66RS0051-01-2021-003717-98

РЕШЕНИЕ

ИМЕНЕМ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

г. Серов Свердловская область 27 июня 2022 года

Серовский районный суд Свердловской области в составе председательствующего Холоденко Н.А., при секретаре судебного заседания Шагиахметовой В.М., рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело №2-406/2022 по исковому заявлению

ФИО1 к Администрации Серовского городского округа, Отраслевому органу администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка

с участием представителя истца ФИО2, действующей на основании доверенности, от ДД.ММ.ГГГГ, сроком действия 5 лет, представителя ответчика ФИО3, действующей на основании доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ сроком действия до ДД.ММ.ГГГГ, доверенности № от ДД.ММ.ГГГГ сроком до ДД.ММ.ГГГГ,

УСТАНОВИЛ:

ФИО1 обратилась в суд с вышеуказанным исковым заявлением.

В обоснование исковых требований указала о том, что 13.12.2006 Муниципальным образованием Серовский городской округ и ФИО1 был заключен договор № аренды земельного участка площадью 873,00 кв.м. с кадастровым номером 66:61:0211001:0225 по адресу: <...> под индивидуальное жилищное строительство, сроком на три года до 13.12.2009. На данном земельном участке своими силами был заложен фундамент и построены стены. Из-за затруднительного материального положения строительство жилого дома было приостановлено, объект незавершенного строительства не был зарегистрирован. Срок договора истек 13.12.2009. Согласно справке филиала «Серовское БТИ» от 18.04.2013 по вышеуказанному адресу расположен объект незавершенного строительства (фундамент, стены). Истцом ответчику в 2015 г. было подано заявление о заключении нового договора аренды. Письмом от 11.01.2016 истцу было отказано. Письмом от 09.02.2016 МО Серовский городской округ уведомило истца о наличии по договору аренды земельного участка № 1701 от 13.12.2006 задолженности по арендной плате в сумме 13 418,54 руб., которую было необходимо погасить в срок до 10.03.2016, а также приложен акт сверки взаимных расчетов по состоянию на 01.01.2016. Задолженность не была погашена в связи с трудным материальным положением. Несмотря на существующую задолженность по арендной плате за земельный участок, истекший срок договора аренды, со стороны Администрации Серовского городского округа не поступало никаких уведомлений о расторжении договора и изъятии земельного участка. В августе 2019 г. истцом было направлено заявление в Комитет по архитектуре и градостроительству администрации Серовского городского округа о выдаче разрешения на строительство. Уведомлением от 12.08.2019 № 54 истцу было разъяснено, что она не является застройщиком, в связи с тем, что договор аренды земельного участка не зарегистрирован и его срок действия истек 13.12.2009, а также указано, что граница земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости, не соответствует фактическому местоположению границы и было рекомендовано обратиться к кадастровому инженеру. 31.10.2019 кадастровым инженером ФИО4 подготовлен технический план спорного объекта незавершенного строительства, согласно которому была определена степень готовности 37%. 14.07.2021 истцом ответчику подано заявление о предоставлении в аренду вышеуказанного земельного участка. Письмом ответчика от 28.07.2021 истцу отказано в заключении договора аренды, в связи с тем, что по данным из ЕГРН по адресу: <адрес>А отсутствуют объекты недвижимого имущества или объекты незавершенного строительства.

Истец с учетом изменения исковых требований просила суд признать за ней право собственности на недвижимое имущество – объект незавершенного строительства со степенью готовности 37%, общей площадью 84,5 кв.м. с кадастровым номером 66:61:0211001:225 по адресу: Российская Федерация, <адрес>А. Обязать администрацию Серовского городского округа заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с КН:66:61:0211001:225, площадью 873 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация <адрес>А однократно для завершения строительства сроком на три года.

Определением суда по ходатайству стороны истца к участию в деле в качестве соответчика привлечен Отраслевой орган администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» по требованиям о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка.

Определением суда от 27.06.2022 производство по делу по иску ФИО1 к Администрации Сервоского городского округа о признании права собственности на недвижимое имущество – объект незавершенного строительства со степенью готовности 37%, общей площадью 84,5 кв.м. с кадастровым номером 66:61:0211001:225 по адресу: Российская Федерация, <адрес>А, возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка прекращено в связи с отказом истца от иска.

