Решение по делу № 2-2347/2023 от 03.07.2023 - о взыскании излишне уплаченных за товар денежных средств.

Дело № 2-2347/2023

УИД 44RS0001-01-2023-001554-22

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июля 2023 года г. Кострома

Свердловский районный суд города Костромы в составе судьи Сопачевой М.В., при секретаре Цепенок А.А., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к ФИО2 о взыскании излишне уплаченных за товар денежных средств,

установил:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО2 о взыскании излишне уплаченных за товар денежных средств. В обоснование требований указала, что <дата> по договору купли-продажи объектов недвижимости ФИО2 продал, а она купила нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, комнаты №№, назначение – нежилое, общей площадью ... кв.м, этаж ..., кадастровый №, и нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, комната №, назначение – нежилое, площадью ... кв.м, этаж ..., кадастровый №. Ответчик продал ей указанные объекты недвижимости за 4 900 000 руб. В процессе оформления сделки было установлено, что продаваемые объекты недвижимости находятся в здании, являющемся объектом культурного наследия. При этом в п. 3 договора купли-продажи от <дата> указано, что продавец гарантирует покупателю, что до заключения договора объекты недвижимости никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом или запрещением не состоят, рентой, арендой, наймом или каким-либо иными обязательствами не обременены, брачный договор в отношении их не составлялся, лиц, обладающих правом пользования объектами недвижимости не имеется. Вместе с тем в силу ст. 47.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» факт признания объектов недвижимости памятником истории и культуры и включения в реестр объектов культурного наследия является обременением объекта в силу закона. Таким образом, продавец не выполнил гарантии, приведенные в п. 3 договора купли-продажи объектов недвижимости. Условие о наличии обременения включено в договор в п. 11 договора, которым предусмотрено, что согласно приказу Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области № от <дата> здание, в котором находятся вышеуказанные объекты недвижимости, включено в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Покупатель ознакомлена с данным условием и обязана выполнять требования в отношении вышеуказанных объектов недвижимости, обязуется после государственной регистрации перехода к ней права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости соблюдать особый правовой режим содержания и использования объектов недвижимости, являющихся памятником истории и культуры. Данное условие как элемент договора конклюдентно признано сторонами договора существенным, так как само условие включено в договор, однако обстоятельства обременения в нем полностью не изложены. Так, продавцом скрыт факт наличия, подписанного лично ответчиком, действующего договора № на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия регионального значения от <дата>, по которому денежные обязательства продавца составляют 511 700 руб. Включение в договор купли-продажи объектов недвижимости от <дата> информации о приказе Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области № от <дата> не равнозначно ознакомлению с подписанным и действующим договором № на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия регионального значения от <дата>. Существование и условия договора № на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия регионального значения от <дата> не могли быть известны покупателю из открытых источников, поэтому покупатель не мог знать на момент заключения договора купли-продажи о таких обременениях. Более того, в первоначальной редакции договора купли-продажи объектов недвижимости какая-либо информация о том, что объекты недвижимости признаны объектами культурного наследия регионального значения отсутствовала. Проект договора, содержащий сведения о том, что здание, в котором находятся продаваемые объекты недвижимости, включено в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, был предоставлен ее риэлтору <дата> в 20.04 часов, при этом сделка была назначена на <дата> в 16.00 часов. К этому проекту была приложена только первая страница приказа Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области № от <дата>. При подписании <дата> акта-проема передачи объектов недвижимости продавец утверждал, что какие-либо обременения в отношении нежилых помещений отсутствуют, а <дата> прислал на ее электронную почту памятку о том, какие заключить договоры и с кем контактировать, в которой среди прочих вопросов был упомянут договор № на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия регионального значения от <дата>. Вместе с тем договор № на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия регионального значения от <дата> в силу ст. 47.1 Федерального закона от <дата> № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» является составной частью обременения недвижимости, поэтому указание сведений о нем в договоре купли-продажи являлось обязательным. Считает, что в связи с наличием заключенного договора № на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия регионального значения от <дата> объекты недвижимости, как товар, были переданы с недостатками, которые заключаются в том, что в здании, в котором они находятся, необходимо делать ремонт стоимостью более 10% процентов общей стоимости объектов недвижимости. Более того, эти недостатки были скрыты от нее, так как информация о договоре от <дата> продавцом до нее до заключения договора купли-продажи не доводилась. Данные недостатки являются неявными, не могли быть выявлены ею самостоятельно и влекут для нее неизбежные денежные расходы в будущем. Если бы она была осведомлена о наличии обременения, не согласилась бы на приобретение нежилых помещений за 4 900 000 руб. <дата> она направила в адрес ответчика претензию с требованием о возврате излишне уплаченных денежных средств в сумме 511 700 руб., на которую продавец ответил отказом. С учетом изложенного, ссылаясь на положения статей 460, 475 ГК РФ, просила обязать ответчика изменить условие договора купли-продажи объектов недвижимости от <дата> о цене и уменьшить цену объектов недвижимости на сумму в размере 511 700 руб., то есть с 4 900 000 руб. до 4 388 300 руб.; обязать ФИО2 возвратить ей излишне уплаченную сумму по договору купли-продажи объектов недвижимости от <дата> в размере 511 700 руб.; взыскать с ответчика в ее пользу расходы по оплате госпошлины в сумме 8 317 руб.

