гражданское дело по исковому заявлению Управления по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска к ФИО1 о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

Требования истца, возражения ответчика и объяснения других лиц, участвующих в деле.

Истец обратился в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

Исковое заявление обосновано тем, что между сторонами наличествуют отношения аренды земельного участка по договору аренды земельного участка от дата №.

Договор аренды заключен на срок до дата .

Договором предусмотрено внесение арендной платы в виде ежеквартальных платежей.

На земельном участке, находящемся во временном владении и пользовании ответчика находятся здания и сооружения, принадлежащие ответчику.

Ответчик не в полном объеме исполняет обязанности арендатора земельного участка, в связи с чем у ответчика имеется задолженность по арендной плате, подлежащая взысканию с ответчика в пользу истца.

Истцом заявлены следующие исковые требования:

взыскать в пользу Управления по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования Адрес с ФИО 2 задолженность по договору аренды земельного участка в размере 94121,79 руб., из которых:

- арендная плата за период с дата по дата в размере 237888,30 руб.;

- неустойка за неисполнение обязательств по внесению арендной платы за период с дата по дата в размере 703324,49 руб.

Ответчик ФИО 1 представила в суд письменные возражения, в которых указывает на пропуск истцом срока исковой давности, предусмотренного статьей 196 ГК РФ, в связи с чем полагает, что задолженность по арендной плате не подлежит взысканию в полном объеме, а задолженность по неустойке составляет 36779,77 руб. за период с дата по дата .

Также ответчик ссылается на необходимость применения норм Постановления Правительства Российской Федерации от дата № и ст. 333 ГК РФ.

Ответчик в письменных возражениях просит в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме.

Представитель истца - Управления по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования Адрес , ответчик ФИО 1, представители третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора – Управления Росреестра по Карачаево-Черкесской Республике, филиала ППК «Роскадастр» по Карачаево-Черкесской Республике, извещенные о времени и месте судебного разбирательства, в судебное заседание не явились, об отложении судебного заседания не просили.

Судебное разбирательство проведено в отсутствие указанных лиц по правилам статьи 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Гражданское дело рассмотрено Прикубанским районным судом Карачаево-Черкесской Республики по правилам территориальной подсудности, предусмотренным статьей 28 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации – по месту жительства ответчика.

Фактические и иные обстоятельства дела, установленные судом.

Судом установлено, что ФИО1 на праве собственности с 12 января 2011 года принадлежат недвижимые вещи, находящиеся на земельном участке с кадастровым номером 09:04:0101212:35, расположенные по адресу: Адрес

- навес с кадастровым номером №;

- здание кафе с кадастровым номером №;

- здание магазина с кадастровым номером №.

Площадь земельного участка с кадастровым номером №, расположенного по адресу: Адрес , составляет 543 кв.м.

дата Министерством имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики (далее по тексту – Министерство) и ФИО 1 заключен договор аренды земельного участка № (далее – Договор №), который предусматривает, что:

- Министерство, являющееся арендодателем, предоставляет, а ФИО 1, являющаяся арендатором, принимает во владение и пользование земельный участок с кадастровым номером 09:04:0101212:0035, площадью 543 кв.м., расположенный по адресу: Адрес (пункт 1.1 Договора №);

- Договор № заключен на срок до дата (пункт 1.2 Договора №).

- ежеквартальная сумма арендной платы составляет 16629,30 руб. и рассчитывается как произведение ставки арендной платы и площади земельного участка (пункт 2.1 Договора №);

- размер арендной платы пересматривается при изменении ставок арендной платы в соответствии с законодательством Карачаево-Черкесской Республики (пункт 2.2 Договора №);

- арендная плата подлежит внесению за каждый квартал вперед не позднее пятнадцатого числа первого месяца квартала (пункт 2.3 Договора №);

- в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения ФИО 1 обязательства по внесению арендной платы он уплачивает арендодателю неустойку в размере 0,1 процента от квартального размера арендной платы за каждый день просрочки (пункт 5.1 Договора №).

дата земельный участок передан ФИО 1 представителем арендодателя, о чем составлен акт приема-передачи земельного участка.

Договор № был зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости дата .