В судебном заседании представитель истца ФИО2 в остальной части исковые требования и доводы, изложенные в обоснование иска в исковом заявлении, поддержала.

Представитель ответчика ФИО3 в судебном заседании против требований возражала в связи с тем, что на земельном участке отсутствует объект, поскольку право собственности на имеющийся объект истцом не зарегистрировано. Кроме того, земельный участок находится в зоне санитарной охраны.

Суд, заслушав объяснения представителя истца, представителя ответчика, исследовав письменные доказательства, оценив доказательства по делу, на предмет их относимости, допустимости, достоверности и достаточности, по своему внутреннему убеждению, основанному на всестороннем, полном, объективном и непосредственном исследовании имеющихся в деле доказательств, пришел к следующим выводам.

Как следует из материалов дела и установлено судом, 13.12.2006 между МО Серовский городской округ (Арендодатель) и ФИО1 (Арендатор) заключен договор № аренды земельного участка площадью 873,00 кв.м. с кадастровым номером №, относящегося к категории земель: земли поселений, расположенный по адресу: <адрес>А, в границах земельного участка под индивидуальное жилищное строительство сроком на три года, до 13.12.2009.

По данным обследования согласно справке филиала «Серовское Бюро технической инвентаризации» СОГУП «Областной Центр недвижимости», по состоянию на 18.04.2013 на земельном участке по вышеуказанному адресу расположен объект незавершенного строительства (фундамент, стены).

Как следует из объяснений стороны истца, по причине затруднительного материального положения строительство жилого дома истцом было приостановлено, объект незавершенного строительства ФИО1 зарегистрирован не был.

В 2015 году истец обратилась в МО Серовский городской округ с заявлением о заключении договора аренды на новый срок, письмом от 11.01.2016 истцу было отказано. Письмом от 09.02.2016 ответчик уведомил истца о наличии по договору аренды земельного участка № 1701 от 13.12.2006 задолженности по арендной плате в сумме 13 418,54 руб., которую необходимо погасить в срок до 10.03.2016.

05.08.2019 истец обратилась с заявлением в Комитет по архитектуре и градостроительству администрации Серовского городского округа о выдаче разрешения на строительство.

Уведомлением главного архитектора от 12.08.2019 № 54 ей разъяснено, что она не является застройщиком, в связи с тем, что договор аренды земельного участка не зарегистрирован в Росреестре и срок договора истек 13.12.2009, и также указано, что граница земельного участка, внесенная в государственный кадастр недвижимости, не соответствует фактическому местоположению границы, рекомендовано обратиться к кадастровому инженеру.

31.10.2019 кадастровым инженером ФИО4 подготовлен технический план спорного объекта незавершенного строительства, согласно которому степень его готовности составила 37%.

14.07.2021 истцом ответчику подано заявление о предоставлении в аренду без проведения торгов спорного земельного участка.

В письменном ответе ответчика от 28.07.2021 ФИО1 отказано в заключении договора по причине отсутствия на участке объектов недвижимого имущества или незавершенного строительства.

Истец просит суд обязать администрацию Серовского городского округа заключить с ней договор аренды земельного участка с №, площадью 873 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация <адрес>А однократно для завершения строительства сроком на три года.

Разрешая заявленные требования, суд приходит к выводу о том, что у истца возникло право на заключение однократно нового договора аренды спорного земельного участка без проведения торгов для завершения начатого строительства объекта недвижимости строительства - индивидуального жилого дома, поскольку для этого имеются все условия, предусмотренные законом, регулирующим порядок предоставления участка в данном случае.

Основания и порядок предоставления земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, в аренду, в том числе для строительства, с 1 марта 2015 г. регулируется главой V.1 Земельного кодекса Российской Федерации, а также статьей 3 Федерального закона от 25 октября 2001 г. N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" (далее - Закон N 137-ФЗ).

В силу п.1 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, по общему правилу, договор аренды земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, заключается на торгах.

Пунктом 2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предусмотрены исключительные случаи, когда договор аренды земельного участка может быть заключен без проведения торгов.

Случаи, при которых допускается заключение нового договора аренды, установлены п.3 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации.

