Судья – Семенов Е.А. Дело № 33-16352/2023

(№ 2-75/2023)

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Краснодар 04 июля 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Краснодарского краевого суда в составе:

председательствующего Ямпольской В.Д.,

судей Захаровой Е.Ю., Мантул Н.М.,

по докладу судьи Захаровой Е.Ю.,

при ведении протокола помощником судьи Сусловой О.В.

рассмотрела в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности,

по апелляционным жалобам ФИО3 и ФИО1 на решение Тихорецкого городского суда Краснодарского края от 08 февраля 2023 года.

Заслушав доклад судьи Захаровой Е.Ю. об обстоятельствах дела, содержании решения суда, апелляционных жалоб, возражений на жалобу, судебная коллегия

УСТАНОВИЛА:

ФИО1 обратился в суд с измененным в ходе судебного разбирательства иском к ФИО2, ФИО3 о признании предварительного договора купли-продажи квартиры по адресу: ............ общей площадью 26,8 кв.м, заключенного со ФИО4, основным договором купли-продажи, с возложением обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности на основании предварительного договора за истцом, указав, что решение суда является основанием для регистрации права собственности на квартиру.

В обоснование заявленных требований указал, что между ним и ФИО4 заключен предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: ............ общей площадью 26,8 кв.м по условиям предварительного договора основной договор должен быть заключен между сторонами не позднее 30 июня 2022 года, выкупная стоимость квартиры составляла 950 000 рублей. Вся сумма по сделке была передана ФИО4, представителем которого, а именно, ФИО5 (ныне ФИО2), ему переданы ключи и документы на квартиру.

Истец пояснил, что с целью заключения основного договора 02 июня 2022 года направил в адрес продавца соответствующее предложение, однако ФИО5 ему было сообщено, что ФИО4 умер .........., а она изменила фамилию на ФИО2. Получение денежных средств по договору ФИО5 подтвердила, против заключения основного договора не возражала.

Вместе с тем, наследник ФИО3 (отец ФИО4) проигнорировал предложение о заключении основного договора, что по сути и послужило основанием для обращения с иском в суд.

Обжалуемым решением Тихорецкого районного суда Краснодарского края от 08 февраля 2023 года иск ФИО1 удовлетворен частично.

Судом постановлено обязать ФИО2 и ФИО3 заключить с ФИО1 договор купли-продажи квартиры, общей площадью 26,8 кв.м, с кадастровым номером ........ по адресу: ............, на условиях предварительного договора купли-продажи от 26 ноября 2021 года.

В апелляционной жалобе ФИО3 решение суда просит отменить, в удовлетворении исковых требований отказать в полном объеме, ссылаясь на то, что ФИО2 получила деньги не в полном объеме, представленная расписка не удостоверяет факт передачи денежных средств по предварительному договору. Считает, что предварительный договор был заключен после смерти сына. ФИО2 не имела права распоряжаться его долей в праве собственности на спорную квартиру.

ФИО1 в поданной апелляционной жалобе просит решение суда отменить, принять по делу новый судебный акт в соответствии с заявленными в рамках изменения предмета спора требованиями, которым признать предварительный договор купли-продажи квартиры основным, возложив обязанность по осуществлению государственной регистрации права собственности за ним. Заявитель ссылается на неправильное применение судом норм материального и процессуального права, неприменение норм, подлежащих применению, неправильное определение существенных для дела обстоятельств.

В возражениях на апелляционную жалобу ФИО3 ФИО1 просит отказать в удовлетворении жалобы, указывая, что ФИО2 распорядилась квартирой сына при его жизни и в соответствии с его волеизъявлением, что подтверждается соответствующей доверенностью. На момент смерти ФИО4 квартира уже была продана и не вошла в состав наследственной массы.

Лица, участвующие в деле, в суд апелляционной инстанции не явились, о времени и месте судебного заседания извещены надлежаще в соответствии со статьями 113, 114 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее – ГПК РФ) путем направления судебной повестки с уведомлением по адресам, имеющимся в материалах дела, что подтверждается судебными уведомлениями, кроме того, информация о рассмотрении дела в суде апелляционной инстанции заблаговременно размещена на сайте Краснодарского краевого суда.

Неявившиеся лица, участвующие в деле, о причинах неявки суду не сообщили, об отложении слушания дела не просили.

С учетом требований статей 167 и 327 ГПК РФ судебная коллегия сочла возможным рассмотреть дело в отсутствие неявившихся лиц.

