№ 2а-2253/2022
РЕШЕНИЕ
Именем Российской Федерации
г. Хабаровск 15 сентября 2022 года
Хабаровский районный суд Хабаровского края в составе:
единолично судьи Рябцевой Н.Л.
при секретаре Герасимовой К.О.
с участием представителя административного истца ФИО1
представителя административного ответчика ФИО2
рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО3 к администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края, Управлению архитектуры и градостроительства Хабаровского муниципального района Хабаровского края об оспаривании отказа в согласовании уведомления о планируемом строительстве, обязании совершить определенные действия
УСТАНОВИЛ:
ФИО3 обратилась в суд с иском к администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края (далее также АХМР). Указала, что ей на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в 2 900 м по направлению на юго-запад от жилого <адрес>, с кадастровым номером №. Категория земельного участка - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения дачного хозяйства и организации застройки территории дачного некоммерческого товарищества. ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в администрацию Хабаровского муниципального района с просьбой согласовать уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома на указанном земельном участке, на что ДД.ММ.ГГГГ получила отказ со ссылкой на ст.78 Земельного кодекса РФ и указанием на то, что строительство индивидуальных жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения не предусмотрено.
Считает со ссылкой на ст. 77 ч.2, 78 ЗК РФ, ст. 54 ч.7, ст. 3 п.1, ст. 23 ФЗ-217 от 29.07.2017 г., ст. 70 ч.12 ФЗ-218 от 13.07.2015 г. данный отказ незаконным и противоречащим действующему законодательству, просит признать незаконным действия администрации Хабаровского муниципального района, выразившиеся в отказе в согласовании уведомления о планируемом строительстве индивидуального жилого дома на земельном участке с кадастровым номером 27:17:0329001:2020, возложить на администрацию Хабаровского муниципального района обязанность устранить допущенные нарушения.
По инициативе суда определением от 24.08.2022 г. к участию в деле в качестве второго административного ответчика привлечено Управление архитектуры и градостроительства администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края (далее также УАГ АХМР).
В судебное заседание административный истец ФИО3 не явилась, извещена о месте и времени его проведения надлежащим образом, делегировала для участия в судебном заседании представителя ФИО1, который заявленные требования поддержал по основаниям, изложенным в административном иске. Дополнил, что заявитель могла бы возвести дом и зарегистрировать его в упрощенном порядке, в соответствии с положениями ст. 70 ч.12 ФЗ-218, но т.к. для строительства дома она желает использовать заемные средства, для гарантированного участия в программе необходимо предоставить пакет документов, в т.ч. согласованное уведомление на строительство. Хотя, возможности для оформления домов в упрощенном и уведомительном порядке равны.
Единый представитель административных ответчиков ФИО2 в судебном заседании с иском не согласилась, просила оставить его без удовлетворения. Полагала, что администрация Хабаровского района является ненадлежащим ответчиком. Указала, что статьей 7 ЗК РФ, определяющей использование земель сельскохозяйственного назначения, строительство индивидуального жилого дома или садового дома на землях сельскохозяйственного назначения не предусмотрено. В связи с изложенным, заявителю и было выдано оспариваемое Уведомление от 05.07.2022 г. № 55. Для спорного земельного участка установлен ВРИ- для ведения дачного хозяйства и организации застройки территории дачного некоммерческого товарищества. В исковом заявлении ФИО3 ссылается на ч. 7 ст. 54 Федерального закона от 29.07.2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации» (далее - закон № 217-ФЗ) с целью уточнения спорного земельного участка, как садового земельного участка. Истцом не взяты во внимание требования п. 1 ст. 23.1 закона № 217-ФЗ, которые заключаются в том, что строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства. Земельный участок находится за границами населенных пунктов и за границами сельского поселения. Для территории, на которой расположен данный земельный участок градостроительный регламент и правила землепользования и застройки не были установлены.
Выслушав пояснения представителей сторон, исследовав материалы дела, суд приходит к следующим выводам.
В силу ч.1 ст.218 КАС РФ гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности. Гражданин, организация, иные лица могут обратиться непосредственно в суд или оспорить решения, действия (бездействие) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, в вышестоящие в порядке подчиненности орган, организацию, у вышестоящего в порядке подчиненности лица либо использовать иные внесудебные процедуры урегулирования споров.
В соответствии с ч.2 ст.1 КАС РФ настоящее дело относится к административным делам о защите нарушенных или оспариваемых прав, свобод и законных интересов граждан, прав и законных интересов организаций, возникающих из административных и иных публичных правоотношений.
Судом установлено, что ФИО4 на праве собственности принадлежит земельный участок, расположенный по адресу: <адрес>, в 2 900 м по направлению на юго-запад от жилого <адрес>, с кадастровым номером 27:17:0329001:2020. Категория земельного участка - земли сельскохозяйственного назначения, вид разрешенного использования - для ведения дачного хозяйства и организации застройки территории дачного некоммерческого товарищества.
