Дело №2-307/2025 (2-2207/2024)
УИД 69RS0037-02-2024-003591-74
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
23 сентября 2025 года город Тверь
Калининский районный суд Тверской области
в составе председательствующего судьи Бабановой А.С.,
при ведении протокола судебного заседания помощником судьи Лепешкиной А.И.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к сельскохозяйственному производственному кооперативу «КАВА» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры,
установил:
ФИО1 обратилась в Калининский районный суд Тверской области с приведенными выше требованиями, уточненными в порядке статьи 39 ГПК РФ, указав о том, что ранее она являлась работником трудового коллектива колхоза «Активист», преобразованного в 1992 году в АОЗТ «Активист» и далее - в СПК «КАВА». При реорганизации колхоза его руководителем была ФИО2, она же возглавляла СПК «КАВА» до 2021 года, затем кооператив был продан.
С 2023 года истец и другие жители домов по <адрес> стали получать от нового владельца уведомления о коммерческом найме квартир или их выкупе по рыночной стоимости.
Истец более 40 лет проживает в квартире по адресу: <адрес> которую она получила по решению совместного заседания правления и профкома колхоза «Активист». Стаж работы истца в колхозе составляет 16 лет, стаж работы мужа - 10 лет.
Согласно решению общего собрания АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года об условиях продажи и дарения жилья работникам АОЗТ «КАВА» в зависимости от стажа работы в хозяйстве, которое отражено в выписке из протокола №1 собрания акционеров АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года, истец имеет право на приобретение жилья с учетом данного решения.
Спорные дома и квартиры построены на средства государства и колхоза «Активист» и переданы в эксплуатацию по акту приемки Калининского Районного Совета народных депутатов №119-2 от 6 июля 1982 года.
До 1992 года ФИО1 проживала в спорном помещении как работник колхоза, а затем - по договорам найма. Оплату услуг ЖКХ (холодное водоснабжение, водоотведение) производила в АОЗТ, затем - в СПК «КАВА». После 1995 года котельная перестала работать. Газификация квартиры проведена за свой счет (отопление и подогрев воды). Канализация (водоотведение) с 2019 года оплачивается индивидуально. Общий ремонт дома не производился на протяжении 40 лет.
Прокуратурой был подан иск о признании права собственности СПК «КАВА» на указанные квартиры отсутствующим, в удовлетворении данных требований отказано, вместе с тем, судом указано, что работники хозяйства, получившие указанные квартиры, имеют право на их приобретение на условиях продажи и дарения жилья, утвержденных решением общего собрания АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года.
В 2024 году ФИО1 обратилась в СПК «КАВА» с заявлением о заключении договора на выкуп квартиры по балансовой стоимости, которая согласно первичным документам составляет 8 200 рублей, что подтверждается архивной копией из Приложения к постановлению администрации сельсовета от 18 января 1994 года №1 Перечня квартир, домов, принадлежащих АОЗТ «КАВА».
С учетом стажа работы при выкупе к балансовой стоимости применяется коэффициент 10.
С учетом износа первичная балансовая стоимость квартиры согласно заключению эксперта №431-Б/3/2025 от 12 марта 2025 года составляет 1 677 рублей 23 копейки (т.1, л.д. 188), таким образом, сумма приобретения квартиры, по мнению истца, составит 16 772 рубля 30 копеек (1 677, 23 х 10).
Ссылаясь на положения статей 421, 445 ГК РФ ФИО1 в окончательной редакции исковых требований от 13 марта 2025 года (т.1, л.д. 220-223) просила обязать ответчика заключить с ней договор купли-продажи квартиры с кадастровым номером №, расположенной по адресу: <адрес> по цене 16 772 рубля 30 копеек.
Ответчиком представлены письменные возражения на исковое заявление и дополнения к ним, а также заявление о пропуске срока исковой давности (т.1, л.д. 67-71, 141-142, 196-198), доводы которых сводятся к отсутствию правовых оснований для удовлетворения исковых требований, поскольку в силу статьи 421 ГК РФ юридические лица свободны в заключении договора, понуждение к заключению договора не допускается. СПК «КАВА» является собственником спорного жилого помещения и вправе по своему усмотрению распоряжаться данным имуществом. Истцу было предложено заключить договор купли-продажи квартиры по цене 25 000 рублей, данное предложение действовало до 1 апреля 2024 года. В установленный срок истец не изъявил желания выкупить спорное жилое помещение на предложенных условиях.
