Принято в окончательной форме 30.09.2025
(УИД) 76RS0024-01-2025-000219-03
Дело № 2-1124/2025
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
11 сентября 2025 года г. Ярославль
Фрунзенский районный суд г.Ярославля в составе судьи Пестеревой Е.М., при ведении протокола помощником судьи Комаровой В.А.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки, устранении препятствий в пользовании жилым помещением,
установил:
ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2, в котором просил признать недействительным (ничтожным) договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, заключенный между ФИО7 (продавец) и ФИО2 в лице представителя ФИО1 (покупатель), в отношении ? доли в праве собственности на жилой дом, состоящий из лит. А,А1, общей площадью 45,2 кв.м., жилой площадью 39,5 кв.м., в том числе, служебные постройки лит. Г1, Г2, Г3, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, ? доли в праве собственности на земельный участок для эксплуатации индивидуального жилого дома, общей площадью 649 кв.м., расположенный по тому же адресу, прекратить зарегистрированное право собственности ФИО2 на указанное имущество; признать право личной собственности ФИО1 на <адрес>, общей площадью 73 кв.м., состоящую из помещений 1 этажа: НОМЕР, площадью 14,5 кв.м., НОМЕР, площадью 20,9 кв.м., НОМЕР площадью 6,6 кв.м., НОМЕР площадью 16,8 кв.м., НОМЕР площадью 14,2 кв.м., хозяйственные постройки Г2, Г3 жилого <адрес> <адрес>, ? долю на земельный участок для эксплуатации индивидуального жилого дома по указанному адресу; право собственности ФИО2 на указанное имущество прекратить; обязать ФИО2 не чинить ФИО1 препятствий в пользовании жилым помещением по адресу: <адрес>, <адрес>,в том числе, путем смены замков; обязать ФИО2 выдать ФИО1 ключи от жилого помещения и входного замка, установленного на двери забора и земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес> <адрес>.
В обоснование иска указано, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ФИО7 (продавец) и ФИО2 в лице представителя ФИО1 (покупатель) заключен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на жилой дом, состоящий из лит. А,А1, общей площадью 45,2 кв.м., жилой 39,5 кв.м., в том числе, служебные постройки лит. Г1, Г2, Г3, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>. Одновременно продавец продал ? долю в праве собственности на земельный участок по указанному адресу. Продавец ФИО7 умерла. В наследство после ФИО7 никто не вступал. Оспариваемая сделка купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА прикрывала фактически сделку с иным субъектным составом. Условия сделки ФИО7 непосредственно обсуждала с истцом ФИО1 и его супругой. ФИО1 фактически приобретал указанную недвижимость, вступая в преддоговорные отношения с продавцом от своего имени и производя оплату приобретения за счет своих средств. Таким образом, действительные отношения между одними субъектами (ФИО7 и ФИО2) прикрываются отношениями другого субъекта (ФИО7 и ФИО1). Истцом ФИО1 было принято решение об оформлении указанного дома на сына ФИО2 в целях обеспечения его будущего, исключить возможность потери данного имущества в случае смерти родителей ФИО2, учитывая его состояние здоровья (лишенный возможности к словесной речи), является инвалидом. Обязанность по оплате по договору исполнена в полном объеме истцом ФИО1 Ответчик денежных средств на покупку жилого дома не имел, в указанный период постоянный доход у него также отсутствовал. Поскольку обязанности покупателя по оплате исполнены ФИО1, то в силу ст.454 Гражданского кодекса Российской Федерации (ГК РФ) право собственности должно возникнуть у ФИО1 Указанная недвижимость была передана ФИО7 и принята истцом ФИО1 Поскольку намерения сторон на исполнение сделки, то есть передачи дома в личную собственность ФИО2 отсутствовали, постольку каких-либо действий по реальной передаче недвижимости ФИО2 как единственному собственнику не производилось. Оспариваемая сделка не исполнялась. Фактической передачи дома ответчику в рамках заключенного договора от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА не производилось, как на момент покупки дома, так и после (в течение 6 лет) ответчик проживал со своей женой по иному адресу. С момента заключения договора ФИО1 пользовался домом по собственному усмотрению. Все правомочия, вытекающие из содержания права собственности, исполнял ФИО1, в том числе, физически обладал указанным домом, извлекал из него полезные свойства путем его эксплуатации, распоряжаясь им в собственных целях. Истцом ФИО1 был выполнен не только ремонт объекта, но и его реконструкция (надстройка и пристройка) хозяйственным способом. Этот вид работ осуществлялся за счет собственных средств семьи истца ФИО1 и в собственных интересах. В доме произведена реконструкция, надстроен второй этаж, реконструкция осуществлялась в период с момента покупки дома в 2005 году до 2012года. В результате именно действий ФИО1 площадь первого этажа была увеличена до 73 кв.