Решение по делу № 2-177/2023 от 03.07.2023 - о признании отсутствующим права собственности на объекты недвижимости.

Дело №2-177/2023

УИД 43RS0021-01-2023-000047-16

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

03 июля 2023 года г. Малмыж

Малмыжский районный суд Кировской области в составе

председательствующего судьи Петрова А.А.,

при секретаре Хабибрахмановой Д.Д.,

с участием: истца ФИО1, ее представителя ФИО2,

представителя ответчика - ФИО3,

третьего лица ФИО8,

рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело 2-177/2023 по исковому заявлению ФИО1 к ФИО9 о признании отсутствующим права собственности на объекты недвижимости,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с иском к ФИО9 о признании отсутствующим права собственности на объекты недвижимости.

В обоснование иска указала, что, что является собственником земельного участка <адрес>. С момента вступления права в 2010 году и до настоящего времени истец со своими членами семьи непрерывно владеет и пользуется данными объектами недвижимого имущества.

В 2013 году в связи с возникновением необходимости в денежных средствах истец договорилась с ответчиком ФИО9 оформить притворный договор купли-продажи данных объектов недвижимости с оформлением ипотечного кредита. После получения кредитных денежных средств стороны их поделили поровну, по 300000 рублей. Ответчик ФИО9 обязалась после погашения кредита возвратить спорные объекты недвижимости. После оформления ответчиком кредитного договора, был оформлен договор купли-продажи данных объектов недвижимости от 02.10.2013. 04.10.2013 проведена регистрация перехода права собственности.

Истец считает, что сторонами была заключена притворная сделка купли-продажи недвижимости, фактически стороны имели в виду заемные отношения с получением ответчицей, в том числе и за счет истица, при этом стороны не имели намерения осуществлять фактическую передачу объектов недвижимости, указанных в договоре.

На основании изложенного истец просит суд признать отсутствующим право собственности ответчика ФИО9 на спорные объекты недвижимости:

- жилой дом общей <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>;

- земельный участок площадью <данные изъяты>, расположенный по адресу: <адрес>;

Признать недействительными записи в ЕГРН:

- за номером 43-43-02/456/2013-855 от 04.10.2013 в отношении жилого дома общей площадью <данные изъяты>, расположенного по адресу: <адрес>;

- за номером 43-43-02/456/2013-857 от 04.10.2013 в отношении земельного участка площадью <данные изъяты> расположенного по адресу: <адрес>.

В судебном заседании истец ФИО1, ее представитель ФИО2 исковые требования поддержали по основаниям, изложенным в исковом заявлении.

Представитель истца ФИО2 дополнил, что сделка являлась притворной, обе стороны хотели получить денежные средства из Сбербанка. Фактически ФИО1 были получены только кредитные средства в размере 600,0 тыс. руб.. Ипотечный кредит должны были погашать обе стороны пропорционально полученной сумме, поэтому по кредитному договору платежи первоначально внесены от имени ФИО9 Впоследствии ФИО9 платежи не производила. До момента обращения в суд с данным иском ответчик никаких требований по освобождению жилого дома не заявляла. Сторона истца приняла все меры для погашения кредита, взятого ответчиком ФИО9 Кредит был погашен отчимом истца - ФИО5, но поскольку на объекты недвижимости было наложено обременение, стороны не могли совершить сделку по возврату объектов недвижимости. Позже ФИО9 стала скрываться, потому что под залог спорных объектов недвижимости получила другой займ, право требования по которому было уступлено ИП ФИО10 Указывает, что отсутствие у ФИО9 денежных средств, отсутствие требований об освобождении жилья, отсутствие договорных обязательств на проживание в жилье ФИО8 и ФИО5, заключение договора залога на сумму 400 тыс. руб. свидетельствует о притворности сделки по купли-продажи спорных объектов недвижимости. Считает, что срок исковой давности для обращения с данным иском не пропущен, поскольку истцом предъявляется требование о признании права на объекты недвижимости отсутствующим.

Третье лицо ФИО8 считает исковые требования обоснованными. Дополнительно пояснила, что сдачи ей дома в аренду не было. На требования переоформить дом Сараева отказалась. Ни ей, ни ФИО1 не было известно, что в 2019 г. ФИО9 заключила кредитный договор под залог дома, Бремя содержания дома, оплату коммунальных услуг несла она и истец. Ответчик ФИО9, надлежаще извещенная о времени и месте рассмотрения дела, в судебное заседание не явилась.

