Дело ...

УИД 16RS0...-36

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

19 июля 2023 года ...

Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан в составе:

председательствующего судьи Медведева М.В.,

при секретаре судебного заседания ФИО7,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО2, ФИО3 к ФИО4, Жилищному коопертиву "СтройДом", ФИО5, ФИО6 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки, исковое заявление ФИО6 к ФИО4 о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество,

установил:

ФИО2, ФИО3 обратились с исковым заявлением к ФИО4, ЖК "СтройДом", ФИО5 о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки по договору купли – продажи квартиры.

В обоснование указано, что истцам на праве общей долевой собственности принадлежала трехкомнатная квартира, общей площадью 58,1 кв.м., расположенная по адресу: .... В декабре 2019 года, истцы увидели объявление LoftHouse (ЖК «СтройДом») «Готовый загородный дом в обмен на вашу квартиру абсолютно без доплат. Спокойная жизнь на своем участке доступна уже сегодня, 2 застроенных поселка ждут вас на экскурсию. Истцы заинтересовались объявлением и связались по контактному телефону, указанному в объявлении, где им в последующем разъяснили, что оформление будет ни как обмен квартиры нажилой дом с земельным участком, а продажа истцами своей квартиры Жилищному кооперативу «СтройДом» и одновременная продажа жилого дома с земельным участком ЖК «СтройДом» истцам. На момент обращения истцов в ЖК «СтройДом» готовых домов не оказалось, но председатель жилищного кооператива ФИО5 P.P. и юрист жилищного кооператива ФИО8 пообещали истцам, что в конце апреля, в начале мая 2020 года, загородный дом для истцов будет построен, оформление всех документов жилищный кооператив берет на себя, для этого им необходимо заключить договор паенакопления с ЖК «Стройдом».... истец ФИО2 заключила договор паенакопления ... с ЖК «СтройДом», в лице председателя правления ФИО5 P.P. В соответствии с условиями договора, ЖК «СтройДом» взял на себя обязательство приобретения (строительства) одноэтажного жилого дома, по адресу: ..., общей площадью 88 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером 16:39:102402:2328, площадью 1000 кв.м. В соответствии с договором паенакопления, общая стоимость объекта составляет 3 100 000 рублей. Срок выполнения работ по строительству составляет 7 месяцев. ... председатель ЖК ФИО5 P.P. и юрист Акберова P.P. предложили истцу ФИО2 внести паевый взнос по договору паенакопления ..., и оформить договор купли-продажи квартиры не на ЖК «СтройДом», а с компаньоном ФИО5 P.P. ФИО4.... истцы заключили договор купли продажи своей трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ... ФИО4. Стоимость квартиры сторонами определена в размере 2 650 000 рублей.В договоре купли-продажи квартиры указано, что расчет проведен в полном объеме, что не соответствовало действительности. Денежные средства от продажи квартиры истцы от ФИО4, или иного лица не получали. Продажа данной квартиры свидетельствовала об исполнении обязательств истца ФИО2 по договору паенакопления ... от 21.02.2020г. Таким образом путем передачи квартиры истцов ФИО4 обязательства по внесению паевого взноса были исполнены в полном объеме. При этом, председатель ЖК «СтройДом» ФИО5 P.P. после передачи квартиры ФИО4 сообщил истцу ФИО2 о начале строительства их загородного дома, что уже в августе истцы смогут заехать в свой новый дом, а в период строительства истцы пока могут проживать в своей трехкомнатной квартире. ... между ЖК «СтройДом» и ФИО2 было заключено дополнительное соглашение ... к договору паенакопления, в котором Договор паенакопления ... от ... расторгнут, трехкомнатная квартира истцов подлежала возврату в срок до .... Таким образом, истцы просят признать договор купли-продажи квартиры недействительным.

ФИО6 обратился в суд с иском к ФИО4 о взыскании задолженности по договору займа в сумме 2 100 000 рублей, процентов за пользование займом за период с ... по ... в размере 1 272 065 рублей 21 копейки, обращении взыскания на квартиру, находящуюся по адресу РТ ..., путем реализации с публичных торгов, с возмещением расходов по оплате госпошлины в размере 25 360 рублей, расходов по оплате услуг представителя в размере 5 000 рублей, указав в обоснование, что ... между ним, ответчиком и третьим лицом ФИО9 заключен договор займа, по условиям которого ответчику переданы в долг денежные средства в сумме 2 100 000 рублей с уплатой 3% ежемесячно сроком до .... Затем третье лицо выбыло из отношений ... по соглашению. В обеспечение обязательств по договору в залог передана вышеуказанная квартира. В нарушение условий договора ответчик свои обязательства не исполняет надлежащим образом.