Актуальная балансовая стоимость квартиры составляет 1 510 659 рублей 20 копеек, в связи с чем оснований для продажи квартиры по указанной истцом цене имеется. Представленный истцом расчет балансовой стоимости квартиры, по мнению ответчика, является субъективным и необоснованным.
Кроме того, срок действия обязательства АОЗТ «КАВА» по продаже жилья на основании решения собрания акционеров от 26 февраля 1994 года истек 31 декабря 1994 года. В указанный период истец не обращался в АОЗТ «КАВА» с заявлением о приобретении спорной квартиры. Истец обратился в суд за реализацией своего права на основании решения от 26 февраля 1994 года спустя более 29 лет после его принятия, то есть с пропуском срока исковой давности, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
В ходе судебного разбирательства к участию в деле в качестве третьих лиц, не заявляющих самостоятельных требований относительно предмета спора, привлечены: ФИО3 (дочь истца), администрация Калининского муниципального округа Тверской области, филиал ППК «Роскадастр» по Тверской области, ТО «Северо-Западный».
Участвующие в деле лица, надлежащим образом извещенные о времени и месте его рассмотрения, в судебное заседание не явились, явку представителей для участия в нем не обеспечили и не просили об отложении судебного разбирательства.
В соответствии с частью 3 статьи 167 ГПК РФ дело рассмотрено в отсутствие неявившихся лиц, участвующих в деле и извещенных о времени и месте судебного заседания.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
Согласно выписке из Единого государственного реестра недвижимости СПК «КАВА» является собственником квартиры с кадастровым номером №, площадью 49,6 кв.м, расположенной по адресу: <адрес> Право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке 26 июня 2015 года (т.1, л.д. 216-219).
Данное право было оспорено заместителем прокурора Тверской области, решением Арбитражного суда Тверской области от 9 декабря 2022 года по делу №А66-14890/2021 в удовлетворении исковых требований отказано.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2023 года вышеуказанное решение отменено, в удовлетворении иска отказано.
Постановлением Арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 апреля 2024 года постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2023 года по делу №А66-14890/2021 оставлено без изменения.
Определением Верховного Суда Российской Федерации от 8 августа 2024 года отказано в передаче кассационной жалобы на постановление Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2023 года и постановление Арбитражного суда Северо-Западного округа от 8 апреля 2024 года по делу №А66-14890/2021 для рассмотрения в судебном заседании Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда Российской Федерации со ссылкой на обоснованность выводов судов апелляционной и кассационной инстанций.
Определением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 13 сентября 2024 года отказано в удовлетворении заявления о пересмотре по вновь открывшимся обстоятельствам постановления Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2023 года по делу №А66-14890/2021.
Постановлением Четырнадцатого арбитражного апелляционного суда от 27 октября 2023 года по делу №А66-14890/2021 (т.1, л.д. 82-106) установлено, что решением общего собрания членов колхоза «Активист» от 22 февраля 1992 года колхоз был реорганизован в АОЗТ «КАВА», утвержден уставной фонд АОЗТ «КАВА» и сводный акт оценки основных средств, передаваемых АОЗТ «КАВА», согласно которому в числе передаваемого имущества поименован жилой дом № по улице <адрес>.
Постановлением главы администрации Кулицкого округа от 18 января 1994 года №1 постановлено зарегистрировать право собственности домов и квартир за их фактическими владельцами (предприятиями организациями) согласно прилагаемому перечню, в котором в том числе поименованы квартиры, расположенные в жилом доме № по улице <адрес>.
На основании постановления главы администрации Кулицкого округа от 18 января 1994 года №1 АОЗТ «КАВА» выдано регистрационное удостоверение от 29 августа 1994 года № 144 на жилой дом № по улице <адрес>.
Согласно протоколу внеочередного общего собрания акционеров АОЗТ «КАВА» от 20 января 2003 года №1 обсуждался, в том числе, вопрос о приведении устава АОЗТ «КАВА» в соответствие с Федеральным законом «Об акционерных обществах», решением собрания в новой редакции утвержден устав ЗАО «КАВА».
На общем собрании акционеров ЗАО «КАВА» от 1 марта 2004 года принято решение о реорганизации ЗАО «КАВА» в форме преобразования в СПК «КАВА», утверждены устав СПК «КАВА» и передаточный акт по состоянию на 1 марта 2004 года, где в расшифровке основных средств, передаваемых от ЗАО «КАВА» в СПК «КАВА», в числе прочих поименован 18-квартирный жилой дом № по улице <адрес>
Данная квартира передана в пользование ФИО1 на основании договора найма, заключенного с СПК «КАВА».
