Решение по делу № 2А-2722/2022 от 14.11.2022 - о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов, обязании Администрации городского округа «<адрес>» разделить земельный участок, подготовить проект договора аренды выделенного земельного участка без проведения торгов и заключить договор аренды.

Дело №а-2722/2022 УИД 05RS0№-65

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ Р.Ф.

<адрес> 14 ноября 2022 года

Каспийский городской суд Республики Дагестан в составе:

председательствующего судьи - Тикаева И.Г.,

при секретаре судебного заседания – Расуловой З.Я.,

с участием:

представителей административных истцов - ФИО1 и ФИО2,

представителя административного ответчика Администрации городского округа «<адрес>» - ФИО3,

рассмотрев в открытом судебном заседании дело №а-2722/2022 по административному иску ФИО4, ФИО5 и ФИО6 к Администрации городского округа «<адрес>» о признании незаконным отказа в заключении договора аренды земельного участка без проведения торгов, обязании Администрации городского округа «<адрес>» разделить земельный участок, подготовить проект договора аренды выделенного земельного участка без проведения торгов и заключить договор аренды,

УСТАНОВИЛ:

ФИО4, ФИО5 и ФИО6 обратились в суд с вышеуказанным административным исковым заявлением, ссылаясь на то, что согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 предоставлен в аренду земельный участок с кадастровым номером 05:48:000024:26 площадью 1500 кв.м., сроком на 5 лет под строительство многоквартирного жилого дома. Земельный участок по акту приема-передачи передан ФИО4, договор аренды зарегистрирован в Управлении Федеральной службы регистрации, кадастра и картографии по РД. Часть указанного земельного участка, площадью 962 кв.м., с согласия арендодателя по договору субаренды от ДД.ММ.ГГГГ № передана ЖСК «Магнит» под строительство многоквартирного жилого дома, разрешение на строительство дома получено ДД.ММ.ГГГГ, дом построен, заселен жильцами, право собственности на дом не зарегистрировано. На остальной части арендованного земельного участка, площадью 538 кв.м., ФИО4 построен шестиэтажный торговый дом с офисными помещениями, общей площадью 3325 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Разрешение на строительство торгового центра с офисными помещениями получено ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ Управлением по строительству и архитектуре администрации городского округа «<адрес>» истице ФИО4 выдано разрешение на ввод торгового центра в эксплуатацию. На основании договора аренды земельного участка от ДД.ММ.ГГГГ и разрешения на ввод торгового дома в эксплуатацию ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 зарегистрировала право собственности на здание торгового центра в Управлении федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии по <адрес>, что подтверждается свидетельством о государственной регистрации права от ДД.ММ.ГГГГ. Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 продала ФИО5 2/5 доли торгового центра и ФИО6 3/10 доли торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>. Согласно выписке из ЕГРН от ДД.ММ.ГГГГ, ФИО5 и ФИО6 являются собственниками 7/10 долей в торговом центре, собственником 3/10 доли является ФИО4 С момента заключения договора аренды земельного участка ФИО4 оплачивает арендную плату за весь земельный участок, согласно акту сверки расчетов последняя арендная плата уплачена арендодателю в марте 2021 года, задолженности не имеется. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4, ФИО5, ФИО6 обратились в Управление имущественных отношений <адрес> с заявлением о продлении договора аренды земельного участка площадью 538 кв.м., на котором расположен торговый центр, без проведения торгов, ссылаясь на ранее заключенный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого (п. 4.3.2) ФИО4 имеет право на продление этого договора, приложили схему расположения земельных участков площадью 538 кв.м. и 962 кв.м., на кадастровом плане территории, составленную кадастровым инженером. Однако письмом от ДД.ММ.ГГГГ ответчик отказал истцам в продлении договора аренды земельного участка без проведения торгов, ссылаясь на подпункт 2 пункт 5 ст. 39.6 Земельного кодекс РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГг. «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации». Данный отказ вступившим в законную силу решением Каспийского городского суда РД от ДД.ММ.ГГГГ признан незаконным, на административного ответчика возложена обязанность повторно рассмотреть вопрос о продлении договора аренды земельного участка без проведения торгов. Письмом от ДД.ММ.ГГГГ Администрацией ГО «<адрес>» повторно отказано в продлении договора аренды земельного участка без проведения торгов, по тем же основаниям, что были изложены в письме от ДД.ММ.ГГГГ.

