Дело № 33-4286/2023; 2-1037/2023

72RS0021-01-2022-002211-58

АПЕЛЛЯЦИОННОЕ ОПРЕДЕЛЕНИЕ

г. Тюмень 04 сентября 2023 года

Судебная коллегия по гражданским делам Тюменского областного суда в составе:

председательствующего Пятанова А.Н.,

судей Глебовой Е.В., Котовой С.М.,

при секретаре Деркач М.П.,

рассмотрела в открытом судебном заседании в зале суда гражданское дело по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации по иску ФИО1 <.......> к ФИО3 <.......> о взыскании денежных средств по соглашению о задатке,

Заслушав доклад судьи Тюменского областного суда Глебовой Е.В., судебная коллегия Тюменского областного суда

установил а:

ФИО1 <.......> обратился в суд с иском к ФИО3 <.......> о взыскании денежных средств по соглашению о задатке.

Требования мотивированы тем, что 06.11.2021г. между ФИО3 <.......> (продавец) и ФИО1 <.......> (покупатель) заключено онлайн Соглашение о задатке, по условиям которого стороны договорились о том, что они обязуются в срок до 06.12.2021г. включительно выполнить взятые на себя обязательства по соглашению и заключить договор по оформлению права собственности на покупателя на земельный участок, расположенный по адресу: <.......> Цена объекта недвижимости составляла 2 065 000 руб., при этом цена являлась фиксированной и не подлежала изменению. Расчет между сторонами по вышеуказанному соглашению должен был осуществляться следующим образом: 50000 руб. покупатель перечисляет продавцу в качестве задатка, в течение 8 часов после подписания настоящего соглашения. Стороны договорились считать обязанность покупателя по перечислению суммы задатка надлежаще исполненной при поступлении денежных средств на указанный счет; 2 015 000 руб. покупатель передает продавцу за счет кредитных средств (ипотечное кредитование) не позднее 5 дней после регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к покупателю. С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости считается находящимся в залоге (ипотеке) у банка. В соответствии с п. 1.2. в доказательство заключения договора по оформлению права собственности и обеспечение его исполнения покупатель перечисляет, а продавец принимает в качестве задатка, сумму в размере 50 000 руб. в счет причитающихся с покупателя платежей, в рамках указанного соглашения. Согласно платежному поручению <.......> ФИО2 перевел, по указанным в соглашении о задатке, реквизитам денежные средства в размере в размере 50 000 руб. в рамках исполнения соглашения о задатке от <.......>. Согласно п. 6.5. в случае, если оценка приобретаемого объекта недвижимости окажется ниже требуемой банком покупателя, соглашение расторгается, продавец возвращает покупателю сумму задатка в течение 3 календарных дней с момента расторжения соглашения. Указывает, что в ходе подготовки к заключению договора купли-продажи вышеуказанного объекта недвижимости стороны согласовали, что покупателем с иным лицом будет заключен договор строительного подряда на строительство на приобретаемом земельном участке. Ссылается, что совокупная стоимость объектов недвижимости, а именно земельного участка, расположенного по адресу: <.......> и предмета договора согласно договора строительного подряда составляла 7 001 000 руб., однако, покупателем в ипотечной заявке запрашивалась сумма в размере 5 500 000 руб., то соответственно суммы одобренных кредитных средств банком оказалась недостаточной для приобретения объектов недвижимости. Кроме того, согласно справке о решении по ипотеке от <.......> ФИО1 ФИО14 в рамках жилищного кредитования на сумму в размере 3 512 046 руб. принято отрицательное решение. Согласно п. 6.7. соглашения в случае, если сумма одобренных кредитных средств, окажется ниже требуемой, либо в случае отказа банка покупателю в выдаче ипотечного кредита для приобретения вышеуказанного объекта недвижимости, настоящее соглашение расторгается, продавец возвращает покупателю сумму задатка в течение 3 календарных дней с момента расторжения настоящего соглашения. Выбор кредитной организации является правом покупателя. Таким образом, в соответствии п. 6.5, 6.7, 6.8 соглашения о задатке ответчик обязан вернуть истцу денежную сумму в размере 50 000 руб. <.......> в целях досудебного порядка урегулирования спора истец направил в адрес ответчика требование о возврате задатка. По состоянию на <.......> ответчик задаток не вернул, письменные возражения в адрес истца не направил. Поскольку в срок до <.......> стороны не заключили основной договор купли-продажи, то с <.......> подлежат начислению проценты за пользование чужими денежными средствами. Сумма процентов за пользование чужими денежными средствами составила 889,72 руб.