Представитель ответчика ФИО9 - ФИО3, исковые требования не признала, подтвердила доводы, указанные в возражениях на иск (л.д.109). Просит применить последствия пропуска истцом срока исковой давности по заявленным требованиям, так как срок исковой давности составляет 3 года, сделка была заключена в 2013г. В течение 9 лет никаких претензий по поводу заключенной сделки ФИО1 не предъявляла. ФИО1 добровольно изъявила волю на продажу дома и земельного участка. Она понимала значение и осознавала последствия заключаемой сделки. Свои обязательства по договору ФИО9, как покупатель, исполнила - передала деньги ФИО1, что последняя не оспаривает. ФИО9 выплачивала платежи по ипотечному кредиту. Намерений совершить притворную сделку у ФИО9 не имелось. Сделка была совершена на законных основаниях, стороны лично передали необходимые документы на государственную регистрацию договора купли-продажи, право собственности зарегистрировано за ФИО9 04.10.2013г. Согласно условиям договора купли-продажи на момент сделки в указанном жилом доме были зарегистрированы: ФИО8, ФИО4, которые должны были освободить жилое помещение. Но ФИО9, по их просьбе, разрешила им пользоваться данным жилым домом, поскольку на тот момент она не намеревалась переезжать в этот дом. Дополнила, что оплата коммунальных услуг производилась ФИО8, т.к. она пользовалась домом и земельным участком. Налог на имущество (дом и участок) ФИО9, как собственник, оплачивала сама. В соответствии с условиями кредитного договора (ипотеки) ФИО9 выплачивала ежемесячные платежи из собственных средств на протяжении 2 лет, но в связи с ухудшением материального положения у нее образовалась задолженность, которая была взыскана решением суда. Остаток задолженности по кредиту погасил ФИО5, который проживал в жилом доме совместно с ФИО8 Считает, что внесенные им денежные средства являются платой за пользование жилым домом и земельным участком на протяжении длительного времени. Договоренности о возврате спорных объектов недвижимости между сторонами не было.

Третье лицо - индивидуальный предприниматель ФИО10 судебное заседание не явился, о времени и месте судебного заседания извещен надлежащим образом.

Третьим лицом – Управлением Росреестра по Кировской области представлен отзыв на иск, в котором указано, что согласно сведения ЕГРН собственником жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером № и земельного участка площадью <данные изъяты>.м. с кадастровым номером №, расположенных по адресу: <адрес>, является ФИО9, право собственности которой на спорные объекты было зарегистрировано ДД.ММ.ГГГГ на основании договора купли-продажи (возникновение ипотеки в силу закону) от ДД.ММ.ГГГГ. Одновременно – ДД.ММ.ГГГГ в отношении спорных объектов был зарегистрирован залог в силу закона в пользу ОАО «Сбербанк России», записи о котором были погашены ДД.ММ.ГГГГ. на основании заявления ПАО «Сбербанк России» и закладной от ДД.ММ.ГГГГ.

16.04.2019 в отношении спорных объектов зарегистрирована ипотека в пользу ООО МКК «Френзи» на основании договора залога недвижимого имущества от 08.04.2019г. Впоследствии 07.04.2021г. залогодержателем изменен на ФИО10

Регистрационные действия, в том числе государственная регистрация перехода прав на спорные объекты, осуществлены в соответствии с законом. Документы, представленные для осуществления регистрационных действий, соответствовали требованиям действующего законодательства. Просит рассмотреть дело в отсутствие представителя Управления (л.д.113).

Суд, заслушав объяснения лиц, участвующих в деле, показания свидетелей, исследовав материалы дела, считает исковые требования не подлежащими удовлетворению.

Согласно ст.166 Гражданского кодекса РФ сделка недействительна по основаниям, установленным законом, в силу признания ее таковой судом (оспоримая сделка) либо независимо от такого признания (ничтожная сделка) (пункт 1).

Требование о применении последствий недействительности ничтожной сделки вправе предъявить сторона сделки, а в предусмотренных законом случаях также иное лицо (пункт 3).

