Апелляционное определение по делу № 2-2985/2023 от 06.07.2023

Судья: Пшунокова М.Б. Дело № 33-1677/2023

дело № 2-2985/2023

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

6 июля 2023 года г. Нальчик

Судебная коллегия по гражданским делам Верховного Суда Кабардино-Балкарской Республики в составе:

председательствующего Шомахова Р.Х.

судей Савкуева З.У. и Тогузаева М.М.

при секретаре Узденовой Ф.Р.

с участием: ФИО1,

рассмотрев в открытом судебном заседании по докладу судьи Шомахова Р.Х. гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и ПАО «Сбербанк России» о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома, признании права собственности, прекращении залога, возложении обязанности совершить определенные действия,

по апелляционной жалобе ПАО «Сбербанк России» на решение Нальчикского городского суда КБР от 4 мая 2023 года,

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратилась в суд с исковым заявлением к ООО «Финансово-строительная компания Потенциал» и ПАО «Сбербанк России», в котором просила признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от ДД.ММ.ГГГГ, заключенный между ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» (далее - ООО «ФСК Потенциал») и К.Э.Н., договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации в пользу цессионария – ФИО1, согласно условиям договора цессии от 27.03.2023 года; признать за истцом право собственности на долю (размер доли – 0,346754%) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: КБР, <адрес>, в виде жилого помещения (квартиры), общей площадью 72,43 кв.м., расположенный <адрес>, а также земельного участка, общей площадью 7429 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоэтажная застройка, с кадастровым №, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования; освободить от обременения в виде залога (ипотеки) часть предмета залога – долю (размер доли – 0,346754%) в объекте незавершенного строительства в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, в виде жилого помещения (квартиры), общей площадью 72,43 кв.м., расположенный на <адрес>, которое заложено в составе общего помещения площадью 199,51 кв.м. по договору залога имущественных прав № от 07.08.2019, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «ФСК Потенциал»; обязать ООО «ФСК Потенциал» предоставить истцу – ФИО1 документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Исковые требования мотивированы тем, что 15.04.2022 года между ООО «ФСК Потенциал» и К.Э.Н. заключен договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, согласно которому ООО «ФСК Потенциал» обязалось передать в собственность К.Э.Н. покупателю квартиру, расположенную <адрес>, в срок не позднее 20.12.2022 года.

Жилой дом расположен на земельном участке с кадастровым №, общей площадью 7429 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, с видом разрешенного использования под многоэтажную застройку, по адресу: <адрес>.

Цена квартиры составляет 2172900 руб. К.Э.Н. оплатил стоимость предмета сделки в полном объеме, что подтверждается актами приема-передачи от 15.04.2022 года и от 20.12.2022 года.

27.03.2023 между К.Э.Н. и ФИО1 заключен договор цессии, в соответствии с которым, право требования по вышеупомянутому договору перешло к ФИО1

Цена уступаемого права составляет 1900000 руб., которые 27.03.2023 переведена цессионарием на лицевой счет цедента. 31.03.2023 цедент уведомил ответчика о заключении договора цессии. В свою очередь, цессионарием получены оригиналы документов и ключи от входной двери в квартиру.

Помещение, являющееся предметом договора, и в котором ведутся ремонтные работы, приобретено для проживания с семьей.

ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» принятые на себя обязательства о заключении основного договора и передаче квартиры не исполняет, чем нарушает права и законные интересы истца.

Из содержания договора от 15.04.2022 года, в частности п.п. 1, 2 следует, что между сторонами фактически сложились правоотношения, связанные с долевым участием в строительстве жилья.

В связи с этим, ссылаясь на Обзоры практики, утвержденные Президиумом Верховного Суда РФ 04.12.2013 года, 19.07.2019 года и 12.10.2022 года, истец полагает, что договор от 15.04.2022 года подлежит признанию договором долевого участия в строительстве многоквартирного дома.

