Дело № 2 - 4 - 105/2025

УИД 40RS0005-04-2025-000168-70

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

Дзержинский районный суд Калужской области в составе председательствующего судьи Халкиной Е.Н.,

при секретаре Черкесовой М.В.,

с участием истца ФИО2,

рассмотрев в открытом судебном заседании в г. Юхнове 05 ноября 2025 года

гражданское дело по иску ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Варшавский» о возмещении расходов на устранение недостатков (дефектов), выявленных в объекте долевого строительства,

УСТАНОВИЛ:

28.05.2025 года ФИО2 обратилась в суд с иском к ООО «СЗ «Варшавский» о возмещении расходов на устранение недостатков (дефектов), выявленных в объекте долевого строительства. В обоснование требований указано, что между ФИО2 и ООО «СЗ «Варшавский» 10.07.2021 года заключен договор долевого участия в строительстве квартиры по адресу: <адрес>. Квартира была принята ФИО2 04.09.2023 года по акту приема-передачи объекта. ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» было проведено визуально-инструментальное обследование качества чистовых ремонтно-отделочных работ в квартире с целью выявления дефектов и нарушений с разработкой сметного расчета на устранение дефектов. На основании результатов обследования было подготовлено Техническое заключение от 25.01.2024 года. Недостатки (дефекты), указанные в Техническом заключении, выявлены в пределах гарантийного срока и являются следствием ненадлежащего качества объекта долевого строительства. Расходы, необходимые для устранения возникших недостатков (дефектов), составляют 441 940 рублей 58 копеек. Истец считает, что расходы на проведение независимой экспертизы относятся к судебным издержкам и подлежат возмещению ответчиком. Исходя из причиненных нравственных страданий, истец оценивает компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей. В адрес ответчика 21.03.2025 года было направлено досудебное требование (претензия) в добровольном порядке выплатить денежные средства, необходимые для устранения недостатков, которое было получено ответчиком 25.03.2025 года. Ответ от ответчика получен не был. Истец ФИО2 просит взыскать с ООО «СЗ «Варшавский» в свою пользу денежные средства, необходимые для устранения недостатков (дефектов) в размере 441 940 рублей 58 копеек; компенсацию морального вреда в размере 50 000 рублей; судебные расходы по проведению независимой экспертизы в размере 30 000 рублей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы в размере 878 рублей 90 копеек.

Истец ФИО2 в судебном заседании заявленные требования поддержала в полном объеме, настаивала на их удовлетворении. Дополнительно суду пояснила, что выводы судебной экспертизы не оспаривает. После получения результатов независимой досудебной экспертизы о выявленных недостатках (дефектах) в 2024 году не обратилась в суд в связи с действием Постановления № 326 от 18.03.2024 года о моратории.

Представитель ответчика ООО «СЗ «Варшавский» в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. В суд направил отзыв на исковое заявление, согласно которому указывает, что в соответствии с ч. 4 ст. 10 ФЗ от 30.12.2004 № 214-ФЗ общая сумма подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора. Учитывая, что цена Договора участия в долевом строительстве № от 10.07.2021 года составляет 8 302 878 рублей 00 копеек, то общая сумма взыскания с ответчика может составлять не более 249 086 рублей 34 копейки. Просит отказать ФИО2 в удовлетворении заявленных требований в полном объеме. В случае удовлетворения иска определить размер компенсации морального вреда исходя из требований разумности и справедливости, предоставить отсрочку исполнения вступившего в силу решения суда согласно Постановлению Правительства № 326 от 18.03.2024. Распределить судебные расходы, в том числе на проведение судебной экспертизы, пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие указанного представителя.

Представитель третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований относительно предмета спора - ООО «Московская инженерная группа» в судебное заседание не явился, о дате, месте и времени судебного заседания извещен надлежащим образом. В соответствии со ст. 167 ГПК РФ суд рассмотрел дело в отсутствие указанного представителя.

Суд, выслушав истца, оценив возражения ответчика на исковое заявление, исследовав материалы дела, приходит к следующему.