Истец ФИО1 <.......> в судебное заседание суда первой инстанции не явился, извещен надлежащим образом о времени и месте судебного заседания.

Ответчик ФИО3 <.......> его представитель ФИО4 в судебном заседании суда первой инстанции заявленные требования не признали.

Судом постановлено указанное выше решение, с которым не согласен истец ФИО1 <.......> в апелляционной жалобе просит решение отменить, принять по делу новое решение об удовлетворении исковых требований. В обоснование доводов жалобы указывает на неправильное установление судом фактических обстоятельств дела. Отмечает, что планировал приобретение земельного участка с целью дальнейшего строительства жилого дома с использованием ипотечных денежных средств, о чем ответчик был уведомлен, что подтверждается несением ответчиком расходов на получение разрешения на строительство. Также ФИО3 <.......> было достоверно известно о том, что истцом направлена заявка на ипотеку именно в сумме, достаточной для покупки земельного участка и строительства жилого дома. Вопреки выводам суда, считает уведомление продавцом покупателя о готовности заключить договор купли-продажи путем переписки в мессенджере ненадлежащим, поскольку такой способ уведомления соглашением не предусмотрен. Считает неверным вывод суда о том, что стороной, ответственной за незаключение договора купли-продажи, является покупатель. Полагает, что ФИО3 <.......> действуя заведомо недобросовестно, зная о том, что покупателю отказано в предоставлении кредита в сумме, необходимой для покупки земельного участка и строительства жилого дома, не вернул сумму задатка. Судом не применены положения п. 1 ст. 416 ГК РФ, несмотря на то, что в данном случае сделка не состоялась не по вине продавца и не по вине покупателя.

На апелляционную жалобу поступили письменные возражения ответчика ФИО3 <.......> в которых просит оставить решение без изменения, апелляционную жалобу - без удовлетворения.

При переходе к рассмотрению дела по правилам производства в суде первой инстанции без учета особенностей, предусмотренных главой 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, к участию в деле привлечена в качестве третьего лица, не заявляющего самостоятельных требований, ФИО3 <.......>

Ответчик ФИО3 <.......> третье лицо ФИО3 <.......> в судебном заседании суда апелляционной инстанции просили в иске отказать.

Истец ФИО1 <.......> при надлежащем извещении в судебное заседание суда апелляционной инстанции не явился, об отложении слушания дела не заявлял.

Информация о времени и месте рассмотрения дела в суде апелляционной инстанции была заблаговременно размещена на официальном сайте Тюменского областного суда oblsud.tum.sudrf.ru (раздел «Судебное делопроизводство»).

Судебная коллегия на основании ст.167, ч.1 ст.327 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации определила рассмотреть дело в отсутствие истца.

Выслушав ответчика и третье лицо, обсудив доводы иска, возражений на него, судебная коллегия приходит к следующему.

Как установлено судом и следует из материалов дела, <.......> ФИО3 <.......> (продавец) и ФИО1 <.......> (покупатель) заключили соглашение о задатке, по условиям которого стороны договорились о том, что они обязуются в срок по <.......> включительно, выполнить взятые на себя обязательства по настоящему соглашению и заключить договор по оформлению права собственности на покупателя на следующее недвижимое имущество: земельный участок, категория земель: земли населенных пунктов, разрешенное использование: для размещения индивидуальной жилой застройки, кадастровый <.......>, расположенный по адресу: <.......>

Цена объекта недвижимости составляет - 2 065 000 рублей 00 копеек, при этом она является фиксированной и не подлежит изменению.

