Дело № 2-56/2023

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

27 ноября 2023 года г.Смоленск

Смоленский районный суд Смоленской области

в составе:

председательствующего судьи Ульяненковой О.В.,

при секретаре Хопуновой О.С.,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело по иску по иску ФИО1 к Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области о признании незаконным решения, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка,

установил:

ФИО1 обратился в суд с иском к Администрации МО «Смоленский район» Смоленской области, где просит признать незаконным отказ в заключении договора аренды земельного участка с кадастровым номером № <номер> площадью 15 078 кв.м, возложить обязанность заключить договор аренды вышеуказанного земельного участка сроком на 3 года на условиях ранее заключенного договора аренды № <номер> от 23.06.2017. В обосновании иска указано, что 23.06.2017 между Администрацией МО «Смоленский район» Смоленской области и ФИО2 заключен договор № <номер> аренды земельного участка с кадастровым номером № <номер>. 19.11.2020 ФИО2 умер, наследником последнего является истец. На указанном земельном участке, расположены принадлежащие истцу объекты недвижимости: 1. Административно-складской комплекс : 1-я очередь административно-бытовой корпус с кадастровым номером № <номер>; 2.Административно-складской комплекс:2-я очередь: складское здание для несгораемых материалов № 1 с кадастровым номером № <номер>; 3. Административно-складской комплекс:3-я очередь: складское здание для несгораемых материалов № 2 с кадастровым номером № <номер>. Истец обратился к ответчику с заявлением о заключении вышеуказанного договора аренды земельного участка. На указанное заявление получил отказ, выраженный в письме № <номер> от 10.05.2022. Истец считает данный отказ незаконным и не соответствующим ст.ст.39.20, 39.6, 39.16 ЗК РФ. Кроме того действия ответчика ранее предоставившего спорный земельный участок, в настоящее время отказавшего правопреемнику арендатора в заключении договора аренды является злоупотребление правом.

В судебном заседании представители истца адвокат Манойлов С.В., Бондаренко В.Б., действующий по доверенности со специальными полномочиями, требования поддержали по основаниям указанным в иске, дополнив, что земельный участок с кадастровым номером № <номер> необходим истцу в полном объеме для обслуживания и использования существующих объектов недвижимости и возведения проектируемых объектов, являющихся единым имущественным комплексом. Полагают, что договор аренды земельного участка должен быть заключен на условиях предыдущего договора, заключенного с наследодателем, по правилам наследования.

Представитель ответчика ФИО3, действующая по доверенности со специальными полномочиями, исковые требования не признала по основаниям указанным в отказе администрации в предоставлении в аренду земельного участка.

Истец ФИО4 в судебное заседание не явился, о времени и месте слушания дела извещен своевременно и надлежащим образом.

Заслушав участников процесса, исследовав письменные материалы дела, суд приходит к следующим убеждениям.

Судом установлено, что 23.06.2017 между администрацией МО «Смоленский район» Смоленской области (арендодатель) и ФИО2 (арендатор) заключен договор аренды земельного участка с кадастровым номером № <номер> площадью 15078 кв.м, расположенного по адресу: <адрес>, <адрес>, с разрешенным использованием : промышленные предприятия и коммунальные складские объекты IV класса опасности различного профиля. Договор заключен на срок 3 года, срок аренды установлен с 23.06.2017 по 23.06.2020 ( л.д.9-16 т.1)

ФИО2 умер <дата>. Наследником его имущества по закону является сын ФИО1, которому в порядке наследования перешло право собственности на следующее имущество: 1. административно-складского комплекса : 1-я очередь административно-бытовой корпус с кадастровым номером № <номер> площадью 46,9 кв.м; 2.административно-складского комплекса: 2-я очередь: складское здание для несгораемых материалов № 1 с кадастровым номером № <номер> площадью 347,3 кв.м; 3. административно-складского комплекса: 3-я очередь: складское здание для несгораемых материалов № 2 с кадастровым номером № <номер> площадью 347,3 кв.м; 4. трансформаторной подстанции 10/0,4 кВ ТИ-1468 с кадастровым номером № <номер> площадью 2,9 кв.м, расположенные на земельном участке с кадастровым номером № <номер> ( л.д.17-20 т.1).