К участию в деле в качестве третьего лица привлечена Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области.

В судебное заседание истец ФИО1 не явилась, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом, ее интересы по доверенности представляет ФИО3

Представитель истца по доверенности ФИО3 в судебном заседании исковые требования уточнила, просила взыскать с ФИО2 в пользу ФИО1 денежные средства в сумме 511 700 руб. и расходы по оплате государственной пошлины в сумме 8 317 руб., требование о возложении на ответчика обязанности изменить условие договора купли-продажи объектов недвижимости о цене и уменьшить цену объектов недвижимости на сумму в размере 511 700 руб. не поддержала. Указала, что в силу действующего законодательства ФИО2 был обязан довести до ФИО1 сведения об обременении объектов недвижимости и необходимости проведения работ по ремонту фасада здания, однако он эту обязанность не выполнил, в связи с чем у истца имеется право требовать уменьшения цены товара. Кроме того, отметила, что в настоящее время работы по ремонту фасада объекта культурного наследия регионального значения подрядчиком практически завершены, следовательно, оплата части стоимости ремонтных работ в сумме 511 700 руб. будет возложена на ФИО1, как нового собственника нежилых помещений.

Ответчик ФИО2 в судебное заседание не явился, о времени и месте судебного разбирательства извещен надлежащим образом, его интересы по доверенности представляет ФИО5

Представитель ответчика по доверенности ФИО5 в судебном заседании исковые требования не признала, указала, что согласно сведениям, содержащимся в Едином государственном реестре недвижимости, проданные истцу нежилые помещения правами третьих лиц не обременены, в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации не включены. Предметом охраны является здание по адресу: <адрес> целом, его внешний облик, как объекта культурного наследия. Продавец ФИО2 не скрывал от истца факт того, что нежилые помещения входят в состав здания, которое признано объектом культурного наследия, при этом покупателю сообщалась информация о наличии приказа об утверждении охранного обязательства в отношении здания, а не объектов недвижимости – нежилых помещений. Подписав договор купли-продажи, ФИО1 выразила согласие на принятие товара, входящего в состав объекта культурного наследия с обременением всего здания. В этой связи полагала, что основания для уменьшения покупной стоимости нежилых помещений отсутствуют. Кроме того, отметила, что договор № от <дата> на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия регионального значения был заключен ФИО2, как собственником помещений, находящихся в объекте культурного наследия, во исполнение охранного обязательства по зданию. В связи с продажей помещений ФИО1 этот договор расторгнут ФИО2 в одностороннем порядке. Факт наличия такого договора от истца продавцом не скрывался, при этом финансово-правовые условия договора ФИО2 не обязан был разглашать истцу, поскольку его условия, права и обязанности касались только ответчика, как собственника помещений, и устраивали его. Договор, подписанный ФИО2, обременением для ФИО1 не является, поскольку она заключать договор с тем же подрядчиком не обязана, а в случае заключения такого договора может требовать изменения условий договора, снижения стоимости и сроков работ, сроков внесения платежей. Правопреемства к истцу по договору подряда в отношении обязательств ФИО2 перед подрядчиком ООО «Яринвестсервис» в связи с куплей-продажей нежилых помещений не наступает. Обязательства по проведению работ по сохранению объекта культурного наследия устанавливаются в отношении собственников и иных законных владельцев в силу прямого указания закона. Принимая объект недвижимости – нежилые помещения, входящие в состав здания, покупатель приняла обязательства по содержанию объекта культурного наследия в надлежащем виде в пропорциональном отношении занимаемой площади. При этом наличие охранного обязательства в отношении здания не является недостатком нежилых помещений, входящих в его состав. Нежилые помещения, приобретенные ФИО1, каких-либо недостатков не имеют, что отражено в подписанном сторонами акте приема-передачи.