В иске также указано, что между ООО «ФСК Потенциал» и ПАО «Сбербанк России» заключен договор № от 07.08.2019 года об открытии невозобновляемой кредитной линии.

07.08.2019 года в обеспечение исполнения обязательств между ответчиками заключен договор залога имущественных прав №.

Договор залога в части возложения обременения на вышеназванную квартиру нарушает права истца, поскольку он не прошел государственную регистрацию.

Решением Нальчикского городского суда КБР от 04.05.2023 года постановлено: исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 15 апреля 2022 года, заключенный между ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» и К.Э.Н., договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации в пользу цессионария – ФИО1, согласно условиям договора цессии от 27 марта 2023 года.

Признать за ФИО1 право собственности на долю (размер доли – 0,346754%) в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, расположенный по адресу: КБР<адрес> в виде жилого помещения (квартиры), общей площадью 72,43 кв.м., расположенный на <адрес>, а также земельного участка, общей площадью 7429 кв.м., категория земель – земли населенных пунктов, разрешенное использование – многоэтажная застройка, с кадастровым номером №, занятого недвижимостью и необходимого для ее использования.

Освободить от обременения в виде залога (ипотеки) часть предмета залога – долю (размер доли – 0,346754%) в объекте незавершенного строительства в многоквартирном жилом доме, расположенном по адресу: <адрес>, в виде жилого помещения (квартиры), общей площадью 72,43 кв.м., расположенный <адрес>, которое заложено в составе общего помещения площадью 199,51 кв.м. по договору залога имущественных прав №/<адрес> от 07.08.2019, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал».

Обязать ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» предоставить ФИО1 документы, необходимые для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

Не согласившись с решением, считая его незаконным и необоснованным, вынесенным с нарушением норм процессуального и материального права, ПАО «Сбербанк России» подало на него апелляционную жалобу, в которой просит его отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований.

В апелляционной жалобе указано, что предварительный договор от 15.04.2022 года не содержит существенных условий, предусмотренных ст. 4 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

В предварительном договоре не указаны сведения о виде, назначении, количестве этажей, общей площади многоквартирного дома в соответствии с проектной документацией, о материале наружных стен и поэтажных перекрытий, классе энергоэффективности, сейсмостойкости, о помещениях вспомогательного использования, условный номер и гарантийный срок на объект долевого строительства.

Отсутствие этих условий в договоре свидетельствует о том, что он не заключен.

Истцом не представлены доказательства оплаты предмета сделки. Денежные средства не были оприходованы, не поступили на расчетные счета ООО «ФСК Потенциал», тогда как в отношении него введена процедура банкротства.

Также не представлены доказательства наличия финансовой возможности оплатить предмет сделки.

Целью предварительного договора является покупка недвижимости, созданной в будущем, а не финансирование средств в ее строительство. При таких обстоятельствах, с учетом п. 8 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2021 года «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», такой договор должен быть квалифицирован как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Предварительный договор не подлежал признанию договором долевого участия в строительства, поскольку правоотношения сторон по предварительному договору прекращены на основании п. 4 ст. 429 ГК РФ, о чем свидетельствует отсутствие в предварительном договоре условия о сроке заключения основного договора. Указанное согласуется с правовой позицией, приведенной в определении Верховного Суда РФ от 10.03.2015 года № 5-КГ14-173.

В жалобе также указано, что на момент заключения предварительного договора предмет сделки находился в залоге у ПАО «Сбербанк России». При заключении предварительного договора ООО «ФСК Потенциал» не получило у ПАО «Сбербанк России» согласия на его заключение, тем самым нарушив требования п. 2 ст. 346 ГК РФ, п. 12.1 кредитного договора, п. 2.28.1 договора залога и п. 4.1.1. договора ипотеки, заключенных 07.08.2019 года.

В отсутствие согласия ПАО «Сбербанк России» на заключение договора в силу п. 2 ст. 346 ГК РФ залог сохраняется, а потому оснований для удовлетворения исковых требований о его прекращении у суда не имелось.

