УИД 79RS0002-01-2025-001949-75

Дело № 2а-1270/2025

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

18 июня 2025 г. г. Биробиджан

Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в составе судьи Серебряковой Ю.А.,

при секретаре судебного заседания Гуриной Т.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению ФИО1 к инспекции государственного строительного и жилищного надзора Еврейской автономной области, заместителю начальника инспекции государственного строительного и жилищного надзора Еврейской автономной области ФИО2 о признании незаконным решения, возложении обязанности совершить определенные действия,

установил:

ФИО1 обратился в суд с административным исковым заявлением к инспекции государственного строительного и жилищного надзора ЕАО о признании незаконным решения, возложении обязанности совершить определенные действия.

Требования административного иска мотивировал тем, что 18.03.2011 между ним и ООО «Уют-Стройиндустрия» заключен предварительный договор купли-продажи. В соответствии с условиями договора ООО «Уют-Стройиндустрия» намеревалось продать квартиру №, которая будет расположена в доме по адресу <адрес>. Срок заключения основного договора – 31.01.2012. ООО «Уют-Стройиндустрия» надлежащим образом не исполнены обязательства по передаче квартиры - объекта строительства, не осуществлены мероприятия по сдаче объекта - жилого дома - и получению разрешения на его ввод в эксплуатацию. В 2017 году решением Арбитражного суда Еврейской автономной области по делу № А16-431/2017 ООО «Уют-Стройиндустрия» признано несостоятельным (банкротом). В 2023 году определением Арбитражного суда Еврейской автономной области от 15.08.2023 производство по делу №А16-431/2017 прекращено в связи с отсутствием кандидатуры арбитражного управляющего. Решением Биробиджанского районного суда ЕАО от 14.10.2024 по делу № 2-2694/2024 предварительный договор купли-продажи от 18.03.2011 признан договором долевого участия в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации». Предварительный договор купли-продажи от 18.03.2011 зарегистрирован как договор участия в долевом строительстве.

06.12.2024 на интернет-ресурсе «https://наш.дом.рф/сервисы/каталог-новостроек/список-проблемных-объектов» оставлена заявка о включении указанного объекта незавершенного строительством в реестр проблемных объектов. 12.12.2024 направлены обращения к врио губернатора Еврейской автономной области, врио начальника инспекции государственного строительного и жилищного надзора Еврейской автономной области и генеральному директору публично-правовой компании «Фонд развития территорий» о том, что объект по адресу <адрес> подпадает под требования проблемного объекта, так как застройщиком ООО «Уют-Стройиндустрия» более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства ему, как участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, просил включить указанный объект в реестр проблемных объектов в соответствии с законом № 214-ФЗ. В конце декабря получил ответ инспекции государственного строительного и жилищного надзора ЕАО от 20.12.2024 № о том, что его запрос по вопросу включения объекта незавершенного строительства в единый реестр проблемных объектов направлен в ППК «Фонд развития территорий». В январе 2025 года получил ответ ППК «Фонд развития территорий» от 13.01.2025 № о том, что через личный кабинет единой информационной системы жилищного строительства в инспекцию государственного строительного надзора ЕАО направлена заявка на проверку статуса указанного объекта для подтверждения наличия критериев отнесения указанного объекта к проблемным объектам. 28.01.2025 получил ответ административного ответчика о том, что так как застройщик банкротом не признан, конкурсное производство по делу о банкротстве не открыто, первый договор участия в долевом строительстве зарегистрирован 05.12.2024 и 6 месяцев с даты регистрации договора не истекли, а также что уведомлений от Управления Росреестра по ЕАО согласно ч. 5 ст. 48 Федерального закона от 13.07.2015 №218-ФЗ не поступало, оснований для включения указанного объекта в единый реестр проблемных объектов не имеется. С такой позицией не согласен, так как инспекцией сделан неверный вывод о критериях отнесения объекта незавершенного строительством в реестр проблемных объектов.