Третье лицо Инспекция по охране объектов культурного наследия Костромской области своего представителя в судебное заседание не направила, о времени и месте судебного разбирательства извещена надлежащим образом.

Выслушав участников процесса, допросив свидетелей, исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.

В соответствии со ст.ст. 309, 310 ГК РФ обязательства должны исполняться надлежащим образом в соответствии с условиями обязательства и требованиями закона и односторонний отказ от их исполнения не допускается за исключением случаев, предусмотренных законом.

В силу п. 1 ст. 454 ГК РФ по договору купли-продажи одна сторона (продавец) обязуется передать вещь (товар) в собственность другой стороне (покупателю), а покупатель обязуется принять этот товар и уплатить за него определенную денежную сумму (цену).

Пунктом 1 статьи 457 ГК РФ предусмотрено, что, если недостатки товара не были оговорены продавцом, покупатель, которому передан товар ненадлежащего качества, вправе по своему выбору потребовать от продавца: соразмерного уменьшения покупной цены; безвозмездного устранения недостатков товара в разумный срок; возмещения своих расходов на устранение недостатков товара.

Согласно п. 1 ст. 460 ГК РФ продавец обязан передать покупателю товар свободным от любых прав третьих лиц, за исключением случая, когда покупатель согласился принять товар, обремененный правами третьих лиц. Неисполнение продавцом этой обязанности дает покупателю право требовать уменьшения цены товара либо расторжения договора купли-продажи, если не будет доказано, что покупатель знал или должен был знать о правах третьих лиц на этот товар.

В соответствии с п. 1 ст. 549 ГК РФ по договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество (статья 130).

Специальные нормы о купле-продаже недвижимости содержаться в параграфе 7 ГК РФ, статьями которого определено, что в договоре продажи недвижимости должны быть указаны данные, позволяющие определенно установить недвижимое имущество, подлежащее передаче покупателю по договору, в том числе данные, определяющие расположение недвижимости на соответствующем земельном участке либо в составе другого недвижимого имущества (ст. 554 ГК РФ); договор продажи недвижимости должен предусматривать цену этого имущества, при отсутствии в договоре согласованного сторонами в письменной форме условия о цене недвижимости договор о ее продаже считается незаключенным (п. 1 ст. 555 ГК РФ); в случае передачи продавцом покупателю недвижимости, не соответствующей условиям договора продажи недвижимости о ее качестве, применяются правила статьи 457 настоящего Кодекса, за исключением положений о праве покупателя потребовать замены товара ненадлежащего качества на товар, соответствующий договору (ст. 557 ГК РФ).

Как следует из материалов дела и установлено в судебном заседании, на основании постановления главы администрации Костромской области от <дата> № «Об объявлении находящихся на территории Костромской области объектов, имеющих историческую и научную ценность, памятниками истории и культуры» здание, расположенное по адресу: <адрес> принято под государственную охрану в качестве объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой И.И. Котомина (училище уездное)», <дата> в.

Приказом министерства культуры Российской Федерации от <дата> №-р указанный объект зарегистрирован в Едином государственном реестре объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации за номером №.

<дата> между ФИО2, выступившим в роли продавца, и ФИО1, выступившей в роли покупателя, заключен договор купли-продажи объектов недвижимости, по условиям которого продавец продал, а покупатель купила в собственность следующее недвижимое имущество: нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, комнаты №№ назначение – нежилое, общей площадью ... кв.м, этаж ..., кадастровый №; нежилое помещение, расположенное по адресу: <адрес>, помещение №, комната №, назначение – нежилое, общей площадью ... кв.м, этаж ..., кадастровый №, стоимостью 3 400 000 руб. и 1 500 000 руб. соответственно.