В апелляционной жалобе также указано, что истец злоупотребил правом, поскольку действуя разумно и добросовестно, имел возможность проверить наличие обременения в отношении предмета сделки. Договор ипотеки от 07.08.2019 года был зарегистрирован в Управлении Росреестра по КБР 16.08.2019 года, а договор залога имущественных прав от 07.08.2019 года был зарегистрирован в реестре залогов единой информационной системы нотариата 19.08.2019 года.

Заслушав доклад судьи Шомахова Р.Х., изучив материалы дела и обсудив доводы жалобы, выслушав возражавшую против удовлетворения жалобы ФИО1, Судебная коллегия приходит к следующему.

В силу положений пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Соответственно, предварительный договор не может устанавливать для сторон каких-либо иных обязательств, в том числе обязанности передать имущество или обязанности оплатить его.

В соответствии со статьей 431 ГК РФ при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой названной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

С учетом изложенного суд независимо от наименования договора устанавливает его действительное содержание, исходя как из буквального значения содержащихся в нем слов и выражений, так и из существа сделки с учетом действительной общей воли сторон, цели договора и фактически сложившихся отношений сторон.

Как следует из материалов дела, договором, заключенным 15.04.2022 года между ООО «ФСК Потенциал» (Продавец) и К.Э.Н. (Покупатель), хотя и поименованным предварительным договором купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме, предусмотрена обязанность ответчика передать Покупателю квартиру в строящемся 6-секционном 10-этажном доме, расположенном по <адрес> со следующими характеристиками: 2-комнатная квартира, проектный №, блок №, этаж №, общая проектная площадь 72,43 кв.м.

Также условиями договора предусмотрена обязанность Покупателя в полном объеме внести полную сумму стоимости этой квартиры 2172900 руб. до заключения в будущем основного договора купли-продажи (до 20.12.2022 года) (пункт 2.1 договора).

Таким образом, договор от 15.04.2022 года не являются предварительным договором по смыслу статьи 429 ГК РФ.

Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам.

В силу ч. 1 ст. 1 Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее Закон об участии в долевом строительстве) названный Федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства) и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

В соответствии с ч. 2 ст. 1 Закона об участии в долевом строительстве привлечение денежных средств граждан, связанное с возникающим у граждан правом собственности на жилые помещения в многоквартирных домах, которые на момент привлечения таких денежных средств граждан не введены в эксплуатацию в порядке, установленном законодательством о градостроительной деятельности (далее - привлечение денежных средств граждан для строительства), допускается, в том числе, на основании договора участия в долевом строительстве.

Согласно ч. 2 ст. 27 Закона об участии в долевом строительстве, его действие распространяется на отношения, связанные с привлечением денежных средств участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после вступления в силу Федерального закона.

Таким образом, данный Закон об участии в долевом строительстве регулирует основанные на договоре участия в долевом строительстве отношения, связанные с привлечением денежных средств, в том числе граждан для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, разрешения, на строительство которых получены после его вступления в силу.

Действие Закона об участии в долевом строительстве распространяется на отношения, возникшие при совершении, начиная с указанной выше даты, сделок по привлечению денежных средств граждан иными способами (заключении предварительных договоров купли-продажи жилых помещений в объекте строительства, договоров об инвестировании строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости, договоров займа, обязательства по которому в части возврата займа прекращаются с передачей жилого помещения в многоквартирном доме или ином объекте недвижимости после завершения его строительства в собственность, договоров о совместной деятельности в целях осуществления строительства многоквартирного жилого дома или иного объекта недвижимости и т.д.) в случаях, если судом с учетом существа фактически сложившихся отношений установлено, что сторонами действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве.