Отказывая в удовлетворении исковых требований прокурора к СПК «КАВА» о прекращении зарегистрированного за ответчиком права собственности на объекты недвижимости, в том числе в отношении спорной квартиры, истребовании из чужого незаконного владения ответчика в пользу муниципального образования «Кулицкое сельское поселение» Калининского района Тверской области спорных объектов недвижимости, признании права собственности муниципального образования на данные объекты, арбитражный апелляционный суд исходил из отсутствия решения трудового коллектива о передаче жилых домов №, №, №, № по улице <адрес> в муниципальную собственность, принятого в установленном порядке, а также отсутствия доказательств фактической передачи имущества по актам приемки-передачи.
Приведенные выше обстоятельства, установленные вступившим в законную силу постановлением арбитражного апелляционного суда, не должны доказываться и не могут оспариваться при рассмотрении настоящего гражданского дела лицами, участвовавшими в деле, которое было разрешено арбитражным судом.
Таким образом, СПК «КАВА» является собственником спорной квартиры и как правопреемник АОЗТ «КАВА» ответчик является правопреемником прав и обязанностей названного юридического лица.
В соответствии со статьей 209 ГК РФ собственнику принадлежат права владения, пользования и распоряжения своим имуществом (пункт 1).
Собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом (пункт 2).
Согласно пункту 1 статьи 421 ГК РФ граждане и юридические лица свободны в заключении договора.
Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена названным Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.
В обоснование исковых требований истец ссылается на решение собрания акционеров АОЗТ «КАВА», оформленное протоколом от 26 февраля 1994 года №1, согласно которому по вопросу №3 повестки дня «О продаже жилья, принадлежащего АОЗТ «КАВА» принято следующее решение:
«1. Продать жилье, принадлежащее АОЗТ «КАВА», постоянно проживающим работающим при стаже работы в данном хозяйстве:
- 6-8 лет с коэффициентом 20 к балансовой стоимости;
- 8-12 лет с коэффициентом 15 к балансовой стоимости;
- свыше 12 лет с коэффициентом 10 к балансовой стоимости.
2. Произвести дарение постоянно проживающим работающим вдвоем в хозяйстве при общем стаже работы не менее 25 лет в данном хозяйстве.
3. Продать жилье постоянно проживающим работавшим в АОЗТ «КАВА» при стаже работы:
- 6-10 лет по договорной цене, но не менее коэффициента 100 к балансовой стоимости;
- свыше 10 лет с коэффициентом 100 (на 1994 г.).
Данное решение действительно до 31.12.94 г. Заявления на продажу жилья рассматривать на заседании правления. Оформление документов закончить до 31.12.1994 г.».
Выдержка из решения приведена в соответствии с полным текстом протокола №1 собрания акционеров АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года, копия которого представлена в материалы дела стороной ответчика (т.1, л.д. 73-81), оригинал был представлен суду на обозрение.
В силу статей 55, 56, 67 ГПК РФ доказательствами по делу являются полученные в предусмотренном законом порядке сведения о фактах, на основании которых суд устанавливает наличие или отсутствие обстоятельств, обосновывающих требования и возражения сторон, а также иных обстоятельств, имеющих значение для правильного рассмотрения и разрешения дела. Каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований.
В соответствии с частью 1 статьи 71 ГПК РФ письменными доказательствами являются содержащие сведения об обстоятельствах, имеющих значение для рассмотрения и разрешения дела, акты, договоры, справки, деловая корреспонденция, иные документы и материалы, выполненные в форме цифровой, графической записи, в том числе полученные посредством факсимильной, электронной или другой связи, с использованием информационно-телекоммуникационной сети «Интернет», документы, подписанные электронной подписью в порядке, установленном законодательством Российской Федерации, либо выполненные иным позволяющим установить достоверность документа способом.
При наличии в материалах дела копии полного текста протокола №1 собрания акционеров АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года (рукописный текст), соответствие которой оригиналу удостоверено подписью председательствующего, суд отклоняет представленную истцом копию выписки из протокола №1 собрания акционеров АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года (машинописный текст) по вопросу №3 повестки дня (т.1, л.д. 13).
Суд учитывает, что частичное несоответствие текста протокола и текста выписки из него обусловлено тем, что выписка изготовлена не путем ксерокопирования оригинала документа, а путем набора части текста вручную на печатной машинке.
С учетом изложенного, приобщенная к материалам копия протокола №1 собрания акционеров АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года (рукописный текст), соответствующая оригиналу данного документа, расценивается судом как относимое и допустимое доказательство по делу.
