Дело № 2-3521/2022

31RS0016-01-2022-003928-77

Решение

Именем Российской Федерации

25 июля 2022 года г.Белгород

Октябрьский районный суд г.Белгорода в составе:

председательствующего судьи Ковригиной М.В.,

при секретаре Шевцовой Е.М.,

с участием истицы, представителя ответчика ФИО2,

в отсутствие ответчика ФИО3, третьих лиц представителя администрации г.Белгорода, представителя АО «Райффайзенбанк», представителя Управления Росреестра по Белгородской области, третьих лиц ФИО5, ФИО6, ФИО7, ФИО9.

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО10 к ФИО3, ФИО2 о признании права собственности,

установил:

ФИО10 обратилась в суд с иском к ФИО3, ФИО2, в котором просит, с учетом заявления об уточнении требований в порядке ст. 39 ГПК РФ, признать право на нежилое помещение 27,5 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: В в районе бани ГСК-Роща; выделить долю 5/200 земли на земельный участок находящийся под встроенным нежилым помещением с кадастровым номером № по

В обоснование указано, в декабре 1998 года истица купила объект незавершенного строительства- гараж № у ФИО8. Над гаражом истицы и другими гаражами ФИО3 самовольно начал строительство надстройки. 21.10.2004 года ФИО4 признал право на недвижимое имущество, включая площадь объекта –гаража, принадлежащего истице. Впоследствии решением суда право собственности на гараж было признано за истицей. В 2007 году право собственности на недвижимое имущество перешло от ФИО3 к его сыну- ФИО2. В 2014 года истица купила у П-вых помещение на втором этаже площадью 27,5 кв.м.. Истица подписала договор купли-продажи с ФИО2, который не был зарегистрирован, так как помещение не было выделено из основного. Возможность выдела помещения площадью 27,5 кв.м. в натуре подтверждена заключением кадастрового инженера. Фактически работы по выделу помещения 27,5 кв.м из общего помещения выполнены, в помещение имеется вход из гаража истицы, оно изолировано от других помещений, принадлежащих на праве собственности П.П.ПБ., произведен капитальный ремонт стен, потолка, пола, смонтирована винтовая лестница между помещением истицы с первого этажа на второй. Лестница и проем были согласованы с Департаментом строительства и с ООО «Стройпроект» от 29.12.2016 №28. Заявила ходатайство о восстановлении пропущенного срока для обращения в суд с иском, указывая на отсутствие юридического образования.

В судебном заседании истица иск, ходатайство о восстановлении срока для обращения в суд с иском поддержала.

Извещенный о дате, времени и месте судебного заседания ответчик ФИО3 в судебное заседание не явился, причину неявки не сообщил, возражений не представил.

Извещенный о дате, времени и месте судебного заседания ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, причину неявки не сообщил, обеспечил явку представителя.

Представитель ответчика ФИО2 возражал против удовлетворения иска, указывая, заявленные ФИО10 исковые требования не могут быть обращены к ФИО3, так как он не является на текущий момент собственником помещений в здании по адресу: и участником общей долевой собственности на соответствующий земельный участок. ФИО3 не являлся собственником помещений в указанном здании и участником общей долевой собственности на соответствующий земельный участок даже на момент подписания истицей и ФИО2 договора от 12.12.2014. Договор от 12.12.2014, подписанный ФИО10 и ФИО2 считается незаключенным. В обоснование своих требований на нежилое помещение площадью 27,5 кв.м истица ссылается на подписание ею и ФИО2 12.12.2014 договора, по условиям которого ФИО2 продавец продает, а истица (покупатель) приобретает нежилое помещение площадью 27,5 кв.м и 5/200 доли на земельный участок площадью 292,3 кв.м.. Договор от 12.12.2014 г. никогда не был зарегистрирован в установленном законом порядке, равно как не был зарегистрирован переход права собственности по этому договору. Истица и ФИО2 не подписывали передаточный акт в отношении спорного недвижимого имущества, а сам договор не содержит в себе указания на то, что он имеет силу подобного акта. Истица никогда не обращалась к ФИО2 с требованием о регистрации договора и перехода права собственности на спорное недвижимое имущество. Право собственности у истицы на спорное недвижимое имущество у истицы не возникло, как не возникло и право требовать передачи ей спорного имущества. Заявил о пропуске истицей срока исковой давности, который подлежит исчислению с 12.12.2014.