Суд отмечает, что в соответствии с абзацем 3 пункта 10 статьи 3 Федерального закона от дата N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (в редакции, действовавшей на момент заключения Договора №) и статьей 5 Закона Карачаево-Черкесской Республики от дата N 61-РЗ "Особенности регулирования земельных отношений в Карачаево-Черкесской Республике" (в редакции, действовавшей на момент заключения Договора №) на дату заключения Договора № распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена в муниципальном образовании Адрес , входило в компетенцию соответствующего республиканского органа исполнительной власти.

Согласно пункту 2 статьи 3.3 Федерального закона от дата N 137-ФЗ и пунктом 2 статьи 6 Закона Карачаево-Черкесской Республики от дата N 61-РЗ распоряжение земельными участками, государственная собственность на которые не разграничена, осуществляется органом местного самоуправления городского округа в отношении земельных участков, расположенных на территории городского округа.

Из Положения Управления по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования Адрес (далее – Управление), утв. решением Думы муниципального образования Адрес дата следует, что Управление:

- от имени муниципального образования Адрес осуществляет управление и распоряжением земельными участками государственная собственность на которые не разграничена, находящимися на территории муниципального образования (пункт 2.3.1);

- выполняет функции арендодателя при сдаче в аренду земельных участков государственная собственность на которые не разграничена, находящихся на территории муниципального образования Адрес (пункт дата ).

Основываясь на приведенных нормах закона, суд считает, что осуществление функций арендодателя по Договору № входит в компетенцию истца, являющегося правопреемником Министерства имущественных и земельных отношений Карачаево-Черкесской Республики в соответствующем правоотношении.

Из материалов, представленных истцом, следует, что размер ежеквартальной арендной платы за рассматриваемый период составлял 18299,10 руб.

Суд отмечает, что указанный размер соответствует условиям пункта 2.1 Договора № и базовой ставке годовой арендной платы за 1 кв.м. за использование земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, в муниципальном образовании Адрес , утв. Постановлением Правительства Карачаево-Черкесской Республики от дата N 480 для зоны № при использовании земельного участка под кафе, составлявшей 134,8 руб.

Вышеуказанный размер ежеквартальной арендной платы рассчитывается следующим образом: 134,8 * 543/4 и образует сумму, равную 18299,10 руб. Указанный размер арендной платы ответчиком не оспаривается.

Истец указывает на то, что у ответчика имеется задолженность по ежеквартальным арендным платежам за период с дата по дата в размере 237888,30 руб. Указанная задолженность ответчиком не оспаривается, доказательств оплаты указанной задолженности суду не представлено.

При этом истец указывает на то, что ответчиком внесены платежи по арендной плате за период с дата по дата , в том числе:

- дата в сумме 237888,30 руб. по платежному поручению № с указанием периода оплаты с дата по дата ;

- дата в сумме 73196,40 руб. по платежному поручению № с указанием периода оплаты с дата по дата ;

- дата в сумме 18500 рублей по платежному поручению № с указанием периода оплаты с дата по дата ;

- дата в сумме 18300 рублей по платежному поручению № с указанием периода оплаты с дата по дата .

Истец оговаривает в исковом заявлении, что задолженность по арендной плате за период с дата по дата погашена в полном объеме на момент предъявления исковых требований.

Указанные обстоятельства не оспариваются ответчиком и подтверждаются материалами гражданского дела, в том числе данными бухгалтерского учета истца.

Из представленного расчета задолженности и неустойки, предусмотренной пунктом 5.1 Договора №, следует, что истцом на сумму задолженности по арендной плате исчислена неустойка:

- за период с дата по дата - в размере 545075,28 руб.;

- за период с дата по дата – в размере 158249,21 руб.

Законы, которыми руководствуется суд при принятии решения.

Исходя из основания и предмета иска, возражений ответчика, исследованных материалов гражданского дела, суд полагает, что к рассматриваемым правоотношениям подлежат применению следующие нормы права.

Для квалификации правоотношений, сложившихся между сторонами, подлежат применению нормы главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Так, по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование (пункт 1 статьи 606 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Арендодателем может быть собственник соответствующего имущества, а также лица, управомоченные законом или собственником (статья 608 ГК РФ).

Положениями статьи 609 ГК РФ, пункта 2 статьи 26 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрено, что договор аренды земельного участка заключается в письменной форме и подлежит государственной регистрации.

