Решение по делу № 3А-538/2022 от 07.12.2022 - об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 6 июля 2022 года № ОРС-59/2022/001382, об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером **:5479 в размере его рыночной стоимости, решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 6 июля 2022 года № ОРС-59/2022/001383, об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером **:5480 в размере его рыночной стоимости.

УИД: 59OS0000-01-2022-000390-97

Дело № 3а-538/2022

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

7 декабря 2022 года г. Пермь

Пермский краевой суд в составе:

председательствующего судьи Коротаевой О.А.,

при секретаре Кирьяковой С.В.,

с участием представителя административного истца ФИО1, действующей на основании доверенности,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Парма Менеджмент» доверительный управляющий Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Парма-ПН» об оспаривании решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 6 июля 2022 года № ОРС-59/2022/001382, об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером **:5479 в размере его рыночной стоимости, решения Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости от 6 июля 2022 года № ОРС-59/2022/001383, об установлении кадастровой стоимости нежилого помещения с кадастровым номером **:5480 в размере его рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Парма Менеджмент» доверительный управляющий Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Парма-ПН» (далее – административный истец, общество) обратилось в Пермский краевой суд с административным исковым заявлением к Государственному бюджетному учреждению Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» (далее – административный ответчик, ГБУ «ЦТИ ПК») об оспаривании решений ГБУ «ЦТИ ПК» об отказе в установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости, с учетом уточненных требований просило установить кадастровую стоимость объектов недвижимости:

- нежилого помещения, общей площадью 733, 1 кв.м., с кадастровым номером **:5480, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 марта 2022 года в размере 12 435 084 рублей;

- нежилого помещения, общей площадью 2029, 7 кв.м., с кадастровым номером **:5479, расположенного по адресу: <...>, равной его рыночной стоимости по состоянию на 25 марта 2022 года в размере 33 767 347 рублей.

В обоснование заявленных требований административный истец указал, что является собственником указанных выше объектов недвижимости, кадастровая стоимость которых не соответствует рыночной стоимости и является завышенной, нарушает права и законные интересы общества как налогоплательщика. Оспариваемые решения бюджетного учреждения, по мнению административного истца, противоречат требованиям законодательства и фактическим обстоятельствам дела.

Административный истец общество с ограниченной ответственностью управляющая компания «Парма Менеджмент» доверительный управляющий Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Парма-ПН» о времени и месте рассмотрения дела извещен надлежащим образом.

Представитель административного истца ФИО1 поддержала заявленные требования с учетом уточненных требований, просила установить рыночную стоимость нежилых помещений согласно экспертному заключению, ходатайство о назначении повторной экспертизы не заявила.

Административный ответчик Государственное бюджетное учреждение Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» извещен о времени и месте рассмотрения дела надлежащим образом.

Представитель административного ответчика ФИО2 направила ходатайство о проведении судебного заседания в ее отсутствие, возражала об удовлетворении заявленных требований.

Суд, заслушав лицо, принимавшее участие в судебном заседании, исследовав материалы дела, пришел к следующим выводам.

В соответствии с частями 1 и 7 статьи 22 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены юридическими лицами и физическими лицами, если результаты определения кадастровой стоимости затрагивают права или обязанности этих лиц, а также органами государственной власти и органами местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей), в комиссии в случае ее создания в субъекте Российской Федерации или в суде. Для обращения в суд предварительное обращение в комиссию не является обязательным.

Результаты определения кадастровой стоимости могут быть оспорены в комиссии или в суде на основании установления в отношении объекта недвижимости его рыночной стоимости, определенной на дату, по состоянию на которую определена его кадастровая стоимость.

Частями 1 и 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» предусмотрено, что кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства. Одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Частью 2 статьи 6 Федерального закона от 31 июля 2020 года № 269-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» установлен порядок перехода от применения статьи 22 к применению статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», который зависит от принятия высшим исполнительным органом государственной власти субъекта Российской Федерации решения о дате перехода к применению положений статьи 22.1 названного закона.

На территории Пермского края такой датой является 1 января 2021 года, что следует из содержания постановления Правительства Пермского края от 11 декабря 2020 года № 973-п «Об установлении даты перехода к применению положений статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке».