Просит суд признать незаконным решение инспекции государственного строительного и жилищного надзора Еврейской автономной области от 28.01.2025 № об отказе во включении объекта по адресу: <адрес> в Единый реестр проблемных объектов; обязать инспекцию государственного строительного и жилищного надзора Еврейской автономной области включить объект по адресу: <адрес> в Единый реестр проблемных объектов в течение месяца после вступления в силу соответствующего решения суда.

Определением суда от 21.05.2025 к участию в деле в качестве административного соответчика привлечена заместитель начальника инспекции государственного строительного и жилищного надзора Еврейской автономной области ФИО2

В судебном заседании административный истец ФИО1 доводы и требования административного иска поддержал. Пояснил, что обжалуемый ответ инспекции является незаконным, административный ответчик обязан включить сведения об объекте в ЕРПО.

Представитель административного ответчика инспекции государственного строительного и жилищного надзора Еврейской автономной области ФИО3 возражала относительно заявленных требований административного иска. Поддержала доводы письменных возражений.

Административный ответчик заместитель начальника инспекции государственного строительного и жилищного надзора Еврейской автономной области ФИО2 возражала относительно заявленных требований административного иска.

Суд, выслушав пояснения участников процесса, изучив материалы дела, приходит к следующим выводам.

В соответствии с частью 1 статьи 218 КАС РФ гражданин, организация могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, должностного лица, государственного или муниципального служащего, если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

Частью 1 статьи 219 КАС РФ предусмотрено, что административное исковое заявление может быть подано в суд в течение трех месяцев со дня, когда гражданину, организации, иному лицу стало известно о нарушении их прав, свобод и законных интересов.

Из материалов дела усматривается, что ФИО1 обратился с данным административным иском в пределах установленного частью 1 статьи 219 КАС РФ срока.

Согласно статье 226 КАС РФ при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд выясняет: нарушены ли права, свободы и законные интересы административного истца или лиц, в защиту прав, свобод и законных интересов которых подано соответствующее административное исковое заявление; соблюдены ли сроки обращения в суд; соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих: полномочия органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, на принятие оспариваемого решения, совершение оспариваемого действия (бездействия); порядок принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия) в случае, если такой порядок установлен; основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами; соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

Обязанность доказывания обстоятельств, указанных в пунктах 1 и 2 части 9 настоящей статьи, возлагается на лицо, обратившееся в суд, а обстоятельств, указанных в пунктах 3 и 4 части 9 и в части 10 настоящей статьи, - на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершившие оспариваемые действия (бездействие).

В силу статьи 46 Конституции Российской Федерации каждому гарантируется судебная защита его прав и свобод. Решения и действия (или бездействие) органов государственной власти, органов местного самоуправления, общественных объединений и должностных лиц могут быть обжалованы в суд.

В соответствии с пунктом 2.1.5 положения «Об инспекции государственного строительного и жилищного надзора Еврейской автономной области», утвержденного постановлением правительства ЕАО от 02.11.2023 № 452-пп, инспекция осуществляет государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости в порядке, установленном действующим законодательством.

В соответствии с положением о региональном государственном контроле (надзоре) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, утвержденным постановлением правительства ЕАО от 15.10.2021 № 398-пп, предметом государственного надзора является соблюдение лицами, привлекающими денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, обязательных требований, установленных Федеральным законом № 214-ФЗ и принятыми в соответствии с ним иными нормативными правовыми актами РФ (пункт 4).

В соответствии с пунктом 5 указанного положения должностными лицами, уполномоченными на осуществление государственного надзора, являются, в том числе начальник инспекции, заместитель начальника инспекции.

В соответствии с частью 1 статьи 1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» настоящий федеральный закон регулирует отношения, связанные с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости (далее - участники долевого строительства), для возмещения затрат на такое строительство и возникновением у участников долевого строительства права собственности на объекты долевого строительства и права общей долевой собственности на общее имущество в многоквартирном доме и (или) ином объекте недвижимости, а также устанавливает гарантии защиты прав, законных интересов и имущества участников долевого строительства.

