Дело № 3а-4/2023

УИД 76OS0000-01-2022-000352-77

РЕШЕНИЕ

Именем Российской Федерации

город Ярославль 9 января 2023 года

Ярославский областной суд в составе:

председательствующего судьи Щегольковой Е.Ю.,

при секретаре Амелиной Я.Г.,

рассмотрев в открытом судебном заседании административное дело по административному исковому заявлению Общества с ограниченной ответственностью «Формат» о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости,

установил:

Общество с ограниченной ответственностью (ООО) «Формат» является арендатором земельного участка с кадастровым номером № площадью 19 892 кв.метра, категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации комплекса производственных зданий, расположенного по адресу: <адрес>, на основании договора № 2-6728 общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 8 августа 2017 года.

В соответствии со статьей 39.7 Земельного кодекса Российской Федерации, постановлением Правительства Ярославской области от 24.12.2008 года N 710-п "Об установлении порядка определения размера арендной платы за земельные участки, находящиеся в собственности Ярославской области, и земельные участки, государственная собственность на которые не разграничена, на территории Ярославской области, предоставленные в аренду без торгов", постановлением администрации городского округа город Рыбинск от 12.02.2014 года N 396 "О порядке определения размера арендной платы, порядке, условиях и сроках ее внесения за использование земельных участков, расположенных на территории городского округа город Рыбинск", а также условиями договора № 2-6728 общего пользования неделимым земельным участком на условиях аренды со множественностью лиц на стороне арендатора от 8 августа 2017 года расчет арендной платы за земельный участок осуществляется на основании величины его кадастровой стоимости.

Кадастровая стоимость земельного участка с кадастровым номером № утверждена приказом Департамента имущественных и земельных отношений Ярославской области от 21 октября 2019 года № 20-н по состоянию на 1 января 2019 года и составила 12 887 824 рубля 07 копеек.

ООО «Формат» обратилось в Государственное бюджетное учреждение (ГБУ) Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» с заявлением об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 4 714 000 рублей, определенной частнопрактикующим оценщиком ФИО1 по состоянию на 1 июля 2022 года.

Решением ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» от 30 августа 2022 года отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости, определенной Отчетом об оценке, выполненным частнопрактикующим оценщиком ФИО1, в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

В связи с этим, ООО «Формат» обращается с настоящим административным исковым заявлением, в котором просит признать незаконным и отменить решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2022/000007 от 30 августа 2022 года и установить кадастровую стоимость земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 4 714 000 рублей, определенной частнопрактикующим оценщиком ФИО1 по состоянию на 1 июля 2022 года.

В административном иске приведены доводы о том, что представленный ООО «Формат» в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» Отчет законодательству об оценочной деятельности соответствует.

В судебное заседание 9 января 2023 года представитель административного истца не явился. Административным истцом заявлено ходатайство о рассмотрении административного дела в отсутствие своего представителя, заявлено об отсутствии возражений против результатов проведенной по делу судебной экспертизы.

Представитель административного ответчика ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» на основании доверенности ФИО3, представитель заинтересованных лиц администрации городского округа город Рыбинск и Департамента имущественных и земельных отношений администрации городского округа город Рыбинск на основании доверенности ФИО4 административный иск не признали, привели доводы о законности решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2022/000007 от 30 августа 2022 года и отсутствии оснований для установления рыночной стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

Заинтересованные лица Управление Росреестра по Ярославской области и ФГБУ Федеральная кадастровая палата Росреестра оставили разрешение административного иска на усмотрение суда.

Заинтересованное лицо ООО «Остеомед – М» - соарендатор земельного участка с кадастровым номером № в письменном заявлении административный иск ООО «Формат» поддержало.

Административный ответчик Департамент имущественных и земельных отношений Ярославской области своих представителей в судебное заседание не направил, правовой позиции по административному иску в письменном виде не представил суду.

Заинтересованные лица ООО «Группа Компаний «МЕТАКОН», ООО «Кедр плюс» - соарендаторы земельного участка с кадастровым номером № возражений против административного иска не заявили.

Заслушав лиц, участвующих в деле, исследовав письменные материалы административного дела, суд приходит к следующему:

В соответствии с частью 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации гражданин, организация, иные лица могут обратиться в суд с требованиями об оспаривании решений, действий (бездействия) органа государственной власти, органа местного самоуправления, иного органа, организации, наделенных отдельными государственными или иными публичными полномочиями (включая решения, действия (бездействие) квалификационной коллегии судей, экзаменационной комиссии), должностного лица, государственного или муниципального служащего (далее - орган, организация, лицо, наделенные государственными или иными публичными полномочиями), если полагают, что нарушены или оспорены их права, свободы и законные интересы, созданы препятствия к осуществлению их прав, свобод и реализации законных интересов или на них незаконно возложены какие-либо обязанности.

