Гр.Дело № 02-1459/2025

УИД 77RS0027-02-2024-020928-8994

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

28 мая 2025 г. адрес

Тверской районный суд адрес в составе:

председательствующего судьи Москаленко М.С.,

при ведении протокола помощником судьи фио,

с участием истца ФИО1 и ее представителя фио,

представителей ответчиков фио, фио, фио,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ООО «КОВАКС», ФИО2 о признании предварительного договора основным, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «КОВАКС» о признании предварительного договора № 15/12/16 от 15 декабря 2016г. участия в долевом строительстве здания, расположенного по адресу: адрес, адрес, заключенного между сторонами, основным договором, прекращении права собственности ответчика на объект долевого строительства – нежилое помещение, условный номер 1032, этаж расположения – 7, высотная отметка + 36.250, проектной площадью 69кв.м., расположенного по адресу: адрес, адрес и признании права собственности на указанный объект недвижимости за истцом, указывая, что, несмотря на тот факт, что ей в полом объеме исполнены обязательства по договору, право собственности на спорный объект недвижимости был зарегистрирован за ответчиком, при этом ответчик уклонился от заключения с истцом основного договора купли-продажи.

ФИО1 обратилась в суд с иском к ООО «КОВАКС» о расторжении предварительного договора № 15/12/16 от 15 декабря 2016г. участия в долевом строительстве здания, расположенного по адресу: адрес, адрес, заключенного между сторонами, взыскании денежных средств, уплаченных по договору в размере сумма и неустойки в размере сумма, указывая, что в связи с уклонением ответчика от заключения основного договора в предусмотренный соглашением сторон срок, ответчик обязан возвратить полученную от истца оплату по договору и выплатить штрафные санкции.

Определением Тверского районного суда адрес от 24 февраля 2025г. вышеуказанные исковые требования ФИО1 объединены в одно производство.

В ходе судебного разбирательства истец уточнила иск, заявив в окончательной редакции требования о признании договора купли-продажи № ДКП-К-РИВ-1032-7, заключенного между ООО «КОВАКС» и ФИО2 недействительным в виде аннулирования права собственности ФИО2 на спорное нежилое помещение и признании права собственности за собой, признании предварительного договора № 15/12/16 от 15 декабря 2016г. участия в долевом строительстве здания, расположенного по адресу: адрес, адрес, заключенного между сторонами, основным договором, прекращении права собственности ответчика на объект долевого строительства – нежилое помещение, условный номер 1032, этаж расположения – 7, высотная отметка + 36.250, проектной площадью 69кв.м., расположенного по адресу: адрес, адрес.

Истец ФИО1 и ее представитель фио в судебном заседании на удовлетворении заявленных исковых требований настаивали, дополнительно пояснили суду, что оспаривают договор купли-продажи, заключенный между ответчиками, по мотиву его мнимости.

Представитель ответчика ООО «КОВАКС» фио, фио в судебном заседании возражали против удовлетворения иска, как необоснованного, указывая, что денежные средства, полученные ответчиком от истца, не являлись оплатой по договору; истцом выбран неверный способ защиты нарушенного права, так как право требования не является товаром и стороны фактически пришли к соглашению о передаче права требования по договору долевого участия, а не конкретного нежилого помещения, которое будет создано в будущем; истцом не было предпринято никаких действий по заключению основного договора в течение 7 лет, сроки заключения которого сдвигались по инициативе ответчика; истцом пропущен срок исковой давности.

Представитель ответчика фио ФИО3 в судебном заседании возражал против удовлетворения иска, как необоснованного, поддержал правовую позицию ООО «КОВАКС».

Исследовав письменные материалы дела, выслушав объяснения лиц, участвующих в деле, суд находит исковые требования истца не подлежащими удовлетворению по следующим основаниям.

Судом установлено, что 24 апреля 2014г. между ООО «Техноком Трейд» (застройщик) и ООО «КОВАКС» (участник долевого строительства» заключен договор № 24/04/14 участия в долевом строительстве (реконструкции) здания, расположенного по строительному адресу: адрес, адрес, по условиям которого, застройщик обязался в предусмотренный договором срок своими силами и (или) с привлечением других лиц реконструировать и построить нежилое здание (выставочный зал с настройкой и пристройкой дополнительных объемов автоматизированной стоянки и офисных помещений), и после получения разрешения на ввод объекта в эксплуатацию, передать участнику долевого строительства нежилые помещения, перечень которых указаны в приложении № 1 к договору, а участник долевого строительства, в свою очередь, обязался оплатить обусловленную договором цену – долевой взнос, и принять нежилые помещения по акту приема-передачи.

