Гр.дело № 2-940/2025

39RS0011-01-2025-000367-09

РЕШЕНИЕ

именем Российской Федерации

20 августа 2025 г. г. Зеленоградск

Зеленоградский районный суд Калининградской области в составе председательствующего судьи Безруких Е.С.,

при секретаре Сингатулиной Л.А.,

рассмотрев в открытом судебном заседании

гражданское дело по иску ФИО1 к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, понуждении к заключению договора аренды земельного участка,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» о признании договора аренды земельного участка расторгнутым, понуждении к заключению договора аренды земельного участка.

В обоснование заявленных требований указала, что является арендатором земельного участка с КН №, площадью 1 000 кв.м, на основании договора №-№ от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка. Согласно п. 3 договора, размер арендной платы составляет 5 350 020 рублей в год. На земельном участке выстроен индивидуальный жилой дом, площадью 94,4 кв.м, с КН №, право собственности на который зарегистрировано за истицей.

13.12.2024 истца обратилась в администрацию за предоставлением ей земельного участка с КН № в аренду под обслуживание жилого дома с КН №, однако ей было отказано в предоставлении данного участка в собственность, поскольку дом не подключен к централизованным сетям водоснабжения и канализации. С данным отказом она не согласна, полагает его не законным, нарушающим ее права. Считает, что вправе получить данный участок в порядке ст. 39.20 ЗК РФ на равных условиях с размером арендной платы определенной решением Совета депутатов МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» № 434 от 18.12.2024. Техническая возможность присоединения к сетям водоснабжения отсутствует. По канализации АО «ОКОС» выдал техусловия, но строительство линии до точки подключения составляет около 3 000 000 рублей.

Просила признать расторгнутым договор №-№ от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с КН №, заключенный между ФИО1 и администрацией МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области». Обязать администрацию МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с КН № под имеющийся жилой дом с КН № по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

Истица ФИО1 в судебное заседание не явилась, о месте и времени извещена надлежащим образом.

Представитель истца по доверенности ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала, пояснила, что считает договор расторгнутым с момента обращения истицы за заключением нового договора под обслуживание дома. ГП «Водоканал» заключил с истицей договор на подключение к сетям водоснабжения, но срок его исполнения 18 месяцев. Учитывая размер арендной платы по договору, истица не может ждать так долго, у нее уже возникла задолженность.

Представитель истца администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» в судебное заседание не явился, о месте и времени извещен надлежащим образом. Представитель ФИО3 по доверенности представила письменный отзыв, в котором просила в удовлетворении заявленных требований отказать.

Выслушав представителя истца, исследовав все доказательства по делу в их совокупности, и дав им оценку в соответствии с требованиями ст. 67 ГПК РФ, суд приходит к следующему.

ФИО1 является арендатором земельного участка с КН №, площадью 1 000 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, <адрес>, из земель населенных пунктов, для индивидуального жилищного строительства, на основании договора № №-№ от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка, сроком по 11.03.2044, заключенного по результатам аукциона, что подтверждается выпиской из ЕГРН и материалами регистрационного дела.

В границах земельного участка с КН № расположен жилой дом с КН №, площадью 94,4 кв.м, на который ДД.ММ.ГГГГ зарегистрировано право собственности ФИО1, что подтверждается техническим планом и выпиской из ЕГРН.

Постановлением администрации МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» от ДД.ММ.ГГГГ земельному участку с КН № был присвоен адрес: <адрес>, <адрес>, <адрес>.

13.12.2024 ФИО1 обратилась в администрацию МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» с заявлением о предоставлении ей земельного участка с КН № в аренду.

16.01.2025 администрация МО «Зеленоградский муниципальный округ Калининградской области» отказала в предоставлении указанного земельного участка, указав на необходимость подключения жилого дома, расположенного на земельном участке с КН № к централизованным сетям водоснабжения и канализации и предложив представить сведения о выполнении технических условий на присоединение.

15.04.2024 на обращение ФИО1 ГП КО «Водоканал» сообщил об отказе в технологическом присоединении до выяснения наличия технической возможности.

25.04.2025 между ГП КО «Водоканал» и ФИО1 был заключен договор № о подключении (технологическом присоединении) к централизованным сетям водоснабжения дома, расположенного на земельном участке с КН №, выданы технические условия для подключения. Срок подключения объекта – 18 месяцев (п.4).

06.02.2025 АО «ОКОС» выдал ФИО1 технические условия на присоединение к централизованной сети канализации жилого дома, расположенного на земельном участке с КН №.

В связи с отдаленностью указанной АО «ОКОС» точки подключения от жилого дома, ФИО1 обратилась к собственнику сети водоотведения ООО «РИС» за согласованием другой точки подключения, однако ответ получен не был.

В соответствии с ч.1 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи.

Согласно пп. 9 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым здания, сооружения, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, предоставлены в аренду, на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 настоящего Кодекса, на праве оперативного управления.

