Решение по делу № 2-3980/2024 от 04.02.2025

61RS0019-01-2024-005780-46

<данные изъяты>

РЕШЕНИЕ ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

4 февраля 2025 год г. Новочеркасск

Новочеркасский городской суд Ростовской области в составе председательствующего судьи Политко Ф.В., при секретаре Шабаевой А.Е., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по исковому заявлению ФИО1 к ФИО2 о взыскании задолженности по арендной плате, пени, коммунальным платежам,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с указанным выше иском, ссылаясь на следующие обстоятельства. <дата> между истцом и ответчиком заключен договор аренды жилого помещения, согласно условиям которого арендодатель за плату предоставляет принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение арендатору в пользование для проживания в нем по адресу: <адрес>.

В соответствии с п. 4.1 договора за пользование квартирой арендатор с даты подписания акта приема-передачи помещения, авансировано, ежемесячно не позднее 2 числа текущего месяца уплачивает арендодателю постоянную составляющую арендной платы в размере 35000 рублей в месяц за следующий календарный месяц.

Оплата коммунальных услуг производится арендатором на основании счетов арендодателя в течение 5 (пяти) банковских дней с даты выставления счета.

Согласно п.5.2 договора в случае задержки оплаты за квартиру более чем на 5 (пять) банковских дней арендатор выплачивает пеню в размере 0,1 % от своевременно невыплаченной суммы за каждый день просрочки.

В момент подписания договора ответчиком внесено 10 000 рублей обеспечительного платежа, однако арендная плата, предусмотренная договором, не оплачена.

<дата> истец направил ответчику претензию о невыплате арендной платы, что подтверждается квитанцией об отправлении с описью вложения с почтовым идентификатором № Ответчиком данное письмо оставлено без ответа.

Просила суд взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 задолженность по арендной плате за период с <дата> по <дата> за вычетом обеспечительного платежа в размере 305 000рублей, пени за просрочку оплаты в размере 9415 рублей, задолженность по коммунальным платежам с <дата> по <дата> в размере 48824,86рублей, расходы на услуги представителя в размере 35000рублей, расходы на уплату государственной пошлины в размере 11 851рублей.

Истец и его представитель, в судебном заседании отсутствовали, в деле имеется заявление о рассмотрении дела без их участия.

В судебном заседании ФИО2 и ее представитель – адвокат Артёмов Н.И., действующий на основании ордера и доверенности (л.д.54,56), возражали против удовлетворения иска, ссылаясь на доводы, изложенные в возражениях. Пояснив, что <дата> ФИО3 написала посредством мессенджера WhatsApp ФИО2 о том, чтоб она съехала с квартиры со своим имуществом <дата> в 8-00 утра. Однако, когда ответчик пришла на квартиру <дата> в 10-00 час., то обнаружила, что на входной двери квартиры установлен новый электронный замок и попасть в квартиру она не может. ФИО2 стала звонить и писать сообщения на телефон ФИО3, что бы она впустила ее в квартиру забрать свое имущество, на что ФИО3 пояснила сообщением о нежелании встречаться с ответчиком, и о том, что, когда придет нанятый ею клининг в квартиру, она позвонит ФИО2, чтобы та прибыла забрать свои вещи из квартиры.

Изучив материалы дела, выслушав ответчика и его представителя, суд приходит к выводу, что исковые требования не подлежат удовлетворению.

Суд установил, что <дата> между ФИО1 и ФИО2 заключен договор аренды жилого помещения, согласно условиям которого арендодатель за плату предоставляет принадлежащее ему на праве собственности жилое помещение арендатору в пользование для проживания в нем.

Согласно акту приема-передачи жилого помещений к договору аренды жилого помещения от <дата> арендодатель передал, а арендатор принял квартиру, расположенную по адресу: <адрес>.

Стороны договорились, что за пользование помещениями арендатор уплачивает арендодателю арендную плату, включающую в себя постоянную арендную плату и переменную арендную плату (п.4.1. договора). За пользование квартирой арендатор с даты подписания акта приема-передачи помещения, авансировано, ежемесячно не позднее 2 числа текущего месяца уплачивает арендодателю постоянную составляющую арендной платы в размере 35000 рублей в месяц за следующий календарный месяц.

