Дело № 2-271/2023 18 июля 2023 года

УИД 29RS0010-01-2022-001682-05

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

Коряжемский городской суд Архангельской области в составе председательствующего судьи Цыбульниковой О.Е.,

при секретаре Мордовской Т.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании в помещении суда в г. Коряжме гражданское дело по иску ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Континент» о признании договора инвестирования в строительство многоквартирного дома между ООО «Континент» и ФИО1 от 29.02.2016 № незаключенным, обязании заключить договоры долевого участия,

установил:

ФИО1 обратился в суд с требованием к обществу с ограниченной ответственностью «Континент» (сокращенное наименование – ООО «Континент») о признании договора от 29.02.2016 № незаключенным, обязании заключить договоры долевого участия. В обоснование заявленных требований истец указал, что между сторонами ДД.ММ.ГГГГ заключен договор инвестирования в строительство многоквартирного дома. В соответствии с договором ФИО1 уплатил застройщику ДД.ММ.ГГГГ для оплаты строительства дома сумму в размере <данные изъяты> Застройщик обязался построить многоквартирный дом по адресу: <адрес>, в соответствии с которым ответчик обязался передать истцу квартиры № ООО «Континент» не исполнил свои обязанности по договору в установленные законом сроки, поэтому ФИО1 потребовал от застройщика расторгнуть договор на основании п. 8.2 Договора. До настоящего момента ответчик свои обязательства по Договору инвестирования не исполнил, уплаченную истцом сумму в размере <данные изъяты> не возвратил, о своем согласии возвратить либо не возвратить не сообщил. В тоже время ООО «Континент с иными физическим лицами заключал договоры долевого участия в строительстве жилья в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004. Полагает, что заключенный ДД.ММ.ГГГГ с истцом договор № является договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, а поскольку указанный договор не зарегистрирован в установленном законом порядке, полагает, что он является незаключенным. Кроме того, просил обязать Общество заключить с ним договоры долевого участия на квартиры №, расположенные в доме <адрес>.

Истец не явился, уведомлен надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, ходатайств об отложении не направил.

Ответчик и третье лицо, не заявляющее самостоятельных требований относительно предмета спора, уведомлены надлежащим образом о времени и месте рассмотрения дела, своего представителя в судебное заседание не направили, об отложении дела не ходатайствовали.

На основании ст. 167 ГПК РФ суд счел возможным дело рассмотреть при данной явке.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 поддержал исковые требования в полном объеме. Дополнительно указал, что не существует такой формы договора – как договор инвестирования. Договор, заключенный с ФИО1 ДД.ММ.ГГГГ, является договором долевого участия в строительстве. Поскольку данный договор является договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, который не прошел государственную регистрацию, подлежит признанию незаключенным. Кроме того, поскольку ФИО1 по указанному договору уплачены денежные средства в размере <данные изъяты>, что сторонами не оспаривается, просит обязать ответчика заключить с истцом договоры долевого участия в строительстве многоквартирного дома <адрес> на квартиры, указанные в уточненных исковых требованиях.

Исследовав письменные материалы дела в их совокупности, выслушав представителя истца ФИО2, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст. 8 ГК РФ гражданские права и обязанности возникают из оснований, предусмотренных законом и иными правовыми актами, а также из действий граждан и юридических лиц, которые хотя и не предусмотрены законом или такими актами, но в силу общих начал и смысла гражданского законодательства порождают гражданские права и обязанности.

В соответствии с этим гражданские права и обязанности возникают: из договоров и иных сделок, предусмотренных законом, а также из договоров и иных сделок, хотя и не предусмотренных законом, но не противоречащих ему.

Согласно ст. 9 ГК РФ граждане и юридические лица по своему усмотрению осуществляют принадлежащие им гражданские права

Пунктом 1 статьи 160 Гражданского кодекса Российской Федерации предусмотрено, что сделка в письменной форме должна быть совершена путем составления документа, выражающего ее содержание и подписанного лицом или лицами, совершающими сделку, или должным образом уполномоченными ими лицами.