м., пристроен второй этаж общей площадью 77,9 кв.м. На момент покупки площадь дома составляла 45,2 кв.м., то есть площадь была увеличена более, чем в три раза. В 2009 году по заявлению соседа ФИО8 произведен раздел жилого дома. Решением Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 03.12.2009 по делу №2-2366/2009 право общей долевой собственности на дом прекращено. В собственность ФИО2 были выделены помещения: на первом этаже - НОМЕР площадью 14,5 кв.м., НОМЕР площадью 20,9 кв.м., НОМЕР площадью 6,6 кв.м., НОМЕР площадью 16,8 кв.м., НОМЕР площадью 14,2 кв.м., хозяйственные постройки Г2, Г3 жилого <адрес> по адресу: <адрес>, <адрес> Таким образом, реконструкция первого этажа была фактически узаконена. При этом все необходимые документы и за свой счет осуществлял ФИО1 Реконструкция полностью произведена за счет личных и заемных средств семьи ФИО1 ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА был заключен договор купли-продажи квартиры по адресу: <адрес> <адрес>. Деньги от продажи квартиры были также направлены на реконструкцию приобретенного дома. Кроме того, ФИО1 неоднократно привлекались заемные средства. В целом расходы истца на реконструкцию дома составляют 1 583 994 руб. Ответчик ФИО2 не принимал какого-либо финансового участия. В указанный период и включительно до развода ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ответчик проживал с супругой ФИО9 по адресу жены в поселке Кузнечиха. В период реконструкции в дом никто не вселялся и не проживал. До ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА истец ФИО1, ответчик ФИО2 и ФИО10 были зарегистрированы в квартире, расположенной в Туношне. С ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА ФИО18 зарегистрированы в спорном доме, включая новую супругу ответчика ФИО11 и ее сына ФИО12, ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА года рождения. После завершения работ по реконструкции дома в 2012 году истец ФИО1 вместе с семьей вселились и были зарегистрированы в указанном доме. В семье был один общий бюджет. На первом этаже проживали истец ФИО1 с супругой ФИО10, на втором этаже ответчик ФИО2 с женой и ее сыном. Данный порядок пользования жилым домом существовал до смерти ФИО10 в 2022 году. Кроме того, ФИО1 были приобретены мебель и оборудование, необходимое для проживания в доме: шкафы, мойка, посудомоечная машина, духовой шкаф, газовая панель, двери, оконные блоки, лестница на второй этаж. При указанных обстоятельствах есть основания полагать, что договор купли-продажи от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА является притворной сделкой, с иным кругом покупателей (ФИО1). Все указанные и документально подтвержденные действия ФИО1 в отношении спорного имущества составляют в совокупности элементы содержания права собственности, урегулированного ст.209 ГК РФ. Реконструкция помещений, произведенная ФИО1, и есть осуществление правомочий по распоряжению имуществом. Таким образом, начиная с ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА из фактического владения ФИО1 спорная недвижимость не выбывала, весь указанный период ФИО1 пользовался и распоряжался объектом недвижимости по своему усмотрению и в собственных целях. Начиная с 2005 года ФИО1 исполняет обязанности собственника, заключил соответствующие договоры на оказание услуг. Регистрация перехода права собственности на ФИО2 носила формальный характер, так как контроль и управление указанным имуществом осуществлял ФИО1 ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА умерла супруга истца и мать ответчика ФИО10 После ее смерти между сторонами сложились конфликтные отношения. Впоследствии ответчик стал чинить истцу препятствия в пользовании домом. До этого права ФИО1 по владению и пользованию имуществом не нарушались. Негативные последствия для ФИО1 наступили в 2024 году, по фактам чинимых препятствий со стороны ответчика ФИО1 в 2024 году неоднократно обращался в органы полиции. В настоящее время истцу 69 лет, иного жилья он не имеет.
В судебном заседании истец ФИО1, представитель истца по доверенности ФИО3 исковые требования поддержали по изложенным основаниям.
Ответчик ФИО2, участвовавший в судебном заседании с сурдопереводчиком ФИО13, представитель ответчика по доверенности ФИО4 исковые требования не признали.
Выслушав участников процесса, свидетелей, исследовав письменные доказательства, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении исковых требований, исходя из следующего.