Как следует из материалов дела, 10.07.2021 года между ООО «СЗ «Варшавский» (Застройщик) и ФИО2 (Участник) заключен Договор участия в долевом строительстве № №. По Договору Застройщик обязуется в предусмотренный Договором срок своими силами и (или) с привлечением третьих лиц построить (создать) Жилой дом и после получения Застройщиком разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома передать Участнику Объект, расположенный в Жилом доме, а Участник обязуется уплатить обусловленную Договором цену и принять Объект по Акту приема-передачи при наличии разрешения на ввод в эксплуатацию Жилого дома. (п.2.1 Договора)

Жилой дом – жилая застройка в составе многоквартирных домов, школы с блоком ДОО, паркингом и многофункциональным комплексом по адресу: <адрес>. Объект – жилое помещение (квартира), подлежащее передаче Участнику в порядке и на условиях, предусмотренных Договором, и входящее в состав Жилого дома, состоящая из помещений, предназначенных для обслуживания более одного помещения в Жилом доме, создаваемые с привлечением денежных средств Участника. (п.п.1.1-1.1.2 Договора)

Общая площадь объекта (сумма площади комнат и площади помещений вспомогательного использования) 37,00 кв. м; площадь летних и иных помещений 2,90 кв. м (рассчитанная без понижающих коэффициентов), при этом: лоджия, проектной площадью 2,90 кв. м; площадь летних и иных помещений 1,50 кв. м (рассчитанная с понижающим коэффициентом, установленным федеральным органом исполнительной власти), при этом: лоджия, проектной площадью 1,50 кв. м. Проектная приведенная площадь Объекта 39,90 кв. м (с учетом Летних и иных помещений, рассчитанных без понижающих коэффициентов). Проектная площадь Объекта 38,50 кв. м (с учетом Летних и иных помещений, рассчитанных с понижающим коэффициентом для лоджий 0,5, для балконов и террас – 0,3, для веранд – 1,0). (п.п.2.1.8 – 2.1.12 Договора)

Цена Договора (размер денежных средств, подлежащих уплате Участником, для строительства (создания) Объекта) определяется как произведение Окончательной Суммарной площади Объекта на стоимость одного квадратного метра площади Объекта, равную 216 220,78 рублей. На момент подписания Договора Цена Договора определяется как произведение Проектной площади Объекта, указанной в пп.2.1.12 Договора и стоимости одного квадратного метра площади Объекта, указанной в п.2.1 Договора, и составляет 8 324 500,00 рублей. Оплата Цены Договора, указанной в п.3.2 Договора, осуществляется Участником путем внесения денежных средств на специальный счет-эскроу, открываемый Участником в уполномоченном банке (эскроу-агент) по договору банковского счета-эскроу. При этом Участник долевого строительства оплачивает: за счет собственных средств 5 700 000,00 рублей не позднее 10 банковских дней с даты регистрации настоящего Договора и ипотеки прав требований в силу закона; за счет кредитных средств сумму в размере 2 624 500,00 рублей не позднее 10 банковских дней с даты государственной регистрации настоящего Договора и ипотеки прав требований в силу закона. Кредитные средства предоставляются по Кредитному договору № от 10.07.2021 года, заключаемому в городе Калуга между ФИО2, ФИО1 Банком для целей участия в долевом строительстве Квартиры. (п.п.3.1-3.3 Договора)

Застройщик обязан передать Объект не позднее 30 сентября 2023 года включительно, а Участник обязан принять Объект. Передача Объекта производится путем подписания Сторонами Акта приема-передачи Объекта. (п.п.6.1-6.2)

04.09.2023 года между ООО «СЗ «Варшавский» и ФИО2 подписан Акт приема-передачи Объекта №, согласно которому Застройщик передал, а Участник принял в собственность Объект долевого строительства по адресу: <адрес>, условный №). Объект полностью соответствует условиям Договора, требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. Окончательная цена Договора составляет 8 302 878,00 рублей. Участник оплатил Застройщику в полном объеме Цену Договора в соответствии с условиями Договора. Застройщик претензий по оплате Цены Договора к Участнику не имеет.

21.09.2023 года зарегистрировано право собственности истца ФИО2 на вышеуказанную квартиру, что подтверждается Выпиской из ЕГРН от 21.09.2023 года.