Между сторонами 29 февраля 2016 года заключен договор № инвестирования в строительство многоквартирного дома, собственноручно подписанный истцом и директором ООО «Континент» ФИО3, что не оспаривается сторонами, по которому истцом произведена оплата в размере <данные изъяты>

Как следует из содержания указанного договора от 29.02.2016 №, стороны выразили согласие на установление правоотношений, вытекающих из договора инвестирования в строительство многоквартирного дома, приняли на себя взаимные права и обязанности по нему.

В соответствии со ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Условия договора определяются по усмотрению сторон, кроме случаев, когда содержание соответствующего условия предписано законом или иными правовыми актами (статья 422).

В случаях, когда условие договора предусмотрено нормой, которая применяется постольку, поскольку соглашением сторон не установлено иное (диспозитивная норма), стороны могут своим соглашением исключить ее применение либо установить условие, отличное от предусмотренного в ней. При отсутствии такого соглашения условие договора определяется диспозитивной нормой.

Если условие договора не определено сторонами или диспозитивной нормой, соответствующие условия определяются обычаями, применимыми к отношениям сторон.

В соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ», существенным отличием договора инвестирования от договора участия в долевом строительстве является то, что цель первого договора - получение прибыли или достижение иного полезного эффекта, цель второго - возникновение у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме. При этом по договору инвестирования допускается инвестирование в любой форме, в то время, как Федеральным законом «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» предусмотрено долевое участие лишь в виде привлечения денежных средств.

Как следует из договора от ДД.ММ.ГГГГ №, заключенного между ООО «Континент» и ФИО1, объектами инвестирования являются квартиры со строительными номерами № в <адрес>.

Согласно п. 1.6 указанного Договора фактическая площадь объекта инвестирования – сумма общей инвестируемой площади квартир (с учетом помещений вспомогательного пользования – лоджий и балконов), которая определяется в соответствии с проектной документацией на многоквартирный дом на дату подписания настоящего Договора. Инвестируемая площадь объекта инвестирования составляет 207,9 кв.м.

Пунктами 3.1, 3.2 Договора определено, что цена настоящего договора определяется как произведение размера фактической площади объекта инвестирования на цену 1 кв.м площади объекта инвестирования. Цена 1 кв.м площади (инвестируемой и фактической) объекта инвестирования составляет <данные изъяты>

Согласно главе 6 Договора передача объекта инвестирования застройщиком и принятие его инвестором осуществляется на основании подписываемого сторонами акта приема-передачи квартиры в течение 10 дней с даты оплаты инвестором стоимости квартиры, указанной в п. 3.1.

Федеральный закон от 25.02.1999 № 39-ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» определяет правовые и экономические основы инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений на территории Российской Федерации, а также устанавливает гарантии равной защиты прав, интересов и имущества субъектов инвестиционной деятельности, осуществляемой в форме капитальных вложений, независимо от форм собственности.

Согласно ст. 1 ФЗ «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений», инвестиционной деятельностью является вложение инвестиций и осуществление практических действий в целях получения прибыли и (или) достижения иного полезного эффекта.

В силу ст. 2 указанного Федерального закона его действие распространяется на отношения, связанные с инвестиционной деятельностью, осуществляемой в форме капитальных вложений.

Капитальные вложения - инвестиции в основной капитал (основные средства), в том числе затраты на новое строительство, расширение, реконструкцию и техническое перевооружение действующих предприятий, приобретение машин, оборудования, инструмента, инвентаря, проектно-изыскательские работы и другие затраты.

Настоящий Федеральный закон не распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Федеральный закон от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости на основании договора участия в долевом строительстве и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Согласно пункту 2 статьи 2 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» объект долевого строительства - жилое или нежилое помещение, общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, подлежащие передаче участнику долевого строительства после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и входящие в состав указанного многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строящихся (создаваемых) также с привлечением денежных средств участника долевого строительства.

