Дело № 2-3-102/2025
УИД12RS0008-03-2025-000172-67
РЕШЕНИЕ
именем Российской Федерации
15 июля 2025 года пгт. Килемары
Медведевский районный суд Республики Марий Эл в составе: председательствующего судьи Лавровой Е.В.,
при секретаре судебного заседания Емельяновой О.Н.,
рассмотрев в открытом судебном заседании гражданское дело по иску ФИО1 к конкурсному управляющему КПКГ «Социальный прогресс» ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона,
установил:
ФИО1 обратилась в суд с иском к конкурсному управляющему КПКГ «Социальный прогресс» ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона в пользу залогодержателя КПКГ «Социальный прогресс» на жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
В обоснование заявленных требований указала, что 10 июня 2015 года по договору купли-продажи она приобрела жилой дом с земельным участком, расположенные по адресу: Республика Марий Эл, <адрес>. По условиям договора недвижимое имущество приобреталось за 546 900 руб., из которых 46 900 руб. собственные средства покупателя и 453 100 руб. за счет средств, полученных покупателем по Договору целевого займа № 1006/2015 от 10 июля 2015 года, заключенному с КПКГ «Социальный прогресс». Денежные средства по договору займа были оплачены истцом за счет средств материнского капитала. Тем самым, обязательства перед КПКГ «Социальный прогресс», обеспеченные ипотекой, исполнены истцом в полном объеме. Между тем, в ЕГРН имеется запись о регистрации в отношении объекта недвижимости обременения – ипотеки в силу закона. Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29 августа 2019 года КПКГ «Социальный прогресс» признан несостоятельным банкротом, что послужило препятствием сторонам по сделке обратиться в регистрационную службу с совместным заявлением о погашении регистрационной записи об ипотеке. При обращении в адрес конкурсного управляющего ФИО2 о снятии обременения (залога) с жилого дома и земельного участка, истцу было отказано в удовлетворении заявления, до настоящего времени обременение с недвижимого имущества не снято.
Истец ФИО1, ответчик конкурсный управляющий КПКГ «Социальный прогресс» ФИО2, третье лицо Управление Росреестра по Республике Марий Э, надлежащим образом извещенные о времени и месте рассмотрения дела, на судебное заседание не явились, ходатайств об отложении судебного заседания не заявили, просили рассмотреть дело без их участия.
Руководствуясь ст. 167 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации (далее - ГПК РФ), суд считает возможным рассмотреть гражданское дело в отсутствие неявившихся лиц, воспользовавшихся своим правом на участие в судебном заседании по своему усмотрению.
Исследовав материалы дела, суд приходит к следующему.
По общему правилу с прекращением обеспеченного залогом обязательства залог также прекращается (п. 4 ст. 329, пп. 1 п. 1 ст. 352 ГК РФ). Обеспеченное обязательство может быть прекращено по основаниям, указанным в гл. 26 ГК РФ. Например, в связи с ликвидацией юридического лица.
В силу п. 1 ст. 408 ГК РФ обязательство прекращается в результате надлежащего исполнения.
В силу ст. 2 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека может быть установлена в обеспечение обязательства по кредитному договору, по договору займа или иного обязательства, в том числе обязательства, основанного на купле-продаже, аренде, подряде, другом договоре, причинении вреда, если иное не предусмотрено федеральным законом. Обязательства, обеспечиваемые ипотекой, подлежат бухгалтерскому учету кредитором и должником, если они являются юридическими лицами, в порядке, установленном законодательством Российской Федерации о бухгалтерском учете.
Согласно ст. 3 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека обеспечивает уплату залогодержателю основной суммы долга по кредитному договору или иному обеспечиваемому ипотекой обязательству полностью либо в части, предусмотренной договором об ипотеке.
В соответствии с п. 1 ст. 19 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» ипотека подлежит государственной регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним (далее - государственный реестр) в порядке, установленном федеральным законом о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним.