В соответствии с условиями договора продавец гарантирует покупателю, что до заключения договора объекты недвижимости никому не проданы, не подарены, не заложены, в споре, под арестом или запрещением не состоят, рентой, арендой, наймом или какими-либо иными обязательствами не обременены, брачный договор в отношении их не составлялся, лиц, обладающих правом пользования объектами недвижимости не имеется (п. 3 договора).

В п. 11 договора предусмотрено, что согласно приказу Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области № от <дата> здание, в котором находятся вышеуказанные объекты недвижимости, включено в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации. Покупатель ознакомлена с данным условием и обязана выполнять требования в отношении вышеуказанных объектов недвижимости, обязуется после государственной регистрации перехода к ней права собственности на вышеуказанные объекты недвижимости соблюдать особый правовой режим содержания и использования объектов недвижимости, являющихся памятником истории и культуры.

В силу п. 1 ст. 422 ГК РФ договор должен соответствовать обязательным для сторон правилам, установленным законом и иными правовыми актами (императивным нормам), действующим в момент его заключения.

Требования к существенным условиям договоров по распоряжению объектами культурного наследия регламентированы нормами Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ «Об объектах культурного наследия (памятниках истории и культуры) народов Российской Федерации» (далее – Федеральный закон от 25.06.2002 № 73-ФЗ).

Согласно п. 1 ст. 50.1 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ заключение договоров, предусматривающих передачу права собственности или иных вещных прав на объект культурного наследия, включенный в реестр, выявленный объект культурного наследия, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, а также договоров, предусматривающих передачу прав владения и (или) пользования объектом культурного наследия, включенным в реестр, выявленным объектом культурного наследия, земельным участком, в границах которого располагается объект археологического наследия, осуществляется с учетом требований, установленных пунктами 7 - 10 статьи 48 настоящего Федерального закона.

Пунктом 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ установлено, что в случае, если к моменту заключения договора, предусматривающего передачу права собственности на объект культурного наследия, включенный в реестр, земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, либо права владения и (или) пользования таким имуществом, в отношении указанного объекта, земельного участка действует охранное обязательство, предусмотренное статьей 47.6 настоящего Федерального закона, такой договор должен содержать в качестве существенного условия обязательство лица, у которого на основании такого договора возникает право собственности на указанное имущество или право владения и (или) пользования этим имуществом, по выполнению требований, предусмотренных соответствующим охранным обязательством, порядок и условия их выполнения. В случае отсутствия в договоре предусмотренного настоящим пунктом существенного условия сделка является ничтожной.

Копия охранного обязательства является неотъемлемой частью договора, указанного в абзаце первом настоящего пункта.

В силу ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ в охранном обязательстве собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр (далее - охранное обязательство), указываются требования в отношении объекта культурного наследия, включенного в реестр, предусмотренные пунктами 1 - 3 статьи 47.3 настоящего Федерального закона (п. 1).

Охранным обязательством устанавливаются следующие требования: 1) к сохранению объекта культурного наследия в соответствии со статьей 47.2 настоящего Федерального закона; 2) к содержанию и использованию объекта культурного наследия в случае угрозы ухудшения его состояния в соответствии с пунктом 4 статьи 47.3 настоящего Федерального закона; 3) к обеспечению доступа к объекту культурного наследия в соответствии со статьей 47.4 настоящего Федерального закона; 4) к размещению наружной рекламы на объектах культурного наследия, их территориях в случае, если ее размещение допускается в соответствии с законодательством Российской Федерации; 5) к установке информационных надписей и обозначений на объект культурного наследия в соответствии со статьей 27 настоящего Федерального закона и в сроки, указанные в акте технического состояния объекта культурного наследия, предусмотренном пунктом 2 статьи 47.2 настоящего Федерального закона (п. 2).

В случае необходимости соответствующие органы охраны объектов культурного наследия, определенные пунктом 7 настоящей статьи, вправе устанавливать дополнительные требования в отношении объекта культурного наследия (п. 3).