Обязанность арендатора своевременно вносить арендную плату на условиях и в размере, предусмотренном договором аренды, прямо установлена пунктом 1 статьи 614 ГК РФ.

Поскольку ответчиком в разное время исполнялись однородные обязательства, суд полагает необходимым обратиться к пункту 1 статьи 319.1 ГК РФ, согласно которой в случае, если исполненного должником недостаточно для погашения всех однородных обязательств должника перед кредитором, исполненное засчитывается в счет обязательства, указанного должником при исполнении или без промедления после исполнения.

Истцом предъявлены требования о взыскании неустойки в связи с просрочкой ответчика по уплате арендных платежей. Суд считает, что при рассмотрении указанных требований следует применять нормы параграфа 2 главы 23 ГК РФ.

Так неустойкой (штрафом, пеней) признается определенная законом или договором денежная сумма, которую должник обязан уплатить кредитору в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения обязательства, в частности в случае просрочки исполнения (пункт 1 статьи 330 ГК РФ).

Соглашение о неустойке должно быть совершено в письменной форме независимо от формы основного обязательства (пункт 1 статьи 331 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 333 ГК РФ следует, что если подлежащая уплате неустойка явно несоразмерна последствиям нарушения обязательства, суд вправе уменьшить неустойку.

При оценке соразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства необходимо учитывать, что никто не вправе извлекать преимущества из своего незаконного поведения, а также то, что неправомерное пользование чужими денежными средствами не должно быть более выгодным для должника, чем условия правомерного пользования (пункты 3, 4 статьи 1 ГК РФ). Доказательствами обоснованности размера неустойки могут служить, в частности, данные о среднем размере платы по краткосрочным кредитам на пополнение оборотных средств, выдаваемым кредитными организациями лицам, осуществляющим предпринимательскую деятельность, либо платы по краткосрочным кредитам, выдаваемым физическим лицам, в месте нахождения кредитора в период нарушения обязательства, а также о показателях инфляции за соответствующий период. Установив основания для уменьшения размера неустойки, суд снижает сумму неустойки (пункт 75 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 7 "О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств").

Ответчик в представленных письменных возражениях указывает на пропуск истцом срока исковой давности, что приводит суд к выводу о необходимости применения норм главы 12 ГК РФ.

Так согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения (пункт 2 статьи 199 ГК РФ).

Из пункта 1 статьи 200 ГК РФ следует, что течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

Срок давности по искам о просроченных повременных платежах (проценты за пользование заемными средствами, арендная плата и т.п.) исчисляется отдельно по каждому просроченному платежу (пункт 24 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от дата N 43 "О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности").

Согласно пункту 1 статьи 207 ГК РФ с истечением срока исковой давности по главному требованию считается истекшим срок исковой давности и по дополнительным требованиям (проценты, неустойка, залог, поручительство и т.п.), в том числе возникшим после истечения срока исковой давности по главному требованию.

Поскольку ответчиком заявлены возражения относительно начисления неустойки за период действия моратория в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации от дата №, суд анализирует возможность применения соответствующих норм закона к предъявленным исковым требованиям.

Так, согласно ст. 9.1 Федерального закона от дата N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)", для обеспечения стабильности экономики в исключительных случаях (при чрезвычайных ситуациях природного и техногенного характера, существенном изменении курса рубля и подобных обстоятельствах) Правительство Российской Федерации вправе ввести мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, на срок, устанавливаемый Правительством Российской Федерации.

Постановлением Правительства Российской Федерации от дата N 497 "О введении моратория на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами" на шесть месяцев установлен мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлению кредиторов в отношении отдельных должников.

Согласно п. 1 данного Постановления вводится мораторий на возбуждение дел о банкротстве по заявлениям, подаваемым кредиторами, в отношении юридических лиц и граждан, в том числе индивидуальных предпринимателей.

В силу подп. 2 п. 3 ст. 9.1 Закона о банкротстве на срок действия моратория в отношении должников, на которых он распространяется, наступают последствия, предусмотренные абз. 5 и 7 - 10 пункта 1 статьи 63 названного закона. В частности, не начисляются неустойки (штрафы, пени) и иные финансовые санкции за неисполнение или ненадлежащее исполнение денежных обязательств и обязательных платежей, за исключением текущих платежей (абз. 10 п. 1 ст. 63 Закона о банкротстве).