15 декабря 2016г. между ООО «КОВАКС» (цедент) и ответчиком ФИО1 (цессионарий) заключен предварительный договор № 15/12/16, по условиям которого, цедент и цессионарий обязались заключить в будущем договор уступки прав требований по договору участия в долевом строительстве на помещение, право требования которого, принадлежит цеденту на основании договора № 24/04/14 участия в долевом строительстве (реконструкции) здания, расположенного по строительному адресу: адрес, адрес от 24 апреля 2014г. (право требования передачи помещения с условным номером 1032, расположенного на 7-ом этаже, высотная отметка +36.250, проектная площадь 69кв.м.), в срок, предусмотренный настоящим предварительным договором не позднее 20 февраля 2017г.

Согласно п.2 договора, основные условия договора уступки права требования согласованы сторонами в форме договора уступки права требования, являющейся приложением № 1 к предварительному договору.

Согласно п.3-4 договора, цедент и цессионарий пришли к соглашению о стоимости права требования на помещение с условным номером 1032 в размере сумма, которая подлежит оплате цессионарием цеденту в день подписания договора в качестве обеспечительного платежа.

Указанный обеспечительный платеж не признается имуществом, не входит и не засчитывается в цену договора уступки.

Предварительный договор от 15.12.2016 г. между сторонами не регистрировался в ЕГРН, что также подтверждается регистрационным делом на спорное имущество, истребованным по запросу суда.

15 декабря 2016г. истцом произведена оплата по договору в размере сумма

20 марта 2019г. между ООО «Техноком Трейд» (застройщик) и ООО «КОВАКС» (участник долевого строительства) подписан акт приема-передачи спорного нежилого помещения.

19 ноября 2021г. право собственности на спорный объект недвижимости зарегистрирован за ответчиком, что подтверждается выпиской из ЕГРН.

20 июня 2024г. между ООО «КОВАКС» (продавец) и ФИО2 (покупатель) заключен договор купли-продажи недвижимого имущества № ДКП-К-РИВ-1032-7, по условиям которого, продавец обязался передать в собственность покупателя, а покупатель обязался принять и оплатить нежилое помещение № 1032, площадью 71,7кв.м., расположенное на 7-ом этаже по адресу: адрес, кадастровый номер 77:01:0004012:6756.

20 июня 2024г. по акту приема передачи нежилое помещение передано ФИО2

Как следует из объяснений истца, истец считает договор купли-продажи, заключенный между ООО «КОВАКС» и ФИО2 мнимой сделкой, так как объект недвижимости был отчужден по стоимости ниже рыночной, а фио не проявил должной осмотрительности в части выбора продавца, который имеет множество непогашенных долгов по исполнительным производствам.

В соответствии с п.1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Как разъяснено в п. 86 Постановления Пленума Верховного Суда РФ № 25 от 23 июня 2015г. «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна (пункт 1 статьи 170 ГК РФ).

Следует учитывать, что стороны такой сделки могут также осуществить для вида ее формальное исполнение. Например, во избежание обращения взыскания на движимое имущество должника заключить договоры купли-продажи или доверительного управления и составить акты о передаче данного имущества, при этом сохранив контроль соответственно продавца или учредителя управления за ним.

Равным образом осуществление сторонами мнимой сделки для вида государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество не препятствует квалификации такой сделки как ничтожной на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Согласно правовой позиции Верховного Суда РФ, выраженной в определении от 15 декабря 2020г. по делу № А65-27205/2017 сложившаяся судебная практика исходит из того, что намерения одного участника заключить мнимый договор недостаточно для вывода о ничтожности сделки на основании пункта 1 статьи 170 ГК РФ.

Бремя доказывания мнимости оспариваемой сделки возложено на истца.

Возражая против требования о признании договора купли-продажи недействительной сделкой, ФИО2 суду представлены документы, подтверждающие наличие у него реальной финансовой возможности приобрести спорное недвижимое имущество, а также документы, подтверждающие совершение ФИО2 юридически значимых действий, которые обычно совершаются лицами, приобретающими объекты недвижимого имущества с добросовестной целью, которую обычно преследуют участники гражданского оборота при схожих обстоятельствах.