Расчет между сторонами по вышеуказанному соглашению будет осуществляться следующим образом:

- 50000 рублей 00 копеек покупатель перечисляет продавцу в качестве задатка, в течение 8 часов после подписания настоящего соглашения. Стороны договорились считать обязанность покупателя по перечислению суммы задатка надлежаще исполненной при поступлении денежных средств на указанный счет <.......>, открытый в <.......>

- 2015000 рублей 00 копеек покупатель передает продавцу за счет кредитных средств (ипотечное кредитование) не позднее 5 дней после регистрации Росреестром перехода права собственности на отчуждаемый объект недвижимости к покупателю.

С момента государственной регистрации ипотеки в Едином государственном реестре недвижимости объект недвижимости считается находящимся в залоге (ипотеке) у банка (п. 1.1.).

Земельный участок, с кадастровым номером <.......>, расположенный по адресу: <.......> принадлежит на праве собственности ФИО3 <.......> что подтверждается выпиской из Единого государственного реестра недвижимости (л.д.18-20).

Согласно п. 1.2. соглашения, в доказательство заключения договора по оформлению права собственности и обеспечение его исполнения покупатель перечисляет, а продавец принимает в качестве задатка, сумму в размере 50000 руб. 00 коп., в счет причитающихся с покупателя платежей, в рамках данного соглашения.

Согласно п. 4.2. соглашения о задатке при неисполнении обязательства, предусмотренного п. 1.1. соглашения, вследствие наступившего обстоятельства, за которое ни одна из сторон не отвечает, задаток должен быть возвращен продавцом покупателю в течение 7 дней с момента подписания соглашения о расторжении соглашения о задатке.

Пунктом 4.3. соглашения предусмотрено, что, если покупатель является ответственной стороной за неисполнение настоящего соглашения, задаток остается у продавца.

Если продавец является ответственной стороной за неисполнение соглашения, он обязан уплатить покупателю сумму задатка в двойном размере в течение 7 дней с момента отказа от заключения договора по оформлению права собственности (п. 4.4. соглашения).

Материалами дела подтверждается, что ФИО1 <.......> денежные средства в размере 50 000 рублей были перечислены 08.11.2021г. по реквизитам, указанным ответчиком в соглашении о задатке, что подтверждается платежным поручением <.......> от <.......> (л.д.12).

В пункте 6.5 Договора, стороны согласовали, что в случае, если оценка приобретаемого объекта недвижимости окажется ниже требуемой банком покупателя, настоящее соглашение расторгается, продавец возвращает покупателю сумму задатка в течение 3 календарных дней с момента расторжения настоящего соглашения.

В соответствии с п.6.7 Договора, в случае, если сумма одобренных кредитных средств, окажется ниже требуемой, либо в случае отказа банка покупателю в выдаче ипотечного кредита для приобретения вышеуказанного объекта недвижимости, настоящее Соглашение расторгается, продавец возвращает покупателю сумму задатка в течение 3 (трех) календарных дней с момента расторжения настоящего соглашения. Выбор кредитной организации является правом покупателя.

Продавец или покупатель вправе направить письменное уведомление о приглашении на сделку (о намерении заключить Договор по оформлению права собственности) по адресу продавца/покупателя, указанному в настоящем соглашении. При этом надлежащим способом уведомления является отправка телеграммы по адресу продавца/покупателя. В случае, если ни одна из сторон настоящего соглашения не направит другой стороне уведомление о приглашении на сделку (о намерении заключить договор по оформлению права собственности), обязательства сторон по настоящему соглашению прекращаются, денежные средства, переданные в качестве задатка, подлежат возврату продавцом/покупателю в течение 7 календарных дней со дня истечения срока, указанного в п. 1.1. настоящего соглашения (п. 6.8. соглашения).