В пункте 7 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от дата N 44 "О некоторых вопросах применения положений статьи 9.1 Федерального закона от дата N 127-ФЗ "О несостоятельности (банкротстве)" указано, что в период действия моратория проценты за пользование чужими денежными средствами (статья 395 Гражданского кодекса Российской Федерации, неустойка (статья 330 Гражданского кодекса Российской Федерации), пени за просрочку уплаты налога или сбора (статья 75 Налогового кодекса Российской Федерации), а также иные финансовые санкции не начисляются на требования, возникшие до введения моратория, к лицу, подпадающему под его действие (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве).

В частности, это означает, что не подлежит удовлетворению предъявленное в общеисковом порядке заявление кредитора о взыскании с такого лица финансовых санкций, начисленных за период действия моратория. Лицо, на которое распространяется действие моратория, вправе заявить возражения об освобождении от уплаты неустойки (подпункт 2 пункта 3 статьи 9.1, абзац десятый пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве) и в том случае, если в суд не подавалось заявление о его банкротстве.

Поскольку постановление Правительства Российской Федерации от дата N 497 вступило в силу дата , срок действия моратория установлен до дата , то финансовая санкция в виде неустоек не подлежит начислению с дата до дата .

При этом, суд отмечает, что мораторий на начисление неустойки не применяется к неустойке, начисленной на текущие платежи, то есть на платежи, обязанность по уплате которых возникла после введения вышеуказанного моратория, то есть в период с 1 апреля до дата .

Выводы суда, вытекающие из установленных им обстоятельств дела.

Суд квалифицирует отношения между сторонами, как правоотношение по аренде земельного участка, основываясь на нормах статей 606, 608, 609 ГК РФ и, исходя из следующего:

- между сторонами в письменной форме заключен договор аренды земельного участка;

- сторонами в Договоре № достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора аренды земельного участка – предмету, сроку, цене, указаны сведения, позволяющие точно установить имущество, переданное во временное владение и пользование арендатора;

- договор аренды зарегистрирован в Едином государственном реестре недвижимости;

- земельный участок фактически передан арендодателем арендатору, на что указывает наличие акта приема-передачи и нахождение на земельном участке недвижимых вещей, принадлежащих арендатору.

В том, числе арендные правоотношения имели место в период с дата по дата .

Из изложенного следует, что у арендатора имелась обязанность по уплате арендных платежей, как установлено судом в размере 18299,10 ежеквартально не позднее 15 числа каждого квартала.

Приведенный истцом расчет задолженности по арендным платежам, предусмотренным Договором №, ответчиком не оспорен, соответствует положениям договора аренды и является арифметически верным.

Суд констатирует, что у ответчика имеется задолженность по арендным платежам в размере 237888,30 руб. за период с дата по дата .

Исковое заявление подано в суд дата , а значит срок исковой давности, установленный статьей пунктом 1 статьи 196 ГК РФ, применительно к вышеуказанным арендным платежам истек.

При этом, учитывая то, что арендные платежи являются повременными, суд полагает началом течения срока исковой давности, момент истечения срока внесения арендного платежа, а это означает, что срок исковой давности истек по всем арендным платежам за вышеприведенный период, не позже дата .

О восстановлении срока исковой давности истцом не заявлено, сведений о перерыве срока исковой давности, его не течении в какой-либо период, его приостановлении в соответствии с положениями 202, 203, 204 ГК РФ, в материалах гражданского дела не имеется.

Ответчиком заявлено о применении исковой давности к исковым требованиям, и суд приходит к выводу о том, что задолженность по арендным платежам в размере 237888,30 руб. за период с дата по дата взысканию с ответчика не подлежит.

Поскольку срок исковой давности истек по требованию о взыскании вышеуказанных арендных платежей, то он согласно норме статьи 207 ГК РФ является истекшим и по требованию о взыскании неустойки, исчисленной на сумму вышеуказанных арендных платежей.

Таким образом, не подлежит взысканию с ответчика неустойка в размере 545075,28 руб., исчисленная из задолженности по аренде в размере 237888,30 руб. за период с дата по дата .

Исходя из тех же положений закона, суд полагает не подлежащей взысканию с ответчика неустойку, исчисленную за период, находящийся за пределами трех лет, исчисленных с даты подачи искового заявления, то есть за период с дата до дата в размере 112264,99 руб.