В силу положений ст. 56 ГПК РФ, содержание которой следует рассматривать в контексте п. 3 ст. 123 Конституции РФ и ст. 12 ГПК РФ, закрепляющих принцип состязательности гражданского судопроизводства и принцип равноправия сторон, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений, если иное не предусмотрено федеральным законом.

Оценив объяснения лиц, участвующих в деле, в совокупности с представленными суду письменными доказательствами, и принимая во внимание, что в нарушение требований ст. ст. 56, 59, 60 ГПК РФ истцом суду не было представлено относимых и допустимых доказательств доводов о мнимости оспариваемого договора купли-продажи, суд находит исковые требования истца в указанной части, а также производные от них исковые требования об аннулировании в ЕГРН записи о праве собственности ФИО2 на спорное нежилое помещение, необоснованными не подлежащими удовлетворению.

Согласно п.3 ст. 154 ГК РФ для заключения договора необходимо выражение согласованной воли двух сторон (двусторонняя сделка) либо трех или более сторон (многосторонняя сделка).

На основании п. 1 ст. 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора. Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение.

В силу п. 4 ст. 445 ГК РФ, другая сторона вправе обратиться в суд с требованием о понуждении заключить договор только в том случае, если сторона, для которой в соответствии с Гражданским кодексом Российской Федерации или иными законами заключение договора обязательно, уклоняется от его заключения.

В случае возникновения разногласий сторон относительно условий основного договора такие условия определяются в соответствии с решением суда. Основной договор в этом случае считается заключенным с момента вступления в законную силу решения суда или с момента, указанного в решении суда.

Согласно статье 429 ГК РФ, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора.

Таким образом, предметом предварительного договора является заключение будущего договора, а не обязательство по передаче индивидуально-определенной вещи.

Основной договор должен быть заключен в срок, установленный в предварительном договоре, а если такой срок не определен, - в течение года с момента заключения предварительного договора (пункт 4 статьи 429 ГК РФ).

Если в пределах такого срока сторонами (стороной) совершались действия, направленные на заключение основного договора, однако к окончанию срока обязательство по заключению основного договора не исполнено, то в течение шести месяцев с момента истечения установленного срока спор о понуждении к заключению основного договора может быть передан на рассмотрение суда (пункт 5 статьи 429 ГК РФ).

Ведение сторонами переговоров, урегулирование разногласий в целях заключения основного договора не могут являться основаниями для изменения момента начала течения указанного шестимесячного срока.

Не совершение ни одной из сторон действий, направленных на заключение основного договора, в течение срока, установленного для его заключения, свидетельствует об утрате интереса сторон в заключении основного договора, в силу чего по истечении указанного срока обязательство по заключению основного договора прекращается.

Как разъяснено в п.5 Постановления Пленума ВАС РФ № 54 от 11 июля 2011г. «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» при рассмотрении споров, связанных с неисполнением договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, судам надлежит исходить из следующего.

Продавец в судебном порядке не может быть понужден к совершению действий по приобретению или созданию вещи, подлежащей передаче покупателю в будущем. В то же время покупатель по договору вправе требовать понуждения продавца к исполнению обязательства по передаче недвижимой вещи, являющейся предметом договора (статья 398 ГК РФ). Такой иск подлежит удовлетворению в случае, если суд установит, что спорное имущество имеется в натуре и им владеет ответчик - продавец по договору, право собственности которого на спорное имущество зарегистрировано в ЕГРП.

Требование об исполнении обязательства по передаче имущества также может быть соединено с требованием о государственной регистрации перехода права собственности по договору купли-продажи недвижимого имущества (пункт 3 статьи 551 ГК РФ).

Если в рассматриваемой ситуации истцом были заявлены требования о признании права собственности на недвижимое имущество и истребовании имущества у ответчика, суду следует квалифицировать данные требования как требования о понуждении к исполнению обязательства по передаче индивидуально-определенной вещи (статья 398 ГК РФ) и о государственной регистрации перехода права собственности на недвижимую вещь, являющуюся предметом договора купли-продажи (пункт 3 статьи 551 ГК РФ). Данный спор подлежит разрешению с учетом положений абзацев второго и третьего настоящего пункта Постановления.