В соответствии с частью 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» решение бюджетного учреждения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости может быть оспорено в суде в порядке административного судопроизводства.

В настоящем административном деле установлено, что по заявлению ООО «Формат» ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 30 августа 2022 года вынесено решение, которым отказано в установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости 4 714 000 рублей, определенной частнопрактикующим оценщиком ФИО1 по состоянию на 1 июля 2022 года.

27 сентября 2022 года, в установленный частью 1 статьи 219 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации срок, ООО «Формат» обратилось в суд с заявлением об оспаривании указанного решения.

В силу вышеприведенных положений части 1 статьи 218 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» ООО «Формат» наделено правом заявления данных требований, которые подлежат разрешению по существу.

Согласно пункту 5.1 части 1 статьи 7 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» рассмотрение заявлений об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости и принятие решений по ним является полномочием бюджетного учреждения в сфере государственной кадастровой оценки.

В соответствии со статьей 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» кадастровая стоимость здания, помещения, сооружения, объекта незавершенного строительства, машино-места, земельного участка может быть установлена бюджетным учреждением в размере рыночной стоимости соответствующего объекта недвижимости по заявлению юридических и физических лиц, если кадастровая стоимость затрагивает права или обязанности этих лиц, а также органов государственной власти и органов местного самоуправления в отношении объектов недвижимости, находящихся в государственной или муниципальной собственности (за исключением случаев, установленных настоящей статьей).

Заявление об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости (далее - заявление об установлении рыночной стоимости) может быть подано в период с даты постановки объекта недвижимости на государственный кадастровый учет до даты снятия его с государственного кадастрового учета.

Заявление об установлении рыночной стоимости подается в бюджетное учреждение или многофункциональный центр заявителем лично, регистрируемым почтовым отправлением с уведомлением о вручении или с использованием информационно-телекоммуникационных сетей общего пользования, в том числе сети "Интернет", включая портал государственных и муниципальных услуг.

К заявлению об установлении рыночной стоимости должны быть приложены отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости, кадастровая стоимость которого устанавливается в размере рыночной стоимости, составленный на электронном носителе в форме электронного документа.

Заявление об установлении рыночной стоимости может быть подано в течение шести месяцев с даты, по состоянию на которую проведена рыночная оценка объекта недвижимости и которая указана в приложенном к такому заявлению отчете об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Бюджетное учреждение в течение пяти рабочих дней со дня поступления заявления об установлении рыночной стоимости направляет заявителю уведомление о поступлении указанного заявления и принятии его к рассмотрению.

Заявление об установлении рыночной стоимости подлежит рассмотрению в течение тридцати календарных дней со дня его поступления.

Из материалов дела следует, что 16 августа 2022 года ООО «Формат» непосредственно в ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» подано заявление по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287, об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером №, арендатором которого является заявитель, в размере его рыночной стоимости.

На дату подачи заявления 16 августа 2022 года и до настоящего времени объект недвижимости с кадастровым номером № состоит на кадастровом учете.

К заявлению ООО «Формат» об установлении кадастровой стоимости земельного участка с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости приложен Отчет об оценке, составленный частнопрактикующим оценщиком ФИО1

Датой оценки в Отчете установлено 1 июля 2022 года.

Таким образом, заявление о пересмотре кадастровой стоимости подано в установленный частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

18 августа 2022 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» в адрес ООО «Формат» направлено уведомление о поступлении заявления и принятии его к рассмотрению.

Оспариваемое в настоящем административном деле решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2022/000007 принято 30 августа 2022 года, то есть в установленный частью 10 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» срок.

Решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с размере его рыночной стоимости принято ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» по форме, утвержденной приказом Росреестра от 06.08.2020 года N П/0287.

Таким образом, судом установлено, что требования Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» к порядку, срокам и форме подачи заявления об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, к порядку и срокам его рассмотрения, а также к форме решения по результатам рассмотрения заявления административным органом соблюдены.

Согласно части 11 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» бюджетное учреждение вправе принять следующие решения в отношении заявления об установлении рыночной стоимости:

1) об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, указанной в отчете об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости;

2) об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений, расчетными или иными ошибками, повлиявшими на итоговый результат определения рыночной стоимости такого объекта недвижимости, нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении отчета об оценке рыночной стоимости такого объекта недвижимости.

Как указывалось выше, по заявлению ООО «Формат» от 16 августа 2022 года ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» 30 августа 2022 года принято решение об отказе в установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере рыночной стоимости в связи с использованием неполных и (или) недостоверных сведений и нарушением требований законодательства об оценочной деятельности при составлении Отчета об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости.