ДД.ММ.ГГГГ ФИО3 обратилась в УАГ администрацию Хабаровского муниципального района с просьбой согласовать уведомление о планируемом строительстве индивидуального жилого дома на указанном земельном участке.
На вышеуказанное заявление ДД.ММ.ГГГГ УАГ АХМР было издано оспариваемое Уведомление о недопустимости размещения объекта ИЖС или садового дома на земельном участке с ссылкой на ст.78 Земельного кодекса РФ и указанием на то, что строительство индивидуальных жилых домов на землях сельскохозяйственного назначения не предусмотрено.
Согласно ст. 77 ЗК РФ, землями сельскохозяйственного назначения признаются земли, находящиеся за границами населенного пункта и предоставленные для нужд сельского хозяйства, а также предназначенные для этих целей. В составе земель сельскохозяйственного назначения выделяются сельскохозяйственные угодья, земли, занятые внутрихозяйственными дорогами, коммуникациями, мелиоративными защитными лесными насаждениями, водными объектами (в том числе прудами, образованными водоподпорными сооружениями на водотоках и используемыми в целях осуществления прудовой аквакультуры), объектами капитального строительства, некапитальными строениями, сооружениями, используемыми для производства, хранения и первичной переработки сельскохозяйственной продукции, в случаях, предусмотренных федеральными законами, нестационарными торговыми объектами, а также жилыми домами, строительство, реконструкция и эксплуатация которых допускаются на земельных участках, используемых крестьянскими (фермерскими) хозяйствами для осуществления своей деятельности, либо на земельных участках, предназначенных для ведения гражданами садоводства для собственных нужд.
При этом в соответствии с пунктом 2 статьи 7 ЗК РФ, правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требованиями специальных федеральных законов.
В отношении земельного участка в соответствии с федеральным законом могут быть установлены один или несколько основных, условно разрешенных или вспомогательных видов разрешенного использования (далее также ВРИ). Любой основной или вспомогательный вид разрешенного использования из предусмотренных градостроительным зонированием территорий выбирается правообладателем земельного участка в соответствии с настоящим Кодексом и законодательством о градостроительной деятельности. Основной или условно разрешенный вид разрешенного использования земельного участка считается выбранным в отношении такого земельного участка со дня внесения сведений о соответствующем виде разрешенного использования в Единый государственный реестр недвижимости.
Виды разрешенного использования земельных участков определяются в соответствии с Классификатором видов разрешенного использования земельных участков, утвержденным Приказом Росреестра от ДД.ММ.ГГГГ N П/0412.
Земельный участок ФИО3 имеет вид разрешенного использования - для ведения дачного хозяйства и организации застройки территории дачного некоммерческого товарищества.
В соответствии с частью 7 статьи 54 Закона N 217-ФЗ "О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" для целей применения в названном федеральном законе, других федеральных законах и принятых в соответствии с ними иных нормативных правовых актах такие виды разрешенного использования земельных участков, как "садовый земельный участок", "для садоводства", "для ведения садоводства", "дачный земельный участок", "для ведения дачного хозяйства" и "для дачного строительства", содержащиеся в Едином государственном реестре недвижимости и (или) указанные в правоустанавливающих или иных документах, считаются равнозначными. Земельные участки, в отношении которых установлены такие виды разрешенного использования, являются садовыми земельными участками.
Возможность использования земель сельскохозяйственного назначения гражданами, ведущими садоводство, предусмотрена пунктом 1 статьи 78 ЗК РФ.
При этом прямой запрет на использование земель сельскохозяйственного назначения в целях ведения гражданами садоводства для собственных нужд, а также строительства садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей на садовом земельном участке, установлен лишь в отношении сельскохозяйственных угодий (пункт 6 статьи 79 ЗК РФ).
С данными нормами коррелируют положения ст. 3 ФЗ-217, согласно которым садовый земельный участок - земельный участок, предназначенный для отдыха граждан и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур с правом размещения садовых домов, жилых домов, хозяйственных построек и гаражей;
Согласно ст. 23 ч.1 ФЗ-217, садовые земельные участки и огородные земельные участки могут быть образованы как из земель населенных пунктов, так и из земель сельскохозяйственного назначения.
Поскольку статус садового земельного участка определяется специальным федеральным законом, виды его разрешенного использования не ограничиваются исключительно кодом 1.0 Классификатора («Сельскохозяйственное использование»), а могут, в зависимости от правового режима земель, представлять собой их сочетание с кодом 13.2 - "Ведение садоводства".