Извещенный о дате, времени и месте судебного заседания третье лицо администрация г.Белгорода явку представителя в судебное заседание не обеспечило, причину неявки не сообщило, представило письменный отзыв, в котором указало на то, что не является стороной по указанному договору.

Извещенный о дате, времени и месте судебного заседания третье лицо АО «Райффайзенбанк» в судебное заседание явку представителя не обеспечил, причину неявки не сообщил, позиции по иску не представил.

Извещенный о дате, времени и месте судебного заседания третье лицо Управление Росреестра по Белгородской области явку представителя в судебное заседание не обеспечило, причину неявки не сообщило, представило письменный отзыв, в котором указало на отсутствие материальной и процессуальной заинтересованности в исходе рассмотрения спора по существу.

Извещенный о дате, времени и месте судебного заседания третье лицо ФИО11 в судебное заседание не явился, причину неявки не сообщил, в письменном виде представлено согласие с заявленными требованиями.

Извещенный о дате, времени и месте судебного заседания третье лицо ФИО6 в судебное заседание не явился, причину неявки не сообщил, позиции по иску не представил.

Извещенный о дате, времени и месте судебного заседания третье лицо ФИО7 в судебное заседание не явился, причину неявки не сообщил, позиции по иску не представил.

Извещенный о дате, времени и месте судебного заседания третье лицо ФИО9 в судебное заседание не явился, причину неявки не сообщил, при участии в подготовке дела к судебному заседанию выразил согласие с заявленными требованиями ФИО10.

Исследовав доказательства, представленные в судебное заседание, суд приходит к следующему.

Заочным решением Октябрьского районного суда г. Белгорода от 31 мая 2006 года за ФИО10 признано право собственности на нежилое помещение № площадью 29 кв.м., кадастровый №/Б, находящееся по адресу: , в районе бани. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН 31.07.2006.

10 октября 2006 года между МУ «Городская недвижимость»- продавец и ФИО1, ФИО3,ФИО10, ФИО12, ФИО9- покупатели, заключили договор купли-продажи земельного участка №, по условиям которого продавец на основании распоряжения администрации г.Белгорода от 07 апреля 2006 года №1031 передал в собственности покупателей: ФИО1-6/100 доли в праве для дальнейшей эксплуатации существующего нежилого помещения-гаражное с овощехранилищем №, ФИО3-6/100 доли в праве для дальнейшей эксплуатации существующего нежилого помещения –гаражное с овощехранилищем №, ФИО10-6/100 доли в праве для дальнейшей эксплуатации существующего нежилого помещения-гаражное с овощехранилищем №, ФИО3- 63/100 доли в праве для дальнейшей эксплуатации существующего нежилого помещения-гаражное № (номера на поэтажном плане:1 этаж:1;2 этаж :1-3;3 этаж:1-8; лестничная клетка:9; 4 этаж:1-8; лестничная клетка: 10); ФИО12 Стефановичу-8/100 доли в праве для дальнейшей эксплуатации существующего сооружения-гаражное с овощехранилищем №; ФИО9 Дмитриевичу-11/100 доли в праве для дальнейшей эксплуатации существующего гаража с овощехранилищем №, расположенного в двух ярусах, принадлежащих покупателям на праве собственности земельный участок площадью 292,3 кв.м., расположенный по адресу: Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 292,3 кв.м. расположен по адресу: Целевое назначение участка- для дальнейшей эксплуатации существующего нежилого помещения-гаражное с овощехранилищем №, нежилого помещения гаражное с овощехранилищем №, нежилого помещения –гаражное с овощехранилищем №, нежилого помещения- гаражное № (номера на поэтажном плане :1 этаж:1;2 этаж:1-3; 3 этаж:1-8; лестничная клетка:9;4, этаж;1-8; лестничная клетка:10), сооружения-гаражное с овощехранилищем №, гаража с овощехранилищем, расположенного в двух ярусах, №. В результате договора приобретают в собственность ФИО1-6/100 доли, ФИО3- 6/100 доли, ФИО10-6/100 доли, ФИО3-63/100 доли, ФИО12-8/100 доли, ФИО9-11/100 доли в праве собственности на земельный участок площадью 292,3 кв.м., расположенный по адресу: , право собственности на который возникает в момента регистрации перехода права в Управлении Федеральной регистрационной службы по Белгородской области.

Доли в праве собственности переданы покупателям по акту приема-передачи от 10 октября 2006 года.

Право собственности ФИО10 на 6/100 доли в праве собственности на земельный участок площадью 292,3 кв.м., кадастровый №, находящийся по адресу: зарегистрировано в ЕГРН 28.11.2006.