Заявление о недействительности сделки не имеет правового значения, если ссылающееся на недействительность сделки лицо действует недобросовестно, в частности если его поведение после заключения сделки давало основание другим лицам полагаться на действительность сделки (пункт 5).

Согласно п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ (в редакции, действующей с 01.09.2013г.) притворная сделка, то есть сделка, которая совершена с целью прикрыть другую сделку, в том числе сделку на иных условиях, ничтожна. К сделке, которую стороны действительно имели в виду, с учетом существа и содержания сделки применяются относящиеся к ней правила.

В пункте 87 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23.06.2015г. № 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" разъяснено, что в связи с притворностью недействительной может быть признана лишь та сделка, которая направлена на достижение других правовых последствий и прикрывает иную волю всех участников сделки. Намерения одного участника совершить притворную сделку для применения указанной нормы недостаточно. К сделке, которую стороны действительно имели в виду (прикрываемая сделка), с учетом ее существа и содержания применяются относящиеся к ней правила (п. 2 ст. 170 Гражданского кодекса РФ). Притворной сделкой считается также та, которая совершена на иных условиях. Например, при установлении того факта, что стороны с целью прикрыть сделку на крупную сумму совершили сделку на меньшую сумму, суд признает заключенную между сторонами сделку как совершенную на крупную сумму, то есть применяет относящиеся к прикрываемой сделке правила. Прикрываемая сделка может быть также признана недействительной по основаниям, установленным Гражданского кодекса Российской Федерации или специальными законами.

Из содержания указанной нормы и разъяснений Пленума следует, что для признания прикрывающей сделки недействительной в связи с ее притворностью суду необходимо установить, что действительная воля всех сторон сделки была направлена на заключение иной (прикрываемой) сделки.

В судебном заседании установлено, что 02 октября 2013 года между ФИО1 (продавцом) и ФИО9 (покупателем) заключен договор купли-продажи (возникновение ипотеки в силу закона) земельного участка площадью <данные изъяты>.м. с кадастровым номером № и расположенного на нем жилого дома площадью <данные изъяты> кв.м., с кадастровым номером №, находящихся по адресу: <адрес>. (л.д.10-11).

Договором предусмотрено, что жилой дом и земельный участок продаются по цене 1 200 000 руб., из которых 600 000руб. оплачиваются до подписания договора за счет собственных средств ФИО9., и 600 000руб. за счет кредитных денежных средств, предоставляемых ОАО Сбербанк России. Указанные жилой дом и земельный участок с момента государственной регистрации права собственности ФИО9 считаются находящимися в залоге у ОАО Сбербанк России в силу закона в обеспечение обязательств, принятых на себя заемщиком ФИО9 по кредитному договору.

02 октября 2013г. между ОАО Сбербанк России и ФИО9 заключен кредитный договор <***> о предоставлении заемщику ФИО9 кредита по программе «Приобретение готового жилья» в сумме 600 000 руб. под 13 % годовых на приобретение жилого дома с земельным участком, расположенных по адресу: <адрес>; на срок 120 месяцев. В качестве обеспечения исполнения обязательств ФИО9 предоставила залог приобретенных объектов недвижимости.

Право собственности на жилой дом и земельный участок на основании указанного договора купли-продажи от 02 октября 2013 года зарегистрировано за ответчиком ФИО9 04 октября 2013 года (л.д.12-17).

Решением Малмыжского районного суда Кировской области от 21 сентября 2016г., вступившим в законную силу 15 декабря 2016 года, по гражданскому делу №2-354/2016г. исковые требования ПАО «Сбербанк России» удовлетворены. С ответчика ФИО9 в пользу ПАО «Сбербанк России» взыскана задолженность по кредитному договору <***> от 02.10.2013г. в сумме 432475 руб. 89 коп. Обращено взыскание на принадлежащие ответчику ФИО9 на праве собственности предметы залога: земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>, с установлением начальной продажной стоимости.

Задолженность по указанному кредитному договору уплачена после вступления решения в законную силу, запись о залоге погашена 27.03.2017г. на основании заявления ПАО «Сбербанк России».

ДД.ММ.ГГГГг. между ООО МКК «Френзи» и ФИО9 заключены договор денежного займа и договор залога недвижимого имущества, согласно которым ФИО9 получила займ в размере 400 000 руб. под 60% годовых со сроком возврата до 07.04.2022г. и в обеспечение исполнения обязательств предоставила в залог недвижимое имущество земельный участок и жилой дом, находящиеся по адресу: <адрес>.