Согласно Классификатору, для ВРИ «Ведение садоводства» (код 13.2) характерно следующее описание: осуществление отдыха и (или) выращивания гражданами для собственных нужд сельскохозяйственных культур; размещение для собственных нужд садового дома, жилого дома, указанного в описании вида разрешенного использования с кодом 2.1 (т.е. отдельно стоящего здания количеством надземных этажей не более чем три, высотой не более двадцати метров, которое состоит из комнат и помещений вспомогательного использования, предназначенных для удовлетворения гражданами бытовых и иных нужд, связанных с их проживанием в таком здании, не предназначенного для раздела на самостоятельные объекты недвижимости), хозяйственных построек и гаражей для собственных нужд.
Применение нормотворческим органом союза "или", а также пунктуационного знака ";" означает вариативность возможностей использования земельного участка, которые могут определяться целым рядом факторов, таких как нахождение участка в зоне с особыми условиями использования территории или документами территориального планирования.
При этом реализация владельцем земельного участка такого способа его использования, как строительство объекта недвижимости, образует предмет самостоятельного правового регулирования и определяется не только видом разрешенного использования участка, на котором он испрашивается, но и, как это следует из части 2 статьи 23 ФЗ-217 (действовавшей в редакции на момент вынесения оспариваемого решения), его включением в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства, в связи с чем данный вопрос подлежит разрешению в рамках правоотношений в порядке статьи 51.1 Градостроительного кодекса РФ.
Согласно положениям пунктов 10,11 ст. 51.1 ГрК РФ, уведомление о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке направляется застройщику только в случае, если:
1) указанные в уведомлении о планируемом строительстве параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не соответствуют предельным параметрам разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, установленным правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательным требованиям к параметрам объектов капитального строительства, установленным настоящим Кодексом, другими федеральными законами и действующим на дату поступления уведомления о планируемом строительстве;
2) размещение указанных в уведомлении о планируемом строительстве объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома не допускается в соответствии с видами разрешенного использования земельного участка и (или) ограничениями, установленными в соответствии с земельным и иным законодательством Российской Федерации и действующими на дату поступления уведомления о планируемом строительстве;
3) уведомление о планируемом строительстве подано или направлено лицом, не являющимся застройщиком в связи с отсутствием у него прав на земельный участок;
4) в срок, указанный в части 9 настоящей статьи, от органа исполнительной власти субъекта Российской Федерации, уполномоченного в области охраны объектов культурного наследия, поступило уведомление о несоответствии описания внешнего облика объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома предмету охраны исторического поселения и требованиям к архитектурным решениям объектов капитального строительства, установленным градостроительным регламентом применительно к территориальной зоне, расположенной в границах территории исторического поселения федерального или регионального значения.
В уведомлении о несоответствии указанных в уведомлении о планируемом строительстве параметров объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома установленным параметрам и (или) недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке должны содержаться все основания направления застройщику такого уведомления с указанием предельных параметров разрешенного строительства, реконструкции объектов капитального строительства, которые установлены правилами землепользования и застройки, документацией по планировке территории, или обязательных требований к параметрам объектов капитального строительства, которые установлены настоящим Кодексом, другими федеральными законами, действуют на дату поступления уведомления о планируемом строительстве и которым не соответствуют параметры объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, указанные в уведомлении о планируемом строительстве, а также в случае недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке - установленный вид разрешенного использования земельного участка, виды ограничений использования земельного участка, в связи с которыми не допускается строительство или реконструкция объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома, или сведения о том, что лицо, подавшее или направившее уведомление о планируемом строительстве, не является застройщиком в связи с отсутствием у него прав на земельный участок.
В судебном заседании стороной административных ответчиков указывалось, что истцом не учтены требования п. 1 ст. 23.1 ФЗ-217, которые заключаются в том, что строительство объектов капитального строительства на садовых земельных участках допускается только в случае, если такие земельные участки включены в предусмотренные правилами землепользования и застройки территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства. При этом, земельный участок ФИО3 находится за границами населенных пунктов и за границами сельского поселения, для данной территории градостроительный регламент и правила землепользования и застройки не были установлены.
Судом учитывается, что на момент вынесения оспариваемого решения ст. 23.1 ФЗ-217 не была введена в действие, тем не менее, аналогичное правовое регулирование содержалось в ст. 23 ч.2 ФЗ-217 в редакции, действовавшей на ДД.ММ.ГГГГ
Стороной административного истца не оспаривалось, что территория, на которой располагается земельный участок ФИО3, действительно не включена в ПЗЗ Мичуринского сельского поселения Хабаровского муниципального района Хабаровского края.
Вместе с тем, в оспариваемом административным истцом уведомлении вышеуказанные основания в нарушением императивных требования п.10,11 ст. 51.1 ГрК РФ не были приведены, равно как не приведены обстоятельства, подтверждающие, что отсутствие градостроительных регламентов в территориальной зоне, в которой расположен участок, обусловлено отнесением спорного земельного участка к зонам, на которые градостроительные регламенты не распространяются либо в отношении которых такие регламенты не устанавливаются.
