Решение по делу № 2-340/2023 от 21.09.2023 - о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества, аннулировании записи регистрации договора в ЕГРН, прекращении права собственности и восстановлении записи регистрации права собственности, самостоятельные требования третьего лица <ФИО> к <ФИО> и <ФИО> о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным), аннулировании записи регистрации договора в ЕГРН, прекращении права собственности и восстановлении записи регистрации права собственности.

дело № 2-340/2023 УИД: 48RS0022-01-2023-000326-68

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

21 сентября 2023 года г. Елец

Елецкий районный суд Липецкой области в составе:

председательствующего судьи Юдаковой Л.В.,

при секретаре Пищулиной Ю.Ю.,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества, аннулировании записи регистрации договора в ЕГРН, прекращении права собственности и восстановлении записи регистрации права собственности, самостоятельные требования третьего лица ФИО3 к ФИО2 и ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным), аннулировании записи регистрации договора в ЕГРН, прекращении права собственности и восстановлении записи регистрации права собственности,

установил :

ФИО1 обратился в суд с иском к ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества, ссылаясь на те обстоятельства, что в период брака с ФИО3 приобрел в собственность жилой дом площадью 214,6 кв.м. с кадастровым номером № и земельный участок площадью 1676 кв.м. с кадастровым номером №, находящиеся по адресу: <адрес>. 01.07.2015 года к производству Солнечногорского городского суда Московской области принят иск ФИО3 к нему о разделе совместно нажитого имущества – вышеуказанного жилого дома и земельного участка, а также жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>. В тот же день суд принял обеспечительные меры в виде запрета Управлению федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии совершать регистрационные действия в отношении упомянутого выше недвижимого имущества. Вступившим в законную силу заочным решением Солнечногорского городского суда Московской области между супругами Ч-выми произведен раздел недвижимого имущества: жилого дома и земельного участка, находящихся по адресу: <адрес>; требование о разделе имущества, находящегося в <адрес>, не рассмотрено, в отдельное производство не выделено. Определением Солнечногорского городского суда Московской области от 13.04.2023г. по заявлению ФИО1 отменены обеспечительные меры, наложенные определением от 01.07.2015г. как в отношении жилого дома и земельного участка, находящихся в Московской области, так в отношении жилого дома и земельного участка, находящихся в <адрес>. 02.02.2023 года ФИО1 заключил с ФИО2 договор купли-продажи жилого дома площадью 214,6 кв.м. с кадастровым номером № и земельного участка площадью 1676 кв.м. с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес>. До настоящего времени оплата по договору между продавцом и покупателем не произведена, а сами объекты недвижимости не переданы по акту приема-передачи земельного участка, поскольку данная сделка носила мнимый характер, то есть совершена лишь для вида с целью сокрытия имущества, приобретенного в браке, от раздела, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, а, следовательно, является ничтожной. Кроме того, договор был зарегистрирован в нарушение принятого судом определения о запрете совершать регистрационные действия.

На основании изложенного истец просит суд признать договор купли-продажи от 02.02.2023г. недействительным (ничтожным), аннулировать записи регистрации договора в ЕГРН, прекратить право собственности ФИО2 на спорные жилой дом и земельный участок и восстановить записи регистрации права собственности ФИО1

Определением суда от 13.07.2023г. к производству суда приняты самостоятельные требования ФИО3 к ФИО2 о признании договора купли-продажи от 02.02.2023г. между ФИО1 и ФИО2 недействительным (ничтожным), аннулировании записи регистрации договора в ЕГРН, прекращении права собственности ФИО2 на спорные жилой дом и земельный участок и восстановлении записи регистрации права собственности ФИО1

Требования обоснованы тем, что оплата по договору между продавцом и покупателем до настоящего времени не произведена, договор зарегистрирован в нарушение принятого судом определения о запрете совершать регистрационные действия. Кроме того, спорное недвижимое имущество, приобретенное в период брака, было реализовано ФИО1 без ее согласия.