25.11.2021г. Департаментом земельных отношений и градостроительства администрации города Тюмени, ФИО3 <.......> был уведомлен о соответствии планируемых параметров объекта индивидуального жилищного строительства установленным параметрам и допустимости размещения объекта индивидуального жилищного строительства на земельном участке <.......>

ФИО3 <.......> дала согласие своему супругу ФИО3 <.......> на продажу земельного участка, с кадастровым номером <.......> находящегося по адресу: <.......>, что подтверждается согласием <.......>., удостоверенного нотариусом нотариального округа г. Тюмени Тюменской области ФИО7 (л.д. 79).

<.......> временно исполняющей обязанности нотариуса нотариального округа города Тюмени Тюменской области ФИО8 – ФИО9 удостоверена доверенность ФИО3 <.......> уполномочивающего ФИО3 <.......> продать за цену и на условиях по своему усмотрению принадлежащий ему земельный участок, находящийся по адресу: <.......>

Ответчиком представлен скриншот переписки с Интернет-мессенджера, из которого видно, что истец был надлежащим образом уведомлен о дате и времени записи на сделку, однако сделка не была совершена по вине покупателя.

На момент заключения сделки, ФИО1 <.......> была одобрена ипотека на сумму 3 512 046 руб. сроком до <.......>, что подтверждается скриншотом с Интернет-сайта Домклик (л.д. 90).

Истцом в материалы дела представлена справка о решении по ипотеке ПАО Сбербанк, по заявке в рамках жилищного кредитования с идентификационным номером 25930834, по которой принято отрицательное решение, датирована <.......>, тогда как сама заявка датирована <.......> за пределами срока, установленного сторонами в соглашении для заключения договора по оформлению права собственности на покупателя на земельный участок (л.д.27).

Разрешая спор и отказывая в удовлетворении иска, суд первой инстанции исходил из того, что стороной, ответственной за неисполнение соглашения является покупатель, поскольку до истечения установленного соглашением срока продавец подготовил все необходимые для продажи документы, от заключения договора купли-продажи не отказывался и не уклонялся, одобренная сумма ипотечного кредита превышала стоимость объекта сделки и никаких иных обстоятельств, препятствующих совершению сделки судом не установлено, уведомление покупателя о времени и месте совершения сделки посредством мессенджера является надлежащим, ввиду чего исковые требования ФИО1 <.......> являются необоснованными.

Согласно п. 1 ст. 421 Гражданского кодекса Российской Федерации, граждане и юридические лица свободны в заключении договора. Понуждение к заключению договора не допускается, за исключением случаев, когда обязанность заключить договор предусмотрена настоящим Кодексом, законом или добровольно принятым обязательством.

В соответствии со ст. 429 Гражданского кодекса Российской Федерации, по предварительному договору стороны обязуются заключить в будущем договор о передаче имущества, выполнении работ или оказании услуг (основной договор) на условиях, предусмотренных предварительным договором. Предварительный договор заключается в форме, установленной для основного договора, а если форма основного договора не установлена, то в письменной форме. Несоблюдение правил о форме предварительного договора влечет его ничтожность. Предварительный договор должен содержать условия, позволяющие установить предмет, а также условия основного договора, относительно которых по заявлению одной из сторон должно быть достигнуто соглашение при заключении предварительного договора. В предварительном договоре указывается срок, в который стороны обязуются заключить основной договор. Если такой срок в предварительном договоре не определен, основной договор подлежит заключению в течение года с момента заключения предварительного договора.

Обязательства, предусмотренные предварительным договором, прекращаются, если до окончания срока, в который стороны должны заключить основной договор, он не будет заключен либо одна из сторон не направит другой стороне предложение заключить этот договор.

Согласно п. 1, п. 4 ст. 380 Гражданского кодекса Российской Федерации, задатком признается денежная сумма, выдаваемая одной из договаривающихся сторон в счет причитающихся с нее по договору платежей другой стороне, в доказательство заключения договора и в обеспечение его исполнения. Если иное не установлено законом, по соглашению сторон задатком может быть обеспечено исполнение обязательства по заключению основного договора на условиях, предусмотренных предварительным договором (статья 429)

В соответствии со ст. 381 Гражданского кодекса Российской Федерации, при прекращении обязательства до начала его исполнения по соглашению сторон задаток должен быть возвращен. Если за неисполнение договора ответственна сторона, давшая задаток, он остается у другой стороны. Если за неисполнение договора ответственна сторона, получившая задаток, она обязана уплатить другой стороне двойную сумму задатка. Сверх того, сторона, ответственная за неисполнение договора, обязана возместить другой стороне убытки с зачетом суммы задатка, если в договоре не предусмотрено иное.