ФИО2 на праве собственности принадлежит нежилое помещение №, площадью 718,2 кв.м., кадастровый №, находящееся по адресу: , в районе бани, этаж№, этаж №, этаж №, этаж №, этаж №. Указанное нежилое помещение находится в залоге у АО «Райффайзенбанк». Право собственности ФИО2 зарегистрировано в ЕГРН 09.04.2007.

12.12.2014 ФИО2- продавец и ФИО10- покупатель заключили в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами: ФИО2 и ФИО10, договор купли-продажи, по условиям которого ФИО2 продал ФИО10 в собственность встроенное нежилое помещение, общей площадью 27,5 кв.м с кадастровым номером №, расположенный по адресу: в районе бани;5/200 доли на земельный участок площадью 292,3 кв.м под встроенным нежилым помещением-земли населенных пунктов, с кадастровым номером №, находящийся по адресу: . Цена нежилого помещения и доли земельного участка по договоренности сторон составляет 200000 рублей.

Договор содержит сведения об исполнении покупателем обязанности по оплате стоимости проданных объектов недвижимого имущества. Договор содержит сведения о том, что сумму в размере 200000 рублей покупатель уплатил продавцу до подписания договора.

Продаваемое помещение фактически передано ФИО10, ею выполнены необходимые работы по изоляции приобретенного в собственность помещения, перепланировки и реконструкции нежилых помещений № и №.

Согласно экспертному заключению ООО «СтройПроект» от ДД.ММ.ГГГГ № по результатам обследования нежилых помещений № и № после выполненной перепланировки расположенных по адресу: , в районе бани, техническое состояние обследуемых конструкций работоспособное. При выполнении перепланировки в нежилом помещении № установлен металлопластиковый витраж с дверным блоком в помещении лит.Б согласно плана БТИ, образовав новое помещение Б1; смонтирована стальная винтовая лестница в помещении Б1. В нежилом помещении № возведена не несущая перегородка из газосиликатных блочков толщиной 100 мм, в результате чего образовалось новое помещение. Прорезан проем в перекрытии 1-го этажа шириной 1100 мм между нежилыми помещениями № и № для сообщения между этажами смонтирована винтовая лестница. Техническое состояние обследуемых конструкций работоспособное. Выполненная перепланировка не оказывает отрицательного влияния на техническое состояние строительных конструкций существующего нежилого здания. После выполненной перепланировки конструктивные характеристики надежности, жесткости, пространственной устойчивости и эксплуатационной пригодности объекта обеспечены. После выполнения перепланировки в нежилых помещениях № и № не затронуты конструктивные и другие характеристики надежности и безопасности и не превышают предельные параметры разрешенного строительства, реконструкции, установленные ГрК РФ, не нарушают права и охраняемые законом интересы других лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

Заключением ООО «Пожарный Аудит» от 31 марта 2022 года № 38 подтверждено, что объемно-планировочные решения нежилого помещения №, 2-ой этаж ) по адресу: в районе бани, соответствуют требованиям пожарной безопасности.

Экспертным заключением ФБУЗ «Центр гигиены и эпидемиологии в Белгородской области» от 07.04.2022 №000028 подтверждено, размещение нежилого помещения: нежилое помещение № –гараж № по адресу: в районе бани соответствует требованиям СанПиН 2.2.1/2.1.1.1200-03 «Санитарно-защитные зоны и санитарная классификация предприятий, сооружений и иных объектов».

ФИО2 предпринимал меры к достижению целей договора купли-продажи от 12.12.2014 года, заключенного между ФИО2 и ФИО10, в 2017 году обращался в Департамент строительства и архитектуры администрации г.Белгорода с целью получения разрешения на строительство (реконструкцию), на что ему было разъяснено о том, что получение такого разрешения не требуется.

Также ФИО2 обращался в Управление Росреестра с целью постановки на государственный кадастровый учет и государственной регистрации права на нежилые помещения площадью 667,9 кв.м и 27,5 кв.м., расположенных по адресу: , в районе бани нежилое помещение №. Также ФИО2 представлялись в Управление Росреестра документы для осуществления учетно-регистрационных действий в связи с образованием нежилых помещений в результате раздела нежилого помещения с кадастровым номером №. В связи с не устранением причин, препятствующих осуществлению государственного кадастрового учета и государственной регистрации прав, управлением Росреестра было принято решение об отказе в осуществлении кадастрового учета на основании представленного и подготовленного по результатам выполнения кадастровых работ технического плана.