Если продавец исполнил обязанность по передаче недвижимой вещи и ею владеет покупатель, но право собственности на объект зарегистрировано за продавцом, к отношениям сторон подлежит применению пункт 3 статьи 551 ГК РФ.

Если у продавца отсутствует недвижимое имущество, которое он должен передать в собственность покупателя (например, недвижимое имущество не создано или создано, но передано другому лицу), либо право собственности продавца на это имущество не зарегистрировано в ЕГРП, покупатель вправе потребовать возврата уплаченной продавцу денежной суммы и уплаты процентов на нее (пункты 3 и 4 статьи 487 ГК РФ), а также возмещения причиненных ему убытков (в частности, уплаты разницы между ценой недвижимого имущества, указанной в договоре купли-продажи, и текущей рыночной стоимостью такого имущества).

Оценив объяснения лиц, участвующих в деле, в совокупности с представленными суду письменными доказательствами, учитывая, что истцом не представлено суду относимых и допустимых доказательств совершения в предусмотренный предварительным договором сторон срок, т.е. до 01 мая 2017г, юридически значимых действий, направленных на заключение с ООО «КОВАКС» основного договора, предметом которого являлась не передача индивидуально-определенного нежилого помещения, а лишь права требования передачи такого помещения, равно как и доказательств уклонения ООО «КОВАКС» от заключения договора, и принимая во внимание, что на момент рассмотрения дела судом спорное нежилое помещение выбыло из владения ООО «КОВАКС», в связи с заключением возмездной сделки, что порождает у истца лишь право требовать возврата денежных средств, уплаченных по договору, суд находит исковые требования истца о признании предварительного договора основным, прекращении права собственности ООО «КОВАКС» на спорное нежилое помещение и признании за истца права собственности, необоснованными и не подлежащими удовлетворению.

Рассматривая ходатайство ответчика о применении срока исковой давности, суд приходит к следующему.

Согласно п. 1 ст. 196 ГК РФ, общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 ГК РФ.

Если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права (ч. 1 ст. 200 ГК РФ).

В соответствии с абз. 2 п. 2 ст. 199 ГК РФ истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Как установлено судом 15.12.2016 г. сторонами заключен Предварительный договор, которым установлен срок для подписания до 20.02.2017 г.

30.03.2017 г. стороны заключили дополнительное соглашение, по которому установили новый срок до 01.05.2017 г. Таким образом, предварительный договор прекратил свое действие в силу императивной нормы п. 4 ст. 429 ГК РФ, в связи с чем срок исковой давности истек 02.05.2020 г. в соответствии со ст. 196 ГК РФ; с иском в суд ФИО1 обратилась 12.04.2024 г., согласно штампу "Почта России" на конверте.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу, что истцом пропущен срок исковой давности для обращения с иском в суд, что является самостоятельным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований. Ходатайств о восстановлении срока исковой давности истцом не заявлялось.

Ссылки истца на юридическую безграмотность, а также на телефонную переписку с "Интер проект" правового значения для рассмотрения дела не имеют, поскольку не подтверждают факт, юридически значимых действий, направленных на заключение с ООО «КОВАКС» основного договора, а также обстоятельств подтверждающих, что срок исковой давности истцом был пропущен по уважительной причине.

Таким образом, в удовлетворении исковых требований ФИО1 необходимо отказать как по существу заявленных требований, так и по мотиву пропуска срока исковой давности.

В связи с отказом истцу в иске, обеспечительные меры, принятые по ходатайству истца определением Тверского районного суда адрес от 27 июня 2024г., подлежат отмене после вступления решения суда в законную силу.

Руководствуясь ст. ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

В иске ФИО1 к ООО «КОВАКС» о признании предварительного договора основным, признании сделки недействительной, применении последствий недействительности сделки – отказать.

По вступлению решения суда в законную силу отменить обеспечительные меры, принятые определением Тверского районного суда адрес от 27 июня 2024г.

Решение может быть обжаловано в Московский городской суд через Тверской районный суд адрес в течение одного месяца со дня принятия решения в окончательной форме.

Решение суда в окончательной форме принято 06.07.2025 г.

Судья М.С. Москаленко