Как следует из материалов дела, а также не оспаривается сторонами, основной договор купли-продажи между истцом и ответчиком заключен не был, сумма задатка 50000 рублей ответчиком истцу не возвращена.

Данные обстоятельства подтверждаются материалами дела и не оспариваются сторонами.

Согласно ст. 56 ГПК РФ, каждая сторона должна доказать те обстоятельства, на которые она ссылается как на основания своих требований и возражений.

Статья 401 ГК РФ устанавливает, что лицо, не исполнившее обязательства либо исполнившее его ненадлежащим образом, несет ответственность при наличии вины (умысла или неосторожности), кроме случаев, когда законом или договором предусмотрены иные основания ответственности.

Лицо признается невиновным, если при той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, оно приняло все меры для надлежащего исполнения обязательства. Отсутствие вины доказывается лицом, нарушившим обязательство.

Судебная коллегия с учетом материалов дела приходит к выводу об отсутствии со стороны истца доказательств исполнения надлежащим образом обязательств принятых им по соглашению от <.......>, поскольку в срок, определенный сторонами, объект соглашения – земельный участок, приобретен покупателем не был, при этом продавец исполнил все условия соглашения, уведомил о дате заключения основной сделки, доказательств невозможности заключения договора купли-продажи участка именно по причине отказа стороной ответчика, либо по его вине, в материалы дела не представлено, следовательно, сделка не состоялась именно по вине истца.

Пунктом 6.5 соглашения о задатке от <.......>, стороны согласовали, что в случае, если оценка приобретаемого Объекта недвижимости окажется ниже требуемой банком покупателя, настоящее соглашение расторгается, продавец возвращает покупателю сумму задатка в течение 3 календарных дней с момента расторжения настоящего соглашения.

Пункт 6.7 Соглашения, закрепляет, что в случае, если сумма одобренных кредитных средств, окажется ниже требуемой, либо в случае отказа банка покупателю в выдаче ипотечного кредита для приобретения вышеуказанного объекта недвижимости, настоящее Соглашение расторгается, продавец возвращает покупателю сумму задатка в течение 3 (трех) календарных дней с момента расторжения настоящего соглашения. Выбор кредитной организации является правом покупателя.

Объектом соглашения о задатке от <.......> является земельный участок, с кадастровым номером <.......>, находящегося по адресу: <.......>.м. (п. 1.1. Соглашения).

Цена объекта недвижимости – указанного выше земельного участка, составляет 2065000 рублей (п.1.1. Соглашения).

Как следует из материалов дела, каких-либо изменений в указанное соглашение относительно объекта недвижимости либо его стоимости не вносилось, дополнительных соглашений в отношении объекта и его стоимости не заключалось.

Ссылка на договор строительного подряда от <.......> также отсутствует в соглашении о задатке, при этом в договоре строительного подряда отсутствуют указания на место расположения объекта строительства, ответчик ФИО3 <.......> стороной договора строительного подряда не указан, данный договор не заключал (л.д. 15-17).

Кроме того, как следует из соглашения о задатке от <.......>, срок исполнения по нему указан <.......>, тогда как в соглашении о строительном подряде оплата указана в размере 100% в срок до <.......>, при этом цена в размере 4936000 рублей фиксирована также до даты <.......> (п. 2.2. Договора), ссылки на получение указанной суммы за счет кредитных средств данный договор не содержит, как и не имеется доказательств оплаты данного договора в указанный срок (л.д. 15).