В ходе рассмотрения вышеуказанных исковых заявлений, производство по ним было объединено для совместного рассмотрения.

Представитель истцов ФИО2, ФИО3 в судебном заседании исковые требования о признании договора недействительным поддержала в полном объеме.

Представитель истца ФИО6 (ответчика по иску ФИО2, Р.Р.) в судебном заседании исковые требования о взыскании задолженности и обращении взыскания на заложенное имущество поддержала в полном объеме, в удовлетворении исковых требований о признании договора недействительным просила отказать.

Иные лица в судебное заседание не явились.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Согласно пункта 1 статьи 170 Гражданского кодекса Российской Федерации мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

В соответствии с пунктом 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от ... N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Согласно пункта 100 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ... N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" признавая сделку недействительной в части, суд в решении приводит мотивы, исходя из которых им был сделан вывод о том, что сделка была бы совершена сторонами и без включения ее недействительной части (статья 180 ГК РФ). При этом в силу пунктов 1 и 4 статьи 421 ГК РФ признание судом недействительной части сделки не должно привести к тому, что сторонам будет навязан договор, который они не намеревались заключать. В связи с этим при решении вопроса о признании недействительной части сделки или сделки в целом суду следует вынести указанный вопрос на обсуждение сторон (статья 56 ГПК РФ, статья 65 АПК РФ).

Например, если судом будет установлено, что стороны не намеревались заключить обычный договор аренды, в случае противоречия закону условий о выкупе арендованного имущества в договоре аренды с выкупом недействительным признается весь договор в целом.

В соответствии со статьей 807 Гражданского кодекса Российской Федерации, по договору займа одна сторона (Займодавец) передает в собственность другой стороне (заемщику) деньги или другие вещи, определенные родовыми признаками, а заемщик обязуется возвратить займодавцу такую же сумму денег (сумму займа) или равное количество других полученных ими вещей того же рода и качества. Договор займа считается заключенным с момента передачи денег или других вещей.

Согласно части 2 статьи 808 Гражданского кодекса Российской Федерации, в подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В подтверждение договора займа и его условий может быть представлена расписка заемщика или иной документ, удостоверяющие передачу ему займодавцем определенной денежной суммы или определенного количества вещей.

В силу пункта 1 статьи 810 Гражданского кодекса Российской Федерации, заемщик обязан возвратить займодавцу полученную сумму займа в срок и в порядке, которые предусмотрены договором займа.

Из смысла положений статьи 408 Гражданского кодекса Российской Федерации следует, что нахождение долгового документа у кредитора является удостоверением факта неисполнения долгового обязательства.

Согласно статье 334 Гражданского кодекса Российской Федерации, в силу залога кредитор по обеспеченному залогом обязательству (залогодержатель) имеет право в случае неисполнения должником этого обязательства получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами лица, которому принадлежит это имущество (залогодателя), за изъятиями, установленными законом. В случаях и в порядке, которые установлены законами, удовлетворение требования кредитора по обеспеченному залогом обязательству (залогодержателя) может осуществляться путем передачи предмета залога в собственность залогодержателя.

Если иное не предусмотрено законом или договором, залог обеспечивает требование в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, в частности проценты, неустойку, возмещение убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещение необходимых расходов залогодержателя на содержание предмета залога и связанных с обращением взыскания на предмет залога и его реализацией расходов (статья 337 ГК РФ).

Согласно пунктам 1,2 статьи 348 Гражданского кодекса Российской Федерации взыскание на заложенное имущество для удовлетворения требований залогодержателя (кредитора) может быть обращено в случае неисполнения или ненадлежащего исполнения должником обеспеченного залогом обязательства по обстоятельствам, за которые он отвечает.

В силу пункта 1 статьи 50 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», залогодержатель вправе обратить взыскание на имущество, заложенное по договору об ипотеке, для удовлетворения за счет этого имущества названных в статьях 3 и 4 настоящего Федерального закона требований, вызванных неисполнением или ненадлежащим исполнением обеспеченного ипотекой обязательства, в частности неуплатой или несвоевременной уплатой суммы долга полностью или в части, если договором не предусмотрено иное.

В силу подпункта 4 пункта 2 статьи 54 Федерального Закона «Об ипотеке (залоге недвижимости)», начальная продажная цена имущества на публичных торгах определяется на основе соглашения между залогодателем и залогодержателем, достигнутого в ходе рассмотрения дела в суде, а в случае спора - самим судом. Если начальная продажная цена заложенного имущества определяется на основании отчета оценщика, она устанавливается равной восьмидесяти процентам рыночной стоимости такого имущества, определенной в отчете оценщика.