Статьей 23 поименованного Федерального закона предусмотрено государственное регулирование, государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости.

Частью 1 названной статьи установлено, что такое регулирование осуществляется в соответствии с поименованным выше законом уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, а также другими федеральными органами исполнительной власти в пределах их компетенции.

В соответствии с частью 1.1 статьи 23.1 Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ единый реестр проблемных объектов представляет собой систематизированный перечень сведений о проблемных объектах. При этом под проблемными объектами понимаются многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на шесть месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве либо застройщик признан банкротом и в отношении его открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)», если при банкротстве застройщика применяются правила параграфа 7 главы IX указанного Федерального закона (далее - проблемные объекты).

Единый реестр проблемных объектов формируется в электронной форме в единой информационной системе жилищного строительства средствами, предусмотренными программно-аппаратным комплексом этой системы, на основании сведений, размещаемых субъектами информации (часть 1.2. статьи 23.1).

Состав сведений единого реестра проблемных объектов устанавливается уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона. Сведения, являющиеся основанием для исключения проблемных объектов из единого реестра проблемных объектов, размещаются контролирующим органом в единой информационной системе жилищного строительства в соответствии с формой, утвержденной уполномоченным федеральным органом исполнительной власти, указанным в части 1 статьи 23 настоящего Федерального закона (часть 3 статьи 23.1).

Субъектами информации в числе прочих являются контролирующие органы (часть 3.1 ст. 23.3 Федерального закона N 214-ФЗ).

Сведения, содержащиеся в едином реестре застройщиков, едином реестре проблемных объектов, являются открытыми, общедоступными, за исключением сведений, доступ к которым ограничен законодательством Российской Федерации (часть 4 статьи 23.1).

Порядок, способы, сроки и периодичность размещения информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства, а также состав сведений, относящихся к информации, установлены "Правилами размещения информации субъектами информации, обязательное размещение которой предусмотрено законодательством Российской Федерации, в единой информационной системе жилищного строительства", утвержденными Постановлением Правительства Российской Федерации от 26.03.2019 N 319.

В соответствии с пунктом 2 указанных Правил информация размещается субъектами информации, указанными в части 4 статьи 5.2 Федерального закона "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", части 3.1 статьи 23.3 Федерального закона "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации", а также субъектами размещения информации, указанными в частях 2, 4 и 5 статьи 4 Федерального закона "О строительстве жилых домов по договорам строительного подряда с использованием счетов эскроу" (далее - субъекты информации), самостоятельно, без предварительного запроса о ее предоставлении единым институтом развития в жилищной сфере, определенным Федеральным законом "О содействии развитию и повышению эффективности управления в жилищной сфере и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации" и являющимся оператором системы жилищного строительства (далее - оператор), без его согласия на такое размещение и не требует проведения оператором предварительной проверки содержания размещаемой информации.

Таким образом, законодателем установлен упрощенный порядок реализации механизма защиты прав граждан - участников долевого строительства, позволяющий в автоматическом режиме, путем использования систем взаимодействия между органами исполнительной власти осуществлять мероприятия по восстановлению нарушенных прав граждан.

Согласно пункту 4 Правил под контролирующими органами в настоящих Правилах понимаются осуществляющие государственный контроль (надзор) в области долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости уполномоченные органы исполнительной власти субъектов Российской Федерации, на территории которых осуществляется такое строительство.

В соответствии с пунктом 11 правил контролирующим органом в системе жилищного строительства размещается информация, указанная в части 5 статьи 23.3 Федерального закона, в том числе информация в отношении: а) должностных лиц контролирующего органа, наделенных полномочиями на размещение информации в системе жилищного строительства, с указанием их фамилий, имен и отчеств, занимаемых должностей, способов оперативной связи с ними, а также с указанием оснований предоставления таким лицам полномочий действовать от имени контролирующего органа при вводе (передаче) информации в систему жилищного строительства (приказы, доверенности); б) выданных застройщикам предписаний об устранении нарушений обязательных требований Федерального закона и принятых в соответствии с ним иных нормативных правовых актов Российской Федерации.