Согласно п. 1 ст. 25 Федерального закона от 16 июля 1998 года № 02-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» если иное не предусмотрено федеральным законом или настоящей статьей, регистрационная запись об ипотеке погашается в течение трех рабочих дней с момента поступления в орган регистрации прав: в случае, если выдана закладная: совместного заявления залогодателя и законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления законного владельца закладной с одновременным представлением документарной закладной или выписки по счету депо при условии, что документарная закладная обездвижена или выдавалась электронная закладная; заявления залогодателя с одновременным представлением документарной закладной, содержащей отметку владельца закладной об исполнении обеспеченного ипотекой обязательства в полном объеме; в случае, если не выдана закладная: совместного заявления залогодателя и залогодержателя; заявления залогодержателя. Регистрационная запись об ипотеке погашается также по решению суда или арбитражного суда о прекращении ипотеки в порядке, предусмотренном настоящей статьей.
Согласно разъяснениям, содержащимся в абзаце 4 п. 52 постановления Пленума Верховного Суда РФ № 10, Пленума ВАС РФ № 22 от 29 апреля 2010 года «О некоторых вопросах, возникающих в судебной практике при разрешении споров, связанных с защитой права собственности и других вещных прав», в случаях, когда запись в ЕГРП нарушает право истца, которое не может быть защищено путем признания права или истребования имущества из чужого незаконного владения (право собственности на один и тот же объект недвижимости зарегистрировано за разными лицами, право собственности на движимое имущество зарегистрировано как на недвижимое имущество, ипотека или иное обременение прекратились), оспаривание зарегистрированного права или обременения может быть осуществлено путем предъявления иска о признании права или обременения отсутствующими.
Из разъяснений, содержащихся в п. 53 вышеуказанного постановления Пленума ВС РФ и ВАС РФ № 10/22 ответчиком по иску, направленному на оспаривание зарегистрированного права или обременения, является лицо, за которым зарегистрировано спорное право или обременение.
Из материалов дела следует, что между ФИО4 и ФИО1 был заключен договор купли-продажи жилого дома с земельным участком от 10 июня 2015 года, по условиям которого ФИО1 приобрела в собственность жилой дом и земельный участок, расположенные по адресу: <адрес>.
Согласно п.3 указанного договора купли-продажи, указанный жилой дом и земельный участок продается за 500 000 руб., в том числе земельный участок – за 46 900 руб., за счет собственных средств покупателя – фактически выплачены до подписания настоящего договора, 453 100 руб. – за счет средств, полученных по Договору целевого займа № 1006/2015 от 10 июня 2015 года, заключенному с КПКГ «Социальный прогресс». В соответствии со ст.77 Федерального закона от 16 июля 1998 года №102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости) указанный жилой дом с земельным участком считаются находящимися в залоге с момента государственной регистрации права собственности покупателя на них. Залогодержателем является КПКГ «Социальный прогресс», права которого удостоверены закладной (п.п.4,5).
10 июня 2015 года между КПКГ «Социальный прогресс» и ФИО1 заключен Договор № 3051 об участии в ссудно-сберегательной программе КПКГ «Социальный прогресс» «Ваше новое жилье».
10 июня 2015 года между КПКГ «Социальный прогресс» и ФИО1 заключен Договор целевого займа № 1006/2015, по условиям которого истцу предоставлен займ в размере 453 100 руб. на приобретение спорного недвижимого имущества; срок договора составляет 6 календарных месяцев, то есть по 30 декабря 2015 года.
Согласно сведений из Единого государственного реестра недвижимости, ФИО1 является собственником жилого дома с кадастровым номером №, площадью 51,8 кв.м. и земельного участка с кадастровым номером №, площадью 1155 кв.м., расположенные по адресу: <адрес>; имеется запись об ограничении (обременении) в виде ипотеки в силу закона с 15 июня 2015 года на 6 календарных месяцев.
Судом установлено, что сумма долга по договору займа обеспеченного ипотекой была погашена истцом 25 августа 2015 года за счет средств материнского (семейного) капитала, что подтверждается Решением об удовлетворении заявления о распоряжении средствами материнского (семейного) капитала от 20 июля 2015 года, где имеется отметка о дате перечисления денежных средств КПКГ «Социальный прогресс» в сумме 453 026 руб., что меньше суммы предоставленного займа на (453 100 руб. - 453 026 руб.) 74 руб..