Условия реализации такого права предусмотрены п.4 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, в силу которого гражданин или юридическое лицо, являющиеся арендаторами земельного участка, имеют право на заключение нового договора аренды такого земельного участка при наличии в совокупности следующих условий:

1) заявление о заключении нового договора аренды такого земельного участка подано этим гражданином или этим юридическим лицом до дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка;

2) исключительным правом на приобретение такого земельного участка в случаях, предусмотренных настоящим Кодексом, другими федеральными законами, не обладает иное лицо;

3) ранее заключенный договор аренды такого земельного участка не был расторгнут с этим гражданином или этим юридическим лицом по основаниям, предусмотренным п.1, п. 2 ст. 46 настоящего Кодекса;

4) на момент заключения нового договора аренды такого земельного участка имеются предусмотренные подп. 1-30 п. 2 настоящей статьи основания для предоставления без проведения торгов земельного участка, договор аренды которого был заключен без проведения торгов.

Отказывая ответом на заявление истца от 28.07.2021 №140/01-1-28/5667 в предоставлении земельного участка без торгов со ссылкой на отсутствие совокупности условий, предусмотренных в п.2 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации, администрация МО "Серовский городской округ" исходила из того, что на земельном участке отсутствуют объекты недвижимого имущества или объект незавершенного строительства.

Вместе с тем, помимо вышеуказанных случаев, когда договор аренды земельного участка может быть заключен без проведения торгов, в соответствии с подп.10 п. 2 ст.39.6 Земельного кодекса Российской Федерации без проведения торгов может быть предоставлен в аренду земельный участок, на котором расположен объект незавершенного строительства, однократно для завершения строительства собственнику объекта незавершенного строительства в случаях, предусмотренных п.5 этой статьи.

В силу положений подп. 2 п. 5 ст. 39.6 Земельного кодекса Российской Федерации предоставление земельного участка в аренду без аукциона собственнику объекта незавершенного строительства допускается при условии, что такой земельный участок не предоставлялся для завершения строительства этого объекта ни одному из предыдущих собственников этого объекта и если уполномоченным органом в течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды земельного участка, на котором расположен этот объект, в суд не заявлено требование об изъятии этого объекта путем продажи с публичных торгов либо судом отказано в удовлетворении данного требования или этот объект не был продан с публичных торгов по причине отсутствия лиц, участвовавших в торгах.

В данном случае, истец просит заключить договор аренды на земельный участок для завершения начатого строительства с уже существующим на нем строением. Ранее земельный участок для завершения строительства этого объекта не предоставлялся. В течение шести месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора с соответствующим требованием об изъятии указанного объекта незавершенного строительства, путем продажи с публичных торгов, администрация МО "Серовский городской округ" в порядке ст.239.1 Гражданского кодекса Российской Федерации не обращалась.

Кроме того, исходя из установленных судом обстоятельств, следует учитывать положения п.21 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ "О введении в действие Земельного кодекса Российской Федерации" в силу которого в случае, если объект незавершенного строительства расположен на земельном участке, находящемся в государственной или муниципальной собственности, и право собственности на указанный объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года или такой земельный участок предоставлен до 1 марта 2015 года в аренду, собственник указанного объекта имеет право приобрести такой земельный участок в аренду сроком на три года однократно для завершения его строительства без проведения торгов в порядке, установленном ст.ст. 39.14 – 39.17 Земельного кодекса Российской Федерации.

Истцу земельный участок был предоставлен в аренду под индивидуальное жилищное строительство 13.12.2006, то есть до 1 марта 2015 года.

По общему правилу государственная регистрация права на вещь не является обязательным условием для признания ее объектом недвижимости (п.1 ст.130 ГК РФ).

Кроме того, по смыслу вышеприведенной нормы п.21 ст.3 Федерального закона от 25 октября 2001 года N 137-ФЗ правом на получение в аренду для завершения строительства объекта наделено как лицо, право собственности которого на этот объект зарегистрировано до 1 марта 2015 года, так и лицо, которому участок для строительства был предоставлен до 1 марта 2015 года, независимо от регистрации права собственности на объект незавершенного строительства и момента такой регистрации.

С учетом вышеизложенного, доводы ответчика об отсутствии в Едином государственном реестре недвижимости сведений о зарегистрированных правах ФИО1 на объект незавершенного строительства на спорном земельном участке о законности отказа в заключении договора аренды земельного участка не свидетельствуют.