Контролирующим органом в системе жилищного строительства размещаются заключения о соответствии застройщиков и проектных деклараций требованиям, установленным Федеральным законом, а также мотивированные отказы в выдаче таких заключений в форме электронных документов, подписанных усиленной квалифицированной электронной подписью уполномоченных должностных лиц контролирующего органа (пункт 11(1) Правил).

Пунктом 4 Постановления Правительства РФ от 02.04.2020 № 423 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени), иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве, и об особенностях включения в реестр проблемных объектов многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве» установлено, что многоквартирные дома и (или) иные объекты недвижимости, в отношении которых застройщиком более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, если такое нарушение возникло после вступления в силу настоящего постановления, подлежат включению в единый реестр проблемных объектов, указанный в части 1.1 статьи 23.1 Федерального закона «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», после 01.01.2021, если по состоянию на указанную дату сохраняются снования для включения в указанный реестр.

Приказом Минстроя России от 19.09.2019 № 555/пр утвержден состав сведений единого реестра проблемных объектов.

В соответствии с пунктом 11 указанного приказа основанием включения объекта в единый реестр проблемных объектов являются:

а) застройщиком более чем на шесть месяцев нарушен срок завершения строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости;

б) застройщиком более чем на шесть месяцев нарушен срок исполнения обязанности по передаче объекта долевого строительства участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве;

в) застройщик признан банкротом и в отношении него открыто конкурсное производство в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»;

г) в отношении застройщика введена иная процедура, применяемая в деле о несостоятельности (банкротстве) в соответствии с Федеральным законом от 26.10.2002 № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)».

В соответствии с пунктом 3 части 2.6. Федерального закона от 30.12.2004 № 214-ФЗ уполномоченный орган исполнительной власти субъекта Российской Федерации, указанный в части 2 статьи 23 настоящего Федерального закона, обязан направить в федеральный орган исполнительной власти и его территориальные органы, осуществляющие государственный кадастровый учет, государственную регистрацию прав, ведение Единого государственного реестра недвижимости и предоставление сведений, содержащихся в Едином государственном реестре недвижимости, уведомление о неисполнении застройщиком обязанности по передаче участнику долевого строительства объекта долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве - в течение шести месяцев со дня наступления такой обязанности.

Из материалов дела следует, что вступившим в законную силу решением Биробиджанского районного суда ЕАО от 14.10.2024 предварительный договор от 18.03.2011, заключенный между обществом с ограниченной ответственностью «Уют-стройиндустрия» и ФИО1, действующим от себя и как законный представитель своего несовершеннолетнего сына ФИО8, признан договором участия в долевом строительстве в соответствии с Федеральным законом от 30.12.2004 № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации».

Из материалов дела следует, что определением Арбитражного суда ЕАО от 15.08.2023 производство по делу о признании ООО «Уют-Стройиндустрия» несостоятельным (банкротом) прекращено.

Определением Арбитражного суда ЕАО от 15.11.2024 по заявлению ФНС возбуждено производство по делу о несостоятельности (банкротстве) ООО «Уют-Стройндустрия».

По сведениям ЕГРН на основании указанного судебного постановления произведена государственная регистрация договора, объектом долевого строительства указано жилое помещение №, этаж №, 109,56 кв.м, участники долевого строительства – ФИО1, ФИО9

06.12.2024 на интернет-ресурсе Дом.РФ ФИО1 оставлена заявка о включении объекта незавершенного строительства в реестр проблемных объектов.

12.12.2024 ФИО1 направил обращения к врио губернатора ЕАО, врио начальника инспекции государственного строительного и жилищного надзора ЕАО, в Фонд развития территорий, указав, что объект по адресу: <адрес>, подпадает под требования проблемного объекта, так как застройщиком ООО «Уют-Стройиндустрия» более чем на 6 месяцев нарушены сроки завершения строительства и (или) обязанности по передаче объекта долевого строительства ему, как участнику долевого строительства по зарегистрированному договору участия в долевом строительстве, просил включить данный объект в реестр проблемных объектов.