Таким образом, с учетом буквального толкования условий соглашения о задатке от <.......>, указанного объекта недвижимости, его цены, отсутствие привязки к договору строительного подряда или возведения какого-либо объекта на земельном участке, указанном в соглашении о задатке, судебная коллегия пришла к выводу о согласовании сторонами условий указанного соглашения в отношении объекта недвижимости и его стоимости, соответственно отсылка к данным условиям в пунктах 6.5. и 6.7. Соглашения от <.......>, предусматривает именно земельный участок, с кадастровым номером <.......>, находящегося по адресу: <.......>. стоимостью - 2065000 рублей.

Как указывает сам истец в иске, ему была одобрена заявка о предварительном одобрении ипотеки на сумму 3512046 рублей, с учетом приобретения указанного земельного участка, что также указывалось ФИО1 <.......>. и в претензии, адресованной ответчику.

Данное обстоятельство подтверждается уведомлением банка по заявке ФИО1 <.......>. от <.......>, то есть до даты соглашения о задатке, в котором указано на необходимость подобрать подходящий объект недвижимости в срок до <.......> (л.д. 26).

Дополнительным соглашением от <.......>, стороны ФИО3 <.......> и ФИО1 <.......> договорились изменить пункт 1.1. Соглашения о задатке от <.......>, изменив срок взятых по соглашению обязательств – до <.......> (л.д. 87-88).

С учетом указанного уведомления банка, полученного истцом <.......>, ФИО1 <.......> на дату заключения соглашения о задатке была известна требуемая ему сумма по кредиту – 3512046 рублей с учетом даты подачи заявки, которая и была ему одобрена в срок до <.......>, соответственно объект недвижимости по соглашению от <.......>, соответствовал стоимости одобренной банком суммы кредита.

При этом ссылка истца на договор строительного подряда, с учетом цены которого сумма по одобренному кредиту недостаточна для заключения договора по приобретению земельного участка, принадлежащего ответчику, не может быть признана как одобрение ответчиком цены объекта по соглашению о задатке с учетом предполагаемого объекта строительства ФИО1 <.......> поскольку договор строительного подряда это воля самого истца, ответчик стоимость объекта соглашения – земельного участка с учетом строительства объекта на нем, не согласовывал.

Получение ответчиком уведомления Департамента земельных отношений и градостроительства от <.......> не свидетельствует о согласовании иной цены соглашения о задатке от <.......>, а является одним из обязательств ФИО3 <.......> по исполнению указанного соглашения, как и получение согласие супруги на отчуждение земельного участка, которое также не содержит каких-либо сведений о реализации земельного участка с учетом возведения какого-либо объекта строительства на нем.

Таким образом, требования ФИО1 <.......> о взыскании задатка, уплаченного по соглашению от <.......> в сумме 50000 рублей, а, соответственно и проценты, заявлены необоснованно, поскольку указанное соглашение не исполнено именно по вине покупателя ФИО1 <.......> при наличии согласованной суммы кредита необходимой для оплаты объекта соглашения о задатке в сумме 2065000 рублей, и в виду неявки самого истца для оформления перехода права на указанный земельный участок в его собственность.

С учётом указанного, при наличии положений ст. 98 и 100 ГПК РФ, в виду оказания представителем ФИО4 <.......> ответчику ФИО3 <.......> услуг по представлению интересов в одном судебном заседании, ознакомлении с материалами дела, с учетом сложности спора и принципа разумности и справедливости, судебная коллегия пришла к выводу об удовлетворении требования ответчика о взыскании расходов на оплату услуг представителя в размере 15000 рублей.

Руководствуясь статьями 328-330 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, судебная коллегия

определила:

Решение Тюменского районного суда Тюменской области от 10 марта 2023 года отменить.

В удовлетворении исковых требований ФИО1 <.......> к ФИО3 <.......> о взыскании денежных средств по соглашению о задатке отказать.

Взыскать с ФИО1 <.......> в пользу ФИО3 <.......> судебные расходы на оплату услуг представителя в размере 15 000 рублей.

Председательствующий судья: А.Н. Пятанов

Судьи коллегии: Е.В. Глебова

С.М. Котова

Мотивированное апелляционное определение изготовлено 08 сентября 2023 года.