По делу установлено, что сторонами заключен договор, поименованный «предварительный договор купли-продажи», в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже квартиры, которая будет построена в многоквартирном доме, с обязанностью приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену квартиры. Независимо от наименования заключенного сторонами договора Судебная коллегия принимает во внимание существо сделки и фактически сложившиеся отношения сторон.

Оценив условия заключенного сторонами договора, учитывая, что гражданин передал денежные средства в целях строительства квартиры в многоквартирном доме, что ответчик возводил многоквартирный жилой дом и взял обязательство по передаче в собственность гражданина обозначенную в договоре квартиру, Судебная коллегия приходит к выводу о необходимости применения к спорным правоотношениям нормы Федерального закона от 30.12.2004 года № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, заключенный 15.04.2022 года между ООО «ФСК Потенциал» и К.Э.Н., является договором участия в долевом строительстве.

Доводы жалобы относительно не указания в договоре условий, предусмотренных ч. 4 ст. 4 Закона об участии в долевом строительстве, и непредставления доказательств оплаты договора, не опровергают вышеприведенные выводы о необходимости применения к спорным правоотношениям положений Закона об участии в долевом строительстве.

В материалах дела имеются Акты приема-передачи денежных средств от 15.04.2022 года и от 20.06.2022 года, согласно которым К.Э.Н. оплатил всю стоимость квартиры в размере 2172900 руб. директору ООО «ФСК Потенциал».

Привлечение денежных средств граждан для строительства путем заключения договоров под различными наименованиями, без учета требований Закона об участии в долевом строительстве не может нарушать права таких граждан.

Так, в Обзоре практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 года указывается, что имеются факты привлечения денежных средств граждан для строительства посредством иных сделок, в том числе заключения предварительных договоров купли-продажи жилого помещения в объекте строительства, совершаемых без учета требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости".

В связи с этим, в Обзоре отдельно отмечается, что при рассмотрении дел по спорам, возникающим из правоотношений, основанных на сделках, связанных с передачей гражданами денежных средств и (или) иного имущества в целях строительства многоквартирного дома (иного объекта недвижимости) и последующей передачей жилого помещения в таком многоквартирном доме (ином объекте недвижимости) в собственность, но совершенных в нарушение требований Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", независимо от наименования заключенного сторонами договора следует исходить из существа сделки и фактически сложившихся отношений сторон. В таких случаях, если судом установлено, что сторонами при совершении сделки, не отвечающей указанным требованиям, действительно имелся в виду договор участия в долевом строительстве, к сделке применяются положения Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости", в том числе меры ответственности, им предусмотренные.

Аналогичные разъяснения содержатся в п. 1 Обзора судебной практики разрешения дел по спорам, возникающим в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 19.07.2017 года.

В обоснование своей правовой позиции, автор апелляционной жалобы также ссылается на положения пункта 2 статьи 346 ГК РФ, согласно которым, залогодатель не вправе отчуждать предмет залога без согласия залогодержателя, если иное не предусмотрено законом или договором и не вытекает из существа залога.

Однако, эти положения не могут служить основанием для нарушения прав гражданина, намеревавшегося приобрести жилое помещение по договору участия в долевом строительстве и отмены решения суда.

Тем же пунктом предусмотрены специальные последствия отчуждения заложенного имущества залогодателем без согласия залогодержателя.

В случае отчуждения залогодателем заложенного имущества без согласия залогодержателя применяются правила, установленные подпунктом 3 пункта 2 статьи 351, подпунктом 2 пункта 1 статьи 352, статьей 353 настоящего Кодекса. Залогодатель также обязан возместить убытки, причиненные залогодержателю в результате отчуждения заложенного имущества.

Залогодержатель вправе потребовать досрочного исполнения обеспеченного залогом обязательства или, если его требование не будет удовлетворено, обратить взыскание на предмет залога в случае нарушения залогодателем правил об отчуждении заложенного имущества (подпункт 3 пункта 2 статьи 351 ГК РФ).