Согласно ст. 62 ч.2 КАС РФ, обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.
Равным образом, заслуживают внимания и доводы административного истца о том, что положениями ч.12 ст.70 ФЗ-218 от 13.07.2015 г. «О государственной регистрации недвижимости», до 1 марта 2031 года допускается осуществление государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации прав на жилой или садовый дом, созданный на земельном участке, предназначенном для ведения гражданами садоводства, соответствующий параметрам объекта индивидуального жилищного строительства, указанным в пункте 39 статьи 1 ГрК РФ, на основании только технического плана и правоустанавливающего документа на земельный участок, если в ЕГРН не зарегистрировано право заявителя на земельный участок, на котором расположен указанный объект недвижимости; при этом не имеет значения соблюдение требований, установленных частью 1 статьи 23.1 ФЗ-217 (ранее, соответственно, ст. 23 ч. 2 ФЗ-217).
Таким образом, законодатель допускает возможность регистрации в упрощенном порядке прав на дом, возведенный на участке для ведения садоводства, вне зависимости от того, включен ли этот земельный участок в предусмотренные ПЗЗ территориальные зоны, применительно к которым утверждены градостроительные регламенты, предусматривающие возможность такого строительства.
При этом, застройщик/собственник земельного участка вправе сам выбирать, в каком порядке-упрощенном или уведомительном- регистрировать возводимые/возведенные объекты ИЖС, т.е. законодателем предоставлены в данной части застройщикам равные возможности.
Как следует из сведений ЕГРН, земельный участок ФИО3 находится в ЗОУИТ «Охранная зона транспорта» (приаэродромная территория), данная зона подразумевает ограничение использования земельного участка (запрещено размещать объекты, создающие помехи в работе РТОП, высота ограничения застройки 127,24 м., запрещено размещать объекты, способствующие привлечению и массовому скоплению птиц). Сведений о несоответствии планируемого ФИО3 к возведению объекта данным ограничениям не имеется.
Таким образом, решение УАГ АХМР от 05.07.2022 является незаконным, поскольку сама по себе ст. 78 ЗК РФ, на которую ссылается административный орган, запрета на строительство жилого дома на землях сельхозназначения не содержит (прямой запрет содержится в отношении сельхозугодий, ст. 79 ЗК РФ), из анализа вышеуказанных правовых норм в их совокупности следует, что в отдельных случаях возведение капитальных строений, жилых домов на данной категории земель возможно, однако в оспариваемом уведомлении на несоблюдение заявителем совокупности этих условий не указывается, как основание для отказа в удовлетворении заявления от 30.06.2022 г. не заложено.
При принятии решения суд при необходимости устанавливает порядок и срок исполнения решения (ч.2 ст.178 КАС РФ). В целях восстановления прав и законных интересов административного истца на административного ответчика должна быть возложена обязанность повторно рассмотреть заявление ФИО3 от 30.06.2022 г. Суд усматривает необходимость установить ответчику десятидневный срок на исполнения решения суда, с момента вступления решения в законную силу.
Т.к. Решением Собрания депутатов Хабаровского муниципального района от 19.02.2019 № 9-66 "Об утверждении Положения об Управлении архитектуры и градостроительства администрации Хабаровского муниципального района" установлено, что уполномоченным органом администрации Хабаровского муниципального района, осуществляющим на территории Хабаровского муниципального района правовое регулирования в области архитектуры и градостроительной деятельности является Управление архитектуры и градостроительства администрации Хабаровского муниципального района Хабаровского края, то надлежащим ответчиком по делу является вышеуказанный орган, а требования к администрации Хабаровского муниципального района заявлены необоснованно, и удовлетворению в данной части не подлежат.
Руководствуясь гл. 15,22 КАС РФ, суд
РЕШИЛ:
Административные исковые требования ФИО3 – удовлетворить частично.
Признать незаконным уведомление Управления архитектуры и градостроительства Хабаровского муниципального района Хабаровского края № 55 от ДД.ММ.ГГГГ о недопустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства или садового дома на земельном участке.
Обязать Управление архитектуры и градостроительства Хабаровского муниципального района Хабаровского края, в течении десяти календарных дней с момента вступления решения суда в законную силу, повторно рассмотреть уведомление ФИО3 от ДД.ММ.ГГГГ о планируемом строительстве.
В удовлетворении остальной части заявленных требований-отказать.
Взыскать Управления архитектуры и градостроительства Хабаровского муниципального района Хабаровского края в пользу ФИО3 судебные расходы по оплате государственной пошлины в размере 300 рублей.
На решение может быть подана апелляционная жалоба в Хабаровский краевой суд через Хабаровский районный суд Хабаровского края в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.
Судья Н.Л.Рябцева
Мотивированное решение изготовлено 18.10.1022 г.