Проверив материалы дела, обсудив доводы, изложенные в апелляционной жалобе, судебная коллегия приходит к следующим выводам.

Как усматривается из материалов дела, 26 ноября 2021 года между ФИО5, действующей по нотариальной доверенности от 19 ноября 2021 года от имени продавца ФИО4, и ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры, расположенной по адресу: ............ общей площадью 26,8 кв.м.

По условиям пункта 1 данного предварительного договора стороны взяли на себя обязательство не позднее 30 июня 2022 года подписать основной договор купли-продажи в простой письменной форме и подать в МФЦ на государственную регистрацию перехода права собственности документы.

Согласно пункту 1.2 предварительного договора стоимость квартиры установлена в размере 950 000 рублей.

ФИО1 26 ноября 2021 года передал ФИО5 денежные средства в размере 950 000 рублей в счет полной оплаты стоимости приобретаемой квартиры, что подтверждается распиской и не оспаривается ФИО5

Между тем, как следует из дела, ФИО4 умер ........... В оговоренный срок основной договор купли-продажи заключен не был.

Судом установлено, что согласно наследственному делу ........, заведенному к имуществу умершего ФИО4, представленному нотариусом Тихорецкого нотариального округа ФИО6, с заявлением о принятии наследства в установленный срок обратились родители умершего: мать – ФИО2, отец ФИО3

ФИО5 переменила фамилию на Михайлюк на основании свидетельства о перемене имени от ...........

Получение ФИО2 денежных средств в счет оплаты стоимости квартиры по предварительному договору также подтверждается письменным заявлением от 07 июня 2022 года.

ФИО4 от заключения договора уклонился, оставив письменное обращение ФИО1 об этом без ответа.

Разрешая настоящий спор, суд первой инстанции возложил на ответчиков обязанность по заключению основного договора купли-продажи квартиры, исходя из того, что ответчики являются наследниками обязательств умершего ФИО4, в связи с чем обязаны исполнять условия заключенного им предварительного договора купли-продажи спорной квартиры, в том числе по заключению основного договора.

Судебная коллегия не может согласиться с данными выводами районного суда, поскольку они сделаны без учета всех юридически значимых обстоятельств по делу и положений действующего законодательства.

В соответствии со статьями 195, 196 ГПК РФ решение суда является законным и обоснованным, если оно основано на тех доказательствах, которые были исследованы в судебном заседании. При принятии решения суд оценивает доказательства, определяет, какие обстоятельства, имеющие значение для рассмотрения дела, установлены и какие обстоятельства не установлены, каковы правоотношения сторон, какой закон должен быть применен по данному делу и подлежит ли иск удовлетворению.

Согласно разъяснениям Пленума Верховного Суда Российской Федерации, изложенным в пунктах 2 и 3 постановления от 19 декабря 2003 года № 23 «О судебном решении», решение является законным в том случае, когда оно принято при точном соблюдении норм процессуального права и в полном соответствии с нормами материального права. Обоснованным решение является тогда, когда имеющие значение для дела факты подтверждены исследованными судом доказательствами, удовлетворяющими требованиям закона об их относимости и допустимости, или обстоятельствами, не нуждающимися в доказывании (статьи 55, 59 – 61, 67 Гражданского процессуального кодекса РФ), а также тогда, когда оно содержит исчерпывающие выводы суда, вытекающие из установленных фактов.

Судебная коллегия приходит к выводу, что решение не отвечает требованиям законности и обоснованности, как того требует статья 195 ГПК РФ.

Исходя из положений части 1 статьи 196 ГПК РФ, суд определяет, какие нормы права следует применить к установленным обстоятельствам. Суд также указывает мотивы, по которым не применил нормы права, на которые ссылались лица, участвующие в деле.

Суд первой инстанции пришел к выводу, что между ФИО5, действующей по нотариальной доверенности от 19 ноября 2021 года от имени продавца ФИО4, и ФИО1 (покупателем) заключен предварительный договор купли-продажи квартиры.

В силу пункта 1 статьи 429 ГК РФ по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором.

Как следует из статьи 431 ГК РФ, при толковании условий договора судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений. Буквальное значение условия договора в случае его неясности устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом.

Если правила, содержащиеся в части первой указанной статьи, не позволяют определить содержание договора, должна быть выяснена действительная общая воля сторон с учетом цели договора. При этом принимаются во внимание все соответствующие обстоятельства, включая предшествующие договору переговоры и переписку, практику, установившуюся во взаимных отношениях сторон, обычаи, последующее поведение сторон.