Как следует из приложенной к иску копии трудовой книжки, ФИО1 22 августа 1980 года была принята на работу в колхоз «Активист»; 29 января 1993 года внесена запись о реорганизации колхоза «Активист» в АОЗТ «КАВА»; 12 февраля 2003 года внесена запись о переименовании АОЗТ «КАВА» в ЗАО «КАВА»; 29 сентября 2004 года ФИО1 уволена из ЗАО «КАВА» по пункту 3 статьи 77 ТК РФ (по собственному желанию).
Таким образом, на момент принятия вышеуказанного решения собрания акционеров АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года стаж работы истца в хозяйстве составлял 13 лет 6 месяцев, что позволяло применить коэффициент 10 к балансовой стоимости при условии продажи принадлежавшего АОЗТ «КАВА» жилья на условиях вышеуказанного решения.
Доказательств того, что в срок, установленный решением собрания акционеров АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года, то есть до 31 декабря 1994 года ФИО1 обращалась с заявлением на продажу жилья, материалы дела не содержат.
При этом суд обращает внимание на то обстоятельство, что из буквального содержания протокола №1 собрания акционеров АОЗТ «КАВА» от 26 февраля 1994 года следует, что соответствующие заявления на продажу жилья подлежали рассмотрению на заседании правления, что свидетельствует об отсутствии безусловной обязанности АОЗТ «КАВА» заключить договор на продажу жилья в случае обращения с таким заявлением.
Согласно материалам дела ФИО1 и ее дочь ФИО3 зарегистрированы в квартире № дома № по улице <адрес> (т.1, л.д. 117, 127, 241).
К исковому заявлению приложена копия договора найма жилого помещения №18 от 22 июля 2011 года, заключенного на срок с 22 июля 2011 года по 21 июля 2014 года, согласно которому ФИО1 и ее дочери ФИО4 на основании данного договора передано в наем изолированное жилое помещение, находящееся в собственности СПК «КАВА», а именно двухкомнатная квартира, жилой площадью 25,1 кв.м, расположенная по адресу: <адрес> (т.1, л.д. 16-17).
Истцом представлена копия уведомления от 26 февраля 2024 года, из которого следует, что СПК «КАВА» принято решение о продаже принадлежащих ему жилых помещений по договорам купли-продажи из расчета стоимости 25 000 рублей за один квадратный метр, данное предложение является действующим до 1 апреля 2024 года.
ФИО1 не воспользовалась данным предложением, вместе с тем, 21 августа 2024 года направила в адрес СПК «КАВА» заявление, в котором просила рассмотреть вопрос выкупа ею спорной квартиры по балансовой стоимости, а в последующем обратилась в суд с исковым заявлением о понуждении СПК «КАВА» к заключению договора кули-продажи спорного жилого помещения за 16 772 рубля 30 копеек исходя из балансовой стоимости квартиры 1 677 рублей 23 копейки (в окончательной редакции исковых требований).
Суд критически относится к выводам, приведенным в заключении эксперта №431-Б/3/2025 от 12 марта 2025 года (т.1, л.д. 176-188), согласно которому балансовая стоимость двухкомнатной квартиры, расположенной по адресу: <адрес>, на 2025 год составляет 1 677 рублей 23 копейки, ввиду явного несоответствия такой величины рыночной стоимости спорного жилого помещения.
Согласно справке СПК «КАВА» от 13 марта 2025 года балансовая стоимость спорной квартиры с кадастровым номером № составляет 1 510 659 рублей 20 копеек, что соответствует кадастровой стоимости вышеуказанного объекта, актуальной на дату рассмотрения дела (т.1, л.д. 216).
Принимая во внимание, что законодателем определена налоговая база налога на имущество как кадастровая стоимость объекта налогообложения, определение ответчиком балансовой стоимости спорного объекта равной его кадастровой стоимости, учитываемой для целей налогообложения, не противоречит требованиям закона.
В ходе судебного разбирательства истец настаивал на заключении договора на заявленных им условиях и просил обязать ответчика заключить договор купли-продажи квартиры по указанной цене (балансовой стоимости), использовав при проведении расчета неактуальную балансовую стоимость спорной квартиры, не подтвержденную относимыми и допустимыми доказательствами.
Принимая во внимание совокупность изложенных выше обстоятельств, суд не находит оснований для удовлетворения требований о понуждении ответчика к заключению с истцом договора купли-продажи спорного жилого помещения по цене 16 772 рубля 30 копеек.
Проверяя доводы ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, суд руководствуется следующим.