Согласно ч.1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено настоящей статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.При этом, объекты незавершенного строительства, в том числе являющиеся объектами недвижимости, не указаны в ст. ст. 39.3 и 39.20 ЗК РФ наряду со зданиями, сооружениями как объекты, для эксплуатации которых может быть предоставлен земельный участок в собственность без проведения торгов. Собственник объекта незавершенного строительства может приобрести участок в собственность только после окончания строительства и сдачи объекта в эксплуатацию.

По смыслу положений ст.ст. 39.14, 39.15, 39.17 ЗК РФ, при подаче заявления о предоставлении земельного участка в собственность без проведения торгов к нему прилагаются документы, подтверждающие право заявителя на приобретение земельного участка без проведения торгов и предусмотренные перечнем, установленным уполномоченным Правительством Российской Федерации федеральным органом исполнительной власти.

В силу ст.ст. 39.16, 39.17 ЗК РФ, заявление о предоставлении земельного участка уполномоченный орган рассматривает в течение 30 дней и принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка без проведения торгов, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Судом установлено, что земельный участок с КН № расположен во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения г. Зеленоградск, что не отрицалось сторонами.

В пункте 6 Положения об округах санитарной (горно-санитарной) охраны природных лечебных ресурсов, утвержденного Постановлением Правительства РФ от 30.08.2024 N 1186, указано, что в границах второй зоны округа горно-санитарной охраны допускаются строительство жилых домов, организация и обустройство садовых земельных участков или огородных земельных участков и размещение модульных некапитальных средств размещения (глэмпинги, кемпинги) с централизованными системами водоснабжения и канализации.

В договоре №-№ от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с КН № указано на имеющиеся ограничения в использовании данного земельного участка. (п.1.1)

Таким образом, во второй зоне округа горно-санитарной охраны курорта федерального значения г. Зеленоградск подключение построенного жилого дома к централизованным системам водоснабжения и канализации является обязательным, что не могло не быть известно истцу.

По завершении строительства ФИО1 не обращалась в порядке, предусмотренном ст. 55 ГрК РФ, в администрацию МО «Зеленоградский городской округ» с уведомлением об окончании строительства. В связи с этим до постановки на кадастровый учет и регистрации права собственности на жилой дом с КН №, администрацией не проверялось его соответствие градостроительным регламентам, в том числе ограничениям, установленным Положением об округах санитарной и горно-санитарной охраны лечебно-оздоровительных местностей и курортов федерального значения.

Поскольку в силу закона земельные участки могут быть предоставлены в аренду гражданам в порядке ст. 39.20 ЗК РФ только под завершенное строительством здание, при рассмотрении заявления ФИО1 администрацией правомерно проверялось подключение построенного жилого дома к централизованным системам водоснабжения и канализации и указано на отсутствие данных сведений. В отсутствие указанных сведений жилой дом не может считаться соответствующим требованиям градостроительного законодательства и, соответственно, завершенным строительством. Регистрация права собственности на дом, подтвержденная выпиской из ЕГРН, в данном случае не может безусловно подтверждать завершение строительства, так как регистрация произведена в упрощенном, заявительном порядке.

Из пояснений представителя истца, материалов дела следует, что технические условия на присоединение жилого дома с КН №, расположенного на земельном участке с КН № к централизованным сетям водоснабжения и водоотведения были выданы истице, однако такое подключение до настоящего времени не произведено.

В силу ст. 42 ЗК РФ, собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов, осуществлять на земельных участках строительство, реконструкцию зданий, сооружений в соответствии с требованиями законодательства о градостроительной деятельности.

При таких обстоятельствах, суд полагает, что у ФИО1 не возникло право на заключение договора аренды земельного участка с КН № в порядке, предусмотренном п.9 п.2 ст. 39.6, ст. 39.20 ЗК РФ, поскольку расположенный на нем жилой <адрес> по <адрес> <адрес>, площадью 944 кв.м, строительством фактически не завершен, так как вопреки указанным положениям закона не подключен к централизованным сетям водоснабжения и канализации.

Также суд полагает, что не имеется предусмотренных законом оснований считать договор №-№ от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с КН № расторгнутым с ДД.ММ.ГГГГ или с иной даты, поскольку на наличие предусмотренных п.7 договора обстоятельств истец не ссылается, с предложением о расторжении данного договора, отказе от земельного участка в администрацию ФИО1 не обращалась. Требование о расторжении данного договора аренды истицей не заявлено.

Таким образом, исходя из изложенного суд приходит к выводу, что заявленные ФИО1 требования о признании договора №-№ от ДД.ММ.ГГГГ аренды земельного участка с КН № расторгнутым и понуждении администрации к предоставлению ей данного земельного участка в аренду на иных условиях, являются не обоснованными и удовлетворению не подлежат.

На основании изложенного и руководствуясь ст. ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 – отказать полностью.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Калининградского областного суда через Зеленоградский районный суд Калининградской области в течение месяца со дня принятия в окончательной форме, то есть с 03 сентября 2025 года.

Мотивированное решение составлено 03 сентября 2025 года.

Копия верна, подпись -

Судья, подпись - Е.С. Безруких