19.05.2022 ФИО1 обратился в Администрацию МО «Смоленский район» Смоленской области с заявлением о заключении с ним договора аренды земельного участка с кадастровым номером № <номер> площадью 15078 кв.м ( л.д.32 т.1).

Письмом Администрации от 30.05.2022 N № <номер>, ФИО1 отказано в заключении договора аренды по основаниям, предусмотренным пунктом 1 статьи 39.16 Земельного кодекса Российской Федерации, по причине не соответствие площади испрашиваемого земельного участка площади необходимой для эксплуатации объектов недвижимости ( л.д.34 т.1).

Подпунктом 1 ст. 39.16 ЗК РФ предусмотрено, что уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если с заявлением о предоставлении земельного участка обратилось лицо, которое в соответствии с земельным законодательством не имеет права на приобретение земельного участка без проведения торгов.

Согласно пункту 1 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных пунктом 2 данной статьи.

В соответствии с пп.9 п.2 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены здания, сооружения, собственникам зданий, сооружений, помещений в них и (или) лицам, которым эти объекты недвижимости предоставлены на праве хозяйственного ведения или в случаях, предусмотренных статьей 39.20 Земельного кодекса Российской Федерации, на праве оперативного управления.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно правовому подходу, сформулированному в определении Верховного Суда Российской Федерации от 24 декабря 2015 года N 309-ЭС15-11394, площадь подлежащего предоставлению земельного участка подлежит определению исходя из его функционального использования исключительно для эксплуатации расположенных на нем объектов и должна быть соразмерна площади объектов недвижимого имущества.

Общая площадь объектов недвижимого имущества, принадлежащая на праве собственности ФИО1 составляет 744,40 кв.м, что составляет 4,9% от общей площади испрашиваемого земельного участка, площадью 15 078 кв. м.

Согласно заключения эксперта, выполненного ООО «Смоленское бюро строительных услуг», экспертом было определено, что для осуществления эксплуатации объектов недвижимости : 1. административно-складского комплекса : 1-я очередь административно-бытовой корпус с кадастровым номером № <номер> площадью 46,9 кв.м; 2.административно-складского комплекса: 2-я очередь: складское здание для несгораемых материалов № 1 с кадастровым номером № <номер> площадью 347,3 кв.м; 3. административно-складского комплекса: 3-я очередь: складское здание для несгораемых материалов № 2 с кадастровым номером № <номер> площадью 347,3 кв.м; 4. трансформаторной подстанции 10/0,4 кВ ТИ-1468 с кадастровым номером № <номер> площадью 2,9 кв.м, расположенных на земельном участке с кадастровым номером № <номер>, без учета проектируемых объектов, необходим земельный участок площадью 5129 кв.м. Экспертом представлено графическое изображение и описание местоположения границ земельного участка площадью 5129 кв.м, с указание на возможность формирования данного участка двумя способам: путем формирования многоконтурного земельного участка, состоящего из двух контуров, общей площадью 5129 кв.м ( 3158 кв.м +1971 кв.м); путем формирования двух отдельных участков площадью 3158 кв.м +1971 кв.м. Образование земельного участка общей площадью 5129 кв.м под объектами недвижимости с кадастровыми номерами № <номер> по варианту, представленному экспертом, позволит рационально использовать не только земельный участок площадью 5129 кв.м, но и оставшийся земельный участок с кадастровым номером № <номер> в измененных границах ( л.д.181-226 т.3).

В судебном заседании эксперт ФИО5 доводы заключения поддержал.

Суд, соглашается с результатами судебной экспертизы, выполненной ООО «Смоленское бюро строительных услуг», поскольку заключение составлено экспертами, имеющим необходимое образование, квалификацию, стаж работы, данным специалистом проведено полное исследование представленных им материалов дела, спорного земельного участка и объектов находящихся на нем, и дано обоснованное и объективное заключение, последнее содержит подробное описание произведенных исследований, сделанные в результате исследований выводы и обоснованные ответы на поставленные вопросы, в обоснование сделанных выводов эксперт приводит соответствующие данные из представленных в его распоряжение экспертов, указывает на применение методов исследований, основывается на исходных объективных данных. Заключение эксперта является достаточно ясным, полным, и не имеющим противоречий, содержащим подробное описание проведенного исследования, в связи с чем не может быть оспорено заключением специалиста по результатам рецензирования данного заключения.