Как следует из оспариваемого решения, ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» установлены нарушения пункта 5 Федерального стандарта оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО N 3)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 299 и действовавшего на дату принятия оспариваемого решения, согласно которому при составлении отчета об оценке оценщик должен придерживаться следующих принципов: в отчете должна быть изложена информация, существенная с точки зрения оценщика для определения стоимости объекта оценки; информация, приведенная в отчете об оценке, существенным образом влияющая на стоимость объекта оценки, должна быть подтверждена; содержание отчета об оценке не должно вводить в заблуждение заказчика оценки и иных заинтересованных лиц (пользователи отчета об оценке), а также не должно допускать неоднозначного толкования полученных результатов, что выразилось в следующем:

- Отчет содержит противоречивую информацию о дате оценки, об основаниях проведения оценки, о категории земельного участка – аналога № 1 (расчет рыночной стоимости объекта оценки осуществлялся сравнительным подходом), о виде передаваемых прав на земельный участок – аналог № 3, при сопоставлении объекта оценки и аналогов по местоположению в пределах области;

- Отчет содержит недостоверную информацию о квалификационном аттестате оценщика; об объектах – аналогах при расчете рыночной стоимости объекта оценки сравнительным подходом, в частности об отсутствии на земельных участках строений;

- при расчете рыночной стоимости объекта сравнительным подходом отсутствует анализ срока аренды на земельные участки – аналоги, что влияет на стоимость передаваемых прав; отсутствует обоснование использования аналога № 3, существенно отличающегося от объекта оценки по площади.

Административным органом установлены нарушения пункта 8 Федерального стандарта оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО N 1)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 20.05.2015 года N 297 и действовавшего на дату принятия оспариваемого решения, согласно которому информация о событиях, произошедших после даты оценки, может быть использована для определения стоимости объекта оценки только для подтверждения тенденций, сложившихся на дату оценки, в том случае, когда такая информация соответствует сложившимся ожиданиям рынка на дату оценки, что выразилось в использовании при расчете сведений об аналогах, публикация о продаже которых имела место после даты оценки без подтверждения ее соответствия на дату оценки.

Приведенные факты, установленные при исследовании судом оспариваемого решения, указывают на то, что данное решение является мотивированным, не является произвольным, выводы решения постановлены на основании проверки представленного ООО «Формат» Отчета и подтверждаются его содержанием.

В целях проверки обоснованности данных выводов ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» и соответствия их законодательству об оценочной деятельности по административному делу проведена судебная экспертиза.

Согласно заключению, выполненному экспертом ФИО2 Отчет об оценке рыночной стоимости объекта недвижимости № 22-07-28 от 28 июля 2022 года не соответствует требованиям Федерального закона «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и федеральным стандартам оценки, а определенная в данном Отчете рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № не является достоверной.

Как следует из экспертного заключения, проверка Отчета осуществлялась экспертом с учетом требований федеральных стандартов оценки, действовавших на дату составления Отчета, что суд полагает верным.

Согласно описательной части экспертного заключения, экспертом установлены те же нарушения, что и административным органом в оспариваемом решении, в том числе отсутствие корректировки на вид передаваемых прав при расчете рыночной стоимости сравнительным подходом при наличии различий по данному элементу сравнения между объектом оценки и аналогом; установлено использование оценщиком информации о событиях, произошедших после даты оценки при отсутствии дополнительного исследования обоснованности использования данной рыночной информации; отсутствие исследования оценщиком влияния существующих строений на земельных участках – аналогах на их стоимость; отсутствие анализа влияния на стоимость объектов такого элемента как статус населенного пункта – местоположения объекта оценки и аналогов.

Помимо приведенных фактов, экспертом установлено нарушение оценщиком пунктов 10, 11, 22 Федерального стандарта оценки "Оценка недвижимости (ФСО N 7)", утвержденного приказом Минэкономразвития России от 25.09.2014 года N 611, что выразилось в анализе рынка земельных участков под индустриальную застройку с включением в него исследования о земельных участках другого функционального назначения; в отсутствии в Отчете раздела «Основные выводы относительно рынка недвижимости»; в отсутствии корректировок цен аналогов по таким элементам сравнения как «расположение относительно автомагистралей» и «местоположение внутри населенного пункта» при установленном различии объекта оценки и аналогов по данным характеристикам.

Приведенные выводы эксперта лицами, участвующими в деле, не оспаривались и не опровергались.

Суд также не находит оснований не доверять указанным выводам, поскольку они соответствуют законодательству об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, а также содержанию Отчета.

При таких обстоятельствах, суд приходит к выводу о том, что оспариваемое в настоящем административном деле решение ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» принято уполномоченным органом, с соблюдением порядка, и процедуры, сроков и формы принятия данного решения. Оспариваемое в настоящем административном деле решение уполномоченным органом надлежащим образом мотивировано; его обоснованность и соответствие законодательству об оценочной деятельности собранными по делу доказательствами подтверждены.