Пунктом 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора» разъяснено, что условия договора подлежат толкованию в системной взаимосвязи с основными началами гражданского законодательства, закрепленными в статье 1 Гражданского кодекса Российской Федерации, другими положениям Гражданского кодекса Российской Федерации, законов и иных актов, содержащих нормы гражданского права (статьи 3, 422 Гражданского кодекса Российской Федерации).

При толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса Российской Федерации), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса Российской Федерации). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Значение условия договора устанавливается путем сопоставления с другими условиями и смыслом договора в целом (абзац первый статьи 431 Гражданского кодекса Российской Федерации). Условия договора толкуются и рассматриваются судом в их системной связи и с учетом того, что они являются согласованными частями одного договора (системное толкование).

Толкование условий договора осуществляется с учетом цели договора и существа законодательного регулирования соответствующего вида обязательств.

В силу пункта 1 стать 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

В соответствии со статьей 550 ГК РФ договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с разъяснениями, содержащимися в пункте 23 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25 декабря 2018 года № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются, например, заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже имущества, которое будет создано или приобретено в дальнейшем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену имущества или существенную ее часть, такой договор следует квалифицировать как договор купли-продажи с условием о предварительной оплате. Правила статьи 429 ГК РФ к такому договору не применяются.

Также в пункте 8 постановления Пленума ВАС РФ от 11 июля 2011 года № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем», если сторонами заключен договор, поименованный ими как предварительный, в соответствии с которым они обязуются заключить в будущем на предусмотренных им условиях основной договор о продаже недвижимого имущества, которое будет создано или приобретено в последующем, но при этом предварительный договор устанавливает обязанность приобретателя имущества до заключения основного договора уплатить цену недвижимого имущества или существенную ее часть, суды должны квалифицировать его как договор купли-продажи будущей недвижимой вещи с условием о предварительной оплате.

Споры, вытекающие из указанного договора, подлежат разрешению в соответствии с правилами ГК РФ о договоре купли-продажи, в том числе положениями пунктов 3 и 4 статьи 487 Кодекса, и с учетом разъяснений, содержащихся в пунктах 2, 3 и 5 настоящего Постановления.

Из материалов дела следует, что между истцом ФИО1 и ответчиком ФИО5 (ныне ФИО2), действующей в интересах ФИО4, 26 ноября 2021 года заключен договор, поименованный как предварительный договор купли-продажи квартиры.

Все существенные условия в договоре определены, ясны предмет, цена сделки, установлены обязательства сторон.

По условиям пункта 1.1 настоящего договора, стороны взяли на себя обязательство заключить основной договор не позднее 30 июня 2022 года, фактически связывая данную дату с началом осуществления мероприятий по государственной регистрации перехода права собственности покупателю.

В разделе 3 указанного договора определены условия относительно стоимости квартиры и порядок расчетов.

Согласно пункту 3.1 договора стоимость квартиры определена сторонами в 950 000 рублей и изменению в одностороннем порядке не подлежит.

Как указано в пункте 3.2 договора, стоимость квартиры в сумме 950 000 рублей покупатель выплатил продавцу, а продавец в лице представителя получил указанные средства до подписания настоящего договора.

Таким образом, по условиям данного договора, стороны определили обязанность покупателя до заключения основного договора уплатить полную цену приобретаемого имущества, в результате чего заключили договор купли-продажи с условием о предварительной оплате, к которому положения статьи 429 ГК РФ не применяются.

Согласно положениями статьи 432 ГК РФ договор считается заключенным, если между сторонами, в требуемой в подлежащих случаях форме, достигнуто соглашение по всем существенным условиям договора.

Существенными являются условия о предмете договора, условия, которые названы в законе или иных правовых актах как существенные или необходимые для договоров данного вида, а также все те условия, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение (пункт 1).

Договор заключается посредством направления оферты (предложения заключить договор) одной из сторон и ее акцепта (принятия предложения) другой стороной (пункт 2).

Сторона, принявшая от другой стороны полное или частичное исполнение по договору либо иным образом подтвердившая действие договора, не вправе требовать признания этого договора незаключенным, если заявление такого требования с учетом конкретных обстоятельств будет противоречить принципу добросовестности (пункт 3 статьи 1) (пункт 3).

Материалами дела подтверждается, что со стороны продавца обязательства также исполнены, ключи от квартиры и документы на нее переданы в распоряжение приобретателя ФИО1

При таких обстоятельствах договор купли-продажи спорной квартиры считается заключенным с 26 ноября 2021 года.