Истец ФИО2 15.12.2023 года, 22.12.2023 года обращалась к ООО «СЗ «Варшавский» с заявлением об устранении дефектов квартиры. Ответов на указанные заявления истцом не получены, доказательств обратному ответчиком не представлено, судом не добыто.

09.01.2024 года между ФИО2 и ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ» заключен Договор оказания услуг № для проведения визуально-инструментального обследования качества чистовых ремонтно-отделочных работ в спорной квартире с целью выявления дефектов и нарушений с разработкой сметного расчета на устранение дефектов, включая дефекты, возникшие при нарушении работоспособности системы водоснабжения.

Согласно техническому заключению от 25.01.2024 года, выполненному ООО «ТРИАДА ЭКСПЕРТ», стоимость устранения дефектов, выявленных в процессе данного обследования, с учетом демонтажных работ и стоимости строительных материалов, составляет 441 940,58 рублей.

21.03.2025 года ФИО3 в адрес ООО «СЗ «Варшавский» направлена претензия УДС о возмещении расходов на устранение недостатков, копия технического заключения, что подтверждается описью вложений и кассовым чеком Почты России.

Указанная претензия ответчиком в добровольном порядке не исполнена, в связи с чем, истец обратилась в суд за защитой своего нарушенного права.

Определением Дзержинского районного суда Калужской области от 23.07.2025 года по ходатайству представителя ООО «СЗ «Варшавский» назначена судебная строительно-техническая экспертиза. Производство данной экспертизы поручено экспертам АНО «Московский областной центр судебных экспертиз».

Согласно выводам Заключения эксперта № от 06.10.2025 года:

В квартире были выявлены дефекты/недостатки, несоответствия строительно-монтажных и отделочных работ действующим требованиям строительно-технических норм, указанные в таблице №1, исследовательской части по вопросу № 1. Выявленные экспертом недостатки (дефекты) носят явный характер и могли быть обнаружены Истцом при принятии квартиры. Причиной возникновения принятых экспертом дефектов/недостатков, указанных в таблице №1, исследовательской части по вопросу № 1, является некачественное выполнение строительно-монтажных и отделочных работ вследствие несоблюдения застройщиком требований нормативно-технической документации. Выявленные и принятые экспертом дефекты/недостатки, указанные в таблице №1, исследовательской части по вопросу № 1, возникли до передачи Истцу квартиры. Выявленные и не принятые экспертом дефекты/недостатки, указанные в таблице №1, исследовательской части по вопросу № 1, носят эксплуатационный характер и могли быть выявлены при визуальном осмотре квартиры.

Стоимость устранения выявленных дефектов/недостатков, которые образовались ввиду некачественного выполнения строительно-монтажных и отделочных работ застройщиком в <адрес>, исключая стоимость работ и стоимость материалов, составляет: на дату проведения экспертизы – 460927,16 рублей, на дату составления досудебного заключения истцом – 310 471,87 рублей.

На момент проведения визуально-инструментального обследования <адрес>,, факт наличия или отсутствия строительных материалов и конструкций, которые подлежат замене в вышеуказанном объекте исследования, пригодных к использованию не установлен, что обусловлено невозможностью подробной фиксации без проведения демонтажных работ. Завершенные отделочно-строительные работы в совокупности с используемым материалом являются неразрывной частью помещения, и их демонтаж без потери эксплуатационных качеств строительной продукции невозможен. Это делает расчеты стоимости таких материалов до их демонтажа технически необоснованными. Исходя из вышеизложенного следует, что строительные материалы и конструкции пригодные к использованию, которые подлежат замене в квартире№ <адрес>, не выявлены.

Согласно ст. 309, ст. 310 Гражданского кодекса Российской Федерации обязательства должны исполняться надлежащим образом, односторонний отказ от исполнения обязательств не допускается.

Отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также установление гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства регулируются Федеральным законом от 30.12.2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации".

Застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, требованиям проектной документации и градостроительных регламентов, а также иным обязательным требованиям. (ст.7 Закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 года)

Федеральным законом от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" статья 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ дополнена частью 4, согласно которой при удовлетворении судом требований участника долевого строительства в связи с нарушением застройщиком требований к результату производства отделочных работ, работ по установке оконных и дверных блоков, сантехнического оборудования и входящих в состав такого объекта долевого строительства элементов отделки, изделий и оборудования соответственно, в том числе при удовлетворении требований о соразмерном уменьшении цены договора, возмещении расходов участника долевого строительства на устранение недостатков, об уплате неустойки (штрафов, пеней), процентов и о возмещении убытков, общая сумма, подлежащая взысканию с застройщика, не может превышать три процента от цены договора, если уплата денежных средств в большем размере не предусмотрена договором.