Просят суд признать отказ администрации городского округа «<адрес>» в заключении с истцами договора аренды земельного участка площадью 538 кв.м., без проведения торгов, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ, незаконным. Обязать администрацию городского округа «<адрес>» разделить земельный участок путем выделения земельного участка площадью 538 кв.м., из арендованного земельного участка площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером 05:48:000024:26, подготовить проект договора аренды земельного участка без проведения торгов и заключить этот договор аренды с ФИО4, ФИО5 и ФИО6 без проведения торгов.

Административные истцы ФИО4, ФИО5 и ФИО6 надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела в суд не явились, направили в суд своих представителей по доверенности ФИО1 и ФИО2, которые в судебном заседании административный иск поддержали и просили суд его удовлетворить.

Представитель административного ответчика Администрации ГО «<адрес>» по доверенности ФИО3, в судебном заседании иск не признал и просил в его удовлетворении отказать.

Заинтересованное лицо ЖСК «Магнит» надлежащим образом извещенные о месте и времени рассмотрения дела в суд не явились, о причинах неявки суд не уведомили.

Информация о рассмотрении дела размещалась на официальном сайте Каспийского городского суда Республики Дагестан в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" (kaspiyskiy.dag@sudr.ru) в соответствии с требованиями части 7 статьи 96 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации.

Выслушав мнение сторон, изучив материалы административного дела, суд пришел к следующим выводам.

Судом установлено и подтверждается договором аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ, что ФИО4 на праве аренды принадлежит земельный участок с кадастровым номером 05:48:000024:26 площадью 1500 кв.м., сроком на 5 лет, под строительство многоквартирного жилого дома.

Часть указанного земельного участка площадью 962 кв.м., с согласия арендодателя по договору субаренды от ДД.ММ.ГГГГ № передана ЖСК «Магнит» под строительство многоквартирного жилого дома, разрешение на строительство дома получено ДД.ММ.ГГГГ, дом построен, заселен жильцами, право собственности на дом не зарегистрировано.

Также из материалов дела следует, что на остальной части арендованного земельного участка, площадью 538 кв.м., ФИО4 построен шестиэтажный торговый дом с офисными помещениями, общей площадью 3325 кв.м., расположенный по адресу: <адрес>. Разрешение на строительство торгового центра с офисными помещениями получено ФИО4 ДД.ММ.ГГГГ. ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 получено разрешение на ввод торгового центра в эксплуатацию.

Согласно договору купли-продажи от ДД.ММ.ГГГГ ФИО4 продала ФИО5 2/5 доли торгового центра и ФИО6 3/10 доли торгового центра, расположенного по адресу: <адрес>. Право собственности зарегистрировано в ЕГРН.

Также судом установлено и подтверждается актом сверки расчетов, что ФИО4 с момента заключения договора аренды задолженности по ее оплате не имеет.

ДД.ММ.ГГГГ административные истцы обратились в Управление имущественных отношений <адрес> с заявлением о продлении договора аренды земельного участка площадью 538 кв.м., на котором расположен торговый центр, без проведения торгов, ссылаясь на ранее заключенный договор аренды от ДД.ММ.ГГГГ, по условиям которого (п.4.3.2) ФИО4 имеет право на продление этого договора, приложив схему расположения земельных участков площадью 538 кв.м. и 962 кв.м. на кадастровом плане территории, составленную кадастровым инженером.

Однако письмом от ДД.ММ.ГГГГ административный ответчик отказал истцам в продлении договора аренды земельного участка без проведения торгов, ссылаясь на подпункт 2 пункт 5 ст. 39.6 Земельного кодекс РФ и п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Вступившим в законную силу решением Каспийского городского суда РД от ДД.ММ.ГГГГ отказ, выраженный в письме Администрации ГО «<адрес>», признан незаконным, на административного ответчика возложена обязанность повторно рассмотреть заявление административных истцов.

Письмом от ДД.ММ.ГГГГ административным ответчиком отказано в продлении договора аренды земельного участка без проведения торгов, ссылаясь на подпункт 2 пункт 5 ст. 39.6 Земельного кодекс РФ (далее ЗК РФ) и п. 21 ст. 3 Федерального закона от ДД.ММ.ГГГГ «О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации».

Вместе с тем, с таким отказом администрации суд согласиться не может.

В соответствии с подпунктом 10 пункта 2 статьи 39.6 ЗК РФ договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается без проведения торгов в случае предоставления земельного участка, на котором расположены объекты незавершенного строительства, однократно для завершения их строительства собственникам объектов незавершенного строительства в случаях, предусмотренных пунктом 5 данной статьи.