С учетом всех обстоятельств по делу, исследовав представленные сторонами доказательства и дав им надлежащую правовую оценку, руководствуясь вышеприведенными нормами права, судебная коллегия приходит к выводу о наличии оснований для удовлетворения исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, обязании осуществить государственную регистрацию права.

При установлении оснований для отмены решения суда в апелляционном порядке, предусмотренных статьей 330 ГПК РФ, суд апелляционной инстанции вправе в соответствии с пунктом 2 статьи 328 ГПК РФ по результатам рассмотрения апелляционных жалоб, представления отменить или изменить решение суда первой инстанции полностью или в части и принять по делу новое решение.

С учетом изложенного судебная коллегия полагает правильным решение суда первой инстанции отменить и принять по делу новое решение об отказе в удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности.

Кроме того, до вынесения судом апелляционной инстанции апелляционного определения от ФИО3 поступило заявление об отказе от апелляционной жалобы.

В заявлении содержится указание на его осведомленность о последствиях отказа от апелляционной жалобы.

ФИО1 в поданном заявлении просил принять отказ ФИО3 от апелляционной жалобы.

Согласно положениям статьи 326 ГПК РФ отказ от апелляционных жалобы, представления допускается до вынесения судом апелляционного определения.

Заявление об отказе от апелляционных жалобы, представления подается в письменной форме в суд апелляционной инстанции.

О принятии отказа от апелляционных жалобы, представления суд апелляционной инстанции выносит определение, которым прекращает производство по соответствующим апелляционным жалобе, представлению.

В пункте 61 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 22 июня 2021 года № 16 «О применении судами норм гражданского процессуального законодательства, регламентирующих производство в суде апелляционной инстанции» разъяснено, что вопрос о принятии отказа от апелляционных жалобы, представления решается судом апелляционной инстанции в судебном заседании, назначенном для рассмотрения апелляционных жалобы, представления, в котором необходимо проверить полномочия лица на отказ от апелляционных жалобы, представления.

Если в соответствии со статьей 54 ГПК РФ в доверенности специально оговорено право представителя на апелляционное обжалование судебного постановления суда первой инстанции, то такой представитель также вправе отказаться от поданной им апелляционной жалобы при условии, что в доверенности специально не оговорено иное.

Суд апелляционной инстанции принимает отказ от апелляционных жалобы, представления, если установит, что такой отказ носит добровольный и осознанный характер.

Изучив материалы дела, суд апелляционной инстанции находит заявление ФИО3 подлежащим удовлетворению.

Поскольку отказ от апелляционной жалобы является процессуальным правом стороны, в данном случае такой отказ не противоречит закону и не нарушает интересы и права других лиц, требуемая письменная форма заявления об отказе от жалобы соблюдена, заявление подписано самим ФИО3, судебная коллегия полагает возможным принять отказ от апелляционной жалобы, а апелляционное производство по данной жалобе прекратить.

Руководствуясь статьями 328-330 ГПК РФ, судебная коллегия

ОПРЕДЕЛИЛА:

Апелляционную жалобу ФИО1 удовлетворить.

Решение Тихорецкого городского суда Краснодарского края от 08 февраля 2023 года отменить.

Принять по делу новое решение.

Исковые требования ФИО1 к ФИО2, ФИО3 о признании предварительного договора основным договором купли-продажи, обязании осуществить государственную регистрацию права собственности удовлетворить.

Признать предварительный договор купли-продажи квартиры по адресу: ............ общей площадью 26,8 кв. м, этаж 1, кадастровый номер ........, заключенный 26 ноября 2021 года между ФИО1 и ФИО4 основным договором купли-продажи.

Настоящее апелляционное определение является основанием для государственной регистрации перехода к ФИО1 права собственности на квартиру по адресу: ............ общей площадью 26,8 кв. м, этаж 1, кадастровый номер ........, на основании предварительного договора купли-продажи от 26 ноября 2021 года.

Прекратить апелляционное производство по апелляционной жалобе ФИО3 на решение Тихорецкого городского суда Краснодарского края от 08 февраля 2023 года.

Определение суда апелляционной инстанции вступает в законную силу со дня его принятия, может быть обжаловано в течение трех месяцев в Четвертый кассационный суд общей юрисдикции.

Председательствующий В.Д. Ямпольская

Судьи Е.Ю. Захарова

Н.М. Мантул