Согласно п.п. 11, 13 статьи 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ в случае, если объект культурного наследия, включенный в реестр, принадлежит на праве собственности нескольким лицам, охранное обязательство подлежит выполнению каждым из указанных лиц. В случае, если к моменту перехода права владения объектом культурного наследия, включенным в реестр, в отношении указанного объекта оформлено охранное обязательство, обязанность нового владельца объекта культурного наследия, включенного в реестр, по выполнению такого охранного обязательства возникает с момента перехода к нему права владения указанным объектом культурного наследия.

В соответствии с п.п. 1, 2 ст. 47.3 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ при содержании и использовании объекта культурного наследия, включенного в реестр, выявленного объекта культурного наследия в целях поддержания в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и (или) изменения предмета охраны данного объекта культурного наследия лица, указанные в пункте 11 статьи 47.6 настоящего Федерального закона, лицо, которому земельный участок, в границах которого располагается объект археологического наследия, принадлежит на праве собственности или ином вещном праве, обязаны: 1) осуществлять расходы на содержание объекта культурного наследия и поддержание его в надлежащем техническом, санитарном и противопожарном состоянии; 2) не проводить работы, изменяющие предмет охраны объекта культурного наследия либо ухудшающие условия, необходимые для сохранности объекта культурного наследия; 3) не проводить работы, изменяющие облик, объемно-планировочные и конструктивные решения и структуры, интерьер выявленного объекта культурного наследия, объекта культурного наследия, включенного в реестр, в случае, если предмет охраны объекта культурного наследия не определен; 4) обеспечивать сохранность и неизменность облика выявленного объекта культурного наследия; 5) соблюдать установленные статьей 5.1 настоящего Федерального закона требования к осуществлению деятельности в границах территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, особый режим использования земельного участка, водного объекта или его части, в границах которых располагается объект археологического наследия; 6) не использовать объект культурного наследия (за исключением оборудованных с учетом требований противопожарной безопасности объектов культурного наследия, предназначенных либо предназначавшихся для осуществления и (или) обеспечения указанных ниже видов хозяйственной деятельности, и помещений для хранения предметов религиозного назначения, включая свечи и лампадное масло): под склады и объекты производства взрывчатых и огнеопасных материалов, предметов и веществ, загрязняющих интерьер объекта культурного наследия, его фасад, территорию и водные объекты и (или) имеющих вредные парогазообразные и иные выделения; под объекты производства, имеющие оборудование, оказывающее динамическое и вибрационное воздействие на конструкции объекта культурного наследия, независимо от мощности данного оборудования; под объекты производства и лаборатории, связанные с неблагоприятным для объекта культурного наследия температурно-влажностным режимом и применением химически активных веществ; 7) незамедлительно извещать соответствующий орган охраны объектов культурного наследия обо всех известных ему повреждениях, авариях или об иных обстоятельствах, причинивших вред объекту культурного наследия, включая объект археологического наследия, земельному участку в границах территории объекта культурного наследия либо земельному участку, в границах которого располагается объект археологического наследия, или угрожающих причинением такого вреда, и безотлагательно принимать меры по предотвращению дальнейшего разрушения, в том числе проводить противоаварийные работы в порядке, установленном для проведения работ по сохранению объекта культурного наследия; 8) не допускать ухудшения состояния территории объекта культурного наследия, включенного в реестр, поддерживать территорию объекта культурного наследия в благоустроенном состоянии. Собственник жилого помещения, являющегося объектом культурного наследия, включенным в реестр, или частью такого объекта, обязан выполнять требования к сохранению объекта культурного наследия в части, предусматривающей обеспечение поддержания объекта культурного наследия или части объекта культурного наследия в надлежащем техническом состоянии без ухудшения физического состояния и изменения предмета охраны объекта культурного наследия.