Согласно части 2 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", данная норма вступила в силу с 1 января 2025 года.

В пункте 5 статьи 6 Федерального закона от 26 декабря 2024 года № 482-ФЗ "О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" указано, что Положения части 4 статьи 10 Федерального закона от 30 декабря 2004 года № 214-ФЗ "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" применяются к правоотношениям, возникшим из договоров участия в долевом строительстве, заключенных до дня вступления в силу настоящего Федерального закона, и применяются в части прав и обязанностей, которые возникнут после 1 января 2025 года.

Поскольку рассмотрение настоящего спора имеет место после 1 января 2025 года, а договором участия в долевом строительстве не предусмотрены иные, отличные от предусмотренных законом, условия ответственности сторон, суд считает необходимым применить действующую редакцию нормы закона.

Суд считает, что Заключение эксперта № от 06.10.2025 года, выполненное экспертами АНО «Московский областной центр судебных экспертиз», соответствует требованиям, перечисленным в статье 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, выполнено экспертами, имеющими необходимое образование и профессиональную подготовку, предупрежденными об уголовной ответственности за дачу заведомо ложного заключения, выводы экспертов основаны на результатах натурного обследования спорной квартиры, в присутствии истца, экспертами изучены и оценены все материалы, представленные на экспертизу, сделан соответствующий анализ данных документов, к заключению приобщены фотоматериалы.

Суд принимает выводы экспертов о наличии дефектов/недостатков, несоответствий строительно-монтажных и отделочных работ действующим требованиям строительно-технических норм.

Учитывая нормы действующего на момент разрешения спора законодательства, а также исходя из стоимости объекта долевого строительства – 8 302 878,00 рублей, суд считает, что с ООО «СЗ «Варшавский» в пользу ФИО2 подлежит взысканию 249 086,34 рублей, что составляет 3% от стоимости объекта долевого строительства (8 302 878,00 х 3%).

Принимая во внимание, что часть 4 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ ограничивает размер денежных сумм, взыскиваемых с застройщика судом по требованию участника долевого строительства по указанным в ней видам требований тремя процентами от цены договора, то суд приходит к выводу об отсутствии оснований для удовлетворения требований о взыскании неустойки и штрафа.

Истцом ФИО2 также заявлены требования о взыскании компенсации морального вреда в размере 50 000 рублей.

Согласно части 2 статьи 10 Федерального закона № 214-ФЗ моральный вред, причиненный гражданину - участнику долевого строительства, заключившему договор исключительно для личных, семейных, домашних и иных нужд, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, вследствие нарушения застройщиком прав гражданина - участника долевого строительства, предусмотренных настоящим Федеральным законом и договором, подлежит компенсации застройщиком при наличии его вины. Размер компенсации морального вреда определяется судом и не зависит от размера возмещения имущественного вреда. Компенсация морального вреда осуществляется независимо от возмещения имущественного вреда и понесенных гражданином - участником долевого строительства убытков.

При рассмотрении требований о компенсации морального вреда, суд учитывает, что по вине ответчика квартира была передана истцу с недостатками, допущенными при строительстве, которые не были устранены, чем нарушены права истца, причинен моральный вред, выразившийся в нравственных страданиях и считает возможным взыскать с ответчика в пользу истца компенсацию морального вреда в размере 15 000 рублей, исходя из обстоятельств дела, степени нравственных страданий истца, продолжительности нарушения прав.

Истцом ФИО2 также заявлены требования о взыскании судебных расходов: судебные расходы по проведению независимой экспертизы в размере 30 000 рублей; связанные с рассмотрением дела почтовые расходы в размере 878 рублей 90 копеек.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных частью второй статьи 96 настоящего Кодекса. В случае, если иск удовлетворен частично, указанные в настоящей статье судебные расходы присуждаются истцу пропорционально размеру удовлетворенных судом исковых требований, а ответчику пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано.