Однако, указанная сумма остатка (0,016% от займа) ничтожна по сравнению со стоимостью заложенного имущества (жилой дом и земельный участок). Фактически задолженность по указанному договору займа погашена на 99,98%, что свидетельствует о полном исполнении обязательств по смыслу ст. 408 ГК РФ. Оснований для сохранения обременения из-за 74 руб. не имеется и противоречит принципу разумности и соразмерности (ст.10 ГК РФ, п.1 ст.334 ГПК РФ). Кроме того, начальная цена залога определяется соглашением сторон, а не балансом долга. Здесь залоговая стоимость имущества установлена договором, а остаток долга не влияет на ее изменение. Остаток мог возникнуть из-за технической погрешности.
Решение пенсионного органа о перечислении 453 026 руб. является официальным подтверждением погашения основной суммы займа за счет государственных средств. Доказательств о наличии требований КПКГ «Социальный прогресс» к ФИО1 о доплате на момент погашения материалы дела не содержат.
Более того, ст. 10 Федерального закона от 29 декабря 2006 года №256-ФЗ «О дополнительных мерах государственной поддержки семей, имеющих детей» обязывает ФИО1 оформить жилье, приобретенное с материнским капиталом, в общую долевую собственность всех членов семьи (включая детей) в течение 6 месяцев после снятия обременения (п.4 ст.10 ГК РФ), о чем ФИО1 дано нотариальное обязательство от 23 июня 2015 года. Однако залог препятствует исполнению этой обязанности.
Неполучение детьми обязательных долей в собственность лишает их защиты жилищных прав (ст.40 Конституции РФ), нарушает права детей (ст.54 СК РФ), возможности распоряжения имуществом в будущем (продажа, завещание), социальных гарантий (например, использование доли как залога для образовательного кредита), а также лишает супруга законной доли в совместно нажитом имуществе (ст.34 СК РФ). Сохранение залога (из-за 74 руб.) создает непропорциональное ограничение права собственности семьи.
Решением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 29 августа 2019 года по делу № А38-11891/2018, КПКГ «Социальный прогресс» признано несостоятельным (банкротом) и открыто конкурсное производство на срок шесть месяцев, до 22 февраля 2020 года.
Определением Арбитражного суда Республики Марий Эл от 03 февраля 2020 года по указанному делу, утвержден новый конкурсный управляющий КПКГ «Социальный прогресс» ФИО2.
28 апреля 2025 года ФИО1 обратилась письменно к конкурсному управляющему КПКГ «Социальный прогресс» ФИО2 с требованием о снятии обременения с недвижимого имущества, в связи с полным погашением займа по договору от 10 июня 2015 года, представив необходимые документы.
В ответе на указанное требование конкурсный управляющий КПКГ «Социальный прогресс» ФИО2 сообщила, что бывшим руководителем КПКГ «Социальный прогресс» ей не переданы документы первичного бухгалтерского учета, а электронная база данных содержит недостоверные сведения, в связи с чем конкурсный управляющий не может подтвердить полное погашение задолженности и произвести снятие обременения с имущества, находящего в залоге.
На основании вышеизложенного, суд приходит к выводу об удовлетворении исковых требований, поскольку ФИО1 обязательства по Договору целевого займа № 1006/2015 от 10 июня 2015 года исполнены в полном объеме и надлежащим образом, наличие обременения на спорное недвижимое имущество лишает истца и членов ее семьи возможности реализовать правомочия собственников в полном объеме.
Руководствуясь ст.ст.194-199 ГПК РФ, суд
решил:
исковое заявление ФИО1 (паспорт 8810 №) к конкурсному управляющему КПКГ «Социальный прогресс» (ОГРН <***>) ФИО2 о прекращении обременения в виде ипотеки в силу закона, удовлетворить.
Прекратить обременение в виде ипотеки в силу закона в пользу залогодержателя КПКГ «Социальный прогресс» на жилой дом с кадастровым номером №, площадью 51,8 кв.м. и земельный участок с кадастровым номером №, площадью 1155 кв.м., расположенных по адресу: <адрес>, зарегистрированной в государственном реестре недвижимого имущества 15 июня 2015 года, запись регистрации №№12-12/007-12/007/004/2015-390/1, 12-12/007-12/007/004/2015-391/1.
Решение может быть обжаловано в апелляционном порядке в Верховный Суд Республики Марий Эл через Медведевский районный суд Республики Марий Эл в пос.Килемары в течение месяца со дня его принятия в окончательной форме.
Решение принято в окончательной форме 28 июля 2025 года.
Судья Е.В. Лаврова