Земельный участок с кадастровым номером №, площадью 292,3 кв.м., расположенный по адресу: в районе бани, на котором расположены спорные объекты принадлежит на праве общей долевой собственности ФИО5-6/100 доли в праве; ФИО6-1/15 доля в праве; ФИО7-4/300 доли в праве, ФИО2-63/100 доли в праве; ФИО10- 6/100 доли в праве, ФИО9-11/100 доли вправе. Сведения о границах земельного участка внесены в ЕГРН.

Спорный объект расположен в пределах границ указанного земельного участка.

ФИО5 и ФИО9 выразили в письменном виде согласие на выделение доли 5/200 в праве собственности на земельный участок, возражений по признанию права собственности на указанные доли в праве на земельный участок за ФИО10 не заявили. ФИО7 и ФИО13 возражений не представили относительно признания права собственности на доли в праве собственности на земельный участок за ФИО10

Исходя из изложенного проданный ФИО2 ФИО10 объект недвижимого имущества образован, работы по его изоляции от других помещений выполнены в полном объеме, в выделенное встроенное нежилое помещение площадью 27,5 кв.м. имеется единственный вход через нежилое помещение № площадью 29 кв.м., кадастровый №/Б, находящееся по адресу: , в районе бани. Эти два помещения полностью изолированы от остальных помещений здания.

Образованное помещение соответствует требованиям строительных, противопожарных, санитарных норм и правил, его сохранение не влечет нарушение прав и законных интересов третьи лиц, не создает угрозу жизни и здоровью граждан.

ФИО10 полностью выполнила обязанности покупателя по оплате стоимости приобретенного помещения и доли в праве собственности на земельный участок.

Образованное встроенное нежилое помещение площадью 27,5 кв.м фактически передано ФИО10 и ею принято в свое владение и пользование. ФИО10 произвела перепланировку и реконструкцию, организовала вход в указанное нежилое помещение через принадлежащее ей на праве собственности нежилое помещение №1, организовала лестницу с целью входа в помещение площадью 27,5 кв.м. через нежилое помещение №1, принадлежащее на праве собственности ФИО10.Эти обстоятельства не оспаривались стороной истца в судебном заседании.

Ответчиком ФИО2 предпринимались меры к государственной регистрации права на объекты недвижимости- нежилые помещения площадью 667,9 кв.м и 27,5 кв.м.. Государственная регистрация не произведена по независящим от истицы причинам.

В настоящее время ответчик ФИО2- продавец по договору купли-продажи возражает против регистрации права собственности истицы на нежилое помещение площадью 27,5 кв.м. и на 5/200 доли в праве собственности на земельный участок, указывая на незаключенность договора купли-продажи в связи с тем, что договор не прошел государственную регистрацию.

В соответствии со ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со ст. 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

Несоблюдение формы договора продажи недвижимости влечет его недействительность.

Положения законодательства, действовавшего на момент заключения договора между ФИО2 и ФИО10 не содержало требований о государственной регистрации самого договора. Таким образом отсутствие государственной регистрации самого договора купли-продажи недвижимого имущества не указывает на незаключенность договора купли-продажи недвижимого имущества.

Применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора ФИО10 объективно не имеет возможности реализовать право на регистрацию перехода права собственности к ней на нежилое помещение площадью 27,5 кв.м и 5/200 доли в праве собственности на земельный участок во внесудебном порядке.

В п.60 Постановление Пленума Верховного Суда РФ N 10, Пленума ВАС РФ N 22 от 29.04.2010 "О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав"даны разъяснения о том, что пунктом 1 статьи 551 ГК РФ предусмотрено, что переход к покупателю права собственности на недвижимое имущество по договору продажи недвижимости подлежит государственной регистрации.

Отсутствие государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю не является основанием для признания недействительным договора продажи недвижимости, заключенного между этим покупателем и продавцом.

После передачи владения недвижимым имуществом покупателю, но до государственной регистрации права собственности покупатель является законным владельцем этого имущества и имеет право на защиту своего владения на основании статьи 305 ГК РФ. В то же время покупатель не вправе распоряжаться полученным им во владение имуществом, поскольку право собственности на это имущество до момента государственной регистрации сохраняется за продавцом.

В абзаце 3 пункта 4 Постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 11.07.2011 № 54 разъяснено, что право собственности на объекты недвижимости возникает у лиц, заключивших договор купли-продажи будущей недвижимой вещи (включая случаи, когда на такого рода договоры распространяется законодательство об инвестиционной деятельности), по правилам пункта 2 статьи 223 ГК РФ, то есть с момента государственной регистрации в ЕГРП этого права за покупателем.