Согласно пункту 5 указанной статьи предоставление в аренду без проведения торгов земельного участка, который находится в государственной или муниципальной собственности и на котором расположен объект незавершенного строительства, осуществляется однократно для завершения строительства этого объекта собственнику объекта незавершенного строительства, за исключением указанного в подпункте 1 данного пункта, в случае, если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах. Предоставление земельного участка в аренду без аукциона в соответствии с данным подпунктом допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта (подпункт 2).

Законом № 171-ФЗ в целях определения правовой судьбы объекта незавершенного строительства после истечения срока договора аренды земельного участка, предоставленного из публичной собственности для строительства, внесены изменения, как в ЗК РФ так и Гражданский кодекс РФ (далее ГК РФ), который дополнен статьей 239.1, предусматривающей продажу такого объекта с публичных торгов в случае прекращения действия договора аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности.

Согласно данным нормам права применение положений статьи 239.1 ГК РФ возможно в случае, если собственником объекта незавершенного строительства для его завершения уже было реализовано право на однократное его предоставление для целей завершения строительства путем заключения без торгов договора аренды после ДД.ММ.ГГГГ на основании пункта 21 статьи 3 Закона N 137-ФЗ.

При таких обстоятельствах, суд, проанализировав вышеуказанные нормы права, приходит к выводу о том, что действующим земельным законодательством предусмотрено право собственника объекта незавершенного строительства, правомерно возведенного в период действия договора аренды и на основании надлежащих разрешительных документов на земельном участке, предоставленном для его строительства, и не изъятым органом местного самоуправления объекта незавершенного строительства в течение шести месяцев со дня прекращения действия договора аренды земельного участка, на заключение (пролонгацию) после ДД.ММ.ГГГГ однократно договора аренды для завершения строительства без торгов на три года при условии, что такой земельный участок после указанной даты не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта. В случае если объект так и не был введен в эксплуатацию по истечении срока такого договора, уполномоченный орган вправе обратиться в суд в порядке статьи 239.1 ГК РФ с заявлением о продаже объекта незавершенного строительства с публичных торгов.

Судом в ходе рассмотрения дела по существу установлено, что с заявлением о выделе части арендованного земельного участка и заключении договора аренды части земельного участка обратились собственники нежилого здания - торгового центра - ФИО4, ФИО5, ФИО6, чье право собственности зарегистрировано в установленном законом порядке ДД.ММ.ГГГГ, при этом, объекта незавершенного строительства на указанном земельном участке площадью 538 кв. м. не имеется.

На земельном участке площадью 538 кв.м., находится торговый центр, введенный ответчиком в эксплуатацию и принадлежащий истцам на праве собственности.

Многоквартирный жилой дом, не введенный в эксплуатацию, построен на земельном участке площадью 962 кв.м., заинтересованным лицом ЖСК «Магнит» на основании договора субаренды земельного участка и разрешения на строительство.

Указанные объекты расположены отдельно, имеют самостоятельные коммуникации. Право собственности истцов на нежилое здание - торговый центр администрацией ГО «<адрес>» не оспорено, задолженности по арендной плате не имеется.

В соответствии с п. 1 ст. 39.20 ЗК РФ, если иное не установлено указанной статьей или другим федеральным законом, исключительное право на приобретение земельных участков в собственность или в аренду имеют граждане, юридические лица, являющиеся собственниками зданий, сооружений, расположенных на таких земельных участках.

Согласно ст. 1 п. 5 ЗК РФ, одним из основных принципов земельного законодательства является принцип единства судьбы земельных участков и прочно связанных с ними объектов, согласно которому все прочно связанные с земельными участками объекты следуют судьбе земельных участков, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

Порядок и особенности приобретения прав на земельные участки, которые находятся в государственной или муниципальной собственности и на которых расположены здания, строения и сооружения, до ДД.ММ.ГГГГ регулировались ст. 36 ЗК РФ, в настоящее время — ст. 39.20 ЗК РФ. Данными нормами закреплено исключительное право собственников указанных объектов недвижимости на приобретение публичного земельного участка, занятого объектом недвижимости, в собственность либо аренду в соответствии с процедурой, установленной этим же Кодексом.

Право собственности ФИО4 на здание торгового центра возникло до ДД.ММ.ГГГГ и в соответствии со ст. 36 ЗК РФ (в старой редакции), а также ст.39.20 ЗК РФ (в новой редакции) она имеет право на заключение договора аренды земельного участка, находящегося под зданием торгового центра.