На основании изложенного, суд приходит к выводу о том, что при рассмотрении административного иска ООО «Формат» оснований для признания незаконным и отмены решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2022/000007 от 30 августа 2022 года не установлено. Требования административного иска ООО «Формат» в указанной части не подлежат удовлетворению.

Согласно части 15 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» одновременно с оспариванием решения бюджетного учреждения в суд может быть также заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости.

ООО «Формат» заявлено требование об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № в размере его рыночной стоимости.

По изложенным выше основаниям, в связи с несоответствием законодательству об оценочной деятельности Отчета № 22-07-28 от 28 июля 2022 года, составленного частнопрактикующим оценщиком ФИО1 которым рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № установлена в размере 4 714 000 рублей по состоянию на 1 июля 2022 года, у суда не имеется оснований для установления рыночной стоимости указанного объекта в данном размере.

При проведении судебной экспертизы экспертом данная стоимость по состоянию на 1 июля 2022 года определена в размере 8 846 000 рублей.

Выводы экспертного заключения относительно величины рыночной стоимости объекта недвижимости с кадастровым номером № лицами, участвующими в деле, не оспорены.

Исследование судом экспертного заключения в указанной части дает основания для вывода о том, что расчет произведен в соответствии с требованиями законодательства об оценочной деятельности и об экспертной деятельности, полно и подробно изложен в экспертном заключении, является последовательным, проверяемым, логичным.

Оснований не доверять выводам экспертного заключения в указанной части у суда не имеется.

В связи с этим, суд полагает, что рыночная стоимость объекта недвижимости с кадастровым номером № подлежит определению в размере, установленном экспертным заключением, 8 846 000 рублей.

Датой определения кадастровой стоимости в соответствии с частью 7 статьи 22.1 Федерального закона «О государственной кадастровой оценке» является 1 июля 2022 года.

Разрешая вопрос о судебных расходах по данному административному делу, суд приходит к следующему:

В соответствии с частью 1 статьи 111 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации стороне, в пользу которой состоялось решение суда, суд присуждает с другой стороны все понесенные по делу судебные расходы, за исключением случаев, предусмотренных статьей 107 и частью 3 статьи 109 настоящего Кодекса.

Предметом настоящего административного спора явилась проверка законности решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2022/000007 от 30 августа 2022 года.

В удовлетворении требований административного иска ООО «Формат» о признании незаконным и отмене указанного решения судом отказано.

Следовательно, решение по настоящему административному делу состоялось не в пользу административного истца.

В связи с этим, суд отказывает в удовлетворении заявления ООО «Формат» о взыскании в его пользу расходов по оплате государственной пошлины при подаче административного иска в размере 2 000 рублей и возлагает на административного истца ООО «Формат» обязанность по оплате вознаграждения эксперта в размере 40 000 рублей.

Требование ООО «Формат» об установлении кадастровой стоимости объекта недвижимости в размере его рыночной стоимости, которое удовлетворено судом, не имеет значения для решения вопроса о распределении судебных расходов по делу, так как является дополнительным по отношению к основному требованию о признании незаконным решения ГБУ Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы», в удовлетворении которого судом отказано.

Изложенное соответствует правовой позиции, приведенной в Обзоре судебной практики Верховного Суда Российской Федерации N 2 (2021), утвержденном Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 30.06.2021 года (вопрос 10 разъяснений по вопросам, возникающим в судебной практике).

Руководствуясь статьями 175 - 180, 249 Кодекса административного судопроизводства Российской Федерации, суд

решил:

В удовлетворении требований административного иска Общества с ограниченной ответственностью «Формат» о признании незаконным решения Государственного бюджетного учреждения Ярославской области «Центр кадастровой оценки и рекламы» № ОРС-76/2022/000007 от 30 августа 2022 года отказать.

Установить по состоянию на 1 июля 2022 года кадастровую стоимость объекта недвижимости - земельного участка с кадастровым номером № площадью 19 892 кв.метра, категории земель населенных пунктов, вид разрешенного использования – для эксплуатации комплекса производственных зданий, расположенного по адресу: <адрес>, в размере рыночной стоимости 8 846 000 (восемь миллионов восемьсот сорок шесть тысяч) рублей.

Решение является основанием для внесения изменений в Единый государственный реестр недвижимости.

В удовлетворении заявления Общества с ограниченной ответственностью «Формат» о взыскании судебных расходов по оплате государственной пошлины отказать.

Взыскать с Общества с ограниченной ответственностью «Формат» в пользу ФИО2 оплату судебной экспертизы в размере 40 000 рублей.

Решение может быть обжаловано в Первый апелляционный суд общей юрисдикции через Ярославский областной суд в течение одного месяца со дня его принятия в окончательной форме.

Судья Е.Ю. Щеголькова

Решение в окончательной форме изготовлено 23 января 2023 года