В отличии от данного заключения, выводы специалистов ООО «Экспертиза и управление недвижимостью» ( л.д.62-135 т.1), Филиала ППП «Роскадастр» и экспертов ООО "БК-Пифагор" носят обобщенный и предположительный характер, в площадь испрашиваемого земельного участка необоснованно включена площадь для обслуживания проектируемых объектов, при этом все объекты расценены как единый имущественный комплекс.

Из материалов дела усматривается, что ФИО2 Администрацией МО «Смоленский район» Смоленской области 15.078.2016 выдано разрешение на строительство № <номер>-RU№ <номер> объекта капитального строительства в соответствии с проектной документацией : административно-складской комплекс: 1-я очередь: административно-бытовой корпус (АБК), 2-я очередь: складское здание для несгораемых материалов № 1, 3-я очередь: складское здание для несгораемых материалов № 2,общей площадью 738,74 кв.м ( л.д.179-180 т.1). Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 06.12.2019 № <номер>-RU№ <номер> введена в эксплуатацию 1-ая очередь: административно-бытовой корпус (АБК) площадью 46,9 кв.м ( л.д.150 т.1), данный объект поставлен на кадастровый учет 23.12.2017 с присвоением кадастрового номера № <номер> ( л.д.216-217 т.1). Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 17.04.2020 № <номер>-RU№ <номер> введена в эксплуатацию 2-ая очередь: складское здание для несгораемых материалов № 1 площадью 347,30 кв.м ( л.д.227-228 т.1), данный объект поставлен на кадастровый учет <дата> с присвоением кадастрового номера № <номер> ( л.д.293-294 т.1). Разрешением на ввод объекта в эксплуатацию от 17.04.2020 № <номер>-RU№ <номер> введена в эксплуатацию 3-ая очередь: складское здание для несгораемых материалов № 2 площадью 347,30 кв.м ( л.д.202-203 т.2), данный объект поставлен на кадастровый учет 11.06.2020 с присвоением кадастрового номера № <номер> ( л.д.274-275 т.2).

При этом ни проектная документация Административно-складского комплекса, ни разрешение на строительство не содержит информации о проектируемом строительстве 4-й и 5-й очереди складских зданий для несгораемых материалов №3, № 4,№5.

Таким образом судом установлено, что на спорном земельном участке наследодателем ФИО2 возведены запроектированные объекты, на которые выдана разрешительная документация, данные объекты закончены строительством.

Разрешение на строительство 4-й и 5-й очереди складских зданий для несгораемых материалов №3, № 4, №5, проектная документация на которые представлена представителем истца при судебном разбирательстве, не выдавалось, упоминание об этих объекта не содержится ни в проектной документации 1-ой, 2-ой и 3-ой очереди строительства, ни в разрешительной документации.

В соответствии со ст.133.1 ГК РФ недвижимой вещью, участвующей в обороте как единый объект, может являться единый недвижимый комплекс - совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, неразрывно связанных физически или технологически, в том числе линейных объектов (железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие), либо расположенных на одном земельном участке, если в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество зарегистрировано право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь.

К единым недвижимым комплексам применяются правила о неделимых вещах.

Как разъяснено в пункте 39 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 года N 25 «О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» недвижимой вещью, участвующей в обороте как один объект, может являться единый недвижимый комплекс. Согласно статье 133.1 ГК РФ в качестве такого комплекса выступает совокупность объединенных единым назначением зданий, сооружений и иных вещей, которые либо расположены на одном земельном участке, либо неразрывно связаны физически или технологически (например, железные дороги, линии электропередачи, трубопроводы и другие линейные объекты). При этом в едином государственном реестре прав на недвижимое имущество регистрируется право собственности на совокупность указанных объектов в целом как одну недвижимую вещь. В силу прямого указания статьи 133.1 ГК РФ в отсутствие названной регистрации такая совокупность вещей не является единым недвижимым комплексом.