В установленном порядке в отношении указанных объектов 16.04.2019 вновь зарегистрирована ипотека уже в пользу ООО МКК «Френзи» на основании договора залога недвижимого имущества от 08.04.2019г. Впоследствии 07.04.2021г. залогодержатель изменен на ФИО10.

29.11.2021 ОСП по Малмыжскому району УФССП России по Кировской области на основании исполнительного листа по делу №2-2792/2021г., выданного 12.11.2021г. Первомайским районным судом г.Кирова в отношении ФИО9 возбуждено исполнительное производства о взыскании задолженности в размере 593073 руб. в пользу взыскателя ФИО10 и обращении взыскания на заложенное имущество- указанные жилой дом и земельный участок путем продажи с публичных торгов с установлением начальной продажной цены в размере залоговой 800000 руб..

Сторонами не оспаривается, что с момента заключения договора купли-продажи - 02.10.2013г. и по настоящее время в указанном доме зарегистрирована и фактически проживает третье лицо ФИО8 совместно с ФИО5

Свидетель ФИО5 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ показал, что проживает совместно с ФИО8 в доме по адресу: <адрес>, с 2016 года. Со слов ФИО8 у нее были проблемы с долгами, в связи с чем дом и земельный были фиктивно оформлены на ФИО9 для получения ипотечного кредита. В последующем для погашения задолженности по ипотечному кредиту им был взят кредит в размере 390 тыс. руб. Договоров с ФИО9 на оплату проживания его и ФИО8 не было.

Свидетель ФИО6 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ показала, что в октябре-ноябре 2013 г. от ФИО9 она узнала о покупке ею дома у ФИО8 Деньги на покупку дома ФИО9 взяла в банке. Со слов ФИО9 ей известно, что деньги за дом она отдала ФИО8

Свидетель ФИО7 в судебном заседании ДД.ММ.ГГГГ показала, то со слов ФИО8 ей известно, что в 2013 г. ФИО8 попросила ФИО9 оформить кредит под залог дома. Сумма кредита была 600 тыс. руб. Часть кредитных денежных средств, полученных ФИО9 на покупку дома, взяла себе ФИО8, вторую часть – ФИО9 Какое то время ФИО9 кредит выплачивала, а потом перестала. Оставшуюся задолженность заплатила ФИО8 В 2016 <адрес> (свидетель) давала ФИО8 в долг 300 тыс. руб. для погашения кредита.

Оспаривая заключенную сделку купли-продажи от 02 октября 2013г. ФИО1 указывает, что данный договор является притворной сделкой, прикрывающей сделку по получению от ФИО9 займа за счет кредитных средств, предоставленных последней ОАО Сбербанком России.

Проанализировав в соответствии с требованиями ст.67 ГПК РФ, представленные сторонами доказательства, суд приходит к выводу о том, что в нарушение положений ст. 56 ГПК РФ истцом не представлено достаточных и достоверных доказательств, подтверждающих, что при заключении договора купли-продажи стороны (ФИО1 и ФИО9) не намеревались создать соответствующие условиям этой сделки правовые последствия и, совершая сделку, не имели намерений ее исполнять.

В заключенном договоре купли-продажи четко и ясно изложены условия, которые возможно квалифицировать только как договор купли-продажи земельного участка и дома, в данном документе не имеется положений, которые бы указывали на наличие между сторонами заемных обязательств.

Обе стороны лично принимали участие в заключении данной сделки, сделка совершена в установленной форме и в соответствии с действующим законодательством, в договоре конкретно указаны цена сделки и порядок расчетов между сторонами, имеется собственноручная запись о получении ФИО1 шестисот тысяч рублей полностью. Обе стороны подтвердили факт личного обращения в установленном порядке за государственной регистрацией перехода права собственности.

Как собственник дома и земельного участка ответчик ФИО9 уплачивает налоги за землю и имущество, заключила договор имущественного ипотечного страхования от 19.11.2014г.