Залог прекращается если заложенное имущество возмездно приобретено лицом, которое не знало и не должно было знать, что это имущество является предметом залога (подпункт 2 пункта 1 статьи 352 ГК РФ).

Также согласно пункту 1 статьи 353 ГК РФ в случае перехода прав на заложенное имущество от залогодателя к другому лицу в результате возмездного или безвозмездного отчуждения этого имущества (за исключением случаев, указанных в подпункте 2 пункта 1 статьи 352 и статье 357 настоящего Кодекса) либо в порядке универсального правопреемства залог сохраняется.

Правопреемник залогодателя приобретает права и несет обязанности залогодателя, за исключением прав и обязанностей, которые в силу закона или существа отношений между сторонами связаны с первоначальным залогодателем.

Таким образом, вопреки доводам апелляционной жалобы, суд правомерно удовлетворил исковые требования ФИО1, которой на основании договора цессии от 27.03.2023 года перешло право требования к ООО «ФСК Потенциал» по договору от 15.04.2022 года, о признании предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме от 15.04.2022 года договором участия в долевом строительстве, подлежащим государственной регистрации в пользу цессионария – ФИО1

Однако, апелляционная жалоба относительно неправомерности удовлетворения остальных исковых требований о признании за ФИО1 права собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, а также на земельный участок, заслуживают внимания.

Как разъяснено в п.5 Постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 19.12.2003 года N 23 "О судебном решении" согласно части 3 статьи 196 ГПК РФ суд принимает решение только по заявленным истцом требованиям. Выйти за пределы заявленных требований (разрешить требование, которое не заявлено, удовлетворить требование истца в большем размере, чем оно было заявлено) суд имеет право лишь в случаях, прямо предусмотренных федеральными законами.

Заявленные требования рассматриваются и разрешаются по основаниям, указанным истцом, а также по обстоятельствам, вынесенным судом на обсуждение в соответствии с частью 2 статьи 56 ГПК РФ.

Как следует из содержания искового заявления, ФИО1 просит признать право собственности на долю в праве общей долевой собственности на объект незавершенного строительства – многоквартирный жилой дом, и земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства.

В пункте 16 Обзора практики разрешения судами споров, возникающих в связи с участием граждан в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 04.12.2013 (далее-Обзор от 04.12.2013 года), отмечается, что требования о признании права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме подлежат удовлетворению, если истцом исполнены обязательства по договору участия в долевом строительстве и квартира ему передана.

Согласно правовой позиции, изложенной в пункте 3 Обзора судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 3 (2017), утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 12.07.2017 (далее – Обзор от 12.07.2017 года), участник долевого строительства, надлежащим образом, исполнивший свои обязательства по договору, при неисполнении обязательства другой стороной - застройщиком, вправе требовать защиты своих прав путем признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определения размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Отдельного требования о признания права собственности на объект незавершенного строительства в виде квартиры в многоквартирном жилом доме, как предусмотрено пунктом 16 Обзора от 04.12.2013 года, так и требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры, которые в силу пункта 3 Обзора от 12.07.2017 года должны быть заявлены наряду с требованием об определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства, ФИО1 к ответчикам не предъявлены.

В силу части 6 статьи 327 ГПК РФ в суде апелляционной инстанции не применяются правила об изменении предмета или основания иска и размера исковых требований.

Доводы искового заявления о том, что право собственности в судебном порядке можно признать, как на помещение, так и отдельно на долю в праве собственности на объект незавершенного строительства со ссылкой на определение Верховного Суда Российской Федерации от 13.10.2015 года №89-КГ15-10, подлежат отклонению, поскольку такого толкования норм материального права, названное судебное постановление не содержит.

Более того, в указанном определении отмечается, что участник долевого строительства вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры и определении размера доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства.

Такая же позиция изложена в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24.01.2017 года №89-КГ16-10, которая легла в основу пункта 3 Обзора от 12.07.2017 года.