Согласно пункту 1 статьи 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 названного Кодекса.
Срок исковой давности не может превышать десять лет со дня нарушения права, для защиты которого этот срок установлен, за исключением случаев, установленных Федеральным законом от 6 марта 2006 года №35-ФЗ «О противодействии терроризму» (пункт 2 статьи 196 ГК РФ).
Согласно пункту 1 статьи 200 ГК РФ, если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.
В силу пункта 2 статьи 199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.
Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Из разъяснений, изложенных в пункте 15 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 29 сентября 2015 года №43 «О некоторых вопросах, связанных с применением норм Гражданского кодекса Российской Федерации об исковой давности», следует, что истечение срока исковой давности является самостоятельным основанием для отказа в иске (абзац 2 пункта 2 статьи 199 ГК РФ). Если будет установлено, что сторона по делу пропустила срок исковой давности и не имеется уважительных причин для восстановления этого срока для истца - физического лица, то при наличии заявления надлежащего лица об истечении срока исковой давности суд вправе отказать в удовлетворении требования только по этим мотивам, без исследования иных обстоятельств дела.
Как неоднократно указывал Конституционный Суд Российской Федерации, целью установления сроков исковой давности является сохранение необходимой стабильности соответствующих правовых отношений; в основе установления сроков исковой давности лежит положение о том, что никто не может быть поставлен под угрозу возможного обременения на неопределенный или слишком длительный срок (Постановления Конституционного Суда Российской Федерации от 27 апреля 2001 года №7-П, от 24 июня 2009 года №11-П, Определение Конституционного Суда Российской Федерации от 3 ноября 2006 года №445-О).
Интересы защиты права собственности и стабильности гражданского оборота предопределяют не только установление судебного контроля за обоснованностью имущественных притязаний одних лиц к другим, но и введение в правовое регулирование норм, которые позволяют одной из сторон блокировать судебное разрешение имущественного спора по существу, если другая сторона обратилась за защитой своих прав спустя значительное время после того, как ей стало известно о том, что ее права оказались нарушенными.
В соответствии с пунктом 2 статьи 124 ГК РФ нормы об исковой давности распространяются на всех участников гражданских правоотношений.
Институт исковой давности имеет целью упорядочить гражданский оборот, создать определенность и устойчивость правовых связей, дисциплинировать их участников, способствовать соблюдению договоров, обеспечить своевременную защиту прав и интересов субъектов гражданских правоотношений, поскольку отсутствие разумных временных ограничений для принудительной защиты нарушенных гражданских прав приводило бы к ущемлению охраняемых законом прав и интересов ответчиков и третьих лиц, которые не всегда могли бы заранее учесть необходимость собирания и сохранения значимых для рассмотрения дела сведений и фактов, применение судом по заявлению стороны в споре исковой давности защищает участников гражданского оборота от необоснованных притязаний и одновременно побуждает их своевременно заботиться об осуществлении и защите своих прав (Постановление Конституционного Суда Российской Федерации от 15 февраля 2016 года №3-П).
ФИО1 указано о том, что она проживает в спорной квартире более 40 лет (с 1980 года), изначально проживала как работник колхоза, а с 1992 года - по договорам найма.
Решение собрания акционеров АОЗТ «КАВА» о продаже жилья принято 26 февраля 1994 года и срок реализации данного решения истек 31 декабря 1994 года.
Исковое заявление подано в суд 10 сентября 2024 года, то есть спустя 30 лет после принятия данного решения и до указанной даты истец не обращался в суд с какими-либо требованиями в отношении спорной квартиры и не ссылался на нарушение своих прав со стороны ответчика.
Каких-либо сведений, свидетельствующих об уважительности причин пропуска срока для предъявления требований о заключении договора купли-продажи жилья с учетом решения от 26 февраля 1994 года истцом не представлено, как и сведений об отсутствии возможности обратиться с такими требованиями в разумный срок.
С учетом изложенного, суд соглашается с позицией ответчика о пропуске истцом срока исковой давности, и полагает необходимым его применить к спорным правоотношениям, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований.
Руководствуясь статьями 194-199 ГПК РФ, суд
решил:
в удовлетворении исковых требований ФИО1 к сельскохозяйственному производственному кооперативу «КАВА» о возложении обязанности заключить договор купли-продажи квартиры отказать.
Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня принятия в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы в Тверской областной суд через Калининский районный суд Тверской области.
Судья А.С. Бабанова
Мотивированное решение составлено 1 ноября 2025 года.
Судья А.С. Бабанова