С 1 января 2021 года на территории Пермского края кадастровая стоимость объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости устанавливается Государственным бюджетным учреждением «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» в порядке, предусмотренном статьей 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ. При этом, согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» в суде в порядке административного судопроизводства может быть оспорено только решение бюджетного учреждения; одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

Согласно части 2 статьи 22.1 Федерального закона от 3 июля 2016 года № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке» заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее – заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Как следует из материалов дела, общество является сособственником объектов недвижимости: нежилого помещения общей площадью 733, 1 кв.м. с кадастровым номером **:5480; и нежилого помещения общей площадью 2029, 7 кв.м. с кадастровым номером **:5479, расположенных по адресу: <...>, что подтверждается выписками из Единого государственного реестра недвижимости об основных характеристиках объектов недвижимости и зарегистрированных правах на объект недвижимости (л.д. 9-19).

Кадастровая стоимость спорных объектов недвижимости установлена на основании акта от 25 октября 2018 года № СЭД-31-02-2-2-1323 по состоянию на 1 января 2018 года в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:5480 составляет 23 069 132, 15 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:5479 составляет 61 730 220, 06 рублей.

Административным истцом 8 июня 2022 года в ГБУ «ЦТИ ПК» поданы заявления об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости по состоянию на дату оценки 25 марта 2022 года в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:5480 в размере 12 963 898 рублей; в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:5479 составляет 22 804 517 рублей, определенной в отчете об оценке № 37-12/2/21 от 31 мая 2022 года, составленный оценщиком общества с ограниченной ответственностью «ПАРТНЕР-Ф» С..

6 июля 2022 года, то есть в срок, установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона № 237-ФЗ «О государственной кадастровой оценке», ГБУ «ЦТИ ПК» приняты мотивированные решения №№ ОРС-59/2022/001382, ОРС-59/2022/001383 об отказе в удовлетворении заявлений об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере их рыночной стоимости.

Основаниями к отказу в удовлетворении заявлений послужили следующие обстоятельства:

– в отчете (стр. 66-67, 139-143) отсутствует информация о относительно объектов-аналогов №№ 1, 2, 3, объекта-оценки, подтверждающая физическое состояние здания/помещения, влияющая на рыночную стоимость объекта-оценки – нарушены статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3;

– оценщиком использованы в качестве объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 (страницы 58, 71-73 отчета) для расчета рыночной стоимости объекта-оценки объекты недвижимости несхожие с объектом-оценки по основным характеристикам, определяющим стоимость объекта-оценки – нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7;

– в отчете (страницы 51-52) оценщиком изложен доступный ему объем по предложениям объектов недвижимости, близких к объекту-оценки – нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «в» пункта 22 ФСО № 7;

– при применении метода корректировок оценщиком некорректно проведено сравнение и некорректно выявлены различия используемых в расчетах объектов-аналогов №№ 1, 2, 3 с объектом-оценки по ценообразующим факторам – нарушены: статья 11 ФЗ № 135-ФЗ, пункт 5 ФСО № 3, подпункт «д» пункта 22 ФСО № 7.

На основании определения Пермского краевого суда от 7 октября 2022 года по делу назначено проведение судебной экспертизы в рамках установления кадастровой стоимости нежилых помещений, производство экспертизы поручено эксперту общества с ограниченной ответственностью «Промпроект-Оценка» Т.

Во исполнение определения Пермского краевого суда от 7 октября 2022 года экспертом представлено заключение № 173 от 18 ноября 2022 года, согласно которому отчет об оценке от 31 мая 2022 года № 37-12/2/21 не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», федеральных стандартов оценки. Допущенные недостатки и неточности, влияют на итоговый результат рыночной стоимости объектов оценки.

Экспертом выявлены ошибки в отчете об оценке № 37-12/2/21, влияющие на итоговый результат рыночной стоимости объекта оценки, а именно:

– оценщик использует в качестве объектов-аналогов № 1, 2, 3 объекты, физическое состояние которых несопоставимо с объектами экспертизы – нарушены: пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7;

– оценщик использует в качестве объектов-аналогов № 1, 2 несопоставимые объекты по характеристике площадь – нарушены: пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7;

– оценщик использует в качестве объекта-аналога № 2 несопоставимый объект по назначению – нарушены: пункт 5 ФСО № 3, пункт 10 ФСО № 1, подпункт «б» пункта 22 ФСО № 7;

– на страницах 73-77 отчета об оценке № 37-12/2/21 от 31 мая 2022 года оценщиком допущена опечатка. В описании объектов-аналогов № 1, 3 указано, что объекты не имеют долгосрочных арендаторов, но корректировка на наличие арендаторов приведена.