В обжалуемом ответе инспекции государственного строительного и жилищного надзора ЕАО от 28.01.2025 № ФИО1 перечислены критерии, на основании которых происходит включение объекта капитального строительства в ЕРПО. Указано, что объект капитального строительства законсервирован с 2017 года, застройщик банкротом не признан, конкурсное производство по делу о банкротстве не открыто, иск о банкротстве на рассмотрении (определение Арбитражного суда ЕАО от 15.11.2024 № А16-2894/2024); первый договор участия в долевом строительстве зарегистрирован Управлением Росреестра по ЕАО в ЕРПО 15.12.2024 – 6 месяцев с регистрации договора не истекли (04.06.2025); уведомлений от Управления Росреестра по ЕАО согласно части 5 статьи 48 Федерального закона № 218-ФЗ не поступало. Таким образом, для выполнения действий по включению ОКС в ЕРПО в настоящее время оснований нет. Имеющиеся сведения о сроках исполнения обязательств по зарегистрированному договору и по вопросу о признании застройщика банкротом на контроле инспекции.

Из пояснений стороны административного ответчика и представленных им доказательств следует, что на дату рассмотрения обращения ФИО1 имелись сведения о наличии между ним и застройщиком договора купли-продажи квартиры от 18.03.2011, который решением Биробиджанского суда ЕАО от 14.10.2024 № 2-2694/2024 признан договором долевого участия, а также его регистрации в ЕГРН.

После представления ответа от 28.01.2025 по результатам мониторинга поступивших сведений инспекцией направлено уведомление о регистрации нарушения срока завершения строительства и передачи истцу объекта долевого строительства по договору, зарегистрированному 05.12.2024 в ЕГРН.

Также в период с 26.05.2025 по 29.05.2025 инспекцией проведено контрольно-надзорное мероприятие для установления фактов нарушения требований ч. 1.1. ст. 23.1 Закона № 214-ФЗ, по результатам которого выявлены нарушения и составлен акт от 29.05.2025.

29.05.2025 инспекцией размещены в единой информационной системе жилищного строительства сведения, на основании которых формируется единый реестр проблемных объектов.

Из положений статьи 227 КАС РФ следует, что для признания решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями, должностного лица, государственного или муниципального служащего незаконными необходимо наличие совокупности двух условий: несоответствие оспариваемых решений, действий (бездействия) нормативным правовым актам; нарушение прав, свобод и законных интересов административного истца.

Совокупность таких условий при рассмотрении настоящего административного дела не установлена.

Обжалуемый ответ от 28.01.2025 содержит информацию, которая имелась на момент его составления у административного ответчика. После вынесения данного ответа административный ответчик в рамках предоставленных ему полномочий продолжил осуществление действий, направленных на подтверждение критериев нарушения застройщиком обязательных требований. По итогам чего разместила в единой информационной системе жилищного строительства сведения, на основании которых формируется единый реестр проблемных объектов.

Вопреки доводам административного истца административный ответчик не является уполномоченным органом на включение объекта в единый реестр проблемных объектов.

Поскольку совокупность оснований, предусмотренных статьей 227 КАС РФ для признания незаконным решения административных ответчиков при рассмотрении настоящего административного дела не установлена, суд приходит к выводу об отказе в удовлетворении заявленных требований в полном объеме.

На основании вышеизложенного и руководствуясь статьями 175-180 КАС РФ, суд,

решил:

Административное исковое заявление ФИО1 к инспекции государственного строительного и жилищного надзора Еврейской автономной области, заместителю начальника инспекции государственного строительного и жилищного надзора Еврейской автономной области ФИО2 о признании незаконным решения, возложении обязанности совершить определенные действия оставить без удовлетворения.

Решение может быть обжаловано в суд Еврейской автономной области через Биробиджанский районный суд Еврейской автономной области в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме.

Судья Ю.А. Серебрякова

Мотивированное решение изготовлено в окончательной форме 24.06.2025