В судебное заседание истец ФИО1, третье лицо с самостоятельными требованиями ФИО3, их представитель по доверенности ФИО4 не явились. В судебном заседании 13.07.2023г. требования поддерживали и просили удовлетворить.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явилась, ее представитель по доверенности ФИО5 требования ФИО1 и ФИО3 не признал и объяснил суду, что спорные жилой дом и земельный участок в <адрес> были получены ФИО1 31.07.2014г. в дар от гражданки ФИО9, в связи с чем, не являются совместно нажитым имуществом супругов Ч-вых. Соответственно, согласия на их отчуждение от супруги ФИО3 не требовалось. Оплата по договору от 02.02.2023 года между сторонами произведена, что подтверждается самим договором. Оснований для отказа в осуществлении регистрационных действий у Управления Росрестра по Липецкой области не имелось, поскольку меры по обеспечению иска, принятые определениями судьи Солнечногорского городского суда Московской области от 29 июня и 01 июля 2015 года, были отменены заочным решением того же суда от 29.10.2015г., вступившим в законную силу 19.02.2016г. Солнечногорский городской суд произвел раздел имущества супругов Ч-вых, находящего в <адрес>, в связи с тем, что представитель истца уточнил исковые требования, исключив из раздела спорное имущество в <адрес>.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по Липецкой области по доверенности ФИО6 в письменных объяснениях на иск указала, что при обращении ФИО1 и ФИО2 02.02.2023 года с заявлениями о регистрации перехода права и о государственной регистрации права собственности на спорные объекты недвижимости были представлены договор купли-продажи от 02.02.2023г., определение Солнечногорского городского суда Московской области от 01.07.2015г. и копия заочного решения того же суда от 29.10.2015г. с отметкой о вступлении его в законную силу 19.02.2016г., которым отменены меры по обеспечению иска, принятые определениями судьи Солнечногорского городского суда Московской области от 29 июня и 01 июля 2015 года. Государственный регистратор прав при принятии решения о проведении учетно-регистрационных действий исходил из буквального содержания резолютивной части решения суда. Оснований для отказа в осуществлении учетно-регистрационных действий не имелось, запись об аресте спорного недвижимого имущества была погашена 07.02.2023г., после чего была осуществлена государственная регистрация перехода права собственности.

Суд с учетом мнения представителя ответчика, счел возможным рассмотреть дело в отсутствие не явившихся истца ФИО1, третьего лица с самостоятельными требованиями ФИО3, их представителя по доверенности ФИО4, ответчика ФИО2, а также представителя третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по Липецкой области по имеющимся в нем доказательствам.

Выслушав представителя ответчика ФИО5, изучив письменные объяснения третьего лица, не заявляющего самостоятельные требования относительно предмета спора, Управления Росреестра по Липецкой области, исследовав материалы дела, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении требований и истца ФИО1, и третьего лица с самостоятельными требованиями ФИО3 по следующим основаниям.

В соответствии с пунктом 1 статьи 166 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка).

Требование о признании оспоримой сделки недействительной может быть предъявлено стороной сделки или иным лицом, указанным в законе.

Оспоримая сделка может быть признана недействительной, если она нарушает права или охраняемые законом интересы лица, оспаривающего сделку, в том числе повлекла неблагоприятные для него последствия – п.2.

В силу положений ст. 167 ГК РФ за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 настоящей статьи или иным законом, сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта, является оспоримой, если из закона не следует, что должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Сделка, нарушающая требования закона или иного правового акта и при этом посягающая на публичные интересы либо права и охраняемые законом интересы третьих лиц, ничтожна, если из закона не следует, что такая сделка оспорима или должны применяться другие последствия нарушения, не связанные с недействительностью сделки.

Согласно п.1 ст. 170 ГК РФ мнимая сделка, то есть сделка, совершенная лишь для вида, без намерения создать соответствующие ей правовые последствия, ничтожна.

Исходя из смысла приведенной нормы для признания сделки мнимой необходимо установить, что на момент совершения сделки все ее стороны не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия.

Согласно ст. 209 ГК РФ собственник вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе отчуждать свое имущество в собственность другим лицам, передавать им, оставаясь собственником, права владения, пользования и распоряжения имуществом, отдавать имущество в залог и обременять его другими способами, распоряжаться им иным образом.

В соответствии с п.1 ст. 34 Семейного кодекса Российской Федерации (далее – СК РФ) имущество, нажитое супругами во время брака, является их совместной собственностью.