Издержки, понесенные судом в связи с рассмотрением дела, и государственная пошлина, от уплаты которых истец был освобожден, взыскиваются с ответчика, не освобожденного от уплаты судебных расходов, пропорционально удовлетворенной части исковых требований. (ст. 103 ГПК РФ)

Судебные расходы состоят из государственной пошлины и издержек, связанных с рассмотрением дела. (ст.88 ГПК РФ)

К издержкам, связанным с рассмотрением дела, в том числе, относятся связанные с рассмотрением дела почтовые расходы, понесенные сторонами; другие признанные судом необходимыми расходы. (ст.94 ГПК РФ)

Истцом в материалы дела представлены два кассовых чека Почты России на сумму 436,34 рублей и 442,56 рублей о направлении ответчику копий документов по делу. Суд считает, что данные расходы связаны с рассмотрением дела, признаются необходимыми. Поскольку суд удовлетворяет заявленные требования частично, что с ответчика к взысканию подлежит сумма 495 рублей 35 копеек, пропорционально удовлетворенным требованиям.

Судебные расходы истца по проведению независимой экспертизы суд также признает необходимыми расходами для формирования исковых требований и связанными с рассмотрением настоящего дела. В подтверждение понесенных расходов истцом представлен Чек по операции Сбербанк онлайн от 09.01.2024 года на сумму 30 000 рублей. С учетом пропорционального удовлетворения заявленных требований с ответчика подлежат взысканию расходы по оплате независимой экспертизы в размере 16 908 рублей.

Кроме того, судом по ходатайству представителя ответчика 23.07.2025 года была назначена судебная строительно-техническая экспертиза, оплата которой в размере 85 000 рублей произведена ответчиком.

Поскольку суд удовлетворяет заявленные требования частично, то с истца ФИО2 в пользу ответчика ООО «СЗ «Варшавский» подлежат возмещению расходы по оплате судебной экспертизы пропорционально той части исковых требований, в которой истцу отказано, т.е. в размере 37 094 рубля.

Также в соответствии с положениями ст. 103 ГПК РФ с ответчика в доход местного бюджета подлежит взысканию государственная пошлина в размере 8 472 рубля 59 копеек.

Суд отклоняет доводы представителя ответчика о необходимости предоставления отсрочки исполнения вступившего в законную силу решения суда согласно Постановлению № 326 от 18.03.2024 года, поскольку данный вопрос подлежит рассмотрению после вступления решения суда в законную силу. Кроме того, отсрочка исполнения обязательств, на которую ссылается ответчик, предоставлена Постановлением Правительства РФ от 18.03.2024 года № 326 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» и вынесения дополнительного судебного акта не требует.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст. 194 – 199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО2 к обществу с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Варшавский» о возмещении расходов на устранение недостатков (дефектов), выявленных в объекте долевого строительства - удовлетворить частично.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Варшавский» (ИНН/ОГРН №/№) в пользу ФИО2 (паспорт №) расходы на устранение недостатков (дефектов) объекта в размере 249 086 (двести сорок девять тысяч восемьдесят шесть) рублей 34 копейки; компенсацию морального вреда в размере 15 000 (пятнадцать тысяч) рублей; судебные расходы по проведению досудебной независимой экспертизы в размере 16 908 (шестнадцать тысяч девятьсот восемь) рублей; почтовые расходы в размере 495 (четыреста девяносто пять) рублей 35 копеек.

В удовлетворении остальной части заявленных требований отказать.

Взыскать с общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Варшавский» (ИНН/ОГРН №/№) государственную пошлину в доход местного бюджета в размере 8 472 (восемь тысяч четыреста семьдесят два) рубля 59 копеек.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу общества с ограниченной ответственностью «Специализированный застройщик «Варшавский» (ИНН/ОГРН №/№) расходы по оплате судебной экспертизы в размере 37 094 (тридцать семь тысяч девяносто четыре) рубля.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Калужский областной суд через Дзержинский районный суд Калужской области постоянное судебное присутствие в городе Юхнове Юхновского района Калужской области в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Председательствующий судья Е.Н. Халкина

Решение в окончательной форме изготовлено 12 ноября 2025 года.