Согласно п.4.2 договора переменная часть арендной платы составляет сумму, равную стоимости коммунальных услуг (холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, отопления, электроснабжения, обращения с твердыми коммунальными отходами), потребленных арендатором за месяц. Указанная сумма определяется согласно данным счетов ресурсоснабжающих организация и регионального оператора по обращению с твердыми коммунальными отходами. Капитальный ремонт жилого дома арендатором не оплачивается.

Как указывает истец, ответчик в нарушение ст.ст. 309, 614 Гражданского кодекса РФ свои обязательства по договору надлежащим образом полностью не исполнил, в связи с чем задолженность ответчика перед истцом по арендной плате за период с <дата> по <дата> за вычетом обеспечительного платежа в размере 305 000рублей, пени за просрочку оплаты в размере 9415 рублей, задолженность по коммунальным платежам с <дата> по <дата> в размере 48824,86рублей

В соответствии с ч.1 ст.606 Гражданского кодекса РФ по договору аренды арендодатель обязуется предоставить арендатору (нанимателю) имущество за плату во временное владение и пользование или во временное пользование.

В силу п.1 ст.611 Гражданского кодекса РФ арендодатель обязан предоставить арендатору имущество в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества.

Из указанной нормы права следует, что основная обязанность арендодателя состоит в обеспечении арендатору пользования вещью, в соответствии с ее назначением.

Пунктом 1 ст.614 Гражданского кодекса РФ установлено, что арендатор обязан вносить арендную плату за пользование имуществом.

В соответствии с п.4 ст.614 Гражданского кодекса РФ арендатор вправе потребовать соответствующего уменьшения арендной платы, если в силу обстоятельств, за которые он не отвечает, условия пользования, предусмотренные договором аренды, или состояние имущества существенно ухудшились. Из системного толкования приведенных норм права следует, что договор аренды носит взаимный характер, то есть, невозможность пользования арендованным имуществом по обстоятельствам, не зависящим от арендатора, освобождает последнего от исполнения его обязанности по внесению арендной платы. Поскольку арендодатель в момент невозможности использования арендованного имущества по не зависящим от арендатора обстоятельствам, не осуществляет какого-либо предоставления, соответственно, он теряет право на получение арендной платы.

В рамках КУСП № ОП-1 МУ МВД России «Новочеркасское» от <дата> ФИО3 приложены документы в том числе уведомление от <дата>, в котором истец сообщает, что ею <дата> в адрес ответчика направлялось уведомление о расторжении договора аренды от <дата> и что <дата> необходимо произвести возврат арендуемого жилого помещения также, сообщено о неисправности дверного замка, что позволило беспрепятственно войти в квартиру.

Согласно скриншотам сообщений в мессенджере WhatsApp <дата> поступивших от ФИО3 (московская 69 Даша) <дата> «Здравствуйте! У нас планы поменялись, за ноябрь платить не нужно, будет за счет обеспечительного платежа. А с декабря нам квартира нужна будет. За ванную переводом могу оплатить» - 08:55час. Ответ ФИО2 «Здравствуйте, 1370+7000=8370» - 10:38час.

В 11:06час. <дата> ФИО3 пересылает скриншот чека Сбербанка от <дата> о переводе денежных средств Нелли Александровне Я. от Оксаны Анатольевны Р. в размере 8370руб. В 11:17час. «Мама сказала, ей лучше сейчас заплатить за ноябрь, а мы вернем обеспечительный в конце». В 14:11час. «Да без проблем, будьте весь ноябрь. Но обеспечительный мы отдадим 2 декабря, а ноябрь тогда сейчас оплачиваете. Нам нужна же гарантия, когда вы съедите, чтобы все работало и было чисто».