Согласно пункту 1 статьи 54.1 указанного Федерального Закона, если договором об ипотеке не предусмотрено иное, обращение взыскания на имущество, заложенное для обеспечения обязательства, исполняемого периодическими платежами, допускается при систематическом нарушении сроков их внесения, то есть при нарушении сроков внесения платежей более трех раз в течение 12 месяцев, даже при условии, что каждая просрочка незначительна.

Установлено, что ... между ФИО9, ФИО4 и ФИО6 заключен договор займа №б/н, по условиям которого ФИО9 и ФИО4 получили в долг у истца денежные средства в сумме 2 100 000 рублей с уплатой 3% ежемесячно сроком до ....

Согласно пункту 9 договора, в обеспечение исполнения обязательств по договору займа в залог передана квартира, находящаяся по адресу ....

Указанная квартира принадлежала на праве собственности ФИО2 и Р.Р.

В декабре 2019 года, истцы увидели объявление LoftHouse (ЖК «СтройДом») «Готовый загородный дом в обмен на вашу квартиру абсолютно без доплат. Спокойная жизнь на своем участке доступна уже сегодня, 2 застроенных поселка ждут вас на экскурсию. Истцы заинтересовались объявлением и связались по контактному телефону, указанному в объявлении.

На момент обращения истцов в ЖК «СтройДом» готовых домов не оказалось, председатель жилищного кооператива ФИО5 P.P. и юрист жилищного кооператива ФИО8 пообещали истцам, что в конце апреля, в начале мая 2020 года, загородный дом для истцов будет построен, оформление всех документов жилищный кооператив берет на себя, для этого им необходимо заключить договор паенакопления с ЖК «Стройдом».

... ФИО2 заключила договор паенакопления ... с ЖК «СтройДом», в лице председателя правления ФИО5 P.P.

В соответствии с пунктом 2.1.1 договора, ЖК «СтройДом» взял на себя обязательство строительства жилого дома, по адресу: ...Шильна, общей площадью 88 кв.м, на земельном участке с кадастровым номером 16:39:102402:2328, площадью 1000 кв.м.Срок выполнения работ по строительству составляет 7 месяцев.

В соответствии с пунктом 3.1 договора, общая стоимость объекта составляет 3 100 000 рублей.

ФИО13 взнос в размере 1 107 000 рублей вносится пайщиком в течение одного месяца после подписания настоящего договора.

ФИО13 взнос в размере 1 993 000 рубля вноситься пайщиком в течение 120 месяцев с момента заключения настоящего Договора согласно условиям, предусмотренным дополнительным соглашением ... к настоящему договору

... ФИО2 и Р.Р. заключили договор купли продажи своей трехкомнатной квартиры, расположенной по адресу: ... ФИО4.

В соответствии с пунктом 4 указанного договора денежные средства в сумме 2 100 000 рублей по договору оплачивается в счёт заемных средств, предоставленных ФИО6

Из объяснений ФИО4, данных в ходе проведения проверки по заявлению ФИО2 о совершении мошеннических действий руководителями ЖК «Строй Дом», следует, что для целей осуществления строительства ФИО4 обращался к инвесторам, после оформления квартиры по договорам купли-продажи, квартира предоставлялась в качестве обеспечения по договорам займа, строительство фактически велось на заемные денежные средства.

Согласно пояснениям представителя истца ФИО6 он неоднократно инвестировал в строительство домов, осуществляемых ФИО4, в качестве обеспечения обязательств в договоры купли-продажи включались сведения о покупке их на заемные средства.

Пунктом 11 договора купли-продажи установлено, что ФИО2 и Р.Р. обязуются освободить квартиры до ....

Вместе с тем после заключения договора купли-продажи и до настоящего времени ФИО2 и Р.Р. продолжают жить в указанной квартире, нести расходы на её содержание.

При таких обстоятельствах с учётом того, что вышеуказанная квартира не выбывала из владения и пользования ФИО2 и Р.Р. с момента заключения договора купли-продажи, одновременного заключения договора займа и договора купли-продажи, объяснений ФИО4, представителя ФИО6 о характере взаимоотношений по инвестированию в строительство, суд приходит к выводу, что указанная сделка купли-продажи от ... является мнимой, совершена лишь для вида, целью заключения указанной сделки был не перехода права собственности на квартиру от одного лица к другому, а предоставление обеспечения для получения заемных средств ФИО4 у ФИО10 для осуществления строительства жилого дома.