По сегодняшний день право собственности ФИО4 администрацией ГО «<адрес>» не оспорено, сведений об обращении в суд с требованиями об изъятии объекта недвижимости не представлено. При этом, суд приходит к выводу, что с приобретением права собственности ФИО5 и ФИО6 на часть торгового центра (7/10 доли) в 2018 году, к ним также перешло право аренды на земельный участок.

В силу п.1 ст. 35 ЗК РФ и п. 3 ст. 552 ГК РФ при продаже недвижимости (переходе права собственности), находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, покупатель приобретает право на использование земельного участка, который занят этой недвижимостью и необходим для ее использования, на тех же условиях, что и продавец.

Согласно правовой позиции, изложенной в п.14 постановления Высшего Арбитражного суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ № «О некоторых вопросах, связанных с применением земельного законодательства», покупатель здания приобретает право пользования земельным участком под зданием на праве аренды независимо от того, оформлен ли в установленном порядке договор аренды между покупателем недвижимости и собственником земельного участка.

В п. 25 постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 73 "Об отдельных вопросах практики применения правил Гражданского кодекса Российской Федерации о договоре аренды" (в редакции постановления Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации от ДД.ММ.ГГГГ N 13) разъяснено следующее: при продаже недвижимости, находящейся на земельном участке, не принадлежащем продавцу на праве собственности, к покупателю этой недвижимости с момента государственной регистрации перехода права собственности на нее переходит то право на земельный участок, которое принадлежало продавцу недвижимости, а также связанные с этим правом обязанности при наличии таковых (перемена лица в договоре аренды). В случае если имевшееся у застройщика право аренды земельного участка перешло к лицу в связи с приобретением им в собственность вновь построенного нежилого здания, с момента государственной регистрации права собственности на здание на стороне арендатора возникает множественность лиц в арендных правоотношениях, существующих между застройщиком и собственником земельного участка, а указанный договор аренды продолжает действовать.

В обжалуемом отказе Администрация ГО «<адрес>» также ссылается на п. 14 ст. 39.16 ЗК РФ, согласно которой уполномоченный орган принимает решение об отказе в предоставлении земельного участка, в том числе в случаях, если разрешенное использование земельного участка не соответствует целям использования такого земельного участка, указанным в заявлении о предоставлении земельного участка.

Согласно договору аренды земельного участка № от ДД.ММ.ГГГГ разрешенный вид использования земельного участка «Для использования в целях строительства многоэтажного жилого дома», ФИО4 на вышеуказанном участке возведено здание торгового центра. Вместе с тем, такое изменение целевого использования земельного участка не противоречит требованиям земельного и градостроительного законодательства.

Так, подпункт 8 пункта 1 статьи 1 ЗК РФ устанавливает принцип деления земель по целевому назначению на категории, согласно которому правовой режим земель определяется исходя из их принадлежности к определенной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием территорий и требованиями законодательства.

В пункте 1 статьи 85 ЗК РФ установлено, что в состав земель населенных пунктов могут входить земельные участки, отнесенные в соответствии с градостроительными регламентами к следующим территориальным зонам: жилым; общественно-деловым; производственным; инженерных и транспортных инфраструктур; рекреационным; сельскохозяйственного использования; специального назначения; военных объектов; иным территориальным зонам.

Градостроительный регламент для каждой территориальной зоны индивидуально, с учетом особенностей ее расположения и развития, а также возможности территориального сочетания различных видов использования земельных участков (жилого, общественно-делового, производственного, рекреационного и иных видов использования земельных участков) в силу абзаца 2 пункта 2 статьи 85 Земельного кодекса Российской Федерации устанавливается правилами землепользования и застройки.

Согласно пункту 3 статьи 85 ЗК РФ градостроительные регламенты обязательны для исполнения всеми собственниками земельных участков, землепользователями, землевладельцами и арендаторами земельных участков независимо от форм собственности и иных прав на земельные участки. Указанные лица могут использовать земельные участки в соответствии с любым предусмотренным градостроительным регламентом для каждой территориальной зоны видом разрешенного использования.

На основании пункта 4 статьи 85 ЗК РФ земельный участок и прочно связанные с ним объекты недвижимости не соответствуют установленному градостроительному регламенту территориальных зон в случае, если виды их использования не входят в перечень видов разрешенного использования; их размеры не соответствуют предельным значениям, установленным градостроительным регламентам.

Согласно позиции Верховного суда Российской Федерации, выраженной в определении судебной коллегии по административным делам от ДД.ММ.ГГГГ №-КА19-63, указанные выше земельные участки и прочно связанные с ними объекты недвижимости могут использоваться без установления срока приведения их в соответствие с градостроительным регламентом, за исключением случаев, если их использование опасно для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры.