Без признания права на долю в общей долевой собственности в не завершенном строительством объекте в виде квартиры, невозможно определить размер доли в общей долевой собственности на объект незавершенного строительства и признать право.

Кроме того, из содержания правовой позиции, изложенной в пункте 16 Обзора от 04.12.2013 года и в пункте 3 Обзора от 12.07.2017 года следует, что такие требования подлежат удовлетворению лишь при отсутствии правопритязаний иных лиц в отношении указанного истцом объекта строительства, а в рассматриваемом случае, правопритязания на объект строительства имеет ПАО «Сбербанк России».

То обстоятельство, что предварительный договор купли-продажи жилого помещения в многоквартирном жилом доме, признанный судом фактически договором участия в долевом строительстве, заключен между ООО «ФСК Потенциал» и К.Э.Н. 15.04.2022 года, то есть раньше заключения между ООО «ФСК Потенциал» и ПАО «Сбербанк России» договора залога имущественных прав № от 07.08.2019 года, не могло являться основанием для удовлетворения исковых требований об освобождении от обременения в виде залога доли в объекте незавершенного строительства в многоквартирном жилом доме в виде жилого помещения (квартиры), как было заявлено ФИО1

Согласно части 1 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве в обеспечение исполнения обязательств застройщика (залогодателя) с момента государственной регистрации договора у участников долевого строительства (залогодержателей) считаются находящимися в залоге предоставленный для строительства многоквартирного дома земельный участок, принадлежащий застройщику на праве собственности, или право аренды (субаренды) указанного участка и строящийся на этом земельном участке многоквартирный дом.

При государственной регистрации права собственности застройщика на объект незавершенного строительства такой объект считается находящимся в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на названный объект (часть 2).

Как предусмотрено частью 3 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве, при государственной регистрации права собственности застройщика на жилые и (или) нежилые помещения, входящие в состав многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, строительство (создание) которых осуществлялось с привлечением денежных средств участников долевого строительства, указанные помещения считаются находящимися в залоге у участников долевого строительства с момента государственной регистрации права собственности застройщика на такие помещения.

В силу части 5 статьи 13 этого же закона застройщик обязан зарегистрировать право собственности на объект незавершенного строительства при возникновении оснований для обращения взыскания на предмет залога; при уклонении застройщика от государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства государственная регистрация права собственности на этот объект осуществляется на основании решения суда, принятого по иску участника долевого строительства об обращении взыскания на предмет залога.

Согласно части 8 статьи 13 названного закона с момента подписания сторонами передаточного акта или иного документа о передаче объекта долевого строительства право залога, возникшее на основании данного закона, а также на основании договора с банком в предусмотренных частями 6 и 7 статьи 13 случаях, не распространяется на данный объект долевого строительства.

Из приведенных норм права следует, что до получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома строящийся объект недвижимости и земельный участок, на котором он строится, находятся в залоге у участников долевого строительства, а с момента получения застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и до момента передачи участнику строительства объекта долевого строительства такой объект считается находящимся в залоге у участника долевого строительства.

С момента передачи объекта долевого строительства участнику строительства названный выше залог прекращается ввиду исполнения застройщиком обязательства перед залогодержателем - участником долевого строительства.

Таким образом, при нормальном хозяйственном обороте застройщик должен передать квартиру участнику долевого строительства, за которым регистрируется первичное право собственности на эту квартиру. При этом ее собственником становится участник строительства, а не застройщик (статья 16 Закона об участии в долевом строительстве, статья 48 Федерального закона от 13.07.2015 N 218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости").

Поскольку передачей объекта долевого строительства по существу удовлетворяются требования залогодержателя - участника долевого строительства, то в отношении последующих залогов подлежат применению положения статьи 342.1 Гражданского кодекса Российской Федерации.