Руководствуясь положениями пункта 100 Постановление Пленума Верховного Суда РФ от ... N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" суд не может признать указанную сделку ничтожной только в части перехода права собственности на квартиру, поскольку без включения в договор условия о её залоге она бы не была заключена сторонами.

Таким образом, суд приходит к выводу, что исковые требования ФИО2 и ФИО3 к ФИО4 и ФИО6 подлежат удовлетворению в полном объеме.

Договор купли-продажи квартиры от ..., заключенный между ФИО2, ФИО3 и ФИО4 подлежит признанию недействительным, записи в Едином государственном реестре недвижимости о переходе права собственности на квартиру, о регистрации ипотеки на квартиру подлежат аннулированию, право собственности ФИО3 и ФИО2 подлежат восстановлению в силу положений пункта 1 статьи 167 Гражданского кодекса Российской Федерации.

При этом в силу того, что денежные средства фактически по договору купли-продажи не передавались суд не находит оснований для приведения сторон в первоначальное положение путем взыскания с ФИО3 и Г.А. денежных средств в пользу ФИО4

Вместе с тем суд не находит оснований для удовлетворения исковых требований к ЖК "СтройДом", ФИО5 поскольку они не являются сторонами вышеуказанной сделки.

Обращаясь к исковым требованиям ФИО11 к ФИО4 о взыскании денежных средств и обращении взыскания на заложенное имущество суд приходит к следующему.

... между ФИО9, ФИО4 и ФИО6 заключено дополнительное соглашение к вышеуказанному договору займа, согласно которому стороны установили, что денежные средства были получены только ФИО4 и обязанность по возврату суммы долга и процентов возложена только на ответчика, все обязательства ФИО9 перед истцом прекращены с момента подписания соглашения.

Согласно расчету истца, задолженность ответчика по основному долгу составляет – 2 100 000 рублей, процентам за пользование займом за период с ... по ... в размере 1 272 065 рублей 21 копейки.

ФИО12 суду не представлены доказательства погашения задолженности.

При таких обстоятельствах в силу положений статьи 807 Гражданского кодекса Российской Федерации суд приходит к выводу, что требования о взыскании задолженности подлежат удовлетворению.

Вместе с тем с учётом признания судом договора купли-продажи квартиры от ... недействительным суд не находит оснований для обращения взыскания на заложенное имущество.

В силу статьи 100 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по оплате услуг представителя, которые суд с учетом требований разумности, категории спора и количества участия представителя в судебном заседании полагает возможным определить в размере 5 000 рублей.

В соответствии со статьей 98 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, с ответчика в пользу истца подлежат взысканию расходы по госпошлине в сумме 25 360 рублей.

Руководствуясь статьями 194-199 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

решил:

исковые требования ФИО2 (паспорт серия 9209 ...), ФИО3 (паспорт серия 9208 ...) к ФИО4 (паспорт серия 9209 ...), ФИО6 (паспорт серия 92 03 ...) о признании сделки недействительной, применении последствий недействительности ничтожной сделки удовлетворить.

Признать недействительным договор купли-продажи квартиры от ..., заключенного между ФИО2, ФИО3 и ФИО4.

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о переходе права собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровым номером 16:52:070203:170, от ... ....

Аннулировать в Едином государственном реестре недвижимости запись о регистрации ипотеки в силу закона в пользу ФИО1 на квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровым номером 16:52:070203:170, от ... ....

Восстановить право собственности ФИО2 на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровым номером 16:52:070203:170.

Восстановить право собственности ФИО3 право на ? долю в праве общей долевой собственности на квартиру, расположенную по адресу: ..., кадастровым номером 16:52:070203:170.

В удовлетворении исковых требований ФИО2, ФИО3 к жилищному кооперативу "СтройДом" (ИНН <***>), ФИО5 (ИНН <***>) отказать.

Исковые требования ФИО6 к ФИО4 о взыскании задолженности удовлетворить.

Взыскать с ФИО4 в пользу ФИО6 основной долг в сумме 2 100 000 (два миллиона сто тысяч) рублей, проценты за пользование займом в сумме 1 272 065 (один миллион двести семьдесят две тысячи шестьдесят пять) рублей 21 (двадцать одну) копейку, расходы по оплате услуг представителя в размере 5 000 (пять тысяч) рублей, расходы по оплате госпошлины в сумме 25 360 (двадцать пять тысяч триста шестьдесят) рублей.

В удовлетворении исковых требований ФИО6 об обращении взыскания на заложенное имущество отказать.

На решение может быть подана апелляционная жалоба в Верховный Суд Республики Татарстан в течение одного месяца через Набережночелнинский городской суд Республики Татарстан.

Судья: подпись М.В. Медведев