Таким образом, суду следует обсудить вопрос о взыскании с ответчика неустойки за период с дата по дата .

Ответчиком представлен расчет неустойки за вышеуказанный период. Расчет произведен с учетом размера арендных платежей, задолженности, платежей, произведенных ответчиком, размера договорной неустойки, периодов просрочки по каждому платежу, моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от дата N 497.

Неустойка за вышеуказанный период исчислена ответчиком в размере 36779,77 руб. Суд отмечает, что в нарушение подпункта 2 пункта 3 статьи 9.1, абзаца десятого пункта 1 статьи 63 Закона о банкротстве ответчиком в расчете не учтена возможность начисления неустойки на арендные платежи, обязанность по уплате которых возникла после введения моратория – дата и дата .

При этом, размер неустойки по указанным платежам составляет 2 616,77 руб. (18 299,10 ? 143 ? 0.1%) и 951,55 руб. (18 299,10 ? 52 ? 0.1%). В остальном расчет неустойки, представленный ответчиком, является обоснованным и арифметически верным.

Таким образом, сумма неустойки за период с дата по дата является равной 40 348,09 руб.

Обсуждая вопрос о соразмерности неустойки последствиям нарушенного обязательства, в связи с поступившим от ответчика заявлением о применении ст. 333 ГК РФ к исковым требованиям о взыскании неустойки, суд исходит из компенсационного характера неустойки, необходимости установить баланс между применяемой к нарушителю мерой ответственности и оценкой действительного (а не возможного) размера ущерба, причиненного в результате конкретного правонарушения.

Суд полагает, что ставка неустойки в размере 0,1% является излишне высокой применительно к действительному размеру ущерба, при том, что неустойка направлена на стимулирование исполнения обязательства и не может быть средством обогащения за счет должника.

Учитывая периоды просрочки исполнения обязательств по внесению арендных платежей, суммы задолженности, возникшие в связи с просрочкой и погашенные ответчиком, даты исполнения соответствующих обязательств, соотношение размера неустойки и размера ключевой ставки Банка России, суд полагает соразмерной последствиям нарушенного обязательства неустойку в размере 10000 рублей за период с дата по дата , которая подлежит взысканию с ответчика в пользу истца.

В соответствии с ч. 1 ст. 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации с ответчика в бюджет Прикубанского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики подлежит взысканию государственная пошлина в размере 400 рублей.

На основании изложенного, руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации,

РЕШИЛ:

Исковые требования Управления по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска (№) к ФИО1 (№) о взыскании задолженности по договору аренды земельного участка удовлетворить частично.

Взыскать с ФИО1 в пользу Управления по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска неустойку за просрочку исполнения обязательства по внесению арендной платы за период с 6 апреля 2020 года по 24 января 2023 года в размере 10000 (десять тысяч) рублей.

Отказать в удовлетворении исковых требований Управления по имущественным отношениям Мэрии муниципального образования города Черкесска к ФИО1 о взыскании:

задолженности по арендной плате за период с 1 апреля 2015 года по 30 июня 2018 года в размере 237888 (двести тридцать семь тысяч восемьсот восемьдесят восемь) рублей 30 копеек;

неустойки за неисполнение обязательств по внесению арендной платы за период с 1 апреля 2015 года по 30 июня 2018 года в размере 545075 (пятьсот сорок пять тысяч семьдесят пять) рублей 28 копеек;

неустойки за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы за период с 1 июля 2018 года по 6 апреля 2020 года в размере 112264 (сто двенадцать тысяч двести шестьдесят четыре) рубля 99 копеек;

неустойки за просрочку исполнения обязательств по внесению арендной платы за период с 6 апреля 2020 года по 24 января 2023 года в размере 35 984 (тридцать шесть тысяч девятьсот восемьдесят четыре) рубля 22 копейки.

Взыскать с ФИО1 в бюджет Прикубанского муниципального района Карачаево-Черкесской Республики государственную пошлину в размере 400 (четыреста) рублей.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Карачаево-Черкесской Республики через Прикубанский районный суд Карачаево-Черкесской Республики в течение месяца со дня принятия его в окончательной форме.

Судья Б.С. Семенов

Мотивированное решение в окончательной форме составлено 4 августа 2023 года.