В 18:53час. <дата> ФИО3 сообщает: «Здравствуйте! Мы завтра тогда в 8.00 будем принимать квартиру с актом приема-передачи, распечатаю в двух экземплярах». В 19:10час. «В договоре у нас до 1 числа. Назначайте свое время до 15.00, чтобы ваш гость мог съехать. Вечером приедет мастер вставлять новый замок». В 19:21час. «Прочитала, действительно до 2 числа. Тогда давайте договариваться на 2 декабря, в 8.00». Ответ ФИО2 в 15:55час. <дата> «Здравствуйте, завтра люди выезжают в 12.00, я уберу и готова. Давайте в 14.00» Сообщение ФИО3 в 11:43час. <дата> «Давайте без встреч обойдемся». Ответ ФИО2 в 11:50час. <дата> «Где мои вещи?», в 11:51час. «Мне полицию вызвать?», в 11:52час. «Роутер оформлен на меня, там мои вещи». Сообщение ФИО3 в11:54час. <дата> «Как будет клининг там работать, вам скажу и заберете вещи».

Указанные выше скриншоты сообщений в мессенджере WhatsApp заверены протоколом осмотра вещественных доказательств составленного 19.12.204г. врио Нотариуса Новочеркасского нотариального округа Ростовской области ФИО4

Из ответа ООО «КЕХ еКоммерц» (№ от <дата> следует, что на Avito имеются сведения о бронировании квартиры <адрес> за период с <дата> по <дата>. Дата и время создания объявления №: <дата> в № Электронный адрес, указанный в объявлении: <данные изъяты>. Номер телефона, указан в объявлении № Контактное лицо, указанное в объявлении №

Из материалов дела следует, что квартира, после блокирования ответчику доступа была передана истцом в аренду третьим лицам. На <дата> у ответчика имелась задолженность перед истцом за ноябрь 2023. Кроме того, на момент ограничения доступа в квартиру у арендодателя имелся обеспечительный платеж, который покрывал задолженность по арендной плате. В силу условий п. 4.1 договора аренды за ноябрь 2023 задолженность по арендной плате подлежит погашению за счет средств суммы обеспечительного платежа, которая является достаточной для полной оплаты аренды за ноябрь 2023.

Таким образом, суд установил, что с <дата> ФИО2 доступ в спорную квартиру был прекращен, при этом доказательств возобновлен доступа в арендуемое помещение истцом не представлен.

В таком случае нарушается принцип гражданского права о беспрепятственном осуществлении гражданских прав (п.1 ст.1 Гражданского кодекса РФ), так как отсутствие объекта аренды препятствует осуществлению прав арендатора.

Арендатор не обязан вносить арендную плату за период, в который он лишен возможности пользоваться объектом аренды по независящим от него обстоятельствам. При доказанности оснований гражданско-правовой ответственности сумма арендной платы, уплаченная за такой период, может быть взыскана в пользу последнего в качестве убытков с лица, действия которого привели к наступлению этих обстоятельств.

Таким образом, в результате вышеуказанных действий истца, не исполнившего обязанность по предоставлению арендатору имущества в состоянии, соответствующем условиям договора и назначению имущества, ответчик фактически не смог использовать помещение по его непосредственному назначению, доводы истца, изложенные в исковом заявлении, противоречат обстоятельствам спора, имеющимся в материалах дела доказательствам и не умаляют обязанности истца по предоставлению ответчику имущества в состоянии, соответствующем условиям договора аренды и назначению этого имущества, и свободного для его надлежащего использования.

В связи с изложенным суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения исковых требований в части взыскания арендной платы и пени. Не подлежат удовлетворению и исковые требования в части взыскания оплаты за коммунальные платеж, поскольку со <дата> она квартирой не пользовалась. Что касается периода октябрь-ноябрь 2023 года, то ответчиком предоставлены приведенные выше доказательства оплаты за данный период, доказательств, либо доводов обратного сторона истца не предоставила.

Кроме того, отказывая в удовлетворении исковых требований, суд исходит из того, что доводы ответчика были известны представителю истца, однако после получения возражений ответчика, сторона истца не предоставила никаких доказательств, опровергающих доводы возражения.

На основании изложенного, руководствуясь ст.ст. 194-198 ГПК РФ,

РЕШИЛ:

Отказать в удовлетворении искового заявления ФИО1 паспорт № к ФИО2 паспорт № о взыскании задолженности по арендной плате, пени, коммунальным платежам.

Решение может быть обжаловано в Ростовский областной суд через Новочеркасский городской суд Ростовской области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья:

Решение в окончательной форме изготовлено 10 февраля 2025 года.