В соответствии с частью 1 статьи 4 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» по договору участия в долевом строительстве (далее - договор) одна сторона (застройщик) обязуется в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц построить (создать) многоквартирный дом и (или) иной объект недвижимости и после получения разрешения на ввод в эксплуатацию этих объектов передать соответствующий объект долевого строительства участнику долевого строительства, а другая сторона (участник долевого строительства) обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости.

Согласно п. 4 ст. 4 указанного Федерального закона договор должен содержать: 1) определение подлежащего передаче конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией застройщика после получения им разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости; 2) срок передачи застройщиком объекта долевого строительства участнику долевого строительства; 3) цену договора, сроки и порядок ее уплаты; 4) гарантийный срок на объект долевого строительства.

Вместе с тем, истцом не представлено доказательств, подтверждающих передачу ФИО1 конкретного объекта долевого строительства определенной площадью в соответствии с проектной документацией (с указанием месторасположения помещения в строящемся объекте, с указанием технических характеристик и местонахождения строящегося объекта).

В представленном в материалы дела договоре от 29.02.2016 не определен подлежащий передаче конкретный объект, не определено месторасположение помещения по отношению к основным строительным осям, точного описания основного помещения договор не содержит, что не позволяет выделить спорное помещение из числа других и идентифицировать его.

При подписании договора 29 февраля 2016 года сторонами не определен подлежащий передаче конкретный объект долевого строительства. Также в договоре отсутствует условие о гарантийном сроке на объект долевого строительства.

Толкуя в соответствии со ст. 431 ГК РФ условия договора, заключенного 29.02.2016 года, суд приходит к выводу о том, что данный договор по своей сути является договором инвестирования, регулирование отношений по которому не входит в сферу действия Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Кроме того, договор от 29.02.2016 расторгнут сторонами, что подтверждается претензией от 04.02.2017, полученной стороной ответчика 10 февраля 2017 года, и не оспаривается сторонами.

Таким образом, к договору от 29.02.2016 применим Федеральный Закон «Об инвестиционной деятельности в Российской Федерации, осуществляемой в форме капитальных вложений» от 25 февраля 1999 года, поскольку сторонами согласован предмет указанного договора - объект инвестирования, объем и порядок инвестирования, конечный срок сдачи объекта инвестирования, определены права и обязанности сторон по выполнению договора, а также установлен порядок распределения результатов, полученных при реализации инвестиционного проекта.

В силу ч. 1 ст. 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.

Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии с частью 7.1 статьи 18, части 2 статьи 23 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета таких многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве. В случае заключения договоров участия в долевом строительстве с учетом особенностей, предусмотренных указанной частью, требования, предусмотренные частями 1.2 и 4 статьи 3, статьей 15.4 указанного Федерального закона, не применяются.

Таким образом, после получения разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости до осуществления государственного кадастрового учета такого многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости застройщик вправе заключать договоры участия в долевом строительстве в отношении объектов долевого строительства, не являющихся предметом других договоров участия в долевом строительстве без уплаты обязательных платежей в компенсационный фонд и без использования счетов эскроу.

Как следует из материалов дела, дом <адрес> введен в эксплуатацию и поставлен на кадастровый учет, с присвоением объекту кадастрового номера, что исключает заключение новых договоров долевого участия, поэтому требование ФИО1 о заключении договоров долевого участия на квартиры № в указанном доме удовлетворению не подлежит.

На основании ст. 98 ГПК РФ не подлежат удовлетворению требования о взыскании расходов по уплате государственной пошлины.

Руководствуясь статьями 194 - 199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО1 к обществу с ограниченной ответственностью «Континент» о признании договора инвестирования в строительство многоквартирного дома между ООО «Континент» и ФИО1 от 29.02.2016 № незаключенным, обязании заключить договоры долевого участия оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в Архангельский областной суд путем подачи апелляционной жалобы через Коряжемский городской суд Архангельской области в течение месяца со дня его вынесения в окончательной форме.

Решение в окончательной форме вынесено 25 июля 2023 года.

Председательствующий судья О.Е. Цыбульникова