Судом, с учетом представленной технической документации на объект установлено, что на земельном участке по адресу: <адрес>А имеется объект незавершенного строительства со степенью готовности 37%. В рассматриваемом случае завершение строительства и последующая эксплуатация строящегося ФИО1 объекта недвижимости невозможно без предоставления ей земельного участка.

Удовлетворяя заявленные истцом требования, суд исходит из того, что на земельном участке по адресу: <адрес>А возведен незавершенный строительством объект ИЖД 37 процентов готовности, требований об изъятии объекта путем продажи с публичных торгов администрацией в течение 6 месяцев со дня истечения срока действия ранее заключенного договора аренды не заявлено; ранее земельный участок не предоставлялся для завершения строительства никому из предыдущих собственников объекта.

Отсутствие государственной регистрации права собственности на объект незавершенного строительства не является основанием для отказа в заключении договора аренды для завершения строительства. Право истца на объект подтверждается имеющимися в деле доказательствами, в том числе техническим планом, согласно которому степень готовности объекта - 37%, объект состоит из бетонного ленточного фундамента (100%) и стен (50%), застроенная площадь 134,6 кв.м.

Факт возведения объекта незавершенного строительства в период действия договора аренды №1701 от 13.12.2006, заключенного между МО Серовский городской округ и ФИО1, подтвержден показаниями допрошенных в судебном заседании свидетелей, и иными доказательствами не опровергнут.

Из выписки из Единого государственного реестра недвижимости в отношении земельного участка следует о том, что земельный участок полностью расположен в границах зоны с реестровым номером № от 15.09.2021, ограничение использования земельного участка в пределах зоны: ограничения в использовании объектов недвижимости в границах III пояса зоны санитарной охраны водозаборной скважины № 8305.

Имеется ограничение (обременение): ограничения прав на земельный участок, предусмотренные статьями 56, 56.1 Земельного кодекса Российской Федерации.

Ограничения оборотоспособности земельных участков регламентированы статьей 27 Земельного кодекса Российской Федерации.

В соответствии с пунктом 14 части 5 названной статьи, ограничиваются в обороте находящиеся в государственной или муниципальной собственности земельные участки, расположенные в первом поясе зон санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения.

Каких-либо ограничений оборотоспособности земельных участков, находящихся в третьем поясе санитарной охраны источников питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, нормы Земельного кодекса Российской Федерации не содержат.

В соответствии с частью 2 статьи 43 Водного кодекса Российской Федерации для водных объектов, используемых для целей питьевого и хозяйственно-бытового водоснабжения, устанавливаются зоны санитарной охраны в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения. В зонах санитарной охраны источников питьевого водоснабжения осуществление деятельности и отведение территории для жилищного строительства, строительства промышленных объектов и объектов сельскохозяйственного назначения запрещаются или ограничиваются в случаях и в порядке, которые установлены санитарными правилами и нормами в соответствии с законодательством о санитарно-эпидемиологическом благополучии населения.

Санитарно-эпидемиологические требования к организации и эксплуатации зон санитарной охраны (ЗСО) источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения определены Санитарными правилами и нормами 2.1.4.1110-02 "Питьевая вода и водоснабжение населенных мест. Зоны санитарной охраны источников водоснабжения и водопроводов питьевого назначения".

В силу пункта 1.3 СанПиН 2.1.4.1110-02 соблюдение санитарных правил является обязательным для граждан, индивидуальных предпринимателей и юридических лиц.

ЗСО организуются в составе трех поясов: первый пояс (строгого режима) включает территорию расположения водозаборов, площадок всех водопроводных сооружений и водопроводящего канала. Его назначение - защита места водозабора и водозаборных сооружений от случайного или умышленного загрязнения и повреждения. Второй и третий пояса (пояса ограничений) включают территорию, предназначенную для предупреждения загрязнения воды источников водоснабжения. Санитарная охрана водоводов обеспечивается санитарно-защитной полосой. В каждом из трех поясов, а также в пределах санитарно-защитной полосы, соответственно их назначению, устанавливается специальный режим и определяется комплекс мероприятий, направленных на предупреждение ухудшения качества воды (пункт 1.5).