Сведений о том, что использовании земельного участка под здание торгового центра будет нести опасность для жизни и здоровья людей, окружающей среды, памятников истории и культуры, административным ответчиком не представлено.

Кроме того, суд считает необходимым отметить, что ФИО7 разрешение на строительство торгового центра получено ДД.ММ.ГГГГ, по окончании строительства здание торгового центра было принято Администрацией ГО «<адрес>» в эксплуатацию, что подтверждается разрешением на ввод объекта в эксплуатацию № от ДД.ММ.ГГГГ, выданное Управлением по строительству и архитектуре городского округа «<адрес>».

Таким образом, суд приходит к выводу, что выдавая разрешение на строительство и на ввод торгового центра в эксплуатацию, ответчик соглашался с изменением вида разрешенного использования части земельного участка со «строительство многоквартирного жилого дома» на «торговый центр», при этом никаких нарушений градостроительных и технических регламентов, строительный норм и правил не усматривал.

В соответствии с частью 2 статьи 62 КАС РФ обязанность доказывания законности оспариваемых нормативных правовых актов, актов, содержащих разъяснения законодательства и обладающих нормативными свойствами, решений, действий (бездействия) органов, организаций и должностных лиц, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, возлагается на соответствующие орган, организацию и должностное лицо. Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений.

Частью 9 статьи 226 КАС РФ установлено, что при рассмотрении административного дела об оспаривании решения, действия (бездействия) органа, организации, лица, наделенных государственными или иными публичными полномочиями, суд, помимо прочего, выясняет, соблюдены ли требования нормативных правовых актов, устанавливающих основания для принятия оспариваемого решения, совершения оспариваемого действия (бездействия), если такие основания предусмотрены нормативными правовыми актами, а также соответствует ли содержание оспариваемого решения, совершенного оспариваемого действия (бездействия) нормативным правовым актам, регулирующим спорные отношения.

При этом, бремя доказывания данных обстоятельств возлагается на орган, организацию, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями и принявшие оспариваемые решения либо совершивших оспариваемые действия (бездействие). Указанные органы, организации и должностные лица обязаны также подтверждать факты, на которые они ссылаются как на основания своих возражений (части 1, 2 статьи 62, часть 11 статьи 226 КАС РФ).

В нарушение приведенных нормативных положений административным ответчиком не доказано законность принятия оспариваемого решения.

Изложенное свидетельствует о том, что отказ в утверждении схемы расположения земельного участка без правового обоснования нарушает права административного истца, в связи с чем, требований административного истца в части о признании незаконным отказа, суд находит обоснованными.

Изложенное свидетельствует о том, что отказ в заключении договора аренды земельного участка площадью 538 кв.м., без проведения торгов, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ без правового обоснования нарушает права административных истцов, в связи с чем, требования административных истцов в части признания незаконным отказа, суд находит обоснованными.

При этом, разрешая возникший спор суд, в том числе, принимает во внимание, что ранее на основании вступившего в законную силу решения суда аналогичный отказ администрации ГО «<адрес>» судом был признан незаконным с возложением обязанности повторно рассмотреть вопрос о заключении договора аренды земельного участка, без проведения торгов, однако административным ответчиком вновь было отказано, в связи с чем, признавая обжалуемый отказ незаконным, суд считает правильным административное исковое заявление подлежащим удовлетворению в полном объеме.

На основании вышеизложенного и руководствуясь ст.ст.175-180 КАС Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Административный иск ФИО4, ФИО5 и ФИО6 к Администрации городского округа «<адрес>» удовлетворить.

Признать отказ администрации городского округа «<адрес>» в заключении с ФИО4, ФИО5 и ФИО6 договора аренды земельного участка площадью 538 кв.м., без проведения торгов, выраженный в письме от ДД.ММ.ГГГГ, незаконным.

Обязать администрацию городского округа «<адрес>» разделить земельный участок путем выделения земельного участка площадью 538 кв.м., из арендованного земельного участка площадью 1500 кв.м., с кадастровым номером 05:48:000024:26, подготовить проект договора аренды земельного участка без проведения торгов и заключить этот договор аренды с ФИО4, ФИО5 и ФИО6 без проведения торгов.

Решение может быть обжаловано в течение одного месяца со дня вынесения в окончательной формулировке в Судебную коллегию по административным делам Верховного Суда Республики Дагестан, путем подачи апелляционной жалобы, через Каспийский городской суд Республики Дагестан.

(Мотивированное решение составлено ДД.ММ.ГГГГ).

Председательствующий: И.<адрес>