То обстоятельство, что после заключения договора купли-продажи в указанном доме продолжила проживать и быть зарегистрированной третье лицо - ФИО8 не является само по себе неоспоримым доказательством притворности сделки купли-продажи дома, поскольку собственник в силу п.2 ст.209 Гражданского кодекса РФ вправе по своему усмотрению совершать в отношении принадлежащего ему имущества любые действия, не противоречащие закону и иным правовым актам и не нарушающие права и охраняемые законом интересы других лиц, в том числе передавать его в пользование другим лицам.

Заключенный между ОАО Сбербанк России и ФИО9 кредитный договор является самостоятельной сделкой и факт оплаты задолженности по кредитному договору ФИО5 за должника - заемщика ФИО9 не является основанием для признания сделки по купле-продаже спорных объектов притворной сделкой. При этом суд отмечает, что ФИО5 платежи в погашение задолженности по кредиту были внесены после вступления в законную силу указанного выше решения суда от ДД.ММ.ГГГГ, которым было обращено взыскание на указанные объекты недвижимости.

Доводы истца о том, что действия сторон были направлены только на получение кредита под залог дома и участка суд признает необоснованными, поскольку установленные судом фактические обстоятельства по заключению оспариваемой сделки и последующее поведение сторон не подтверждают этого. При этом залог указанных объектов, действительно, имел место быть, но по кредитному договору, заключенному между ОАО Сбербанк России и покупателем ФИО11, в связи с чем в договоре купли-продажи указано, что объекты недвижимости считаются находящимися в залоге у ОАО Сбербанк России в силу закона в обеспечение обязательств, принятых на себя ФИО9

Доказательства, подтверждающие, что при заключении договора купли-продажи подлинная воля сторон была направлена на достижение других правовых последствий, суду не представлены.

Кроме того, в ходе судебного разбирательства дела представителем ответчика ФИО9 – ФИО3 заявлено о применении последствий пропуска истцом срока исковой давности.

В силу п.2 ст.199 ГК РФ исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения.

Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.

Согласно ст.195 ГК РФ исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено.

Согласно п.1 ст.181 Гражданского кодекса РФ срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (пункт 3 статьи 166) составляет три года. Течение срока исковой давности по указанным требованиям начинается со дня, когда началось исполнение ничтожной сделки, а в случае предъявления иска лицом, не являющимся стороной сделки, со дня, когда это лицо узнало или должно было узнать о начале ее исполнения. При этом срок исковой давности для лица, не являющегося стороной сделки, во всяком случае не может превышать десять лет со дня начала исполнения сделки.

Договор купли-продажи жилого дома и земельного участка заключен сторонами 02 октября 2013г., государственная регистрация перехода права собственности на спорные объекты по заявлению сторон осуществлена 04 октября 2013г., т.е. в силу положений п.3 ст.433 Гражданского кодекса РФ данный договор считается заключенным 04 октября 2013г.

Истец ФИО1 была участником сделки, о ничтожности которой заявляет, с данным иском в суд истец обратилась первоначально 08 февраля 2023г., т.е. по истечении более девяти лет после начала исполнения указанной сделки. Следовательно, истцом пропущен срок исковой давности, установленный п.1 ст.181 Гражданского кодекса РФ.

Доводы представителя истца о том, что на спорные правоотношения не распространяются сроки исковой давности, суд считает необоснованными, поскольку согласно разъяснениям, данным в абзаце 2 пункта 73 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 23 июня 2015 г. N 25 "О применении судами некоторых положений раздела I части первой Гражданского кодекса Российской Федерации" в силу прямого указания закона к ничтожным сделкам относятся мнимая или притворная сделка (статья 170 Гражданского кодекса РФ). Поэтому к правоотношениям сторон подлежат применению положения п.1 ст.181 Гражданского кодекса РФ, согласно которым срок исковой давности по требованиям о применении последствий недействительности ничтожной сделки и о признании такой сделки недействительной (п.3 ст.166 Гражданского кодекса РФ) составляет три года.

Руководствуясь ст.ст. 194-199 ГПК РФ, суд

РЕШИЛ :

В удовлетворении исковых требований ФИО1 к ФИО9 о признании отсутствующим права собственности на объекты недвижимости - отказать.

Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Кировский областной суд в течение одного месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме с подачей жалобы через Малмыжский районный суд.

Решение в окончательной форме принято 06 июля 2023 года.

Судья А.А. Петров