Имущество, принадлежавшее каждому из супругов до вступления в брак, а также имущество, полученное одним из супругов во время брака в дар, в порядке наследования или по иным безвозмездным сделкам (имущество каждого из супругов), является его собственностью – п.1 ст. 36 СК РФ.

Как установлено судом и следует из материалов дела, ФИО1 и ФИО3 с ДД.ММ.ГГГГ состоят в зарегистрированном браке (повторное свидетельство о заключении брака от 16.01.2023г. серия <данные изъяты>).

31 июля 2014 года между ФИО9, именуемой в дальнейшем даритель, с одной стороны и ФИО1, именуемым в дальнейшем одаряемый с другой стороны, заключен договор дарения, по условиям которого даритель безвозмездно передала, а одаряемый принял в дар принадлежащие ей на праве собственности земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1676 кв.м. и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>.

Поскольку спорные земельный участок с кадастровым номером № общей площадью 1676 кв.м. и расположенный на нем жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>, были получены ФИО1 в период брака с ФИО3 по безвозмездной сделке, постольку они в силу ст. 36 СК РФ являются личной собственностью истца, в связи с чем, последний был вправе распоряжаться своим имуществом по собственному усмотрению без получения согласия супруги ФИО3

В соответствии с п.1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

В силу ст. 486 ГК РФ покупатель обязан оплатить товар непосредственно до или после передачи ему продавцом товара, если не предусмотрено иное.

В соответствии с п. 1 статьи 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Статья 550 ГК РФ устанавливает, что договор продажи недвижимости заключается в письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами (пункт 2 статьи 434).

В соответствии с п. 1 ст. 861 ГК РФ расчеты с участием граждан, не связанные с осуществлением ими предпринимательской деятельности, могут производиться наличными деньгами (статья 140) без ограничения суммы или в безналичном порядке.

Согласно разъяснениям, приведенным в пункте 43 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 25.12.2018 № 49 «О некоторых вопросах применения общих положений Гражданского кодекса Российской Федерации о заключении и толковании договора», при толковании условий договора в силу абзаца первого статьи 431 Гражданского кодекса судом принимается во внимание буквальное значение содержащихся в нем слов и выражений (буквальное толкование). Такое значение определяется с учетом их общепринятого употребления любым участником гражданского оборота, действующим разумно и добросовестно (пункт 5 статьи 10, пункт 3 статьи 307 Гражданского кодекса), если иное значение не следует из деловой практики сторон и иных обстоятельств дела.

Условия договора подлежат толкованию таким образом, чтобы не позволить какой-либо стороне договора извлекать преимущество из ее незаконного или недобросовестного поведения (пункт 4 статьи 1 Гражданского кодекса). Толкование договора не должно приводить к такому пониманию условия договора, которое стороны с очевидностью не могли иметь в виду.

Оформление сделки путем составления одного документа, в котором изложен текст с условиями договора и подтвержден факт платежа, соответствует положениям статьи 421 Гражданского кодекса о свободе договора. Стороны вправе включить в договор положения о том, что на момент подписания договора расчеты между сторонами произведены полностью. Такие положения не противоречат требованиям гражданского законодательства и аналогично расписке могут подтверждать исполнение обязательств и факт уплаты денежных средств по договору.

Таким образом, в подтверждение факта передачи от покупателя продавцу денежных средств в счет оплаты цены договора может быть составлен любой документ. При этом закон не содержит требования по оформлению отдельного письменного документа, подтверждающего факт передачи денег по договору купли-продажи. Условие об уплате цены договора может быть включено в текст самого договора.

Судом установлено и материалами дела подтверждено, что 02 февраля 2023 года ФИО1 и ФИО2 заключили договор купли-продажи вышеуказанного земельного участка и жилого дома, по условиям которого цена договора составляет 7 000 000 руб. и состоит из стоимости земельного участка – 2 000 000 руб. и стоимости жилого дома – 5 000 000 руб. (п.2.1 договора).

Цена договора оплачивается покупателем в срок 5 календарных дней с момента передачи объекта покупателю (п.2.2). Оплата по настоящему договору производится путем передачи покупателем наличных денежных средств продавцу на дату подписания настоящего договора (п.2.3 договора). В силу пункта 2.4 договора подписание договора является доказательством оплаты и получения наличных денежных средств продавцом от покупателя полной стоимости покупной цены земельного участка и расположенного на нем жилого дома, указанной в договоре.