Судом установлено, что ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА между ФИО7 (продавец) и ФИО2 в лице представителя ФИО1 был заключен договор купли-продажи ? доли в праве собственности на жилой дом, состоящий из лит. А,А1, общей площадью 45,2 кв.м., жилой 39,5 кв.м., в том числе, служебные постройки лит. Г1, Г2, Г3, расположенный по адресу: <адрес>, <адрес>, и ? доли в праве собственности на земельный участок по указанному адресу.
ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА произведена государственная регистрация права собственности ФИО2 на указанное имущество.
Вступившим в законную силу решением Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 03.12.2009 по делу №2-2366/2009 по иску ФИО8 к ФИО2 и другим произведен раздел жилого дома по адресу: <адрес>, <адрес>, в частности, в собственность ФИО2 выделены помещения, расположенные на первом этаже: НОМЕР площадью 14,5 кв.м., НОМЕР площадью 20,9 кв.м., НОМЕР площадью 6,6 кв.м., НОМЕР площадью 16,8 кв.м., НОМЕР площадью 14,2 кв.м., хозяйственные постройки лит. Г2, Г3; прекращено право общей долевой собственности ФИО8 и ФИО2 на указанный жилой дом; жилой <адрес> (лит. «А») по адресу: <адрес>, <адрес> сохранен в реконструированном состоянии согласно техническому паспорту от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА.
Согласно данным ЕГРН (т1, л.д.131) в настоящее время за ФИО2 зарегистрировано право собственности на жилое помещение по адресу: <адрес>, <адрес>, кадастровый НОМЕР, и на ? долю в праве общей долевой собственности на земельный участок по указанному адресу с кадастровым номером НОМЕР
Согласно п.1 ст.454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).
На основании п.1 ст.549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).
В соответствии с п.1 ст.166 ГК РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).
На основании п.3 ст.166 ГК РФ требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо. Требование о признании недействительной ничтожной сделки независимо от применения последствий ее недействительности может быть удовлетворено, если лицо, предъявляющее такое требование, имеет охраняемый законом интерес в признании этой сделки недействительной.
Согласно п.1 ст.167 ГК РФ недействительная сделка не влечет юридических последствий, за исключением тех, которые связаны с ее недействительностью, и недействительна с момента ее совершения.
При недействительности сделки каждая из сторон обязана возвратить другой все полученное по сделке, а в случае невозможности возвратить полученное в натуре (в том числе тогда, когда полученное выражается в пользовании имуществом, выполненной работе или предоставленной услуге) возместить его стоимость, если иные последствия недействительности сделки не предусмотрены законом (п.2 ст.167 ГК РФ).
В силу п.2 ст.170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.
Согласно разъяснениям, данным в п. 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015 N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации», согласно пункту 2 статьи 170 ГК РФ притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, с иным субъектным составом, ничтожна. В связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно.
К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (пункт 2 статьи 170 ГК РФ).
Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила.
Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным ГК РФ или специальными законами.
По смыслу приведенных норм ГК РФ и разъяснений Пленума Верховного Суда Российской Федерации, в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно (п. 2 ст. 170 ГК РФ).
В силу ч.1 ст.56 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (ГПК РФ) обязанность по доказыванию данных обстоятельств возлагается на истца.
Вместе с тем, каких-либо доказательств, подтверждающих притворный характер спорного договора купли-продажи квартиры от ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, суду не представлено. Доказательств того, что воля обеих сторон оспариваемого договора, в том числе, продавца ФИО7, умершей ДАТА ОБЕЗЛИЧЕНА, была направлена на совершение сделки с иным субъектным составом, в котором покупателем выступал бы ФИО14, суду не представлено.
Как следует из содержания оспариваемого договора, истец представлял интересы ФИО2 при его заключении, действия истца как представителя были направлены на оформление права собственности именно на ФИО2
Сам по себе факт вложения в приобретение данных объектов денежных средств истца, осуществление за счет средств истца ремонтных работ, приобретение предметов домашнего обихода и мебели, о притворности сделки не свидетельствует и не является основанием для вывода о том, что воля обеих сторон договора купли-продажи была направлена на совершение сделки с иным субъектным составом. Данные обстоятельства, если они и имели место быть, права собственности истца на спорные объекты не порождают.
Более того, в силу п.5 ст.166 ГК РФ заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки.
Из содержания решения Фрунзенского районного суда г. Ярославля от 03.12.2009 по делу №2-2366/2008 по иску ФИО8 (т1, л.д.110), которым был произведен раздел спорного жилого дома, следует, что при рассмотрении указанного дела интересы ответчика ФИО2 представлял по доверенности ФИО1, который в судебном заседании исковые требования признавал и согласился с предложенным ФИО8 вариантом раздела жилого дома.