Из дела усматривается, что приказом Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области от <дата> № утверждено охранное обязательство собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения, включенного в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, «Дом жилой И.И. Котомина (училище уездное)», <дата>., расположенного по адресу: <адрес>, включающее в себя, в том числе, план работ по сохранению объекта культурного наследия и его территории, в соответствии с которым в целях обеспечения сохранности объекта и создания благоприятных условий для его функционального использования собственник или иной законный владелец объекта обязан провести следующие работы: выполнить установку информационных надписей и обозначений на объекте в соответствии с действующим законодательством (участие соразмерно занимаемых площадей), срок выполнения работ <дата>; организовать проведение обследования объекта с целью определения перечня необходимых работ по его сохранению и разработку проектной документации организацией, имеющей лицензию на проведение работ по сохранению объектов культурного наследия (участие соразмерно занимаемых площадей), срок выполнения работ <дата>; организовать выполнение ремонтных работ на объекте в соответствии с согласованной госорганом, уполномоченным по охране объектов культурного наследия, проектной документацией, получить акт приемки выполненных работ (участие соразмерно занимаемых площадей), срок выполнения работ <дата>.

Указанным планом предусмотрено, что собственник или иной законный владелец объекта культурного наследия обязаны в срок, не превышающий 10 календарных дней с даты окончания срока выполнения работ, установленных настоящим планом, направить в адрес уполномоченного органа информацию о выполнении установленных требований охранного обязательства и настоящего плана работ по сохранению объекта культурного наследия. В случае, если объект принадлежит нескольким правообладателям, работы по сохранению объекта выполняются согласно занимаемым площадям. Финансирование работ по сохранению объекта в отношении общего имущества правообладателей осуществляется пропорционально принадлежащим правообладателям долям в общем имуществе на основании договора правообладателями объекта.

В целях выполнения охранного обязательства <дата> правообладатели помещений, находящихся в доме № по <адрес>, являющемся объектом культурного наследия регионального значения, в том числе ФИО2, (заказчики) заключили с ООО «Яринвестсервис» (подрядчик) договор № с множественностью лиц на стороне заказчика на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия регионального значения, по которому поручили подрядчику выполнение строительно-монтажных работ по ремонту фасада объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой И.И. Котомина (училище уездное)», <дата> в. в соответствии с проектной документацией.

Цена договора определена сторонами в соответствии со сметой выполнения работ в сумме 3 094 100 руб. (п. 2.1 договора).

При этом разделом 3 договора установлено, что заказчики осуществляют оплату аванса по договору в течение 3 рабочих дней с момента получения подрядчиком разрешения на проведение работ. Расчет за выполненные работы заказчики производят за каждый выполненный этап производства работ в размере пропорционально площади объекта, принадлежащей им на праве собственности в течение 10 календарных дней после подписания полномочными представителями сторон акта приемки выполненных работ, справки о стоимости выполненных работ и затрат. Размер авансового платежа, подлежавшего уплате ФИО2, определен в договоре в сумме 102 340 руб., оставшаяся сумма, подлежавшая уплате ФИО2, определена в размере 409 360 руб., итого 511 700 руб.

<дата> Инспекцией по охране объектов культурного наследия Костромской области ООО «Яринвестсервис» выдано разрешение № на проведение работ по сохранению объекта культурного наследия регионального значения «Дом жилой И.И. Котомина (училище уездное)», <дата> в. сроком до <дата>.

В связи с заключением договора купли-продажи нежилых помещений <дата> ФИО2 направил в адрес подрядчика ООО «Яринвестсервис» уведомление о расторжении договора № с множественностью лиц на стороне заказчика на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия регионального значения от <дата>, указав, что последним днем действия этого договора с его участием является <дата>.

При этом обязательства внесению авансового платежа и оставшейся суммы по договору от <дата> ФИО2 исполнены не были.

Как установлено из пояснений истца и показаний допрошенных в судебном заседании в качестве свидетелей ФИО1, ФИО7 и ФИО8, предупрежденных об уголовной ответственности за дачу заведомо ложных показаний, информация о содержании охранного обязательства собственника или иного законного владельца объекта культурного наследия регионального значения, включенного в Единый государственный реестр объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации, «Дом жилой И.И. Котомина (училище уездное)», <дата> <дата> в., расположенного по адресу: <адрес>, утвержденного приказом Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области от <дата> №, продавцом до покупателя до заключения договора купли-продажи объектов недвижимости не доводилась, равно как и информация о содержании заключенного собственниками помещений, входящих в состав здания, являющегося объектом культурного наследия, договора № на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия регионального значения от <дата>.