Договор подписан сторонами. 07.02.2023 года осуществлена государственная регистрация перехода права собственности.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что на момент подписания договора купли-продажи расчеты между продавцом ФИО1 и покупателем ФИО2 произведены полностью. Положения договора о передаче покупателем продавцу наличных денежных средств в счет оплаты приобретенных земельного участка и расположенного на нем жилого дома, находящихся по адресу: <адрес>, подтверждают исполнение обязательства покупателем и факт уплаты ею денежных средств по договору, что свидетельствует о намерении сторон договора создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия, в связи с чем, оснований для признания договора купли-продажи недействительной (ничтожной) сделкой не имеется.

Довод супругов ФИО7 о том, что договор купли-продажи от 02.02.2023г. был зарегистрирован в нарушение принятого судом определения о запрете совершать регистрационные действия, опровергается материалами дела.

В соответствии с ч. 1 ст. 6 Федерального конституционного закона от 31 декабря 1996г. № 1-ФКЗ «О судебной системе Российской Федерации», а также ч. 2 ст. 13 ГПК РФ, вступившие в законную силу постановления федеральных судов, мировых судей и судов субъектов Российской Федерации, а также их законные распоряжения, требования, поручения, вызовы и другие обращения являются обязательными для всех без исключения органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений, должностных лиц, других физических и юридических лиц и подлежат неукоснительному исполнению на всей территории Российской Федерации.

Вступившие в законную силу судебные акты в силу п.5 ч.2 ст. 14 Федерального закона от 13.07.2015г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» (далее – Закон № 218-ФЗ) являются основаниями для осуществления государственного кадастрового учета и (или) государственной регистрации права.

Следовательно, государственный регистратор не вправе давать правовую оценку вступившего в законную силу судебному акту, а также осуществлять оценку обстоятельства дела.

Как установлено судом и подтверждается материалами дела правоустанавливающих документов на спорные объекты недвижимого имущества, 02.09.2015 года на основании определения Солнечногорского городского суда Московской области от 01.07.2015г. в ЕГРН была внесена запись об аресте в отношении объектов недвижимости: земельного участка с КН № и жилого дома с КН №, расположенных по адресу: <адрес>.

02.02.2023 года при обращении ФИО1 и ФИО2 с заявлениями о регистрации перехода права и о государственной регистрации права собственности на указанные объекты недвижимости были представлены договор купли-продажи от 02.02.2023г., определение Солнечногорского городского суда Московской области от 01.07.2015г. и копия заочного решения того же суда от 29.10.2015г. с отметкой о вступлении его в законную силу 19.02.2016г., которым отменены меры по обеспечению иска, принятые определениями судьи Солнечногорского городского суда Московской области от 29 июня и 01 июля 2015 года.

Соответственно, государственный регистратор прав при принятии решения о проведении учетно-регистрационных действий совершенно обоснованно исходил из буквального содержания резолютивной части решения суда об отмене обеспечительных мер. Оснований для отказа в осуществлении учетно-регистрационных действий не имелось.

Поскольку суд не установил нарушений ответчиком ФИО2 прав истца ФИО1 и третьего лица с самостоятельными требованиями ФИО3, за защитой которых они обратились в суд, в удовлетворении их требований надлежит отказать в полном объеме.

На основании изложенного, руководствуясь ст. ст. 194-298, 320-321 ГПК РФ, суд

решил :

В удовлетворении требований истца ФИО1 к ФИО2 о признании недействительным (ничтожным) договора купли-продажи недвижимого имущества, аннулировании записи регистрации договора в ЕГРН, прекращении права собственности и восстановлении записи регистрации права собственности и в удовлетворении требований третьего лица с самостоятельными требованиями ФИО3 к ФИО2 и ФИО1 о признании договора купли-продажи недействительным (ничтожным), аннулировании записи регистрации договора в ЕГРН, прекращении права собственности и восстановлении записи регистрации права собственности отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в судебную коллегию по гражданским делам Липецкого областного суда в течение месяца со дня принятия решения судом в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Елецкий районный суд Липецкой области.

Председательствующий -

Решение в окончательной форме принято судом 28.09.2023г.

Председательствующий -