Данные действия свидетельствуют о том, что оспариваемая сделка истцом одобрялась, на протяжении длительного времени, начиная с 2005 года до конфликта сторон в 2024 году право собственности ответчика на спорные объекты истцом не оспаривалось, что в силу п.5 ст.166 ГК РФ влечет за собой невозможность истца ссылаться на недействительность договора купли-продажи.
Кроме того, суд считает, что истцом пропущен срок исковой давности обращения в суд, ввиду следующего.
В силу п.1 ст.181 ГК РФ (в редакции, действовавшей на день заключения договора) Иск о применении последствий недействительности ничтожной сделки может быть предъявлен в течение десяти лет со дня, когда началось ее исполнение.
Согласно п.1 ст.181 ГК РФ (в ред. от 21.07.2005) срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.
Как следует из материалов дела, государственная регистрация спорного договора и права собственности ФИО2 произведены 26.05.2005, то есть исполнение сделки произведено в указанную дату. Десятилетний срок с начала исполнения сделки истекал 26.05.2015, и на момент обращения ФИО1 в суд был пропущен. Правовых оснований для его восстановления не имеется. Доводы о том, что о нарушении своих прав ФИО1 узнал только в 2024 году, основаниями для иного исчисления срока исковой давности либо его восстановления не являются.
При таких обстоятельствах в удовлетворении требований о признании договора купли-продажи от 28.04.2005 недействительным, признании за истцом права собственности на спорные объекты и прекращения права собственности на них ФИО2, суд отказывает.
В соответствии с п.1 ст.209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом.
На основании ч.1 ст.31 Жилищного кодекса Российской Федерации (ЖК РФ) к членам семьи собственника жилого помещения относятся проживающие совместно с данным собственником в принадлежащем ему жилом помещении его супруг, а также дети и родители данного собственника. Другие родственники, нетрудоспособные иждивенцы и в исключительных случаях иные граждане могут быть признаны членами семьи собственника, если они вселены собственником в качестве членов своей семьи.
Члены семьи собственника жилого помещения имеют право пользования данным жилым помещением наравне с его собственником, если иное не установлено соглашением между собственником и членами его семьи (ч.2 ст.31 ЖК РФ).
В соответствии с ч.4 ст.31 ЖК РФ в случае прекращения семейных отношений с собственником жилого помещения право пользования данным жилым помещением за бывшим членом семьи собственника этого жилого помещения не сохраняется, если иное не установлено соглашением между собственником и бывшим членом его семьи.
Согласно ч.1 ст.35 ЖК РФ в случае прекращения у гражданина права пользования жилым помещением по основаниям, предусмотренным настоящим Кодексом, другими федеральными законами, договором, или на основании решения суда данный гражданин обязан освободить соответствующее жилое помещение (прекратить пользоваться им). Если данный гражданин в срок, установленный собственником соответствующего жилого помещения, не освобождает указанное жилое помещение, он подлежит выселению по требованию собственника на основании решения суда.
Из материалов дела следует, что истец ФИО1 и ответчик ФИО2 применительно к положениям ст.31 ЖК РФ в настоящее время членами одной семьи не являются. Как следует из адресной справки от 30.07.2024, ФИО1 в настоящее время в спорном жилом помещении не зарегистрирован. Ответчик, как следует из его позиции в судебном заседании, против пользования ФИО1 спорным жилым помещением возражает.
При таких обстоятельствах, учитывая, что в настоящее время стороны членами одной семьи не являются, ответчик ФИО2 против пользования ФИО1 спорным жилым помещением возражает, основания для удовлетворения исковых требований в части возложения на ФИО2 обязанности не чинить ФИО1 препятствий в пользовании жилым помещением по адресу: <адрес>, <адрес>,в том числе, путем смены замков; обязать ФИО2 выдать ФИО1 ключи от жилого помещения и входного замка, установленного на двери забора и земельного участка по адресу: <адрес>, <адрес>, отсутствуют.
При этом суд отмечает, что исходя из положений из Конституции РФ и Закона РФ «О праве граждан РФ на свободу передвижения, выбор места проживания и жительства в пределах РФ» следует, что регистрация или отсутствие таковой не могут служить основанием ограничения или условием реализации прав и свобод граждан (ст. 3 указанного Закона), в том числе права на жилище. Таким образом, сам по себе факт регистрации гражданина в жилом помещении учитывается в совокупности со всеми представленными доказательствами и не признается в качестве достаточного основания для сохранения права на жилое помещение.
Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
Исковые требования ФИО1 (НОМЕР) к ФИО2 (НОМЕР) оставить без удовлетворения.
Решение может быть обжаловано в Ярославский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Фрунзенский районный суд г.Ярославля в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Е.М. Пестерева