Приказ Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области от <дата> № об утверждении охранного обязательства передан ФИО1 <дата> при подписании акта приема-передачи объектов недвижимости.

При этом в нарушение требований п. 7 ст. 48 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ обязательство ФИО1, как нового собственника нежилых помещений, находящихся в здании, являющемся объектом культурного наследия регионального значения, по выполнению требований, предусмотренных вышеуказанным охранным обязательством, а также порядок и условия выполнения этих требований заключенный между сторонами договор купли-продажи в качестве существенного условия не содержит.

Копия охранного обязательства неотъемлемой частью договора купли-продажи не является.

Таким образом, информация об обременении объектов недвижимости, которая могла оказать влияние на решение истца о покупке нежилых помещений, продавцом до покупателя доведена не была, а потому последняя вправе требовать соразмерного уменьшения покупной стоимости объектов недвижимости.

Доводы представителя ответчика о том, что объектом охранного обязательства является здание «Дом жилой И.И. Котомина (училище уездное)», <дата> в., расположенное по адресу: <адрес>, а не проданные ФИО1 нежилые помещения, в связи с чем оснований полагать, что в отношении этих нежилых помещений установлены обременения, не имеется, суд находит несостоятельными.

Учитывая, что объектом культурного наследия регионального значения является весь дом, то предусмотренные законом требования в отношении объекта культурного наследия распространяются и на находящиеся в таком доме нежилые помещения.

При этом охранное обязательство собственника объекта культурного наследия согласно положениям ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ включает в себя требования к содержанию объекта культурного наследия, условия доступа к нему граждан, порядку и срокам проведения реставрационных, ремонтных и иных работ по его сохранению, а также иные требования, которые обеспечивают сохранность данного объекта и являются ограничениями (обременениями) права собственности данным объектом.

Ссылка представителя ответчика на то, что заключение между сторонами договора купли-продажи нежилых помещений не влечет правопреемства в материально-правовом смысле по договору № на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия регионального значения от <дата>, не свидетельствует о неправомерности заявленных ФИО1 исковых требований.

Как следует из содержания охранного обязательства, утвержденного приказом Инспекции по охране объектов культурного наследия Костромской области от <дата> №, в случае, если объект принадлежит нескольким правообладателям, работы по сохранению объекта выполняются согласно занимаемым площадям, при этом финансирование работ по сохранению объекта в отношении общего имущества правообладателей осуществляется пропорционально принадлежащим правообладателям долям в общем имуществе.

Принимая во внимание, что на момент заключения договора купли-продажи от <дата>, собственниками помещений, находящихся в доме, признанном объектом культурного наследия регионального значения, уже был подписан договор на выполнение ремонтных работ на объекте культурного наследия, предусматривающий внесение платы за выполненные работы, исходя из занимаемых площадей, что подрядчику было выдано разрешение на проведение работ, данный договор, по смыслу ст. 47.6 Федерального закона от 25.06.2002 № 73-ФЗ становится обязательным для ФИО1, как нового собственника нежилых помещений, с момента перехода к ней права собственности.

При таких обстоятельствах суд полагает исковые требования ФИО1 о взыскании с ФИО2 денежных средств в сумме 511 700 руб. в качестве соразмерного уменьшения покупной стоимости объектов недвижимости подлежащими удовлетворению.

В соответствии со ст. 98 ГПК РФ, стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает возместить с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы.

Учитывая, что требования ФИО1 удовлетворены в полном объеме, с ответчика в пользу истца подлежит взысканию уплаченная при подаче искового заявления государственная пошлина в размере 8 317 руб.

Руководствуясь ст.ст.194, 198, 199 ГПК РФ, суд

решил:

Исковые требования ФИО1 удовлетворить.

Взыскать с ФИО2 (паспорт №) в пользу ФИО1 (паспорт №) денежные средства в сумме 511 700 (пятьсот одиннадцать тысяч семьсот) руб., расходы по оплату государственной пошлины в сумме 8 317 (восемь тысяч триста семнадцать) руб.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Костромской областной суд через Свердловский районный суд города Костромы в течение месяца со дня его изготовления в окончательной форме.

Судья М.В. Сопачева

Мотивированное решение изготовлено 10.07.2023.