Оснований не доверять выводам эксперта, который предупрежден об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, у суда не имеется. Сторонами в ходе рассмотрения дела, соответствующие ходатайства в связи с несогласием с выводами эксперта не заявлены.

Приведенные выводы экспертного заключения свидетельствуют о том, что экспертом выявлены замечания одних из тех же пунктов ФСО, которые указаны в решениях ГБУ «ЦТИ ПК» от 6 июля 2022 года №№ ОРС-59/2022/001382, ОРС-59/2022/001383, что свидетельствует его законности.

Учитывая, что в ходе судебного разбирательства допустимыми доказательствами (заключение эксперта) подтверждены обстоятельства обоснованности выводов, приведенных в оспариваемых решениях бюджетного учреждения, суд приходит к выводу об отсутствии основания для удовлетворения требований административного истца о признании незаконными решений бюджетного учреждения от 6 июля 2022 года.

В связи с тем, что выявленные недостатки и неточности представленного административным истцом отчета влияют на итоговый результат оценки, на основании определения Пермского краевого суда от 7 октября 2022 года экспертом Т. определен размер рыночной стоимости объекта-оценки с кадастровым номером **:5479 в размере 33 767 347 рублей, объекта-оценки с кадастровым номером **:5480 в размере 12 435 084 рублей.

В данном случае заключение эксперта от 18 ноября 2022 года № 173 может быть использовано в качестве надлежащего доказательства, в том числе и в части размера рыночной стоимости спорных объектов недвижимости. Представленное экспертное заключение сторонами не оспорено, соответствующие ходатайства не заявлены.

Содержание экспертного заключения свидетельствует о том, что выводы эксперта объективны, а исследования проведены всесторонне и в полном объеме на научной и практической основе. Приведенные в заключении оценочной судебной экспертизы выводы эксперта не допускают их неоднозначного толкования, исходные данные и расчеты не вводят в заблуждение. Профессиональное суждение эксперта Т. относительно рыночной стоимости объектов-оценки полностью подтверждается собранной информацией и приведенными расчетами.

С учетом изложенного, заявленные требования административного истца об установлении кадастровой стоимости объектов недвижимости в размере его рыночной стоимости подлежат удовлетворению, кадастровую стоимость по состоянию на 25 марта 2022 года в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:5479 следует установить равной его рыночной стоимости в размере 33 767 347 рублей, в отношении нежилого помещения с кадастровым номером **:5480 следует установить равной его рыночной стоимости в размере 12 435 084 рублей.

Заявления административного истца о пересмотре результатов определения кадастровой стоимости поданы в бюджетное учреждение 8 июня 2022 года, приведенная дата подлежит указанию в резолютивной части решения суда.

Руководствуясь статьями 175-180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

Административное исковое заявление общества с ограниченной ответственностью управляющая компания «Парма Менеджмент» доверительный управляющий Закрытого паевого инвестиционного комбинированного фонда «Парма-ПН» удовлетворить частично.

В удовлетворении требования о признании незаконными решений Государственного бюджетного учреждения Пермского края «Центр технической инвентаризации и кадастровой оценки Пермского края» от 6 июля 2022 года № ОРС-59/2022/001382, № ОРС-59/2022/001383 – отказать.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **:5479 равной его рыночной стоимости в размере 33 767 347 рублей по состоянию на 25 марта 2022 года.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 8 июня 2022 года.

Установить кадастровую стоимость нежилого помещения с кадастровым номером **:5480 равной его рыночной стоимости в размере 12 435 084 рублей по состоянию на 25 марта 2022 года.

Датой подачи заявления об установлении кадастровой стоимости считать 8 июня 2022 года.

Решение суда может быть обжаловано в Четвертый апелляционный суд общей юрисдикции через Пермский краевой суд в течение месяца со дня вынесения мотивированного решения.

Решение в окончательной форме изготовлено 21 декабря 2022 года.

Судья: подпись