Сведений о регистрации объектов, принадлежащих истцу, в качестве единого недвижимого комплекса в Едином государственном реестре недвижимости не имеется. При таких обстоятельствах доводы истца о едином объекте несостоятельны.

Кроме того согласно абз.2 п.39 вышеуказанных разъяснений Верховного Суда РФ части единого недвижимого комплекса могут быть расположены на различных земельных участках.

При таких обстоятельствах суд приходит к выводу, что истцом не представлено доказательств соразмерности площади испрашиваемого земельного участка площади, занимаемой принадлежащим ему на праве собственности объектам недвижимого имущества, а также экономического обоснования размера испрашиваемого земельного участка.

Оценив представленные в материалы дела доказательства, установив, что площадь испрашиваемого земельного участка составляет 15078 кв. м, что значительно превышает общую площадь расположенных на нем объектов 744,4 кв.м, при этом истцом не представлены доказательства, подтверждающие необходимость предоставления испрашиваемой площади земельного участка площади для эксплуатации объектов недвижимости, расположенных на нем, суд, приходит к выводу, что оспариваемый отказ администрации соответствует требованиям действующего законодательства.

В соответствии с пунктом 2 ст. 621 ГК РФ, если арендатор продолжает пользоваться имуществом после истечения срока договора при отсутствии возражений со стороны арендодателя, договор считается возобновленным на тех же условиях на неопределенный срок (статья 610).

В соответствии с п.2 ст.617 ГК РФ в случае смерти гражданина, арендующего недвижимое имущество, его права и обязанности по договору аренды переходят к наследнику, если законом или договором не предусмотрено иное.

Арендодатель не вправе отказать такому наследнику во вступлении в договор на оставшийся срок его действия, за исключением случая, когда заключение договора было обусловлено личными качествами арендатора.

С 1 марта 2015 г. Федеральным законом от 23 июня 2014 г. N 171-ФЗ "О внесении изменении в земельный кодекс Российской Федерации и отдельные законодательные акты Российской Федерации" внесены изменения в Земельный кодекс Российской Федерации, касающиеся порядка и основания предоставления в аренду публичных земельных участков.

Согласно п. 1 ст. 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах, проводимых в форме аукциона, за исключением случаев, предусмотренных п. 2 данной статьи.

Из буквального толкования положений ст. 39.6 ЗК РФ, введенной в действие с 1 марта 2015 г., следует, что земельным законодательством не предусмотрено автоматической пролонгации договора аренды земельного участка.

Учитывая, что нормы земельного законодательства имеют приоритет над нормами гражданского законодательства, положения ст. 621 ГК РФ с 01.03.2015 не применяются к отношениям, которые регламентируются земельным законодательством, срок действия договора аренды от 23.06.2017, заключенного с ФИО2 истек 24.06.2020, то есть при жизни наследодателя, автоматическая пролонгация договором аренды законом не предусмотрена, наследодатель действий по заключению договора на новый срок не предпринимал, следовательно, право аренды земельного участка не может входить в состав наследуемого имущества, открывшегося после смерти ФИО2, в связи с чем оснований заключения с истцом договора аренды спорного земельного участка на условиях ранее заключенного договора № <номер> от 23.06.2017 не имеется.

При таких обстоятельствах суд отказывает истцу в удовлетворении требований.

На основании изложенного и руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ суд

решил:

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к Администрации муниципального образования «Смоленский район» Смоленской области о признании незаконным решения об отказе в заключении договора аренды земельного участка, оформленного письмом № <номер> от 30.05.2022, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с кадастровым номером № <номер> площадью 15 078 кв.м сроком на 3 года на условиях ранее заключенного договора аренды № <номер> от 23.06.2017 – отказать.

Решение может быть обжаловано в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме в Смоленский областной суд через Смоленский районный суд Смоленской области.

Мотивированное решение суда составлено 04 декабря 2023 года.

Председательствующий:подпись. Ульяненкова О.В.