Кроме того, частью 7 статьи 13 Закона об участии в долевом строительстве установлено, что после заключения застройщиком договора с первым участником долевого строительства имущество, указанное в частях 1 - 3 данной статьи, не может передаваться в залог без согласия участников долевого строительства, за исключением случая передачи в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в состав которых входят объекты долевого строительства, при условии получения от банка согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 данного закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 этой же статьи ( определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17.08.2021 N 5-КГ21-60-К2).

Таким образом, положения Закона об участии в долевом строительстве позволяют передачу в залог банку в обеспечение возврата кредита, предоставленного банком застройщику на строительство (создание) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости как объект долевого строительства, так и земельный участок, без согласия участников долевого строительства, при определенных обстоятельствах, относительно рассматриваемого спора – при условии получения от ПАО «Сбербанк России» согласия на удовлетворение своих требований за счет заложенного имущества в соответствии с частью 2 статьи 15 данного закона и согласия на прекращение права залога на объекты долевого строительства в случае, предусмотренном частью 8 этой же статьи.

Вследствие заключения ответчиком ООО «ФСК Потенциал» с К.Э.Н. предварительного договора купли-продажи жилого помещения в многоквартирном доме от 15.04.2022 года, а не договора долевого участия в строительстве, соответствующие договор и обременения объекта строительства не были зарегистрированы в ЕГРН, что лишило ПАО «Сбербанк России» возможности знать об этих обстоятельствах перед заключением с ООО «ФСК Потенциал» залога имущественных прав № от 07.08.2019 года.

Соответственно, исковые требования в части признания за ФИО1 права собственности на долю в объекте незавершенного строительства и в земельном участке, освобождении от обременения части предмета залога по договору залога имущественных прав № от 07.08.2019 года, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал», по заявленным в рассматриваемом иске основаниям, не подлежали удовлетворению.

На ООО «ФСК Потенциал» должна быть возложена обязанность предоставить ФИО1 документы, необходимые для государственной регистрации договора от 15.04.2022 года и договора цессии от 27.03.2023 года, а не для государственной регистрации права собственности на долю в объекте незавершенного строительства.

С учетом предмета и основания рассматриваемого иска, иные доводы искового заявления и апелляционной жалобы, правового значения не имеют.

В связи с вышеизложенным, и того обстоятельства, что в суде апелляционной инстанции не применяются правила об изменении предмета или основания иска и размера исковых требований (ч.6 ст.327 ГПК РФ), решение суда в части признания за ФИО1 права собственности на долю в объекте незавершенного строительства и в земельном участке, освобождении от обременения части предмета залога по договору залога имущественных прав № от 07.08.2019 года, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «ФСК Потенциал», подлежит отмене с принятием нового решения об отказе в удовлетворении этих исковых требований.

В остальной части решение суда подлежит оставлению без изменения.

На основании изложенного и руководствуясь ст. 328 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, Судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Решение Нальчикского городского суда КБР от 4 мая 2023 года в части признания за ФИО1 права собственности на долю в объекте незавершенного строительства и в земельном участке, освобождении от обременения части предмета залога по договору залога имущественных прав № от 7 августа 2019 года, заключенному между ПАО «Сбербанк России» и ООО «ФСК Потенциал», отменить и принять новое решение об отказе в удовлетворении этих требований.

В остальной части решение суда оставить без изменения, а апелляционную жалобу ПАО «Сбербанк России» - без удовлетворения.

Изложить резолютивную часть решения суда в следующей редакции:

«Исковые требования ФИО1 удовлетворить частично.

Возложить на ООО «Финансово-Строительная Компания Потенциал» обязанность предоставить ФИО1 документы, необходимые для государственной регистрации договора от 15 апреля 2022 года и договора цессии от 27 марта 2023 года.

В удовлетворении остальных исковых требований ФИО1, отказать».

Мотивированное определение изготовлено 7 июля 2023 года.

Председательствующий Р.Х. Шомахов

судьи З.У. Савкуев

М.М. Тогузаев