В пункте 3.2.2. СанПиН 2.1.4.1110-02 предусмотрены мероприятия по второму и третьему поясам: 3.2.2.1. Выявление, тампонирование или восстановление всех старых, бездействующих, дефектных или неправильно эксплуатируемых скважин, представляющих опасность в части возможности загрязнения водоносных горизонтов. 3.2.2.2. Бурение новых скважин и новое строительство, связанное с нарушением почвенного покрова, производится при обязательном согласовании с центром государственного санитарно - эпидемиологического надзора. 3.2.2.3. Запрещение закачки отработанных вод в подземные горизонты, подземного складирования твердых отходов и разработки недр земли. 3.2.2.4. Запрещение размещения складов горюче - смазочных материалов, ядохимикатов и минеральных удобрений, накопителей промстоков, шламохранилищ и других объектов, обусловливающих опасность химического загрязнения подземных вод. Размещение таких объектов допускается в пределах третьего пояса ЗСО только при использовании защищенных подземных вод, при условии выполнения специальных мероприятий по защите водоносного горизонта от загрязнения при наличии санитарно - эпидемиологического заключения центра государственного санитарно - эпидемиологического надзора, выданного с учетом заключения органов геологического контроля. 3.2.2.5. Своевременное выполнение необходимых мероприятий по санитарной охране поверхностных вод, имеющих непосредственную гидрологическую связь с используемым водоносным горизонтом, в соответствии с гигиеническими требованиями к охране поверхностных вод.

В соответствии Положением об отраслевом органе администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом", утвержденным Решением Думы Серовского городского округа от 22.02.2008 N 335 Отраслевой орган администрации Серовского городского округа "Комитет по управлению муниципальным имуществом" (далее - Комитет) является отраслевым органом администрации Серовского городского округа и создан для решения вопросов местного значения в области владения, пользования и распоряжения муниципальным имуществом и земельными ресурсами.

Комитет является юридическим лицом и подлежит государственной регистрации в соответствии с действующим законодательством, имеет право от своего имени приобретать и осуществлять имущественные и неимущественные права и обязанности, быть истцом и ответчиком в судах.

Целью деятельности Комитета является осуществление от имени городского округа правомочий собственника муниципального имущества и земельных ресурсов в пределах полномочий, установленных Уставом Серовского городского округа, решениями Думы Серовского городского округа, постановлениями администрации Серовского городского округа и настоящим Положением.

В целях выполнения возложенных задач, Комитет наделяется следующими полномочиями, в частности,: 1) управление имуществом, находящимся в муниципальной собственности городского округа, и земельными ресурсами, находящимися в границах Серовского городского округа; 3) подготовка проектов муниципальных правовых актов в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом и земельными ресурсами;

В рамках своих полномочий Комитет 1) осуществляет подготовку проектов муниципальных правовых актов в сфере управления и распоряжения муниципальным имуществом и земельными ресурсами; 9) выступает арендодателем муниципального имущества, в том числе земельных участков, находящихся в муниципальной собственности, и земельных участков, государственная собственность на которые не разграничена, стороной в иных договорах о передаче муниципального имущества без изменения его формы собственности;

Учитывая вышеизложенное, суд считает требования ФИО1 к Отраслевому органу администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» о возложении обязанности заключить договор аренды земельного участка с №, площадью 873 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация <адрес>А однократно для завершения строительства сроком на три года, обоснованными и подлежащими удовлетворению.

Руководствуясь ст.ст.194-198 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, суд

РЕШИЛ:

Исковые требования ФИО1 к Отраслевому органу администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» – удовлетворить.

Обязать Отраслевой орган администрации Серовского городского округа «Комитет по управлению муниципальным имуществом» заключить с ФИО1 договор аренды земельного участка с кадастровым номером №, площадью 873 кв.м., расположенного по адресу: Российская Федерация, <адрес>А однократно для завершения строительства сроком на три года.

Решение может быть обжаловано в Свердловский областной суд в течение месяца со дня принятия решения суда в окончательной форме путем подачи апелляционной жалобы через Серовский районный суд Свердловской области.

Решение в окончательной форме изготовлено 4 июля 2022 года.

Председательствующий Н.А. Холоденко