Применительно к обстоятельствам рассматриваемого спора договор купли-продажи между ФИО2 и ФИО10 заключен в установленной действующим законодательством форме, договор исполнен как продавцом, так и покупателем, объекты недвижимого имущества, являющиеся предметом договора купли-продажи фактически переданы покупателю ФИО10.

Ответчиком заявлено о применении последствий пропуска срока исковой давности.

В соответствии со ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

В соответствии со ст. 196 ГК РФ общий срок исковой давности составляет три года со дня, определяемого в соответствии со статьей 200 настоящего Кодекса.

В соответствии со ст.200 ГК РФ если законом не установлено иное, течение срока исковой давности начинается со дня, когда лицо узнало или должно было узнать о нарушении своего права и о том, кто является надлежащим ответчиком по иску о защите этого права.

По обязательствам, срок исполнения которых не определен или определен моментом востребования, срок исковой давности начинает течь со дня предъявления кредитором требования об исполнении обязательства, а если должнику предоставляется срок для исполнения такого требования, исчисление срока исковой давности начинается по окончании срока, предоставляемого для исполнения такого требования. При этом срок исковой давности во всяком случае не может превышать десять лет со дня возникновения обязательства.

В соответствии со ст. 205 ГК РФ в исключительных случаях, когда суд признает уважительной причину пропуска срока исковой давности по обстоятельствам, связанным с личностью истца (тяжелая болезнь, беспомощное состояние, неграмотность и т.п.), нарушенное право гражданина подлежит защите. Причины пропуска срока исковой давности могут признаваться уважительными, если они имели место в последние шесть месяцев срока давности, а если этот срок равен шести месяцам или менее шести месяцев - в течение срока давности.

Положениями действующего законодательства и заключенным ФИО2 и ФИО10 договором не предусмотрен срок обращения сторон договора в уполномоченный орган с целью регистрации перехода права собственности на проданные объекты недвижимого имущества к покупателю.

В судебном заседании ФИО10 пояснила, что всеми документами относительно заключенного договора купли-продажи занимался представитель продавца – Гоенко Т.М.. ФИО10 неоднократно обращалась к продавцу с вопросом о сроках дальнейшего оформления документов о праве собственности ФИО10 на купленные ею объекты недвижимого имущества, на что ей было разъяснено, что всеми вопросами занимается юрист Гоенко Т.М.. 02.03.2020 года Управлением Росреестра по Белгородской области отказано в осуществлении кадастрового учета, о чем истице стало известно в январе 2022 года из ответа Управления Росреестра на ее обращение.

Таким образом, будучи убеждена продавцом о совершении действий по дальнейшему оформлению права собственности ФИО10 на купленные ею объекты недвижимого имущества, ФИО10 обоснованно ждала совершения таких действий, фактически продавцом такие действия предпринимались до 2020 года, что свидетельствует о наличии уважительных причин пропуска ФИО10 срок обращения в суд с иском.

Руководствуясь ст. ст. 194- 198 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО10 к ФИО3 о признании права на нежилое помещение 27,5 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: , выделить долю 5/200 земли на земельный участок находящийся под встроенным нежилым помещением с кадастровым нмером № по ул№ оставить без удовлетворения.

Иск ФИО10 к ФИО2 о признании права собственности удовлетворить.

Восстановить ФИО10 срок для обращения в суд с иском к ФИО2 о признании права собственности на нежилое помещение 27,5 кв.м. с кадастровым номером № по адресу: и 5/200 доли земельного участка находящегося под встроенным нежилым помещением с кадастровым нмером № по

Признать за ФИО10 прав собственности на встроенное нежилое помещение общей площадью 27,5 кв.м., находящееся по адресу: в районе бани в нежилом помещении № на 2 этаже над встроенным нежилым помещением №, инвентарный №, кадастровый №

Признать за ФИО10 прав собственности на 5/200 доли на земельный участок площадью 292,3 кв.м., кадастровый номер №, находящийся по адресу:

Взыскать с ФИО2 в пользу ФИО10 5200 рублей- в возврат уплаченной государственной пошлины.

Решение может быть обжаловано в судебную коллегию по гражданским делам Белгородского областного суда в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Октябрьский районный суд г. Белгорода.

Судья

Мотивированное решение суда изготовлено 06 октября 2022 года.

Решение13.10.2022